房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托法律制度案例(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，房地产信托作为一种新型的融资工具，逐渐受到广泛关注。
房地产信托是指将房地产项目打包成信托产品，通过信托公司发行信托计划，募集资金用于房地产开发、建设、运营等环节。
然而，在房地产信托发展过程中，法律制度的不完善和监管的不到位导致了一系列问题。
本案例将以一起典型的房地产信托纠纷为例，分析我国房地产信托法律制度存在的问题，并提出相关建议。
二、案例介绍（一）案情简介2016年，某信托公司发行了一款房地产信托产品，募集资金10亿元，用于某房地产开发项目的建设。
该信托产品期限为3年，预期收益率为8%。
信托合同约定，信托公司作为受托人，负责将募集资金用于房地产开发项目，并将项目收益分配给投资者。
然而，在信托产品到期时，投资者未能按期收回本金和收益。
经调查发现，该项目存在严重违规操作，导致信托资金无法按时返还。
（二）争议焦点1. 信托公司是否违反了信托合同约定？2. 房地产开发公司是否构成违约？3. 投资者能否追究相关责任？三、案例分析（一）信托公司是否违反了信托合同约定？根据《信托法》第二十二条规定：“受托人应当按照信托合同约定，忠实、勤勉地履行职责，维护受益人的合法权益。
”在本案中，信托公司作为受托人，未按照信托合同约定将募集资金用于房地产开发项目，也未履行监管职责，导致信托资金无法按时返还。
因此，信托公司违反了信托合同约定。
（二）房地产开发公司是否构成违约？根据《信托法》第二十三条规定：“受益人有权要求受托人或者受托人指定的其他人履行信托合同约定的义务。
”在本案中，房地产开发公司作为信托资金的使用方，未按照信托合同约定使用资金，导致信托资金无法按时返还。
因此，房地产开发公司构成违约。
（三）投资者能否追究相关责任？根据《信托法》第二十四条规定：“受益人有权要求受托人或者受托人指定的其他人承担违约责任。
”在本案中，投资者作为信托计划的受益人，有权要求信托公司、房地产开发公司及相关责任人承担违约责任。
房地产法律融资案例范文(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国经济的持续发展，房地产市场日益繁荣。
然而，在房地产交易过程中，涉及的法律问题也日益复杂。
本文以一起房地产法律融资案例为切入点，探讨房地产法律融资过程中的法律问题及解决途径。
二、案例简介（一）案情概述甲公司（以下简称“甲方”）与乙公司（以下简称“乙方”）于2018年10月签订了一份土地使用权转让合同，约定甲方将其拥有的位于某市的一块土地使用权转让给乙方，转让价格为人民币1亿元。
合同签订后，乙方支付了定金1000万元。
但由于乙方资金周转困难，未能按合同约定支付剩余款项。
甲方在多次催收无果后，诉至法院，要求乙方支付剩余款项及违约金。
（二）争议焦点1. 乙方是否构成违约？2. 甲方能否要求乙方支付违约金？3. 违约金数额如何确定？三、法律分析（一）乙方是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
（二）甲方能否要求乙方支付违约金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金，甲方有权要求乙方支付违约金。
（三）违约金数额如何确定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定违约金的计算方式。
本案中，甲乙双方在合同中约定了违约金的计算方式，即按照未支付款项的10%计算。
因此，违约金数额为9000万元。
四、法院判决法院经审理认为，甲乙双方签订的土地使用权转让合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。
乙方未按合同约定支付剩余款项，构成违约。
根据甲乙双方在合同中约定的违约金计算方式，判决乙方支付甲方违约金9000万元。
五、案例启示（一）加强合同管理在房地产交易过程中，当事人应当重视合同管理，确保合同条款明确、合法。
合同中应明确约定违约责任、违约金计算方式等关键条款，以保障自身权益。
（二）完善法律知识当事人应加强对房地产相关法律法规的学习，提高法律意识，以便在发生纠纷时能够依法维权。
苏宁云商运用房地产信托投资基金融资的案例分析
苏宁云商运用房地产信托投资基金融资的案例分析资金是企业正常生产经营活动的必要条件,融资决策活动与资金的来源密切相关,是企业财务管理活动的重要组成部分之一。
随着中国资本市场持续开放,金融体系持续完善,企业融资渠道和融资方式逐渐丰富起来,除银行贷款等通用的直接融资方式外,还包括短期融资券、公司债券、可转换债券、股权融资、项目融资、权证等方式。
融资工具的多元化将有助于企业根据自身情况获得最佳融资方案。
20世纪60年代初,房地产信托投资基金融资模式在美国诞生,由国会创立,其设计理念是让中小投资者也能参与到不动产市场中,获取租金及资产价值增值收益。
2000年,该融资模式传入亚洲,最早由日本企业使用。
同一时间,我国学者开始研究该融资模式,但大多数只限于对其概念、模式、外界制度等情况进行介绍,针对发展困境提出解决方案和政策建议,对该融资模式在我国的发展进行构想。
在研究方法上,大多数学者使用规范研究方法,很少使用实证和案例分析研究方法。
相比之下,国外的研究范围更广,研究程度更深,涉及到了REITs的风险研究,REITs与通货膨胀的关系,与股市的关系,与房地产市场的关系等。
他们研究发现,房地产信托投资基金能够应对通货膨胀,房地产信托投资基金与股票市场存在明显的正相关关系,构建了较为普遍的房地产信托投资基金风险运营模型。
与国外相比,我国的研究不够深入,这很大程度上是由于实务中没有数据及案例供学术研究。
近几年,天虹百货、万达集团、万科集团等多家大型企业已开始使用此融资工具,在国家未来进一步的鼓励下,更多企业将考虑尝试这种融资工具,相信今后这方面的学术研究将更加丰富。
本文选择我国某个非金融、非房地产企业运用该方式融资的案例进行分析,探究其最终选择此方式融资的原因、效果及融资模式特点。
希望能为更多想使用此方法融资的企业提供一些实务经验。
2018年2月7日,公司将证券简称变更为“苏宁易购”,但鉴于本次融资是在企业以苏宁云商为证券简称时完成的,故本文依旧使用此名称。
信托融资方案分析
案例3：北京国投--北京公交广告收益权信托优先受益权投资
计划
北京国投
(3)委托转
(8)如项目收益 不足回购，支
管理信 托产品
让受益权
付4800万元用
(5)受益权价款
北京公交广 于信托的解除 信托财产（公交广
北京七彩时代传
告有限公司
告收益权） (1)设定信托 媒广告有限公司
(2)取得受益权
(4)购 买信 托受 益权
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信托与租赁
第四章 信托融资方案分析
案例8：山东国投——兰雁集团设备融资租赁集合资金信托计划
山东信托
投资者
购买信托产品 取得信托受益权
信托收益
管理信 托产品
购买设备
资金信托
融资租赁
租金及其 他收入
兰雁集团
保证担保
股权质 押担保
租金直接进入信托帐户
张店钢铁总厂
兰雁集团职工
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信托与租赁
第四章 信托融资方案分析
(2)委托转让信托受益权
（受信益托权财价产款对上(保8)证质押 海中望的增资）
(4)受益权价款
信托财产
高远置业
（上海中望股权）
(1)设定财产信托
(9)回购 保证担保
希恩投资 福行投资
(3)购买 信托受 益权
(6)信托 收益及 回购收 入
(7)到期后回 购受益权
投资者
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信托与租赁
第四章 信托融资方案分析
案例1：上海国投--新中苑房产信托优先受益权转让投资计划
上海国投
(3)委托转让
管理信
优先受益权
托产品
(5)优先受益权价款
上海黄(9)提供回购担保 信托财产 (8)剩余收益
房地产信托之融资篇
房地产融资篇房地产优先股权融资模式根据《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002］217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。
另外，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
但是，房地产开发商申请房地产开发流动资金贷款时没有上述两个条件的限制，因此，商业银行纷纷发放流动资金贷款来替代开发贷款，从而规避政策限制。
“121文件”在重申“四证”和“30％”两个限制条件的同时，规定商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，从而堵死了政策漏洞。
在这种政策条件下，一些房地产开发商骤然面临资金链断裂的风险。
房地产优先股权融资模式是在这种条件下的金融创新。
2003年10月，重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”。
该信托计划规模为人民币2亿元（期限2年），预计年收益率不低于6％。
信托计划资金由受托人集合运用，以股权投资方式运用于世纪星城住宅项目。
项目开发商北京顺华房地产开发有限公司的第一大股东福建顺华房地产开发有限公司承诺信托计划到期时，以溢价收购股权方式，保证信托收益的实现。
北京顺华房地产开发有限公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投，以确保信托股权的顺利收购，这实际上使重庆国投达到了100%股权控制。
世纪星城住宅项目预计总投资8.99亿元，前期已投入2.8亿元，“四证”中缺开工证和建设工程规划许可证。
另外，北京顺华房地产开发有限公司注册资本1.5亿元，不能满足30%的底限（1.5/8.99=16.69%小于30%）要求。
这意味北京顺华房地产开发有限公司无法获得商业银行的开发贷款，从而面临资金链断裂的风险。
房地产信托融资的典型模式及案例27页
【最新资料,Word版，可自由编辑！】房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式（一）基本操作模式资产抵押、股权质押、第二方担保图1:贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30% 1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“ 265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30% ；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
贷款型信托图2:贷款型信托的融资方式简图（二） 案例：Y 项目贷款集合资金信托计划1. 项目背景 1）项目基本情况A 公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B 集 团是A 公司的全资母公司，持有 A 公司100%殳权。
C 集团是B 集团的 控股股东，A 公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50 多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图 3。
图3: A B C 的股权关系图目前A 公司重点开发丫项目，该项目地处H 市大学城中心区域。
《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H 市发展规划中 的重要组成部分。
A 公司具备房地产二级开发资质，丫项目已取得《国 有土地使用证》、“四证”齐 全/自由资 金达到30%/ 二级 以上开发发放贷款（债权）资产抵押（不 动产，抵押率 一般50%左 右）/股权质押 /第三方担保/ 设置监管账户 等期限较短（1 至2年居多） /几千万到几 亿不等/成本 相对较低资质/项目对（公司） 进入 风险控 期限/成本/金额项目要求*方式* 制措施* 偿还贷款本金 （并支付利息）退出 方式《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
房地产信托融资课件
该案例提醒其他房地产开发商在寻求信托融资时，应充分考虑自身财务状况和市场环境， 制定合理的融资计划。同时，应加强风险管理，确保融资活动的顺利进行。
05
未来房地产信托融资的发展趋势
政策环境对房地产信托融资的影响
政策环境的变化对房地产信托融资的发展具有重要影响。随 着政府对房地产市场的调控力度加强，房地产信托融资的规 模和投向将受到一定限制。
验和资源。
合作内容
平安信托为万科提供了一笔规模 为XX亿元的信托融资，期限为 XX年，利率为XX%。万科以其 持有的优质地产项目作为抵押。
合作成果
该合作成功解决了万科的短期资 金缺口，为其提供了稳定的资金 来源，支持了其业务的持续发展 。同时，平安信托也获得了可观
的收益。
成功案例二：恒大地产与中信信托的合作
技术创新对房地产信托融资的影响
技术创新为房地产信托融资提供了新 的工具和手段，例如区块链、人工智 能等技术的应用可以提高融资效率、 降低风险。
技术创新也可能会带来新的风险和挑 战，例如数据安全、技术更新换代等 问题，信托公司需要保持敏锐的市场 洞察力和技术跟进能力。
THANK YOU
政府对房地产信托融资的监管政策也可能会发生变化，例如 提高投资门槛、加强信息披露等，这将影响信托公司的业务 开展和风险控制。
市场需求对房地产信托融资的影响
随着城市化进程加速和居民收入水平提高，房地产市场需 求持续增长，为房地产信托融资提供了广阔的发展空间。
不同地区和不同类型房地产项目的需求差异也会影响房地 产信托融资的投向和规模，信托公司需要根据市场需求调 整业务策略。
多元化投资组合
通过分散投资降低单一项目的风险集中度。
强化法律合规意识
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房地产信托融资的典型模式及案例本文介绍了房地产信托融资的典型模式及案例。
其中，贷款模式是最为基础的，也是最行之有效的融资方式。
不过，相对于银行贷款而言，信托贷款在规模、资金成本和贷款期限等方面都不占有优势。
对于房地产企业的限制，两者的限制也非常接近。
此外，根据《265号文》的规定，信托公司严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。
而且，申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。
贷款型信托的融资方式包括资产抵押、股权质押、第三方担保等，期限较短，成本相对较低。
案例中介绍了Y项目贷款集合资金信托计划，其中A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
C集团正在重点开发Y项目，该项目位于XXX区域。
根据《H市战略发展规划》，该区域将成为未来H市发展规划的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
Y项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分为甲、乙、丙三个区域进行开发。
甲区主要是连排别墅，乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼，丙区则包括7幢18-27层的高层住宅和一个幼儿园。
随着H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，为了更好地指导城市建设与发展，H市政府委托XXX编制了《H市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将成为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展的新亮点。
同时，该区域中心区外围的建设也将全面推进，以引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
Y项目位于该区域中心位置，紧贴H市大学城且与市政府相邻，拥有良好的行政配套设施，周边有地税局、公安局、工商所、XXX、银行及零售商业等，交通十分便利。
B集团是A公司的全资母公司，其总股本为5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。
2010年，公司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。
截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。
Y项目贷款集合资金信托计划的发行规模为3亿，起点金额为300万，信托期限为18个月，自本信托计划成立之日起计算。
预计年化收益率在300万以下为8.5%，300万以上为10%。
信托资金将用于向A公司提供房地产开发贷款，利率为15%/年，全部用于Y项目乙区开发建设。
交易结构图显示，C集团为控股方，B集团和A公司为连带责任担保人，Y项目乙区为利益分配人。
贷款3亿元投入信托计划，信托计划还本付息资金将用于乙区在建工程抵押担保。
股权型信托是一种投资方式，其基本操作模式包括收购股权和信托资金增资扩股等。
投资者委托信托公司作为受托人，将资金投入项目公司，成为项目公司的股东。
信托公司以信托收益及本金作为收益来源，同时进行抵（质）押或第三方担保等操作，以保证信托资金的安全性。
股权型信托的操作模式如图5所示。
对于房地产开发公司来说，如何解决项目资本金不足的问题？股权型信托可以提供备选方案。
其中一种方案是信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，以此作为项目资本金。
在信托期限届满或满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。
另一种方案是信托公司以一部分信托资金入股项目公司并成为项目公司股东，将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司。
如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。
股权型信托的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题。
这需要密切关注两个方面：一是信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；二是房地产项目本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。
其操作模式如图5所示。
在市场上，冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。
股权投资类信托产品主要分为单一项目型、多层面操作型、类基金型等。
其融资模式如图6所示。
以A公司Y项目股权投资集合资金信托计划为例，该项目的背景如下：项目公司为一家房地产开发公司，该公司在Y 市开发一处高端住宅项目。
由于项目资本金不足，该公司选择通过股权型信托的方式，将项目的股权转让给信托公司，以获得资金支持。
信托公司以信托资金入股项目公司，并成为项目公司的股东。
在信托期限届满或满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。
该项目的融资方式如图6所示。
A公司成立于2011年3月，注册资本为5000万，是为了开发Y项目而由B公司设立的项目公司。
目前，A公司的股东包括B公司和XXX是一家创新型投资控股集团企业，成立于2006年7月，注册资金为2亿元。
C公司于2010年10月注册，是B公司的附属公司，主要从事XXX持有C公司41.93%的股权，持有A公司49%的股权，而C公司持有A公司51%的股权。
股东按照占股比例全部以货币方式全额出资。
A公司的Y项目地块位于甲市房产开发规划区，周边配套设施完善。
项目公司对项目地块进行规划，包括11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施，总建筑面积为17.77万平方米。
高层住宅为18-26层，共有11栋，房源约为1133套，建筑面积约为11.9万平方米。
花园洋房为5-6层，共有14栋，房源约为600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套面积为9230平方米。
在2011年3月，A公司与XXX签署了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方米国有建设用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。
除了这次土地购入外，A公司没有进行合并、分立、收购或出售重大资产、资产置换、债务重组等活动。
目前，A公司正在经营上述地块项目的开发建设，截至2011年8月，公司没有对外投资、持股或参股的情况。
该项目土地较为方正，无明显高差，四周无日照遮挡物，适宜房地产项目开发。
该土地状态良好，不存在任何污染。
此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。
根据表2，Y项目的客户群定位主要为小型私营业主、公务员和企事业单位中高层等潜在客户群，以及企事业单位及周边区域产业、周边大专院校、周边城市区域高收入阶层等。
这些客户群体的消费惯和需求不同，需要针对不同客户群体提供不同的产品和服务。
总之，A公司是由B公司和XXX共同投资设立的项目公司，主要从事Y项目的开发建设。
该项目地块位于甲市房产开发规划区，周边配套设施完善，适宜房地产项目开发。
目前，该项目的客户群定位主要为小型私营业主、公务员和企事业单位中高层等潜在客户群，以及周边大专院校、周边城市区域高收入阶层等。
该文章没有明显的格式错误或有问题的段落。
以下是每个段落的小幅度改写：教职工在北部及周边地区是一个重要的置业人群。
他们更注重房产的实用性，而周边地区的产业则更注重性价比，价格敏感度相对较高。
周边地区的大专院校和教育部门也是重要的置业人群，他们更喜欢在学校周边购房，追求性价比和小区环境。
置业目的包括自住首次置业、自住兼顾适当投资需求、二次及以上置业。
A公司于2011年8月注册资金达到5000万元人民币，股东借款xxxxxxxx元，共收到现金xxxxxxxx元，货币资金为xxxxxxx元。
该公司预计现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。
项目公司没有任何对外担保和未决诉讼情况。
A公司的主要经营行为包括购买开发区项目用地、前期费用、管理费用和销售费用。
B公司于2011年8月资产总额为2.02亿元，负债总额为15万元，资产负债率良好。
保证人C公司具备为信托计划提供连带责任保证的能力。
该项目分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方米，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式。
该项目的目的是快速回笼销售资金并提升项目价值，将销售回款继续投入项目二期的建设，二期总建筑面积约10.5万平方米。
项目建设期为2年1个月，自2011年12月起至2014年1月止。
工程建设和市场销售将同时进行。
表3列出了Y项目的实施进度计划。
该项目包括A区洋房、A区高层、B区洋房和B区高层。
计划包括获得施工许可证、基础出地面、获得销售许可证、结构封顶和交房。
项目总投资为7.15亿元，目前项目方已经投入了9000万元，其中包括全部土地价款和前期费用的支付。
预计项目可实现销售收入8.87亿元，扣除成本和税金后预计利润为1721.705万元。
根据表4中的成本利润测算简表，预计本项目的成本利润率为24.08%。
预计本项目资产运营能力强，税后净利润为1.72亿元，营业利润率为19.4%，总投资净利润率为24.08%。
预计本项目净利率和总投资净利率较高，偿还能力和市场竞争能力较强。
信托计划方案如下：信托计划规模为1亿元，信托期限为18个月，采用股权投资的方式进行资金运作，预期年化收益率为9%-11%。
受益人分为A类、B类、C类，认购金额不同，对应的预期年化收益率也不同。
信托收益由受托人按每个信托年度分配，信托计划结束或提前结束时，受托人将最后一期的信托收益与信托本金一次性分配给全体受益人。
交易结构如图8所示，质押A公司20%股权，获得80%股权A项目，投资者通过信托计划参与投资。
信托资金的管理如图9所示，信托公司对A公司进行监控，具体措施包括对重大项目具有一票否决权，重大事项是指对本信托计划的运营带来重大影响或风险的事项。
受托人实际控制了项目公司80%的股权，并取得了剩余20%股权的质押，从而降低了信托计划的风险概率。
此外，原股东还作出了保证，承诺在信托计划退出前放弃对项目公司债权的优先受偿权，并表示B公司实力较强，具备较强的担保能力。
在权益型信托的基本操作模式中，房地产企业会利用自身拥有的优质权益与信托公司合作，通常采用“权益转让附加回购”等方式实现信托融资。
在信托融资中，房地产企业会使用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或特定资产收益权等方式进行融资。
基本操作模式如图10所示。
图10：权益型信托的操作模式简图针对A公司的“凤凰岛综合项目”和C公司的“温泉住宅项目”资金紧张的情况，T信托推出了A+C特定资产收益权投资集合资金信托计划。
该计划分为优先级和次级两个层级，发行规模为7.1亿元，其中优先级发行规模为5亿元，信托期限为2.5年，投资期限为2年，预期收益率为9-13%/年。