滨州北海绿茵四季花城项目定位及发展建议
滨州北海云和墅项目公示
滨州北海云和墅项目公示摘要：一、项目概述1.项目名称：滨州北海云和墅2.项目地点：中国山东省滨州市北海经济开发区3.项目类型：住宅、商业、旅游综合开发4.项目规模：占地面积约800 亩，总建筑面积约120 万平方米二、项目规划1.住宅区规划a.住宅类型：别墅、高层、小高层b.住宅数量：约4000 套c.户型设计：多样化户型满足不同客户需求2.商业区规划a.商业类型：购物、餐饮、娱乐、休闲等b.商业面积：约20 万平方米c.商业布局：集中式商业与分散式商业相结合3.旅游区规划a.旅游资源：海滨风光、湿地公园等b.旅游设施：度假酒店、民宿、海滨浴场等c.旅游活动：观光、休闲、娱乐等三、项目进展1.项目启动：已完成2.项目施工：进行中3.预计交付：待定四、项目前景1.地理位置优势：滨州市北海经济开发区的发展潜力2.政策支持：我国对房地产行业的扶持政策3.市场需求：人们对高品质生活的追求4.投资价值：项目所在区域的增值空间正文：滨州北海云和墅项目位于中国山东省滨州市北海经济开发区，是一个涵盖住宅、商业、旅游等多种功能的综合开发项目。
项目总占地面积约800 亩，总建筑面积约120 万平方米，包括约4000 套住宅、20 万平方米的商业面积以及旅游设施等。
项目住宅区规划了别墅、高层和小高层等多种类型的住宅，以满足不同客户的需求。
多样化的户型设计，为居民提供了舒适、宜居的生活环境。
商业区则涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多种商业类型，面积约20 万平方米。
商业布局采用了集中式商业与分散式商业相结合的方式，旨在打造一个充满活力、便利的生活圈。
旅游区充分利用了项目所在地的海滨风光和湿地公园等自然资源，规划了度假酒店、民宿、海滨浴场等旅游设施。
旅游活动包括观光、休闲、娱乐等，为游客提供了一个休闲度假的好去处。
项目目前已启动，正在进行施工阶段。
预计交付时间尚未确定，但凭借其优越的地理位置、政策支持和市场需求，滨州北海云和墅项目有着广阔的发展前景。
房产项目定位的三面、四步、五层次法
房产项目定位的三面、四步、五层次法房产项目定位的三面、四步、五层次法提要：以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念更多精品简历房产项目定位的三面、四步、五层次法通常而言，在产品定位没有确定之前，项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位；而当这两者确定了，项目的市场开发（推广）顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告（调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面），至少需要能够回答三个问题：竞争处于什么态势？本项目在未来可供选择的市场取位？本项目相对的优势和风险在那里？这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是1、项目“我”所能（达到）2、整体（或区域）市场所需（空白）3、市场竞争者所弱（不足）三个市场状态面。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的（产品、渠道、价格、促销等）定位也随之产生，因为市场定位是纲，纲举则目张。
与市场定位紧密联系在一起的就是目标客户群定位，下面就讲一下项目策划的关键所在——目标客户群的定位方法，即目标客户群四步刻画法；也就是说目标客户群的定位主要是通过四个步骤将其全方位的刻画、描述出来，以期后期从客户需求角度量身定制产品和营销。
北海老城区项目整体战略定位共71页
非期望结果—— 期望结果——不
由特定情境导致 喜欢某一结果，
的特定结果
想得到其它结果
R1
R2
？
R1
R2
目前市场销售最为快速的是中小户型
准确定位产品，达到有效去化。
周边商业业态较低，不符合项目定位
利润最大化要求可售商业利润贡献最大化
体育馆项目即将启动，竞争压力巨大
控制成本，避免竞争，走短平快战略
Q：提出问题 （question） 结构化分析和问题界定 ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
制定战略发展方向
地块处于北海市次中心区的核心位置，周边交通、配 项目属性研判和界定 套等优势明显
项目位于北海市中心区核 心区域，距离北部湾广场 商圈不超过8分钟，项目周 边商业形成一定规模，是 北海市最为繁华的区域之 一
SUMMER TEMPLATE
北海老城区项目整体战略定位
北海项目整体战略定位
本报告要解决的核心问题是项目城市化、地段价值最 大化
本报告要解决的核心问题
城市化和地段价值 最大化
前提：市场可实现 + 地块特性
1
住宅优化
2
商业开发定位
3
项目开发策略
专项市场研究报告思路
项目目标和约束条件 项目属性研判和界定 结构化分析和问题界定
• 宜城路和华中西路道路宽阔，交通非常便利 • 成熟区域，市政配套完善
性 • 地块自然资源条件一般
• 缺少稀缺性自然景观资源
• 城市中心区周边老居民房多，环境嘈杂和杂乱 • 地块内部无自然资源
项目属性研判和界定 项目界定：
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
(营销策划)四季花城项目策划书
（营销策划）四季花城项目策划书佛山万科缤纷四季花园项目管理指导书佛山市万科置业有限公司缤纷四季花园项目经理部2009-12-26目录1、项目概况 (3)1.1项目简介 (3)1.2 工程特点 (4)1.3 项目管理目标 (5)2．组织架构 (8)2.1项目组织架构 (8)2.2项目岗位职责 (7)2.3管理人员职责矩阵 (9)2.4采购合同分解 (11)2.3甲供材分解 (16)3、总平面策划 (17)3.1施工总平面布置图 (17)3.2施工总平面布置原则 (17)4、进度策划 (19)4.1项目二级计划 (19)4.2项目三级计划 (19)4.3示范区专项计划 (19)4.4计划保障措施 (23)5、工程质量管理策划 (24)5.1项目质量管理控制要点 (24)5.2质量控制要点 (24)5.3质量提示做法 (37)5.4项目质量管理重点、难点分析 (39)6、成本策划 (40)6.1成本控制要点 (40)6.2签证变更控制目标 (40)6.3招标成本分解 (40)7、安全文明施工管理策划 (44)7.1组织架构 (44)7.2安全文明施工管理要点 (45)7.3安全文明做法要求 (47)8、项目风险管理 (49)8.1风险分析表 (49)1、项目概况1.1项目简介项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于佛山市顺德区陈村镇，陈村镇地处广州、禅城、番禺、南海、顺德五地交汇处，是顺德的“北大门”，地块北面紧邻佛山主干道佛陈路，佛陈路以北为陈村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。
项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块内地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。
四季花园销售执行方案(DOC 27页)
四季花园销售执行方案一、销售模式选定1、项目概况 (03)2、操作思路提炼 (03)3、项目推盘思路 (03)二、项目案名及重新定位1、案名建议 (04)2、定位语方案 (04)三、项目开盘时间策略1、市场启示 (05)2、工作进度状况 (06)3、销售时间节点确定 (06)四、销售目标预计1、住宅户型销售统计 (06)2、调整价格策略与推广策略后，住宅预计走货速度 (07)五、阶段策略1、准备期（现阶段） (07)2、开盘蓄水期 (09)3、项目开盘日及开盘周 (13)4、正常销售期 (17)六、时间策略 (17)七、价格策略 (18)八、车位销售策略1、车位目标客户 (19)2、销售方式 (19)3、执行方式 (19)九、推广策略1、卖点提炼 (19)2、各阶段媒体一览 (22)3、项目媒体投放明细 (22)十、合作单位工作及物资列表1、四季地产 (23)2、同策机构 (24)附件：四季花园工作推进时间计划表一、销售模式选定根据项目不同的特征，应该采用不同的营销模式。
纵观一系列成功销售的营销模式，大致可以分为以下几类。
以更高的品质取胜；以较佳的物管服务取胜；以较低的价格取胜；以量身定做或定制取胜；以不断的产品改良取胜；以产品的创新取胜；以进入高成长市场取胜；以超出顾客期望取胜；1、本项目目前概况：前期业已开盘销售，已经使用了集中售卖这一噱头；前期推盘形象不明确，项目没有整体形象；目前仍然具有30多名前期蓄水客户，但是几乎全部打算退卡；运用媒体有限，目前仅运用了手机短信这一媒体；前期销售房源为120平米户型，并且已售房源在楼层上的规律性不强；2、操作思路提炼重新提炼项目卖点，深挖项目形象；选择大面，长效媒体，传播项目信息；做价时缩小竖向价差，力保出货均匀；3、项目推盘思路重新对项目进行市场定位，按照新盘操作方式，集中蓄水集中兑现二、项目案名及重新定位1、案名方案案名建议方案1：四季〃听城案名释义：加入“四季”前缀，引入开发商的品牌资源；“听”本身具有于宁静中颐养之意，结合主打区位的形象定位语，则项目的区位优势及宜居的“闹中取静”特点呼之欲出；案名建议方案2：四季〃善品逸居案名释义：概念且朦胧的案名，从中透露出“安逸”的居住氛围之意，体现品质；2、定位语方案形象定位语方案1：繁华中央，仰望宁静生活定位语释义：突出区位，以“仰望”突出项目高层业态，以“宁静”突出项目“闹中取静”之意；形象定位语方案2：麒麟路上层生活居所定位语释义：“麒麟路”在曲靖的区位中不言而喻，则代表市区中心的含义；“上层生活”一语双关，既表明了项目高层业态，又体现了本案客户群体是人群中的上层群体之意；三、项目开盘时间策略1、市场启示关键词：馨源现代城位于本项目正对面，31层设计，建筑面积4万㎡左右，300户，车位1：0.5。
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
滨州市人民政府办公室关于印发滨州市城市品质提升三年行动实施方案的通知-滨政办字〔2020〕29号
滨州市人民政府办公室关于印发滨州市城市品质提升三年行动实施方案的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------滨州市人民政府办公室关于印发滨州市城市品质提升三年行动实施方案的通知各县(市、区)人民政府,各市属开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:《滨州市城市品质提升三年行动实施方案》已经市政府同意,现印发给你们,请结合实际认真贯彻落实。
滨州市人民政府办公室2020年4月15日滨州市城市品质提升三年行动实施方案为进一步完善城市功能,全面提升城市品质,根据省政府办公厅《关于印发山东省城市品质提升三年行动方案的通知》(鲁政办字〔2019〕146号)要求,结合我市实际,制定本方案。
一、工作目标按照“一年打基础、起势头,两年重攻坚、有看头,三年建长效、争一流”的工作要求,走出一条顺应人民期盼、彰显滨州特色的城市发展之路。
“一年打基础、起势头”:到2020年底,启动并完成一批需求急迫的城市品质提升项目,解决一批群众反映最集中、最突出的城市问题。
“两年重攻坚、有看头”:到2021年底,按照责任分工,有序推进重点项目建设,着力补短板、强弱项,城市品质提升有实质成效。
“三年建长效、争一流”:到2022年底,城市品质提升取得明显成效,城市辨识度、知名度、品牌度进一步提高,群众获得感、幸福感、安全感进一步增强。
二、重点任务(一)风貌特色提升行动1.规划设计提升工程。
强化规划引领,开展城市设计,2020年编制完成并启动实施《滨州市黄河流域生态保护和系统修复治理总体规划》《滨州市主城区总体城市设计及城市特色风貌规划》《高铁站片区控制性详细规划和城市设计》《滨州市幸福社区规划》《滨州市城市体检与品质提升工程规划》等;编制完成《滨州市国土空间总体规划(2020-2035年)》,构建国土空间规划信息平台,建立规划实施监督体系。
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项目区位分析
➢ 四季花城项目位于滨城 区东部老城区，黄河十二 路以北，渤海八路与渤海 七路之间，未来北海风景 区内 ➢ 地理位置优越，未来具 有相当的地段升值潜力
盛世行顾问
TIMESUNION CONSULTANCY
壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 项目四至 北侧
东侧
西侧
四季花城
盛世行顾问
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 项目SWOT分析
优势
劣势
1. 位于黄河十二路以北，渤海八路路与 渤海七路之间，交通极为便利 2. 北海风景区升级改造以及滨城区政府 搬迁，带来的区域升值潜力巨大
1. 属于旧城改造，与原居住居民混住 2．区位在滨州市场认可度不高，配套 不完善
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THale Waihona Puke MESUNION CONSULTANCY
壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 城市规划建设
规划建设手笔恢宏 城市面貌日新月异
➢ 滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、 大交通、大生态。尤其“黄三角大开发”战 略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月 异
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TIMESUNION CONSULTANCY
绿茵·四季花城
项目定位及发展建议
2013年2月28日
知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负 ；不知彼，不知己，每战必殆。
——《孙子·谋攻篇
》
目录
壹 知己·本体分析 贰 知彼·市场态势 叁 百战·发展策略
壹 知己·本体分析
➢ 项目区位
行政、居住、文 化、教育中心
商居融合地带
北海片区
四季花城
壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 城市空间发展战略
“东优、西延、南跨、北拓”
东部城区优化布局，主要建设好滨州区商业 中心和铁路物流工业园区。 西部新城经过近10年的发展，已然成为滨州 行政中心和城市名片，成为城市规划发展的成 功案例。那么，下一步——
>>北拓，是大势所趋！
北海风景区改造规划已确定，未来将建成滨 城区集休闲、养生、度假于一体的新兴旅游风 景区。
2013年新年，房地产调控政策再度升级，政府祭出"国五条"
➢ 2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。 会议确定了五项抑制投机投资购房，加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。 ➢ “国五条”中的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商 品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容
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贰 绿茵·四季花城 wonderland
房产调控的本质：
主要目的：1、巩固调控成果，遏制房价快速上涨； 2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害； 3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。
坚决遏制部分地区高房价！ 确保房地产行业健康稳定的发展！
高，尤其较为富裕的博兴与邹平人 ，鲜有在滨城区购房者，“雁南飞
威胁 ”现象明显
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
贰 知贰 彼·市场态势
2012年房产宏观调控政策回顾
7月06日，央行年内第二次降息 7月19日，两部委要求坚持房地产市场调控不放松 7月25日，国务院督查组赴16省市督查楼市调控 8月6日,央行：下半年继续加强货币政策预调微调 8月16日，国土部下调20个地区住房土地供应量 9月14日，国土部加强土地市场监测 重点查土地交易高溢价
贰 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 城市地理区位
黄三角腹地，山东北大门
城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海 ，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界， 是山东的北大门。
行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化 县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区 两区六县。
人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少 。09年末，全市户籍总人口379万，其中，滨城 区人口60余万。
3. 区域内没有经济开发，生态环境保持
良好。
SWOT
1.1、房产调控政策趋于稳定，未来房地 产市场仍被看好
2、区域内产品户型单一，面积偏大同 质化严重，滨州房产真正的适合年轻人 居住的高档社区还未形成，项目产品符 合客户需求并且供应稀缺
机会
1. 宏观经济影响，地产市场增速放缓； 2. 滨州本地年轻人对滨州发展认可度不
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 北海片区规划
北海片区规划简介
➢滨州市北海片区规划西至 渤海十一路，东至渤海五路 ，北至220国道，南至规划 支路。面积222.15公顷， 分为公园景区，还迁安置区 ，住宅开发区等几大分区， 其中住宅开发区占地9.34公 顷。 ➢ 北海片区整体规划建设突 出生态、文化、休闲、健身 、养老、保健、旅游、商业 、服务等方面特色，充分体 现"人"的主题，营造浓厚的 人文氛围和社会服务功能。
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 周边配套
南侧沿街商铺
北海风景区
北海明珠小区 滨城区政府大楼
➢ 项目所在的北海片区正 处于政府规划的改造升级 中，周边多为已建成的旧 村改造社区和部分中低端 项目，人气不足，生活配 套缺乏是目前项目周边面 临的主要问题； ➢ 滨城区政府已搬迁至项 目北侧，随着改造的进一 步深入，项目周边的上述 问题将会逐步解决。
房产政策的调控的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种 保护，为经济结构的逐步转型打好基础
作为四线城市的滨州，其房地产市场仍处在起步阶段，以满足自住需求为主， 投资需求稀少；仅4千的房价不可与北上广的万元房价同日而语；因此调控政 策对滨州市场的影响力相当有限！
盛世行顾问
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南侧
盛世行顾问
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壹 绿茵·四季花城 wonderland
➢ 项目交通
黄河十五路
渤海八路
渤海七路 渤海八路
四季花城
黄河十四路
四季花城
渤海七路
黄河十四路 黄河十五路
➢ 项目为渤七渤八，黄河十四十五路环绕，道路畅通，交通通达性较好 ➢ 渤海八路紧邻道路的绿化带完善，有效降低车辆噪音 ➢ 后期黄河十四路东扩后，将进一步提升项目通达性 ➢ 项目周边公共交通主要有7路、33路和105路，可连接南部老城区和西部新城区，对 后期客户来源会有一定影响