大连市旅顺口区北海镇投资改造规划报告(议案)(21P)

封一：中国·大连旅顺口区北海镇投资改造规划报告(议案) ：目录大连概况大众集团简介一、对旅顺·北海镇投资需求和发展潜力的评估1、外部机遇2、环境分析、劣势分析二、项目概述：1、项目名称2、项目地址3、投资合作4、合作方式5、投资规模6、股权分配7、项目周期8、投资规划9、项目组织管理三、项目风险及对策四、结论大连概况大连位于北半球的暖温带地区，介于北纬度分度分、东经度分度分之间，西北濒临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海湾；北面背依东北大陆，腹地辽阔，属海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷署，四季分明，素有“京津门户”之称，堪称“北方香港”，是中国第一个被联合国授予"全球环境佳"城市。

大连海、陆、空交通四通八达，十分便利。

大连港与世界上多个国家和地区建立了贸易关系和航运，是欧亚“陆桥”运输的理想中转港；大连周水子国际机场是全国个国际机场之一，开通了多条航空线，铁路公路网络密集四通八达，长达公里的黄海大道和旅顺南路贯穿大连南北，市区交通通畅。

大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，不仅有"半个中国近代史天然博物馆"的人文历史旅游资源，还有许多风景奇秀的自然旅游资源，成功获得了中国旅游业最高荣誉———“中国最佳旅游城市”称号。

旅游业已成为第三产业高速增长的引擎，为大连经济快速健康协调发展注入新的活力。

大众集团简介：需要资料二、对旅顺·北海镇投资需求和发展潜力的评估1.外部机遇：动态的发展趋势，宏观政策的导引，为该地区的改造规划提供了方向和依据。

大连市《建设社会主义新农村实施纲要》“重点任务”部分的第一条便是“构建产业新格局”，具体布局包括工农综合发展产业带、特色海洋经济带、农产品深加工产业带、科技农业辐射带、旅游观光带等等。

立足大连实际，推进农村城市化、土地经营规模化，统筹城乡，系统、全方位的谋划政策取向，缩小城乡差别。

《大连市旅游发展整体规划》提出大连要构建“一核两翼五片区”的总体空间布局，即都市极核（一核）；旅顺口翼、新市区翼（两翼），由以城市及周边资源为依托的旅游向全面拉开骨架的大区域旅游转型；由粗放型开发向精品化、集约化开发的转型；由观光产品体系为主导向观光、休闲度假、商务会展和主题文化旅游为主导的复合产品体系转型；由国内著名旅游城市向东北亚滨海旅游中心城市和国际知名旅游目的地的转型，即将为旅顺口区旅游及相关带动产业的发展拓宽道路。

《北海街道年总体规划》需要资料旅顺口区的旅游产业正迅猛发展，现有的资源优势处在分散状态，没有形成规模化经营，由旅顺产业带动的上游、下游相关产业的开发，为规模化系统开发提供了广阔空间。

2.环境分析：旅顺·北海镇的自身优势，为改造规划创造了有利条件基础环境：辖区内个行政村，个村民组，户，人。

辖区内有中、小学、医院、幼儿园、福利院、邮电、电信、银行、派出所、边防哨所。

拥有私营以上企业家，其中规模企业家（突破年销售收入万元以上企业家）。

自然环境：旅顺口区位于辽东半岛最南端，属大连市辖区。

东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区公里。

旅顺口区是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。

境内有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。

新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的"黄金水道"。

北海镇陆地面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线长公里，距离最近的铁路线公里，距旅顺市区公里，距旅顺新港公里，距大连机场公里，距大连经济技术开发区公里，距大黑石、金龙寺旅游区公里。

人文环境：旅顺口历史悠久，晋名“马石津”，唐谓“都里镇”，元称“狮子口”，到了明朝洪武四年（年），太祖皇帝朱元璋派马云、叶旺两将军率部从山东乘船跨海镇守辽东，因海上旅途一帆风顺，特将狮子口改名旅顺口。

至今，这个极具旅游特色的吉祥名字伴随着这座别致的海滨小城已有六百多年了。

年，清政府在此兴办北洋水师，建军港、修炮台、筑船坞、扎营盘，旅顺口成为军事要塞。

北海镇民风淳朴，注重市民文化道德培养，社会文化丰富，竞技体育事业发展迅速，群众文化生活充实，极富海滨小城祥和喜乐氛围。

产业环境：工业、农业、水产业和旅游业是北海街道的四大产业。

年，全街道国内生产总值亿元；社会总产值亿元，其中：工业总产值亿元；固定资产投资完成亿元；财政收入万元；人均收入元。

（）水产养殖业：水产养殖和加工业发达,沿海盛产藻类、鱼虾，鲍鱼、刺参、扇贝、紫海胆、螺类等海珍品资源丰富，海湾大面积放养贻贝、扇贝等，北海镇的海产品养殖业已经形成规模。

其中洪富养渔场、吉玉海珍品养殖公司养殖的海参、雅鲆鱼等海产品在国内外市场一直畅销不衰（) 农业：目前袁家沟樱桃基地、李家沟葡萄基地、泥河村果树基地、沙包专业西瓜村都已达到一定规模。

并以“新农村、新体验、新旅游”为主题的“观光农业”吸引了游客万人次，每年约以的速度递增。

（）旅游业：北海镇比邻辽宁自然保护区，依托与旅顺口区著名的国家级自然保护区蛇岛、老铁山、白玉山国家重点风景名胜区、国家自然保护区和国家森林公园，由世界奇观蛇岛、鸟岛、黄渤海分界限构成的自然景观和以甲午战争遗迹为主的人文景观构成大景区、个景点、个文物保护单位，个海滨度假区连网成片。

距开发建设中的猪岛、海猫岛海里左右，乘快艇分钟左右即可达到，极具投资开发潜力。

．劣势分析：北海镇地处旅顺西北部，下辖个自然村，在道路交通的规划上尚未成熟，成为本地区投资改造项目中的劣势二、项目概述：1、项目名称：旅顺口区北海街道投资改造规划2、项目地址：大连市旅顺口区北海街道3、投资合作：大众集团与新西兰投资集团4、合作方式：大众集团与新西兰合作出资，北海村村委会提供土地资源。

5、投资规模：亿美元6、股权分配：7、项目周期：年——年8、投资规划：、规划依据：大连市《建设社会主义新农村实施纲要》《北海街道年总体规划》、发展战略规划：在整合北海镇总体情况，针对本项目自身特点，制定年发展规划。

远景使命：以欧洲风情小镇为标准，充分利用资源及政策优势，加快新农村建设进程，推动经济的可持续发展，打造农村集团化经营的典范。

中长期目标：投资亿美金，在年内完成八大项目的改造，形成链条式经营模式，实现经营管理集团化。

改造规划方案）整体风格定位以欧洲标志性的哥特式建筑风格为蓝本，对北海镇实行整体环境规划改造，体营造出独立的，高雅的，丰富的，浪漫的、独具欧洲风情的异国小镇。

）主题片区改造模拟移植一条欧洲较著名的商业街道，并以此为中轴线，将整个区域的道路进行多个文化主题改造，建筑形式、导引系统仍沿袭哥特式风格，将街区的功能与异国的风情结合，如巴黎的艺术街区、日本的购物街区，旅游商品街区、行政服务街区等，使整个北海镇既有统一的主题元素，又赋予小镇功能区异国的艺术情调。

）区域标志树立利用本地区海岸线绵长的优势，在海上建造一枚开放的贝壳，托出莹白圆润的珍珠，作为旅顺北海乃至大连的标志性建筑，提升知名度。

并可将该建筑用于餐饮、娱乐等商业用途，赋予其更深渊价值。

）区域改造规划结合北海镇资源分布状况，通过八大项目的规划改造，使北海镇在年内实现布局合理，产业均衡的经济发展新格局。

（大致用颜色标注出大项目的布局）★海产品养殖：建立水产品深加工基地产品资源：盛产藻类、鱼虾，鲍鱼、刺参、扇贝、紫海胆、螺类、贻贝、扇贝等加工企业：（需要资料）规划实施：引进先进的技术、设备，集中零散的加工企业，统一的规模化生产加工基地，形成由捕捞、养殖、加工、销售的完整产业链条，产品出口。

投资回报：作为第一年实施的改造项目，资源及条件成熟，可实现当年获利。

★生态、观光农业：农业资源：袁家沟樱桃基地、李家沟葡萄基地、泥河村果树基地、沙包专业西瓜村规划实施：根据各地农业特色，结合旅顺地区旅游资源、森林资源，建立农业生态观光基地，在此基础上，引进稀有的农业产品，增添产品品类，并可通过认购、种植体验等营销方式，提高盈利途径。

★旅游业：依托沿海旅游资源优势，深度开发旅游业及下游产业，吸引国内外高端游客人群。

旅游资源：据统计，年，全市接待海外游客万人次，同比增长％。

实现旅游外汇收入亿美元，同比增长％。

接待国内游客万人次，同比增长％。

实现国内旅游收入亿元，同比增长％。

实现旅游总收入亿元，同比增长％。

来连游客居前位的国家分别是日本、韩国、俄罗斯、美国和马来西亚。

规划实施：以五星级以上标准，筹建高档度假村，集海鲜美食、休闲、健身、度假、疗养、观光、娱乐、购物、会议于一体，完善酒店配套环境，规划兴建三个中心：运动中心（内设跑马场、棒球场）、温泉理疗中心、休闲中心（滑草场、露天沙滩泳场等、会所等）。

购进艘游艇，实施海上环岛游，开发隔海相望的猪岛、虎平岛、牦牛岛，建立渔家生活体验中心、海岛影视基地、海岛风情婚庆。

★教育业：开办一所中高等教育的贵族学校，采用封闭式教育，吸引本地及异地生源，外籍师资力量，国外教学管理模式，与欧洲、亚洲等国家学校结成生源合作，为学子毕业后提供国外继续教育的途径。

★医疗业：选址于北海镇森林植被较丰富的草场坡地，以欧洲精品医院的规范标准，建立一座国际标准化医院，引进先进的医疗设备、医疗技术及医护人员，吸引东北地区、辐射全国及国外患者，将该医院打造成国内少有的环境清幽、医术精湛、设备先进、服务完备的国际化精品医院。

★养老院：以英联邦标准模式，筹建一所高标准养老院，生气勃勃的外观设计，配以休闲、理疗、娱乐和专业的心理咨询部门。

★房地产开发：→承建北海区整体改造规划项目的基本建设→开发北海地区精品商品住宅及高档别墅房群→规划后的北海镇，将实行村镇居民集中居住，统一分配管理的模式，先期启动万平方米的动迁安置工程，改善居民居住环境，配套完成商业中心，中心等，使居民生活逐步城市化。

★物业管理公司：成立大型的物业管理公司，为北海镇的项目开发以及今后的运行管理，实行一体化的综合服务。

成立政务中心，负责招商行政许可项目的统一办理，执行“一站式”审批。

成立就业管理中心，对本地区万劳动人口，以及开发后吸引的外来务工人员实行统一的人力资源掉配，提供就业安置、劳动保障及岗位培训等服务。

成立物业服务中心，为本地区所有开发项目实行统一的物业管理，协调服务机制，建设环保游观光巴士、呼叫中心、咨询中心等服务设施。

商务开发中心，负责商业、购物、旅游等小型项目的对外招商工作。

通过对北海镇的整体改造，实现全区的集团化经营管理，把北海镇打造成现代化、集约型的新型村镇典范。

：阶段性建设目标规划时间：年低立项，年进入改造实施投入资本：亿元实施工作：、对沿海基础环境的改造、建设万平方米的欧式层居民安置房、道路、交通、地下下管网的基础配套设计建设、引进技术设备，建立海产品研发深加工基地、投资观光生态农业、订购艘游艇、项目组织管理示例三、项目风险及对策、投入的风险及对策风险分析：本项目投入大，改造项目多，实施时间较长相应对策：采用滚动式投资方式，边投入边产出，针对本区域内现已成熟的海产品深加工、生态农业观光项目，进行前期改造，预计可实现当年盈利。