国外物流园区运营模式及借鉴
物流案例分析：美国普洛斯物流园区成功之道
闲置率⾼、⼊驻率低，是⽬前困扰多家物流园区的“⼼病”。
昔⽇红红⽕⽕、⼤兴⼟⽊，如今门前冷落，让⼈不禁反思，问题出在哪⼉？本⽂以国外企业在中国运作的成功案例，带我们⾛近⼀个全新理念运作下的物流园区，看⼀看它的成功之道。
与⼀些物流园区建成后苦守寂寞相⽐，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园“幸运”得多。
正在建设中的普洛斯西北物流园⼀期⼯程的三个仓库，⼀个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品⽣产商预定。
全球化物流络 普洛斯西北物流园由在业界有“⼯业物流地产⽼⼤”之称的美国普洛斯公司投资兴建。
普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。
⽬前，普洛斯已与全球4000多家企业建⽴了良好的合作，其中世界1000强企业中近⼀半成为其客户，如宝洁、通⽤汽车、联合利华、惠普和全球四⼤物流公司等。
据了解，作为⼀家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。
普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密⿎的布阵。
所谓“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，⽐如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有⼀个资产管理队伍进⾏物业管理，他们的⼯作主要是提供物业相关服务。
普洛斯在中国的物流配送络建设，集中在渤海经济圈、长江三⾓洲和珠江三⾓洲等沿海地区。
正如其在海外市场的运作⼀样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3⾄4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和⾼速公路，从⽽形成⼀个物流配送络。
现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发⼀些物流园区。
⼴州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。
如此全球化的络布局，使得普洛斯得以“⼀呼百应”，客户借助普洛斯的络，可以让货物在全球⾃由流转，⽽不担⼼⽆处“落脚”。
普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供强⼤物流配送服务络涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。
结合国外典型案例分析我国物流园区规划情况及改进措施
结合国外典型案例分析我国物流园区规划情况及改进措施标题：1.我国物流园区规划的现状和成就2.国外物流园区的案例分析及借鉴3.我国物流园区规划的问题和瓶颈4.改进我国物流园区规划的措施5.未来我国物流园区规划的展望现状和成就：我国物流产业迅速发展，各地政府积极推进物流园区建设。
截至目前，我国共有3000多个物流园区，其中50%以上规模以上物流园区，物流总量占全国总量的三分之一；物流园区所在城市的主要经济指标也增长了20%以上。
案例分析及借鉴：国外物流园区建设有诸如德国汉堡城市物流园、美国华盛顿物流市场、新加坡西部港口物流园等。
这些物流园区在建设规划上强调节约用地、内部交通流畅、采取多种物流业态的发展模式、加强与外部企业的合作等方面做得比较好，为我国物流园区建设提供了借鉴。
问题和瓶颈：目前我国物流园区规划存在规划与实际不符、配套设施欠缺、管理不规范、服务质量低等问题。
物流园区的规划布局、定位、空间布局等仍然需要优化。
数据和信息共享能力不足，物流系统运行缺乏统一规划及部署。
改进措施：建议加强对物流园区规划的指导、审批和监管力度。
在规划布局方面，需要结合当地的产业特点和市场需求，以用户为中心设计园区功能和布局。
奖励企业提供强有力配套及服务方案，优化园区内企业布局。
未来展望：未来，随着全球经济的快速发展，我国物流园区规划将会朝着智能化、绿色化、多样化、协同化、高效化的方向发展。
建议多运用先进科技手段，推进物流园区智能化发展，提高物流业的信息化水平，实现产业集群效应。
同时，在绿色发展方面，要推行绿色物流、环保物流模式，降低物流业对环境的影响。
关于物流园区的案例分析：1.德国汉堡城市物流园德国汉堡城市物流园座落在汉堡市区边缘。
园区以轻重物流的内陆港口为核心，集结了物流、制造、贸易、科研等产业内外众多优秀企业。
其成功之处在于加强了园区功能规划和内部交通流畅。
园区内所有园区公司都通过重新规划园区交通流向来降低物流出行效率损失。
国内外港口物流园区功能的比较与借鉴
随着港口物流功能的不断完善，港口保税区、临港工业区以及自由港的发展，港口作为国际物流系统中的重要节点发展成为具有涵盖供应链物流所有环节特点的综合服务体系。
物流园区的形式及概念起源于日本，是多种物流设施和不同类型的物流企业通过在空间集中布局所形成的，具有一定规模和综合服务功能的物流集结区域。
经过多年的发展，港口物流的服务功能日益扩大和完善。
一、国（境）外物流园区1. 鹿特丹港口物流园区目前，鹿特丹港已经先后建成了3个港口物流园区。
对于港口物流园区的定位，鹿特丹港务当局的观点是：港口物流园区是拥有完善的设施，可以为物流特别是配送活动提供一站式服务的物流园区，园区应邻近港口集装箱码头和多式联运设施，并采用最先进的信息和通讯技术。
依托这些物流园区的建设，从上世纪90年代以来．鹿特丹港的物流服务取得了长足的发展，目前经上述3个物流园区处理的货物已经占到了全港集装箱吞吐量的7％左右。
2. 新加坡港口物流园区近年来，为满足货主日益增长的物流需求，PSA（新加坡港务集团）围绕港口先后建立了4个物流园区。
其中，位于港区内的Keppel物流园区建成于1993年，紧邻Keppel集装箱码头．以国际集装箱货物为主要服务对象。
为集约利用土地资源，Keppel物流园区主要由现代化的仓库构成。
Keppel物流园区占地面积约23公顷，其中仓库面积11.3万m2，与Keppel集装箱码头之间有立交桥相连，其他配套设施主要包括办公楼、停车场、集装箱堆场等。
在内部，开发商将整个仓库分成了45个单元提供给不同的物流服务商，每个单元的面积从1000m2至5100m2不等，仓库的高度最高达到了14.6m。
Keppel物流园区享有自由贸易区政策，其主要服务对象是集装箱班轮公司、国际国内大型货物代理、本国大型IT企业等。
目前，Keppel物流园区每年处理的集装箱箱量达到了27万TEU左右。
主要的服务包括：拼箱、拆箱、存储、配送、检验、再包装、物流管理等。
国外物流园区规划及经营模式介绍
１９ 年，日本政府颁布了 ９８
台。
通业务市街地建设法》 。这一系
列 的法规政 策为物流 园 区的规划 和建设奠 定了 良好的政 策平
三 、 物 流 园Байду номын сангаас区规 划 的原 则
为了充分体现 自由竞争 、公平交易的原则 ，各国物流园区
的业务状况必须公开地提供给所有入住的公司 （ 包括物流 、贸 易等公司） 。物 流园区要提供完善 的服 务设施 ，包括 为全体雇 员服务的设施 。物 流园区还必须配备 多种方式的交通设施 （ 公
济发 展的侧重制定相关政 策。１６ 年 ， 产省在产业构 造委 员会 中设 置了流通 小委 员会 ，着手计划和 实施流通政 策和措施 。 ９４ 通 先后制定了 “ 流通政 策的基本方向” “ 、 流通现代化 的展望和课题” “ 、 流通活动系统化报告 ” “ 、 流通 系统化基本方针 ”等
价值 。
一
、
政 府 在 物 流 园 区规 划 中 的 角 色定 位
１ 资金支持者角色。在日本， ． 政府考虑到建设大型物流基地投资巨大、回收期长、社会效益显著，对改善城市功能具有
特殊 的意 义 ，所以大型物流基地用地的价格很低 ，银行还予以长期低息贷款或无息贷款。在欧 洲 ，法国政府 对物 流基 础设施 的 建设提供 一定 资助 。德国典型的做法是采用 Ｐ Ｐ模式 ，公私合作。政 府主要 是对物流园区基础设施 的建设提供资金 ，而私人公 Ｐ 司主要是对物流 的设施设备进行投资。另一 方面 ，实行减免税收政 策。 日本政府对物流业 提供 了减税和 免税的优惠政 策。法国 的一 些地方政府对物流业采取了开始 ５ 年免税和给 ２ 个雇 员每 人以 ２ ０ 万法郎补贴 的鼓 励政 策。比利时政府也通过减免税收来 鼓励国外企业投 资建设物流园区 。美国作为物流业较发达的地区 ，政府也有优惠政策 。如德克萨斯 州圣安东尼奥市为了使其尽 快成为北美 自由贸易区 的贸 易走廊 ，制定 了前 １ ０年免征财 产税 、销售税 返还 、对从事 中转 货运的企业免征财产税 等一 系列的 优惠政策 。在德国 ，入驻物流园的企业可 以得到政府资助 ，水 、电 、排水等都可以用这方面的资金来进行建设 ，其份额约为物
国外第三方物流的发展及经验借鉴
国外第三方物流的发展及经验借鉴【作者】李严锋【作者简介】李严锋云南财贸学院【内容提要】国外第三方物流发展迅速并被企业所广泛接受，本文分析了欧美等发展第三方物流的现状，总结了可供我国发展第三方物流的经验借鉴。
【关键词】国外第三方物流/现状分析/经验借鉴物流是指从物资供应到产品销售的物品流通过程。
它包括物品购进、验收、储备入库、生产领用、产成品入库、销售和物资回收利用等环节。
第三方物流TPL(Third Party Logistics)是指由物流劳务的供方、需方之外的第三方去完成物流服务的物流运作方式。
第三方就是指提供物流交易双方的部分或全部物流功能的外部服务提供者。
国际上第三方物流业是一个大概有20年历史的相对年轻的行业。
在美国，TPL被认为处于产品生命周期的介绍——成长期；在欧洲，尤其在英国，普遍认为TPL有一定的成熟程度。
在欧洲，目前使用TPL服务的比例约为76%，在美国约58%，且其需求仍然在增长。
同样的研究表明，欧洲24%和美国33%的非TPL用户正积极考虑使用TPL；欧洲62%（欧洲大陆占94%，英国占54%，英国比其他国家有一个更成熟的TPL市场）和美国72%的TPL用户认为，他们有可能在三年内增加对TPL的运用。
该行业的观察家对该市场的规模作出了估计。
美国TPL业的收入有望在2000年突破500亿美元大关。
随着TPL需求的增加。
学者指出，TPL供给的年增长率为20%--50%。
随着传统产业的发展与变革，电子商务的飞速发展，社会对TPL的需求不断增大，欧美国家在TPL业的发展方面积累了许多成功的经验，因此，分析国外发达国家的TPL发展状况，借鉴其经验，可为我国TPL的发展所参考。
一、欧洲第三方物流的发展TPL作为一项外包服务待业在欧洲已经有好几百年，物流领域许多著名的企业在中世纪就有踪迹，其祖先提供组配、仓储、运输以及在几百个公国和候爵领地之间的通关服务。
这些历史悠久的服务商已经成长为象schenker、kuehne&、Nagle和Danzas那种规模的企业，目前为欧洲大多数制造企业、零售和批发商提供物流服务。
国外多式联运型物流园区发展对我国的经验借鉴与启示
国外多式联运型物流园区发展对我国的经验借鉴与启示作者：梁喜刘怀英来源：《物流科技》2021年第03期摘要：在政策推动下，我国物流园区建设进入高速增长期，但同时运营园区的经营状况却并不乐观，点式经营和信息孤岛发展困局进一步激化，园区过剩、同质化竞争现象日趋严重，物流园区的集约化发展已经迫在眉睫。
为此，文章针对我国物流园区建设存在的突出问题，引入“物流园区+”服务业态思路，借鉴国外“物流园区+多式联运”的发展模式，提出我国物流园区应从协调机制、集聚发展、大数据等方面入手逐步向多式联运型物流园区等高级发展形态转型升级。
关键词：物流园区;多式联运;集约化;转型升级;协调机制中图分类号：F719 文献标识码：AAbstract： Under the promotion of policies， the construction of logistics parks in China has entered a high-speed growth period， but at the same time， the operation status of the operating parks is not optimistic. The dilemma of point operation and information island development is further intensified， and the phenomenon of excessive and homogeneous competition in the parks is becoming increasingly serious. The intensive development of logistics parks is imminent. Therefore，in view of the outstanding problems existing in the construction of China's logistics park， this paper introduces the idea of“logistics park+”service format， and draws on the development modeof“logistics park+multimodal transport”in foreign countries， and proposes that China's logistics park should gradually transform and upgrade to the advanced development mode of multimodal transport logistics park from the aspects of coordination mechanism， cluster development， big data， etc.Key words： logistics park; multimodal transport; intensification; transformation and upgrading; coordination mechanism近年来，在《物流业发展中长期规划（2014-2020）》、《国家物流枢纽布局和建设规划》等物流政策推动下，我国物流园区建设进入高速增长期。
看牛掰的德国物流园运营模式
看牛掰的德国物流园运营模式看牛掰的德国物流园运营模式引导语：德国优秀物流园的运营模式分析。
德国物流园区的布局与功能、德国物流园区的开发模式、德国的物流园区与产业的协同、德国的物流园区与产业的协同、德国物流园区协会的工作机制。
一、德国物流园区的布局与功能通过考察，我们了解到德国境内有35家物流园区(德国称货运村Freight Village)，构成了一个紧密连接的货运村网络。
社会物流活动主要集中在这些物流园区之间和物流园区内部进行，呈现出高度的组织化、集聚化和集约化特征。
代表团实地考察的7家物流园区处于不同的发展阶段。
有的已经运行多年，有的尚处于建设或规划阶段，但其功能与布局上均体现出“紧凑、集聚、绿色、协同”的理念。
1、集聚效应。
在德国基本上一个城市或经济区域只设立一家综合性的物流园区，集聚效应明显。
如德国最大的物流园区——不莱梅货运村1987年初始运营时只有5家物流企业，如今已经集聚了190多家物流企业，并吸引了50多家生产型企业在周边进驻。
园区就业人数多达8000人，占不莱梅市总人口的1.6%。
作为港口“延伸的手臂”，不莱梅港70%的货物要通过不莱梅货运村集散。
同时不莱梅货运村也定位为不莱梅市的专属物流功能区，承担着本地区物流集中投资、集约运营、集聚发展的职能。
与不莱梅货运村并列第一的纽伦堡货运村总面积3.4平方公里，集聚了250多家企业进驻，园区就业人数在6000人左右，集聚效应也非常明显。
2、功能定位。
除了配套某一产业的专业性物流园区外，德国的物流园区大多定位为综合性的，在有限的建设面积上实现物流功能多样化是其提高效率、降低成本的一个重要理念。
德国的物流园区主要功能有:(1)多式联运功能(Intermodality)。
多式联运是德国物流园区最显著的一个功能。
他们强调至少有两种以上的运输方式，选址尽量处于公路、铁路、水路运输的交叉点上，以实现多种运输方式的有效衔接。
在运输方式上350公里以内侧重于公路运输，更长距离适用于铁路运输，大宗货物则倾向于内河运输。
国外物流园区的运作模式
日本的经验
在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
重视规划：物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。
国外物流园区的运作模式
来源：国际商报
物流园区在日本称为物流团地（Distribution Park）,在德国被称为货运村（Freight Village）,虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是建设目的、服务功能是基本相同的，发展的出发点也类似。
区位选择和空间布局
物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。 Leabharlann 国外物流园区政策投资政策。
日本要求银行以长期低息贷款或无息贷款，支持物流园区的建设；欧洲由国家、地方、商会等对园区的建设提供投资自持。
税收政策。日本采取的是对土地提供者实施减税，而欧洲对经营者给予初期免税和雇员补贴，以及对投资者实施减免税。
土地政策。日本根据物流发展需要，专门规划物流园区用地，欧洲则在园区和配套的交通设施上提供用地支持。
企业化经营管理：德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
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国外物流园区运营模式及借鉴
物流园区的发展历史要比物流发展历史短许多，在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来的新事物。
园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验较少且并不成熟。
（1）日本的经验
在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
①重视规划
物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。
②优惠的土地使用和政府投资政策
将规划的园区内土地分地块以生地价格出售给不同类型的物流行业协会，这些协会再以股份制的形式在其内部会员中招募资金，用来购买土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长期低息贷款。
③良好的市政设施配套及投资环境
政府对规划的物流园区，积极加快交通、市政设施的配套建设，吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业发展的同时，促使物流园区的地价和房产升值，使投资者得到回报。
（2）德国的经验
德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区发展经验。
德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式，其基本做法有4个方面的内容。
①联邦政府统筹规划
联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽规划的基础上，通过对经济布局、物流现状进行调查，根据各种运输方式衔接的可能性，在全国范围内对物流园区的布局、用地规模与未来发展进行合理科学的规划。
②州政府、市政府扶持建设
物流园区对地区经济有明显的带动和促进作用，为引导各州按统一的规划建设物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或提供贷款担保。
德国政府扶持物流园区发展的重要原因是对园区公共服务职能的定位，认为园区建设并非为了单纯的追求盈利。
在物流园区的建设和运营过程中，州及地方市政府扮演了主要投资人的角色。
例如位于德国中部图林根州州府Erfurt市郊的图林根物流园区，其建设投资比例为：市政府占42.5%，州经济开发部占35.5%，联邦铁路〔DB〕占14.7%，行业协会占7.3%。
③企业化经营管理
德国政府扶持园区建设，并非不考虑园区效益与效率。
一般认为，企业化的管理方式比行政化的管理方式更为有效率。
德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。
负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
由于园区的投资人主要是政府或政府经济组织，所以园区经营企业的经营方针不以盈利
为主要目标，而主要侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。
以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企业的业务包括销售、宣传和物业管理三大部分，管理公司还负责代表园区企业与政府交涉，负责兴建综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为成员企业提供信息、咨询、维修服务等。
园区内的道路、下水等市政工程设施的维修、养护由市政公司负责，享受与普通市区同等水平公共服务并缴纳相关费用。
④入驻园区企业自主经营
入驻物流园区的企业实行自主经营、照章纳税，依据自身经营需要建设相应的仓储设施、堆场、转运站，配备相关的机械设备和辅助设施。
4.物流园区案例
（1）日本东京物流基地
（2）德国不来梅物流园区
三、国外物流园区发展经验对我国的启示
1.关于发展模式
从宏观经济的角度，物流园区应仅仅存在于经济中心城市、交通枢纽和工业、商业组织的中心地区，而且，从区域经济关系及经济组织特点、物流的发展趋势和物流园区的总体功能考虑，中心城市应需要相应的物流组织功能区，即规模化的物流园区。
根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，中心城市物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
（1）经济开发区模式
物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。
中心城市物流园区的经济开发区模式，将是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。
由于物流园区具有物流组织管理功能和经济发展功能双重特性，因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和在经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。
（2）主体企业引导模式
从市场经济发展的角度，从利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。
（3）工业地产商模式
物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，作为类似于工业地产商开发模式，日本的东京、神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的变形操作方式。
之所以会出现物流园区的工业地产商开发模式，其理论基础是物流园区的开发和建设，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设自身不是为了赢利，是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。
2.物流园区建设和发展
建立科学的园区建设发展机制
对园区建设项目的实施提供宏观环境支持
落实园区开发优惠政策及运作保障
引导和培育市场需求
协调园区发展相关的各个部门的关系。