物流园区经营、功能、盈利模式

中国物流园区发展模式一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。

从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。

1.3.1物流园区功能定位物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。

物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。

物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。

社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。

具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。

另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。

因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理位置等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。

1.宏观社会功能不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。

从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：（1）解决城市交通压力、环境污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地；（2）提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合理性，代表性园区如德国的不莱梅物流村。

物流园区对所在城市以及地区经济发展所表现出来的宏观社会功能可以从以下几个方面来理解：（1）发挥集聚功能。

物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。

（2）改善城市环境。

通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线路、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染，改善城市环境。

（3）促进区域经济发展。

物流园区通过一体化的管理和规模化运作，保证满足区域物流需求。

同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。

（4）实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。

通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公路、铁路、港口等不同交通方式的有效衔接，从而实现多种运输形式的联运。

同时，不同物流节点的运输形式不同，通过物流园区进行联合运输和有效衔接，可以将以往散杂、分散形式的货物纳入联合运输的模式。

（5）提升物流服务水平。

物流园区的空间集聚和功能集聚效益，缩短了物流服务时间，提高了物流服务速度，减少了搬运、装卸、储存等运作环节，提高了准时服务水平，减少了货物损毁，降低了物流费用，极大地提升了物流服务水平，有利于实现规模化、综合化和现代化的物流服务。

2.微观业务功能与配套功能物流园区的业务功能是一种基础功能，表现在通过园区的设施设备、技术方法、组织管理等资源为客户提供各种物流服务的能力。

如图1-1所示。

一般来说，物流园区的业务功能包括存储、运输、装卸、搬运、包装、流通加工、分拣以及信息服务等。

同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。

（1）存储功能：要求配备一定的储存设施和设备。

由于物流园区中所涉及的很多作业环节如运输、配送等都要与仓储活动相联系，所以存储的职能是必不可少的，它保证了物流活动的开展，具有支撑作用。

（2）运输、配送功能。

对于城际间的货物运输，物流园区应能提供多式联运服务以达到最佳运输模式组合、最高效率、最短路径、最少时间、最低费用的要求。

对于市内货物配送，主要是能满足生产商与销售商之间的配送、生产商或销售商与超市门店之间的配送、供应商与生产企业之间的配送、电子商务环境下的物流配送服务等，物流园区应能提供给客户不同的配送路线和价格服务，以满足不同层次客户的各自需求。

（3）装卸、搬运功能。

物流园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提高装卸搬运作业效率，减少作业可能对商品造成的损毁。

（4）包装功能。

在物流园区内的包装作业不仅要负责商品的组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，必要时还要根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。

（5）流通加工功能。

为了方便客户，物流园区应为战略合作伙伴如制造商和分销商提供必要的流通、加工服务。

（6）配载功能。

从提高作业效率和降低成本出发，应改进传统的无序、不安全、高费用和低效率的人工配载，逐步实现计算机优化配载。

（7）拼箱、拆箱功能。

实现集装箱的集零化整，提高集装箱的装载率；实现集装箱的化整为零，货物分拣后进行零担配送。

（8）分拣功能。

当供应商的货物以大包装、粗包装进库时，根据物流需要，在物流园区进行分拣和小包装加工，优化外包装，提高商品附加值。

配套服务功能包括：（1）停车场、加油、检修、配件供应等车辆辅助服务功能。

（2）银行、保险、证券等金融配套服务功能。

（3）住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等生活配套服务功能。

（4）来自工商、税务、海关等部门的一条龙相关服务。

3.物流增值服务功能随着经济全球化发展，企业竞争加剧，客户企业除了要求提供运输、仓储、包装等一般性服务外，还希望物流园区提供物流网络设计、需求分析、订货管理、订单处理、信息服务等一系列的增值服务。

从国内外物流发展经验来看，物流增值服务是现代物流业发展的一个趋势和新的利润增长点。

（1）结算和物流金融服务功能。

物流园区与银行等金融机构合作，为园区内的企业及其客户提供相关的物流金融服务，既包括存货质押融资等服务，也包括在从事代理、配送的情况下替货主向收货人结算货款等。

（2）需求预测功能。

物流园区应能根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。

（3）物流技术开发与系统设计。

吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区企业密集的资源优势，发展物流软件开发与物流设施设备的技术开发，形成利润增长点。

（4）物流咨询与培训。

利用物流园区运作的成功经验及相关的物流业务咨询优势，吸引物流咨询企业进驻发展，充分发挥高校、科研、企业、政府多方合作的优势，开展物流人才培训业务。

（5）供应链物流管理。

深层次介入生产流通商的供应链管理，从采购供应到生产流程中的零配件、半成品上下线、产成品的销售配送，提供基于供应链一体化的物流管理。

（6）信息服务功能。

搭建物流园区信息平台，实现区域公共物流信息系统共享。

同时与全国物流大系统实现联网，提供实时信息服务。

如供需信息发布、信息交换、车辆配载、配送服务、统计清算、全程物流运输监管服务（GPS、GIS、ITS）等。

图1-1 物流园区业务功能4.案例：天津市典型物流园区功能定位1.2.2物流园区类型根据2008年国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《物流园区分类与基本要求》国家标准，按照物流园区的依注1：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与这里，该项国家标准中涉及的物流园区推荐性指标的计算方法如下：（1）投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。

计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积其中，项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

（2）行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。

计算公式：行政办公、商业及生活服务设施用地所占比重=行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%（3）园区物流强度：单位时间、单位面积的物流处理能力。

园区物流强度=园区年度物流总量÷园区总用地面积。

1.2.3物流园区开发模式物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物流服务等活动的具有产业发展性质的现代物流基地。

1.中国物流园区的建设方式物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有政府参与。

由于各国国情不同，各国政府在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，各国物流园区的建设模式也存在很大区别。

考虑到中国的经济发展特点和对发展物流的需求，物流园区的开发方式主要划分为如下三种形式，如表1-7所示。

（1）政府规划，工业地产商主导模式政府对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。

该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。

能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。

（2）政府规划，企业主导模式政府统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。

在该模式中，由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，与政府最初设想相差甚远。

（3）政府政策支持，主体企业引导模式这种模式是通过由一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，根据市场需求，自行征用土地，率先进行物流园区的开发，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集，引进依托物流环境进行发展的物流密集型工商企业，达到物流园区开发和建设的目的。

表1-7 我国物流园区开发模式在上述三种模式中，前两种方式是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起着关键作用；第三种方式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。

但是，无论哪种模式，政府的各种政策支持都是非常重要的。

2.中国物流园区的投融资模式物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素来确定，投资建设费用主要包括土地征用费从中国目前建设经验来看，物流园区呈现初期投入费用大的特点，其物流用地地价从12万元/亩——80万元/亩不等，部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价已高达60-100万元/亩。

如果再算上后续七通一平费用、仓储设施费用、基本设备以及信息系统等，就综合投入而言，有专家指出，一个200亩的物流中心通常将需要6000万的购地资金和8500万—1亿元基本建设费用。

这里既有各地土地价格的差异，也有建设投资主体的影响。

一般来说，以政府主导投资，自上而下方式建设的物流园区，特别是政府重点建设项目，其投资额度相对较大；而企业主导投资，自下而上建设的物流园区，其投资额度相对有限。