物流园区的盈利模式
合肥仓储物流项目--投资收益分析414
目录
第一部分： 盈利模式分析 第二部分： 投资收益分析 第三部分： 优劣势对比
第一部分 盈利模式分析
一、盈利模式
根据国外物流园区的发展经验，其投资回收期大约在十年左右，其主要 原因是物流园区投资大，盈利途径有限，投资回报缓慢。 由于投资主体的不同(有的以政府为主，有的以企业为主)，以及物流园 区功能上的不一样，各园区投资者有着不同的盈利能力，回报率也不一 样。总的来说，物流园区的盈利主要来自五个方面，即土地增值、出租 收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。
19.70 5.08% 年
9.49 年 7.05 年 10.53 % 14.17 %
2.7152 3574. 亿 75万
12、20 2.3232 3874. 、30 亿 27万
85%
结束语
THE END,
THANK YOU!
附件1
④停车场：100辆（日车流量）*15元*365天=54.75万 ⑤生活配套、汽修服务：20元/㎡*4000㎡*12个月=96万 即：预计约6.0年收回成本，投资回报率16.7%
（备注：不考虑市场招商情况，按满租计算；不考虑仓库租金递增幅度，及其他运营管 理成本。其中地价升值速度及收益递增比例，均远远超过方案一）
第三部分 优劣势分析
满租 未满租 投资 回报 率 8.46% 13.17 % 16.70 %
出租 率对 比
租金均 价（元 ）
成本
收益
盈利 年限 11.8 年
7.6 年 6.0 年
出租 率
60% 80%
收益
盈利 年限
投资 回报 率
原方 案
新方 案一 新方 案二
第四章--物流园区规划
间距的确定、车辆进出车位方式、车辆停放 方式）
• 1.4.5物流园区交通规划
• 遵循原则： • 交通分流原则 • 干路交通优先原则 • 交通效率原则
1.2物流园区规划基本理论
• 1.2.1规划原则（内外部一致性）： • 与经济发展相适应 • 可选选址 • 市场导向 • 统一规划 • 盘活存量（节约，资源整合） • 循序渐进、适度超前 • 市场化运作 • 与城市总体规划协调
• 1.2.2规划内容：
• 选址规划：“建在什么地方” • 平面布局规划：“园区应该有哪些功能区组成
物流园区规划
• 1.概述（概念、功能）
• 2.物流园区规划基本理论（原则、内容、步 骤）
• 3.物流园区平面布局规划（布局模式、功能 区确定、规模确定、布局规划原则）
• 4.物流园区道路交通规划（交通量预测、内 部路网规划、出入口规划、停车设施规划、 交通组织规划）
• 5.物流园区运作模式规划（开发、管理、盈 利、发展）
• 设置直行辅助车道
• 有效避免追尾，提高路面通行能力，需变换车 道，不利于保证交通的连续性
• 设置左转港湾车道
• 减轻了左转车辆对衔接交通的影响，但适用于 中央分隔带足够宽度的物流园区
• （2）辅助道路开口交通组织（平行和斜行）
• 平行式容易辨认车道，减少车辆进出速度 差，缺点是车辆需S行曲线行驶，对行车 不利
• 斜行式有助于线行过渡平顺，但辅助道路 起点不易识别，容易使方向混乱
• （3）高架道路开口交通组织
• 交通分离，便于快速集散，交通组织高效， 缺点是占地大，受自然条件限制
物流园区盈利模式
物流园区盈利模式物流园区是一个集中了物流企业和相关服务企业的区域。
它为物流企业提供了配套的基础设施和服务，提升了物流效率和降低了物流成本。
物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面：1.土地租赁和销售：物流园区可以通过出租或销售土地来获取利润。
物流企业可以租赁或购买园区内的土地建设仓储设施，而园区开发商则可以通过土地租金或销售来获得利润。
2.仓储设施租赁和管理：物流园区可以承担物流企业的仓储需求，并通过租赁仓储设施和管理服务来获取租金和服务费用。
3.物流服务提供：物流园区可以提供一系列的物流服务，包括货物运输、配送、装卸、包装等，通过收取服务费用来实现盈利。
4.基础设施开发和管理：物流园区需要建设和维护各种基础设施，如道路、堆场、码头、停车场等。
园区开发商可以通过基础设施的建设、租赁和管理来获得收益。
5.物流信息平台运营：物流园区可以建立和运营物流信息平台，通过提供物流信息共享、物流跟踪和监管等服务，吸引物流企业和相关服务企业使用平台，并通过收费或广告等方式来获取收益。
6.物流金融服务：物流园区可以与金融机构合作，提供融资、保险和结算等金融服务，为物流企业解决资金问题，并通过收取利息、手续费等获得收益。
7.园区推广和品牌合作：物流园区可以通过广告、宣传和品牌合作等方式，吸引更多的物流企业和相关服务企业入驻，提高园区的知名度和影响力，并从中获得盈利。
8.城市物流服务集成：物流园区可以与城市政府和其他相关部门合作，整合城市的物流资源和服务，提供综合的物流解决方案，为城市的供应链和物流需求提供支持，并从中获得收益。
需要注意的是，不同的物流园区的盈利模式可能有所差异，具体的盈利方式与园区的规模、定位、地理位置和运营方式等因素相关。
物流园区在运营过程中需要综合考虑多种盈利模式，以实现可持续发展和盈利能力。
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架
产业园的盈利模式、发展策略与规划框架自20世纪80年代以来，我国园区建设和规划逐渐向精准化、专业化方向转型。
近年来，产业园区越发成为区域经济发展的重要推进器。
其在区域经济和产业经济之间形成一个联动，承载区域产业体系的组成与补充，以及片区主导和配套产业的连接功能。
目前园区经济发展日趋完善与成熟，已形了产业园发展的特有形式。
1、产业园区的盈利模式纵观国内产业园区的经营状况，可以看出园区的盈收主要来自两部分：地产增值和产业增值。
客观来说，现阶段大多数园区主要依靠地产增值，其通过建设厂房、物流仓库、办公楼等并以出租或出售的方式供企业使用，这同传统的商业地产模式相类似，是大多数园区的主要收益来源。
目前，中国有各类产业园区15000多个，国家级开发区数量从2011年的219家增长到2015年的364家，年均复合增长率达13.5%。
国家级开发区数量在2012-2013年间快速增长后，进入到平稳增长阶段。
在如此高度增长的势态下，我国的产业园区普遍走新兴工业化道路，而在我国产业园区已取得一定成就的同时，产业园存在的问题也越渐明显。
（1）重复建设，形成恶性竞争。
如此“千园一面”的形势造成产业资源难以合理分配以及有效利用等问题，并且园区之间竞价明显，招商困难，难以成就共同发展，前期产业定位就出现问题，直接导致后面招商运营难。
（2）偏重地产开发，轻视产业环境，产业聚集效益不明显。
目前有近三分之一的产业园为房企联合开发建设，出售物业坐等收益，却不注重产业园区发展的核心——产业环境培养、产业链搭建以及产业配套的完善。
如此随之而来的是项目的空置、地方产业的流逝，产业新城变“鬼城”，盲目引进产业导致“有企业无产业”的局面，如此“大杂院”无法实现良性的产业发展，导致片区没有产业竞争力和发展源动力，前期产业定位出现问题，后期的招商运营自然出现方向性错误，直接导致园区集聚性差。
（3）园区运营以及配套服务偏差大。
如今很多园区的硬件载体建设都被过分地关注，而园区的核心竞争力是软性服务，可这正是国内的全区最为欠缺的一环。
港口物流园区运营模式分析
摘要：近年来，许多地区纷纷建设港口物流园区，而要保证物流园的盈利水平，运营模式的设计是关键。
运营模式是借助组织管理体系的建立，明确物流园区的发展战略，规划经营活动，以提升园区的经济效益并兼顾社会效益。
但从一些地方港口物流园区的运营现状来看，由针对运营模式缺少整体规划，物流园建成后运营困难，因此研究物流园区运营模式具有重要意义。
关键词：港口；物流园；运营模式当前国内的物流产业正处快速发展中，许多地方发挥临港优势，掀起了兴建港口物流园区的圈地热潮。
但是许多地方建设港口物流园区后并没有达到预期的目的，这主要是没有科学选择运营模式，没有结合实际研究运营模式。
一些物流园区运营模式缺少新意，照搬外地园区的经验并直接使用。
物流园区要保证盈利水平，要坚持市场化运作，明确发展方向，合理选择运营模式。
1.物流园区运营模式的内涵港口物流园区是港口区域发展物流业的产物，也是物流设施与企业加以集中的区域。
物流园区需要有物流管理技术与组织方式作为基础，以建立运营模式。
科学有效的运营模式是实现专业化经营的基础，可以提升物流管理和服务水平，保证效益的实现。
物流园区作为服务性组织，本身不直接创造价值，其实现效益是借助园区内的企业经营，保证园区内企业的收益水平是运营模式建立要思考的首要问题。
物流园区运营模式包括运营管理模式、入园企业选择模式、运营盈利模式。
2.港口物流园区运营要解决问题2.1针对运营管理部分港口物流园区由于发展的特殊性，存在管理政企不分问题，园区组织机构不合理，人员配置不科学，园区的经营工作受到影响。
园区内存在较多的管理部门，但是服务部门少，并且经营模式不固定。
部分政府主导的物流园区，园区的管理部门是政府的派出机构，政府角色存在“错位”、“缺位”问题，过多干预园区企业的日常经营，管理体制不能适应现代物流业的发展。
政府部门与园区管理难以有效协调。
由于园区规划不完善，物流建设难以实现规模化、系统化，物流保障、部门协调存在问题，导致物流供应效率低下，难以满足园区的物流需求。
关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例
关于辽宁省物流产业发展情况的调查与思考——以物流园区和物流企业为例本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！作为降低原材料消耗、提高劳动生产率之外的第三个利润增长源，现代物流业正在迅速成长为促进国民经济与社会发展，特别是推动第三产业快速增长的重要力量，其发展水平和质量已成为衡量一个国家或地区综合竞争力的重要标志之一。
在实现东北老工业基地的二次振兴中，加快发展现代物流产业，对于辽宁省加速产业结构调整，提升流通产业现代化水平，提高经济运行质量和效益等均具有重要意义。
一、辽宁物流产业未来发展前景广阔改革开放以来，辽宁省经济得到长足发展，也对物流业产生了巨大需求，有力地带动了物流业的迅速发展。
由于辽宁省大中城市密集、交通网络发达以及独特的区位优势，未来物流产业发展前景仍将十分广阔。
(一)经济增长势必带动物流产业持续发展辽宁省地处东北亚地区核心地带，海陆空运输体系较为完备，沿海地区及广大腹地经济加速发展，为现代物流业发展提供了有利条件。
目前，辽宁省经济正由传统的以要素投入、工业拉动、政府主导、高速增长为显著特征的发展模式，正向结构更合理、速度更适中的阶段演化。
虽然当前经济发展遇到一些困难和问题，但是依靠体制机制改革和较为发达的工业资源，辽宁省经济依然可以维持较高质量的持续增长。
2015年下半年，辽宁省经济结构调整成效已初步显现，伴随着产业结构的转型升级，物流产业运行质量和运行效益也将随着需求结构的提升而有所提升。
仅从近几年货运量的情况来看，辽宁省货运量就一直呈现出稳步上升趋势。
(二)政府高度重视并支持物流产业发展长期以来，中央一直高度重视物流业发展，积极出台各项规划政策措施予以支持。
2011年，国家发改委出台了《东北地区物流业发展规划》，明确了物流业在振兴东北老工业基地过程中的作用。
2014年，国务院颁布了《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》，明确物流业为“基础性、战略性产业”。
商贸物流城运营模式及盈利模式
商流的形 成 大批量的 批发需求
零售需求
商贸城交易服务的运作方式
商品信息处理、订单的处理
金
• 其他 • （1）商贸城设有高架车道，各种车辆可直达市场各个楼层。为满足更多顾客的需求，
商贸城每个区都有丰富泊位，除大型地下停车场外，还有多个地面停车场和屋顶停车 场。
• （2）商贸城东西两侧为配套辅房，方便员工上班和下班，有效节省员工的时间，可以 有效避免员工迟到的问题。
• （3）看电影，逛街购物，一站式的服务，这相当与一座城市的服务水平，可以使出差 的顾客心情的得到放松，使旅游的情侣们尽情的享受烂漫，可以让一家老小，享受生 活的乐趣。
能分区相互协作形成“一站式”采购，“资源服务混合型”物流模式，快速响应物流 等为特点的物流运作模式，极大降低了采购成本和物流渠道成本，提高了商贸物流城 在商贸行业和物流行业的竞争力 • 物流商贸城的物流运作：依托物流服务中心综合信息平台，在自营物流的的基础上引 入外包给第三方物流和自营第三方物流的混合模式
电子商务
• 电子商务平台的模式：包括市场展示平台、信息采集及发布平台、贸易销售采购平 台、交易结算平台、信用担保平台、资本融资平台。
• 采取供货商和采购商两个角色来管理： • 为供货商提供以下八个方面的服务：发布供应信息，订阅最新商机，企业建站，在
线洽谈，获取二级域名，查阅最新求购信息，市场内用户获取邮箱，参加贸易洽谈 会。 • 为采购商提供以下五个方面的服务：发布求购信息，参加贸易洽谈会，订阅最新商 机，在线洽谈，小商品快递。
国外物流园区的运作模式
日本的经验
在西方经济发达国家中，日本的物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定的经验，其基本做法是：
重视规划：物流园区的规模较大，影响的范围较广，政府重视通过制定园区发展规划和配套的市政规划，在城市的市郊边缘带、内环线外或城市之间的主要干道附近，规划有利于未来具体配套设施建设的地块作为物流园区。
国外物流园区的运作模式
来源：国际商报
物流园区在日本称为物流团地（Distribution Park）,在德国被称为货运村（Freight Village）,虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是建设目的、服务功能是基本相同的，发展的出发点也类似。
区位选择和空间布局
物流园区的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。 Leabharlann 国外物流园区政策投资政策。
日本要求银行以长期低息贷款或无息贷款，支持物流园区的建设；欧洲由国家、地方、商会等对园区的建设提供投资自持。
税收政策。日本采取的是对土地提供者实施减税，而欧洲对经营者给予初期免税和雇员补贴，以及对投资者实施减免税。
土地政策。日本根据物流发展需要，专门规划物流园区用地，欧洲则在园区和配套的交通设施上提供用地支持。
企业化经营管理：德国物流园区的运营管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区的企业受投资人的共同委托，负责园区的生地购买、基础设施及配套设施建设以及园区建成后的地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
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物流园区的盈利模式
物流园区的盈利模式分为三种：
第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；
第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。
对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。
如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。
同时，部分持有也是进行运营管理的基础。
无论选择哪一种盈利模式，都要注意以下几个问题：
（1）要形成物流企业的聚集区，形成群聚效应。
（2）注意网上和线下相结合，短期和长远的结合。
（3）要搭建公共服务体系和公共服务平台，发挥电子商务在物流园区中作用，为物流企
业提供增值服务。
作为园区的管理者要和经营者统一对外联系业务。
物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。
当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等。
物流园区的收入结构应该包括如下几方面：
（1）商务办公区经营收入主要来源为物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心
入驻企业办公间租金和物业管理费收入。
（2）物流电子商务平台的收入。
主要包括货运交易信息费和电子结算费用。
货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理
参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转
量一定比例收取。
电子结算费用是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安
全、高效、便捷。
（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。
基本
收入主要来源是城际物流中心、
城区配送中心办公用房出租收入，仓储中心仓库出租收入，运输中心停车收入等。
增值收入
指业务整合收入。
（4）商务生活服务区包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、
餐饮购物中心和公寓等。
其中园区管理服务中心是园区经营管理办公场所，不计算收入。