策源上海万科中环国际城XX年策略汇报59P
合集下载
万科国际城营销策划报告
张江、康桥
创造价值 实现价值 提升价值
2、中环周边重点板块观察 观察一：【长宁古北】
百万重塑 整体规划
板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑
古北专区
180㎡以上
区域统一整体规划
虹桥开发区
07年1-8月
【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】 【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】 【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】 【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房 源，目前销售率为96%，月去化70套】
长风、长征 5 长宁古北
6
11 浦东张江
闵行古美
7
10 9 浦东北蔡
徐汇滨江 8 浦东三林
【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云 【世博的辐射带动 】：徐汇滨江、浦东三林 【将中环概念作为项目推广、开发要点 】：闵行古美
发现价值
世博格局分析
中环格局分析
万科浦南规划
机会点总结
创造 价值
2、大户型产品成交特性分析
07〃（1-9） 150-200㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 150㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 三林 1.98 2.39 11191 1：1.21 22.3 30.1 9747 1：1.35 0 0.22
周康
5551
6085 1：1.65
（二）、宏观政策
总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入
鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
真正的市场化运作
《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
创造价值 实现价值 提升价值
2、中环周边重点板块观察 观察一：【长宁古北】
百万重塑 整体规划
板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑
古北专区
180㎡以上
区域统一整体规划
虹桥开发区
07年1-8月
【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】 【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】 【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】 【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房 源，目前销售率为96%，月去化70套】
长风、长征 5 长宁古北
6
11 浦东张江
闵行古美
7
10 9 浦东北蔡
徐汇滨江 8 浦东三林
【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云 【世博的辐射带动 】：徐汇滨江、浦东三林 【将中环概念作为项目推广、开发要点 】：闵行古美
发现价值
世博格局分析
中环格局分析
万科浦南规划
机会点总结
创造 价值
2、大户型产品成交特性分析
07〃（1-9） 150-200㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 150㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 三林 1.98 2.39 11191 1：1.21 22.3 30.1 9747 1：1.35 0 0.22
周康
5551
6085 1：1.65
（二）、宏观政策
总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入
鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
真正的市场化运作
《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
策源上海万科中环国际城XXX年策略汇报59P
2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。
3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。
4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况
上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套 库存1964套，共21万方，竞争压力较大
造城一次又一次的 成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌
三冠于一身的市场奇迹
由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动 之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。
北
琥珀臻园/琥珀 墅/金色领域
西
锦园/晶源/珑 园/尚园
南
白马花园/花园 小城
东
清林径/金色 城市
这些项目不乏规模上的大型生活聚集区 也依然尽力保持着在区域市场的价格领先 高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性
的教材级案例项目。
北上海：以四季花城为主体的城 市营造起始品牌，提出90+的户型 空间革命，成为北上海一时无二 的话题之作，并为琥珀系列完成
了区域价值铺垫。
东上海：由新里程为主体的第一 代造城品牌，实现金色公馆/金色 雅筑/金色里程等项目的价值营造 ，正在完成浦东大型社区国际化 进程中第三极的接力。
所有单元均为2梯4户（除H户型）， 精装修房。
共有85/105/125/140四种户型，其 中刚需型产品2R和小3R为主力户型 ，占比七成。
背景
1、金色城市前期成交情况
合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：
2、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况
全市上半年成交最多的项目仅177套
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•3、全年龄的修为养成——健身房、瑜珈馆、室外电影院、儿童 活动室、室内游泳馆等多功能的业主专属场所.
•4、家门口的艺术馆，艺术修为实践馆——2049ART CAFÉ： 集咖啡、艺术、展馆为一体的艺术咖啡馆，世界建筑艺术家的， 展会首选
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•大师价值
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•园林价值
•功能价值
学习改变命运,知 识ห้องสมุดไป่ตู้造未来
•树种在美化环境的同时，更兼具了多种实用功能，或净化空气 ，或保护环境，或驱蚊驱虫，或入药，或芳香弥漫，居者还可以 通过色彩的搭配与组合愉悦身心，形成了美妙而有益的互动。花 因姿而美，人因花而醉。
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•精装价值
学习改变命运,知 识创造未来
•1、万科世界品质实践之作： •国际品牌精装修品质：实木贴皮饰面玄关柜、杰阳品牌木贴皮 钢木门，配置Yale gateman电子锁、西门子品牌油烟机、灶具 、洗碗机、双开门冰箱；全套意大利品牌SMEG的电器配置；科 勒品牌“五级旋风”连体座便器以及科勒品牌智能便圈；省时省 力的同时，处处体现非凡的品味 •2、万科精装明星之作： •收纳系统：进门玄关处，可容纳主人多双鞋多个包，可置放随 身物品；步入式衣帽间，卧室内私密空间，具有明晰功能的衣柜 ，可收藏男主人名贵表、礼服、休闲装、皮具、领带等，亦可收 藏女主人最爱的套裙、礼服等之类
学习改变命运,知 识创造未来
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•建筑价值
•外部价值
•灵动的立面，有生命的建筑
•先设计风光雨露 •居所存在的意义，不是隔断人类与自然的联系，而应该是搭建 身心的庇护所的同时确保与自然进行无间交流。所以，高明的建 筑，不是在设计空间本身，而是为人类和风光雨露等自然要素之 间找到最贴切的同居关系。 • •时尚而温润 •简洁明快的线条，不刻意装饰的外观，体现出未来审美的趋势 。淡淡的暖黄色调，天然而摒弃人工打磨痕迹的外墙质地以及在 园林中的一弯湖、一谷花，让整个社区透射出璞玉一般的质感， 恰如君子
•4、家门口的艺术馆，艺术修为实践馆——2049ART CAFÉ： 集咖啡、艺术、展馆为一体的艺术咖啡馆，世界建筑艺术家的， 展会首选
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•大师价值
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•园林价值
•功能价值
学习改变命运,知 识ห้องสมุดไป่ตู้造未来
•树种在美化环境的同时，更兼具了多种实用功能，或净化空气 ，或保护环境，或驱蚊驱虫，或入药，或芳香弥漫，居者还可以 通过色彩的搭配与组合愉悦身心，形成了美妙而有益的互动。花 因姿而美，人因花而醉。
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•精装价值
学习改变命运,知 识创造未来
•1、万科世界品质实践之作： •国际品牌精装修品质：实木贴皮饰面玄关柜、杰阳品牌木贴皮 钢木门，配置Yale gateman电子锁、西门子品牌油烟机、灶具 、洗碗机、双开门冰箱；全套意大利品牌SMEG的电器配置；科 勒品牌“五级旋风”连体座便器以及科勒品牌智能便圈；省时省 力的同时，处处体现非凡的品味 •2、万科精装明星之作： •收纳系统：进门玄关处，可容纳主人多双鞋多个包，可置放随 身物品；步入式衣帽间，卧室内私密空间，具有明晰功能的衣柜 ，可收藏男主人名贵表、礼服、休闲装、皮具、领带等，亦可收 藏女主人最爱的套裙、礼服等之类
学习改变命运,知 识创造未来
XX上海万科五玠坊下半年度执行方案102P
•建筑价值
•外部价值
•灵动的立面，有生命的建筑
•先设计风光雨露 •居所存在的意义，不是隔断人类与自然的联系，而应该是搭建 身心的庇护所的同时确保与自然进行无间交流。所以，高明的建 筑，不是在设计空间本身，而是为人类和风光雨露等自然要素之 间找到最贴切的同居关系。 • •时尚而温润 •简洁明快的线条，不刻意装饰的外观，体现出未来审美的趋势 。淡淡的暖黄色调，天然而摒弃人工打磨痕迹的外墙质地以及在 园林中的一弯湖、一谷花，让整个社区透射出璞玉一般的质感， 恰如君子
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
本报告是严格保密的。
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
10
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
【房地产】白羊上海万科金色城市推广策略提案
•——《东方早报》
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论一：政府的力量是决定性的
PPT文档演模板
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（ 住宅）发展趋势——大发展
•人民广场
•陆家嘴 金融贸易
区
•金桥出 口加工区
•张江高科技园 区
•陆家 嘴
•G2，1.8万元/平米
•世纪公园，源 深
•G3，1.35万元/平米 (毛)
•北蔡
•G3+C，1.6万元/平 米
•三林北
•三 林南 •C+G3，1.2万元/平米（毛）
•（C【毛，房）10地5产00】元白/平广羊米策上略海提万案科金色城市推
• 交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带 动的区域认知
•北蔡楔 形绿地
•北 蔡楔 形绿
地
•御桥B块
•都市商 •（地杰国际
贸中心
城）
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设
PPT文档演模板
Hale Waihona Puke 【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美
、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显
• 浦东房地产（住宅）发展趋势
PPT文档演模板
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论二：产业的力量是决定性的 •结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳
PPT文档演模板
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论一：政府的力量是决定性的
PPT文档演模板
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（ 住宅）发展趋势——大发展
•人民广场
•陆家嘴 金融贸易
区
•金桥出 口加工区
•张江高科技园 区
•陆家 嘴
•G2，1.8万元/平米
•世纪公园，源 深
•G3，1.35万元/平米 (毛)
•北蔡
•G3+C，1.6万元/平 米
•三林北
•三 林南 •C+G3，1.2万元/平米（毛）
•（C【毛，房）10地5产00】元白/平广羊米策上略海提万案科金色城市推
• 交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带 动的区域认知
•北蔡楔 形绿地
•北 蔡楔 形绿
地
•御桥B块
•都市商 •（地杰国际
贸中心
城）
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设
PPT文档演模板
Hale Waihona Puke 【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美
、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显
• 浦东房地产（住宅）发展趋势
PPT文档演模板
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论二：产业的力量是决定性的 •结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳
PPT文档演模板
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
上海万科悦城XX年六月 蓄客阶段工作汇报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
目录
➢ 阶段工作 ➢ 销售目标 ➢ 客户分析 ➢ 推广计划 ➢ 信息释放
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
阶段工作
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
电视广告计划蓄客量（来电30通，来访20组）
星地产投放套餐： 4分钟专题——7.5 新闻口播 电视硬广 第一地产记者探盘： 记者探盘节目——7.5
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
电台广告计划蓄客量（来电80通，来访30组）
选择调频101.7 投放周期6.24-7.14 6.20完成文案 6.21录制完成
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
置业周期&预算
数据解读：表示会在1个月内买房的客户比重最大，达到38%。而预算以160万以 下居多，170－180万预算的仅占到6%。
结论：绝大多数客户置业表示会在三个月之内购房，但预算并不高，符合首置客 户的基本特征。
学习改变命运,知 识创造未来
团购频道
团购单页
团购频道
团购列表页广告位
团购频道
团购单页今日其他团购
团购频道
团购单页其他城市团购
投放数量
1期（2个月）
上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周）
6-7月 六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
目录
➢ 阶段工作 ➢ 销售目标 ➢ 客户分析 ➢ 推广计划 ➢ 信息释放
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
阶段工作
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
电视广告计划蓄客量（来电30通，来访20组）
星地产投放套餐： 4分钟专题——7.5 新闻口播 电视硬广 第一地产记者探盘： 记者探盘节目——7.5
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
电台广告计划蓄客量（来电80通，来访30组）
选择调频101.7 投放周期6.24-7.14 6.20完成文案 6.21录制完成
学习改变命运,知 识创造未来
上海万科悦城XX年六月蓄客阶段工作汇报
置业周期&预算
数据解读：表示会在1个月内买房的客户比重最大，达到38%。而预算以160万以 下居多，170－180万预算的仅占到6%。
结论：绝大多数客户置业表示会在三个月之内购房，但预算并不高，符合首置客 户的基本特征。
学习改变命运,知 识创造未来
团购频道
团购单页
团购频道
团购列表页广告位
团购频道
团购单页今日其他团购
团购频道
团购单页其他城市团购
投放数量
1期（2个月）
上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周） 上线档期（2周）
6-7月 六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四 22 23 24 25 26 27 28 29 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
万科客户定位(案例)
但不必太大，满足保留一个大按摩浴缸的位置，12-15平米之间 书房要独立，出于工作可能打扰家人休息的可能，也可作为备用的卧室
衣帽间是否要独立？理想面积 客房是否必须？
大部分客户认为两可， 但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯
大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更 不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要
仁恒河滨城出租，买了普陀区的 联排别墅（居住形态升级）
99年购买锦秋花园公寓
再买大华的公寓3套（位置 改善兼投资）
卖掉大华的公寓，再买2套仁恒卖掉1套仁恒河滨花园，再买仁 河滨花园（品质改善兼投资） 恒河滨城（自住品质改善）
06年购买了万科红郡的叠加 （品牌提升）
从郑女士的置业经历路线图看，有以下特点： 1、置业经历具有持续改善的特点； 2、撇开投资目的的话，不同阶段改善目的不同，有地段的改善——生活品质的改善——居住形态的改善— —身份标签的改善； 3、最终持有的都是品牌开发商的物业，从具有丰富投资经验的业主角度看，其对品牌所提供的身份标签作 用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。
姓名 张先生 郑女士 盛女士 阮先生 占女士 何太太 李先生 严女士 王女士
年龄 籍贯
家庭结构
物业投资经历 物业购买动因
职业与其他背景
39
上海
3（男孩6岁半）
2套普通公寓+1套 办公
自住、办公自 建材私营业主，先生管经营，夫人管销
用
售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层
51
哈尔 滨
2（母子，儿子 14次置业经历，公
结论
诸多的产品价值哪些是客户所瞩目的呢？
项目位置 交通配套
衣帽间是否要独立？理想面积 客房是否必须？
大部分客户认为两可， 但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯
大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更 不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要
仁恒河滨城出租，买了普陀区的 联排别墅（居住形态升级）
99年购买锦秋花园公寓
再买大华的公寓3套（位置 改善兼投资）
卖掉大华的公寓，再买2套仁恒卖掉1套仁恒河滨花园，再买仁 河滨花园（品质改善兼投资） 恒河滨城（自住品质改善）
06年购买了万科红郡的叠加 （品牌提升）
从郑女士的置业经历路线图看，有以下特点： 1、置业经历具有持续改善的特点； 2、撇开投资目的的话，不同阶段改善目的不同，有地段的改善——生活品质的改善——居住形态的改善— —身份标签的改善； 3、最终持有的都是品牌开发商的物业，从具有丰富投资经验的业主角度看，其对品牌所提供的身份标签作 用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。
姓名 张先生 郑女士 盛女士 阮先生 占女士 何太太 李先生 严女士 王女士
年龄 籍贯
家庭结构
物业投资经历 物业购买动因
职业与其他背景
39
上海
3（男孩6岁半）
2套普通公寓+1套 办公
自住、办公自 建材私营业主，先生管经营，夫人管销
用
售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层
51
哈尔 滨
2（母子，儿子 14次置业经历，公
结论
诸多的产品价值哪些是客户所瞩目的呢？
项目位置 交通配套
某某年深圳万科里城踩盘报告.docx
XXXX年深圳万科里城踩盘报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
谨呈： XX市东平新城建设管理委员会汇报稿本次汇报流程 :1、深圳世联地产汇报策划成果，用时35 分钟；2、ECS（易城）国际公司进行方案的多媒体演示，用时25 分钟；3、沟通交流时间，用时20 分钟。
世联整体策划思路：1XX城市研究2东平新城研究3项目整体定位4项目方案5开发运营建议6经济分析规划单位(ECS)介入Chapter 1-XX 城市研究XX位于珠三角经济圈中部，具有良好的地缘优势XX市位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，处在中国最具经济实力和发展活力的珠三角经济圈中部, 与广州地缘相连、文化同源。
XX市中心区距广州车程均在 1 小时之内。
毗邻港澳，与香港、澳门车程均在2 小时左右，使 XX能够充分利用港澳的市场优势和国际性大都市的地位，推动 XX广泛参与世界经济。
珠三角经济圈XX是广佛都市圈的重要组成部分，是辐射珠江西岸和粤西城市的重要驱动力XX通过广湛铁路、西江水道、佛开高速公路链接粤西和大西南，成为广州实施‘西联战略’辐射珠江西岸城市的重要驱动。
XX产业基础合理向西扩散，一方面，利用西岸邻近城市优势产业，例如中山古镇的灯饰，和 XX 建材、家具制造业连成整体，将产业链条向西延长。
另一方面，本地产业合理地扩散至珠江西岸邻近城市，利用西岸城市广阔的地域和资源，促进西岸城市的发展，例如 XX陶瓷企业在西岸设厂。
XX是全国重要的现代制造业基地， XX的整合和发展对珠三角城市群实现“多赢”以及给周边地区的发展提供有力的推动作用。
目前珠三角地区城市呈现东强西弱的局势，广佛增长极的增强有利于加强珠三角珠江以西城市如江门、肇庆乃至粤西城市的发展。
XX是珠三角发展的重要经济引擎，GDP列全省第三 , 人均 GDP超过 1 万美元XX经济实力在广东省名列前茅。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中外环间上半年成交前十的项目总成交在160-230套
排名
名称
区域
成交总面积 （平）
总套数
均价 （元/平）
1
中环1号
宝山大场
63948
599
19940
2
象屿郦庭
宝山淞南高境
45125
448
21240
3
恒盛鼎城
普陀桃浦
21804
229
20256
4
智富名品城
普陀桃浦
20184
214
29442
5
大华河畔华城
由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动 之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。
北
琥珀臻园/琥珀 墅/金色领域
西
锦园/晶源/珑 园/尚园
南
白马花园/花园 小城
东
清林径/金色 城市
这些项目不乏规模上的大型生活聚集区 也依然尽力保持着在区域市场的价格领先 高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性
策源上海万科中环国际 城XXX年策略汇报59P
2020/11/29
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2009年金色城市销售报套数告全结国构万科销量第一
2010年金色城市逆势之下又创佳绩
背景/使命 项目/推广 销售/拓客
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
背景/使命
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
19425
170
28950
10326
117
29241
6110
46
31515
7646
44
29619
4612
44
31284
3584
37
29650
3337
35
29650
8158
33
30438
2844
32
28963
数据截止时间：20120617
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
3、今年1-6月全市中外环成交情况
宝山大场
22609
212
20939
6
万源城
闵行古美罗阳
17739
187
32692
7
绿洲康城
南汇周康
17063
166
22776
8
浦发御园
浦东三林
14209
164
24669
9
三花现代城
宝山淞南高境
13948
161
23024
10
碧翠园
浦东外高桥
21179
125
28980
数据截止时间：20120617
注：1、中环1号（毛坯）今年2月开始大幅打折，成交均价从之前的24000→20000元/平，直降4000元/平，跌幅 20%。
了区域价值铺垫。
东上海：由新里程为主体的第一 代造城品牌，实现金色公馆/金色 雅筑/金色里程等项目的价值营造， 正在完成浦东大型社区国际化进 程中第三极的接力。
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
造城一次又一次的 成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌
三冠于一身的市场奇迹
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。
3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。 策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况
上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套 库存1964套，共21万方，竞争压力较大
上海滩大宁城 大华锦绣华城 国际滨江城 三湘未来海岸广场
碧翠园 万源城 和源祥邸 智富东北蔡 杨浦东外滩 杨浦新江湾城 浦东外高桥 闵行古美罗阳 闸北大宁 普陀桃浦 青浦徐泾 闸北大宁
成交总面积（ 平）
16224
总套数 177
均价 （元/平）
30734
125626
成交套数
329 287 48 222
166
164 6 51
1273
成交均价 （元/平）
26623 27618 33460 38039
22776
24669 19044 21670 ——
存量/平
12393 8167 13738 29874
32549
28431 67906 20206 213264
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
背景
1、金色城市前期成交情况
合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况
全市上半年成交最多的项目仅177套
排名
1 2 3 4 5 8 6 7 9 10
名称
群中的榜样品牌，口碑第一
南上海：以万科假日风景为主体的第 一代造城品牌，实现白马花园/花园小 城等项目的区域价格爆破，成为当时 全上海以城市营造为项目开发主题中
的教材级案例项目。
北上海：以四季花城为主体的城 市营造起始品牌，提出90+的户型 空间革命，成为北上海一时无二 的话题之作，并为琥珀系列完成
在上海，造城之于万科具有重要的品牌 意义，造城是万科地产品牌开枝散叶的 佐证，是多种生活形态自我生长的养料， 是区域人文宜居绵长有力的沉淀，是上
海百万民众根植心中的肯定。
万科上海二十年，依据城市走向，以第 一代城市营造为开发理念，以项目为标
志，奠定了深厚的区域价值根基
西上海：以城市花园为主体西上海第一 代造城品牌，实现朗润园/城花新园等 项目的价格爆破，成为在西上海置业人
存量套数
167 63 135 194
315
261 607 222 1964
数据截止时间：20120617
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
就产品谈市场，可能很难完成既定的销售目标
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
中环国际城之与万科 是一个全新的命题与机会
万科 上海 造城
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
目标是
全年销售目标700套，总销金额约20亿，销售周期5个月
2012年上市资源位于B地块东南侧， 共6栋房源，上市时间为11月中旬， 上市体量约750套，西侧临咸塘港， 南侧临近御桥路商业带和文体中心， 位置较佳。
所有单元均为2梯4户（除H户型）， 精装修房。
共有85/105/125/140四种户型，其 中刚需型产品2R和小3R为主力户型， 占比七成。
项目名称
大华珐朵公寓 公园新纪
凯德嘉博名邸 古北御庭
绿洲康城亲水湾
浦发御园 锦绣华都 东方御水湾
合计
主力面积/平
64-81 100-130 70-140 120-150
60-140
80-130 110-135
65-89 ——
成交面积/平
25187 34121 4454 25479
17063
14209 700 4413
排名
名称
区域
成交总面积 （平）
总套数
均价 （元/平）
1
中环1号
宝山大场
63948
599
19940
2
象屿郦庭
宝山淞南高境
45125
448
21240
3
恒盛鼎城
普陀桃浦
21804
229
20256
4
智富名品城
普陀桃浦
20184
214
29442
5
大华河畔华城
由万科假日风景、城市花园、新里程、四季花城为代表的第一代造城运动 之后，万科持续在上海扩大开发规模，开发量大幅提升。
北
琥珀臻园/琥珀 墅/金色领域
西
锦园/晶源/珑 园/尚园
南
白马花园/花园 小城
东
清林径/金色 城市
这些项目不乏规模上的大型生活聚集区 也依然尽力保持着在区域市场的价格领先 高于平均速度的去化和现身于市场时的话题性
策源上海万科中环国际 城XXX年策略汇报59P
2020/11/29
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2009年金色城市销售报套数告全结国构万科销量第一
2010年金色城市逆势之下又创佳绩
背景/使命 项目/推广 销售/拓客
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
背景/使命
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
19425
170
28950
10326
117
29241
6110
46
31515
7646
44
29619
4612
44
31284
3584
37
29650
3337
35
29650
8158
33
30438
2844
32
28963
数据截止时间：20120617
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
3、今年1-6月全市中外环成交情况
宝山大场
22609
212
20939
6
万源城
闵行古美罗阳
17739
187
32692
7
绿洲康城
南汇周康
17063
166
22776
8
浦发御园
浦东三林
14209
164
24669
9
三花现代城
宝山淞南高境
13948
161
23024
10
碧翠园
浦东外高桥
21179
125
28980
数据截止时间：20120617
注：1、中环1号（毛坯）今年2月开始大幅打折，成交均价从之前的24000→20000元/平，直降4000元/平，跌幅 20%。
了区域价值铺垫。
东上海：由新里程为主体的第一 代造城品牌，实现金色公馆/金色 雅筑/金色里程等项目的价值营造， 正在完成浦东大型社区国际化进 程中第三极的接力。
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
造城一次又一次的 成就万科集销售价格，去化速度，项目品牌
三冠于一身的市场奇迹
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2、象屿郦庭（精装）今年2月也开始大幅打折，成交均价从之前的25000→21000元/平，直降4000元/平。
3、恒盛鼎城（毛坯）从今年1月份开始打折，均价从之前的23000→20000元/平，打85折。 策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
4、今年1-6月上海热力版块代表项目成交情况
上半年热力版块代表项目总共成交1273套，每个项目仅160套 库存1964套，共21万方，竞争压力较大
上海滩大宁城 大华锦绣华城 国际滨江城 三湘未来海岸广场
碧翠园 万源城 和源祥邸 智富东北蔡 杨浦东外滩 杨浦新江湾城 浦东外高桥 闵行古美罗阳 闸北大宁 普陀桃浦 青浦徐泾 闸北大宁
成交总面积（ 平）
16224
总套数 177
均价 （元/平）
30734
125626
成交套数
329 287 48 222
166
164 6 51
1273
成交均价 （元/平）
26623 27618 33460 38039
22776
24669 19044 21670 ——
存量/平
12393 8167 13738 29874
32549
28431 67906 20206 213264
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
背景
1、金色城市前期成交情况
合计成交765套，主力去化11个月，月均去化70套：
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
2、今年1-6月全市2.8-3.2万/平成交情况
全市上半年成交最多的项目仅177套
排名
1 2 3 4 5 8 6 7 9 10
名称
群中的榜样品牌，口碑第一
南上海：以万科假日风景为主体的第 一代造城品牌，实现白马花园/花园小 城等项目的区域价格爆破，成为当时 全上海以城市营造为项目开发主题中
的教材级案例项目。
北上海：以四季花城为主体的城 市营造起始品牌，提出90+的户型 空间革命，成为北上海一时无二 的话题之作，并为琥珀系列完成
在上海，造城之于万科具有重要的品牌 意义，造城是万科地产品牌开枝散叶的 佐证，是多种生活形态自我生长的养料， 是区域人文宜居绵长有力的沉淀，是上
海百万民众根植心中的肯定。
万科上海二十年，依据城市走向，以第 一代城市营造为开发理念，以项目为标
志，奠定了深厚的区域价值根基
西上海：以城市花园为主体西上海第一 代造城品牌，实现朗润园/城花新园等 项目的价格爆破，成为在西上海置业人
存量套数
167 63 135 194
315
261 607 222 1964
数据截止时间：20120617
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
就产品谈市场，可能很难完成既定的销售目标
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
中环国际城之与万科 是一个全新的命题与机会
万科 上海 造城
策源上海万科中环国际城XX年策略 汇报59P
目标是
全年销售目标700套，总销金额约20亿，销售周期5个月
2012年上市资源位于B地块东南侧， 共6栋房源，上市时间为11月中旬， 上市体量约750套，西侧临咸塘港， 南侧临近御桥路商业带和文体中心， 位置较佳。
所有单元均为2梯4户（除H户型）， 精装修房。
共有85/105/125/140四种户型，其 中刚需型产品2R和小3R为主力户型， 占比七成。
项目名称
大华珐朵公寓 公园新纪
凯德嘉博名邸 古北御庭
绿洲康城亲水湾
浦发御园 锦绣华都 东方御水湾
合计
主力面积/平
64-81 100-130 70-140 120-150
60-140
80-130 110-135
65-89 ——
成交面积/平
25187 34121 4454 25479
17063
14209 700 4413