最新土地估价案例与报告选编实务全书
土地估价报告写作-案例-估价报告
土地估价报告项目名称：南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估受托估价单位：广西某某土地评估有限责任公司土地估价报告编号：（桂）某某（2009）（地估）字第000号提交估价报告日期：2009年*月*日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称南宁AB房地产开发有限责任公司“AB小区”国有建设用地使用权出让价格（补地价）评估。
二、委托估价方南宁市国土资源局。
三、估价目的经南宁市规划管理局、南宁市国土资源局批准，估价对象调整了容积率及商业、住宅的建筑面积比例，现用地单位正在向南宁市国土资源局申请办理相关的用地手续。
根据南宁市有关规定，土地使用条件改变导致地价发生变化的，应向政府补交土地使用条件改变前后土地出让金收金的差价。
为此，南宁市国土资源局特委托广西某某土地评估有限责任公司对估价对象使用条件改变前后的国有建设用地使用权价格进行评估，目的是为南宁市国土资源局核定估价对象补交土地出让收金差价提供价格参考。
四、估价基准日根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市已出让土地补交出让金管理办法>的通知》（南府发[2005]83号）第七条“涉及土地使用条件多次合法变更，土地使用权人未及时到国土资源行政主管部门申办补交土地出让金的，其土地估价基准日以历次批准变更的规划批文上载明的日期确定，分阶段估算应补交的出让金”的规定，本项估价以《建设工程规划许可证附件》（2006第0403号）的发证日期为依据，设定估价基准日为2008年10月10日。
五、估价日期2008年12月30日至2009年1月13日。
六、地价定义根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的国有建设用地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2008年10月10日；2.土地用途：批准用途、规划用途均为城镇混合住宅用地（商业、住宅），估价设定用途为城镇混合住宅用地（批发零售、城镇住宅）；3.土地开发程度：实际开发程度为宗地外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同），宗地内“在建工程”，设定开发程度为宗地外“五通”，宗地内“场地平整”；4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为2073年*月*日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为65.2年；6.土地使用条件：土地使用条件改变前、后总容积率分别为5.84和5.94（其中土地使用条件改变前批发零售容积率0.26、城镇住宅容积率5.58，土地使用条件改变后批发零售容积率0.73、城镇住宅容积率5.21）；7.价格类型：公开市场条件下的国有建设用地使用权出让价格（补地价）。
土地估价案例与报告
土地估价案例与报告
第一章宗地估价
考点1：土地估价业务受理
考点2：土地估价事项确定
考点3：土地估价资料收集内容、方法及要求
考点4：土地估价现场调查
考点5：土地估价方法选择
考点6：土地估价报告撰写
考点7：土地估价报告审核
第二章常见目的下土地估价
考点1：各种常见土地估价的目的和类别
考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择
第三章常见用途土地估价
考点1：居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点2：工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点3：商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点4：办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点5：教育、科技、文化、卫生用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估
价方法选择与应用
考点6：农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
考点7：基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用
第四章土地分等定级
考点1：城镇土地分等定级
考点2：农用地分等定级
第五章基准地价评估
考点1：城镇基准地价
考点2：农用地基准地价的评估
第六章路线价评估
考点1：路线价的评估范围和基本程序
考点2：路线价修正体系建立的内容和方法
第七章城市地价动态监测
考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法
考点2：标准宗地的设立及估价方法
第八章征地区片综合地价评估
考点1：征地区片综合地价的范围和特点
考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法。
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。
（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
《土地估价实务》课件
本案例是对某城市住宅小区的土地估价， 该小区地理位置优越，周边配套设施齐全
，交通便利。
估价结果
经过计算，该住宅小区的土地估价为每平 方米XX元，总价值为XX万元。
估价方法
采用市场比较法和收益还原法进行估价， 综合考虑影响地价的因素，如区域经济发 展状况、房地产市场供需关系等。
结论
本案例中，采用市场比较法和收益还原法 进行土地估价，能够较为准确地反映该住 宅小区的土地价值。
2023
《土地估价实务》 PPT课件
REPORTING
2023
目录
• 土地估价概述 • 土地估价方法 • 土地估价程序 • 土地估价报告撰写 • 土地估价案例分析
2023
PART 01
土地估价概述
REPORTING
土地估价定义
土地估价：是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估 价方法，并在综合分析影响地价的因素的基础上，对土地价格或价值进行估算和判别的活动 。
商业用地估价案例
采用市场比较法和成本逼近法进行估 价，综合考虑影响地价的因素，如商 业繁华度、配套设施等。
本案例中，采用市场比较法和成本逼 近法进行土地估价，能够较为准确地 反映该商业街的土地价值。
案例概述
估价方法
估价结果
结论
本案例是对某商业街的土地估价，该 商业街地理位置优越，商业氛围浓厚 ，人流密集。
估价结果
经过计算，该工业园区的土地估价为每平 方米XX元，总价值为XX万元。
2023
REPORTING
THANKS
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成本逼近法
总结词
通过计算取得土地所需的各项费用之和来确定土地的价值。
房地产估价实务与案例分析第四章土地估价
⑥城镇土地分等成果验收。
⑦成果应用和更新。
2）城镇土地分等工作示例
影响城镇土地因素一般分为7大主要因素和24个因子两 个层次。 7大因素为：城镇区位因素、城镇聚集规模因素、城镇 基础设施因素、城镇用地投入产出水平因素、区域经济发 展水平、区域综合服务能力、区域土地供应潜力因素。 其中城镇区位因素又分为交通区位、城镇对外辐射能力 两因子
4.4.1 影响工业用地的因素分析
1）一般因素的分析重点
2）区域因素的分析重点
3）个别因素的分析重点
4.4.2 工业用地估价方法的选择及评估技术要点
a.工业用地估价方法
成本逼近法 收 益 还 原 法
市 场 法
方法
在特 殊情 况下
基准地价修正法
b.工业用地评估技术要点
①投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地 还原率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、 资金利润率及土地增值的客观差异。
土地估价方法主要有基准地价修正法、路线价 法、市场比较法、收益还原法、剩余法和成本 逼近法等。
4.1 城镇土地的分等定级
土地分等定级：是从价值角度给土地“论资排
辈”，它与土地估价工作有着密不可分的关系。土 地分等定级与土地估价是相辅相成的关系，土地分 等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使 用价值在市场上反映出的价格。对于土地估价来说， 土地分等定级是基础，评出的等级是土地价格稳定 的本质表现。
本次基准地价的价格基准日为 2004 年 12 月 31 日。
常见错误分析
(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是估价计算 的重要步骤，也是进行具体测算的基础，估价人员不容忽视。 (2)剩余法测算中易出现的错误： ①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成 利润计算基数错误； ②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。 (3)成本逼近法测算中易出现的错误： ①未统一费用单位或换算错误； ②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误； ③缺少土地使用年期修正或修正有误。
2024年土地估价师土地估价案例与报告资料土地估价技术报告
土地估价是指通过对土地及其相关要素进行定量分析和评估，确定土地的市场价格或价值的过程。
下面是一份关于土地估价的技术报告，包括案例研究和相关资料。
一、项目背景和目的本次土地估价案例研究的目的是对位于城市商业中心区的一块土地进行估价，并确定其市场价格。
该土地原为一座老旧的建筑物，拆除后作为商用土地用途待开发。
本次研究旨在为土地所有者提供一个准确、可靠的市场估价，以便拆除后的土地能够得到合理的开发和利用。
二、项目范围和数据采集本次估价研究涉及的土地面积为2000平方米，位于城市商业中心的黄金地段，周边商业设施齐全，交通便利。
为了进行估价分析，我们收集了以下数据：1.周边类似地块的估价数据：对周边已售或已租赁的商业土地进行市场价格调研，包括面积、用途、出租或售价、租金等信息。
2.土地市场调研：对该城市商业地块的市场需求、租金价格、市场前景等进行调查。
3.土地特征调查：对该土地的地理位置、周边环境、道路交通情况等进行实地调查，以确保所得数据准确。
三、估价方法和分析在本次土地估价中，我们采用了市场比较法、收益法和成本法等综合方法进行分析。
1.市场比较法：通过对周边类似地块的市场价格进行比较，得出该土地的市场价格参考。
2.收益法：该土地拆除后可用于商业开发，因此我们采用了收益法进行估价。
根据现有市场需求和位置优势，预测该土地商业开发后的租金收入，并以此为基础计算出土地的市场价格。
3.成本法：该土地原有建筑物需要拆除，所以我们还考虑了拆除成本和土地开发成本等因素。
综合以上三种方法的结果，并考虑其他因素（如市场需求和风险等），得出了土地的估价结果。
四、估价报告和建议根据我们的估价分析，该商业中心区的土地估价为X万元。
以下是我们的建议：1.开发建议：拆除原有建筑后，该土地适合开发商业用途。
可以考虑建造一座现代化商业大厦，以满足当地商业需求并获得长期租金收入。
2.风险提示：尽管该土地位于商业中心，但市场风险和竞争压力较大。
土地估价技术报告汇编(完整版)资料
土地估价技术报告汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）土地估价技术报告项目名称：***************************位于海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北的一宗国有土地使用权价格评估受托估价单位：***************************土地估价报告编号：天陆新地评（2021）第1号提交估价报告日期：二○一一年一月十四日关键词：烟台海阳市；抵押贷款；***************************；2021年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：***************************位于海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北的一宗国有土地使用权价格评估二、委托估价方：***************************三、受托估价方：受托估价机构：***************************机构地址：烟台市解放路166号估价注册机构：山东省土地估价师协会注册号：联系：邮政编码：四、估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，我公司受托对上述估价对象的使用价格进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。
五、估价依据一、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规程1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《城镇土地估价规程》（GB/-T18508-2001）4、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知国土资发[2002]195号（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1、山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法2、《海阳市土地利用总体规划》3、《海阳市统计年鉴》4、《海阳市土地资源》5、《关于公布海阳市土地级别和基准地价的通知》（海政发[2007]47号）（三）委托方提供的有关资料及估价人员掌握和收集的有关影响地价因素资料等。
土地估价技术报告案例分析
土地估价技术报告项目名称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估（市顺义区）受托估价单位：市金利安房地产咨询评估有限责任公司土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日关键词: 市通州区资产重组市金利安房地产咨询评估有限责任公司二ＯＯ七年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估二、委托估价方委托估价方：首钢总公司单位地址：市石景山区石景山路法人代表：朱继民联系人：王敏联系：三、受托估价方受托估价机构：市金利安房地产咨询评估有限责任公司办公地址：市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室书号：A200711027法人代表：力联系人：高庆军联系：88400870/71/72/73邮政编码：100097四、估价目的首钢总公司为了对位于市顺义区桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。
五、估价依据（一）有关法律法规1、《中华人民国土地管理法》2、《中华人民国城市房地产管理法》3、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]105号）4、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知①市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件②《市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2002]32号）③《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》（京国土房管出[2002]1121号）④《市土地利用总体规划》⑤《市统计年鉴》（二）有关技术标准1、中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》2、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（三）委托方提供的有关资料1、国家发展和改革委员会《国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准的批复》〖发改工业（2005）1679号〗2、市发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委关于首钢冷轧薄板生产线项目核准批复的通知》〖京发改（2005）2065号〗3、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线项目建设用地预审意见的复函》〖国土资预审字（2005）136号〗4、市规划委员会《规划意见书》〖2005规意选字0087号〗5、中华人民国国土资源部《关于首钢冷轧薄板生产线工程建设用地的批复》〖国土资函（2005）1184号〗6、市人民政府《关于首钢冷轧薄板生产线项目征地的批复》〖京政地（2006）第24号〗7、《建设用地规划许可证》〖2005规（顺）地字0030号〗8、《建设用地批准书》〖京国土（建）自（2006）97号〗9、《国有土地使用证》〖京顺国用（2006出）字第00197号〗10、委托方提供的其它有关资料（四）估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
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最新土地估价案例与报告选编实务全书
作者：编委会
出版社：中国大地出版社 2009年12月出版开本：16开精装
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定价：798 元
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详细目录
第一篇土地估价经典案例评析
第一章项目组织案例点评
第二章估价技术方案案例点评
第三章估价调查记录案例点评
第四章相关证件应用案例点评
第五章相关图件应用案例点评
第六章典型用地估价案例点评
附录、、、、、、
第二篇土地估价报告选编
第一章商业用地估价报告
第二章综合用地估价报告
第三章居住用地估价报告
第四章工业用地估价报告
第五章农业用地估价报告
第六章集体用地估价报告
第七章地下用地估价报告
第八章灾害性用地估价相关政策摘编第九章土地估价报告点评
第三篇最新土地估价法律法规政策第一章土地管理法律法规
第二章相关法律法规
第三章中共中央、国务院规范性文件第四章部分规章、规范性文件。