土地增值税管理操作实务
土地增值税规章制度管理办法
土地增值税规章制度管理办法第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税征收和缴纳行为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按照其取得的土地增值额缴纳的一种税。
第三条土地增值税的征收管理应遵循依法征收、合理税率、公开透明、便利纳税的原则。
第四条各级地方税务局是土地增值税的征收管理机关，负责土地增值税的征收、管理和服务工作。
第二章纳税人和税率第五条转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。
第六条土地增值税采用四级超额累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%-扣除项目金额5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%-扣除项目金额15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%-扣除项目金额35%。
第三章计税依据和计税方法第七条土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。
第八条土地增值额的计算公式为：增值额 = 转让收入 - 扣除项目金额。
第九条扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房屋的成本、费用；（三）与转让房地产有关的税金；（四）其他扣除项目。
第十条土地增值税的计税方法是：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额 = 增值额× 30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额 = 增值额× 40% - 扣除项目金额× 5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额 = 增值额× 50% - 扣除项目金额× 15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额 = 增值额× 60% - 扣除项目金额× 35%。
国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知-国税函[2004]938号
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国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（2004年8月2日国税函[2004]938号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究，现对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定：一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。
二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。
定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
四、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。
五、各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。
采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。
六、本通知自2004年7月1日起执行。
——结束——。
土地增值税管理办法是什么？相关规定有哪些
土地增值税管理办法是什么？相关规定有哪些一、土地增值税管理办法是什么1、《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
2、《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
但是，在普通标准住宅的标准认定上，税法规定过于简单。
3、《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
二、土地增值税相关规定有哪些1、转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：（1）纳税人在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
（2）对因经常发生房地产转让而难以每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同7日内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
（3）税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。
对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
2、对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。
纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
以上就是小编关于土地增值税管理办法是什么，以及相关规定有哪些的相关介绍，对于土地增值税的问题，我们有了一些了解，大家在办理的时候，需要把要使用的材料准备齐全，然后在进行交土地增值税，这样不单单节省很多的时间，并且也少走很多的弯路。
湖南省土地增值税操作规程
乐税智库文档财税法规策划 乐税网湖南省土地增值税操作规程【标 签】【颁布单位】湖南省地方税务局【文 号】湘地税发﹝1995﹞25号【发文日期】1995-07-07【实施时间】1995-07-07【 有效性 】全文废止【税 种】土地增值税 注释：全文废止，参见：《湖南省地方税务局关于公布废止失效的规范性文件目录（第二批）的公告》(湖南省地方税务局公告2014年第4号)第一条 为了促进房地产开发和房地产市场的健康发展，发挥土地增值税的宏观调控作用，防止国家土地增值收益流失。
根据《》(以下简中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例称《暂行条例》)和《实施细则》(以下简称《实施细则》)以及省人民政府湘政办发﹝1995﹞48号通知的有关规定，制定本操作规程。
第二条 凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，包括国家机关、人民团体、部队、企事业单位、外商投资企业、外国企业、外籍个人和国内公民以及其他组织，应当依照本规程办理土地增值税事宜，依法缴纳土地增值税。
第三条 纳税人应在转让合同签订后七日内，填报土地增值税纳税申报表，并持纳税申报表、转让房屋及建筑物产权证书、土地使用证证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续，并在办理纳税申报手续后3日内缴纳税款。
纳税人因经常发生签订转让房地产合同而难以在每次办理纳税申报的，由纳税人提出申请，经主管税务机关批准，于每季终了后十日内办理申报缴纳税款手续。
第四条 纳税人转让土地使用权、地上建筑物及附着物的(以下简称转让房地产)，以取得转让转入凭据的当天为纳税义务时间。
纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天为纳税义务时间。
纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解费
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解发表于2009-06-07 16:58土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解（作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。
包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税务处理进行详细的介绍。
一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解（一）征税范围和税率1、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。
（1）征税范围的一般规定①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
②土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
项目土地增值税管理作业标准及流程
1 目的为规范公司项目土地增值税的管理，特制定本作业标准及流程。
2 适用范围本作业标准及流程适用于公司以出售或其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的各项业务。
由其他公司委托开发的项目参照执行。
3 术语和定义3.1 土地增值税是以单位和个人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称房地产）所取得的增值额为计税依据，依照规定税率征收的一种税。
3.2 根据相关税收法规规定，目前成都市建筑面积在144平方米（含144）以下的住宅为普通住宅，其他均为非普通住宅；对普通住宅的认定根据国家相关规定即时调整。
4 职责4.1 财务中心是公司房地产土地增值税的归口管理部门，主要负责土地增值税的测算及配合税务机关进行预征、汇算。
4.2 经营成本中心负责提供土地增值税测算、汇算的有关成本数据。
4.3 对外联络中心负责提供土地增值税测算、汇算的有关证件资料。
4.4 计划与管理中心负责提供土地增值税预征、测算、汇算的有关销售数据。
4.5 总裁办机要室负责提供土地增值税预征、测算、汇算的有关证件资料。
4.6 产品策划中心负责提供土地增值税测算的有关项目资源数据。
4.7 各中心在土地增值税预征、测算、清算中需配合提供以下资料（证件类需提供复印件），并保证资料的准确定。
具体明细如下：12 项目概算及决算成本经营成本中心根据财务要求不定期提供13 总包合同经营成本中心收到合同后10日内14 销售明细表、回款情况表计划与管理中心根据财务要求不定期提供（销售软件）15 项目销售资源产品策划中心根据财务要求不定期提供5 工作程序5.1 对各开发项目土地增值税的管理一般分为预征、滚动测算和清算三方面。
5.2 土地增值税的预征5.2.1根据相关税收法规规定，开发项目在达到清算条件前，采用预征的管理办法。
5.2.2 对公司在成都市内（含各区及县）转让房地产应纳的土地增值税，目前按照不同的物业类别和不同的预征率进行预提和缴纳，即：商用房1.5%,非普通住宅1.2%、普通住宅0.6%；预征率根据国家相关政策即时调整。
(最新)土地资产管理与操作实务
土地资产管理是国土资源管理中的一项重要工作，主要有国有建设用地供应、企业改革改制中的土地资产处置、土地市场和交易监管、中介管理和地价管理等方面的内容，市国土资源局地产科科长欧阳中科长给我们讲授的主要内容如下：一、土地资产管理工作的主要内容（一）工作职责负责全市土地资产和土地市场的管理监督工作以及土地交易中介服务机构、从业人员的资质审核；承办国有土地使用权出让、租赁、作价出资或入股、抵押的具体工作；负责土地储备的管理，审查土地储备计划、方案及土地收购、储备办法，并按规定组织实施；拟定并执行国有土地使用权出让、转让的招标、拍卖方案；负责编制土地使用权年度供应计划、土地储备年度计划、出让方案、土地资产处置方案等；参与收回土地使用权的有关工作；组织基准地价和标定地价的测评，按规定确认土地使用权价格；组织发布土地供应信息；负责全市地产对外招商引资的组织工作。
1、国有建设用地的供应2、企业改革改制中的土地资产处置3、土地市场和交易监管4、中介管理和地价管理供地政策、供地标准(工业用地管理)供地计划：总量、结构、布局、进度供地实施：供地方式、配置方式、产权设定合同履行情况、闲置土地处理、交易监管评估机构、交易代理机构、地价备案（底价、出让起始价、基准地价）如何进行土地资产管理，我理解主要是掌握和运用政策、标准。
二、国有建设用地的供应（一）按规划、计划供地。
使用任何建设用地都必须符合规划、计划。
必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将农用地转为建设用地必须符合土地利用年度计划，这是《土地管理法》的规定。
按计划供应土地，也是宏观调控土地市场的重要手段。
目前的供地计划有两种，一种是《土地管理法》规定的土地利用年度计划，一种是国有土地使用权出让计划。
2006年11月，国土资源部修订了《土地利用年度计划管理办法》（37号令）。
土地利用年度计划是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
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概述
土地增值税计算
第1步：确认应税收入 第2步：确认扣除项目金额 第3步：计算增值额=应税收入－扣除项目金额 第4步：计算增值率＝增值额÷扣除项目金额 第5步：计算土地增值税税额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×适用速 算扣除系数。
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概述
土地增值税税率表
档次
级距
税率
速算扣除 系数
税额计算公式
2.国税发[2010]53号 为了发挥土地增值税在预征阶段的调
节作用，各地须对目前的预征率进行调 整。除保障性住房外，东部地区省份预 征率不得低于2%，中部和东北地区省 份不得低于1.5%，西部地区省份不得低 于1%，各地要根据不同类型房地产确 定适当的预征率。
3.四川省地方税务局2010年第1号公告进行了预征率 的调整 ①对保障性住房暂不预征土地增值税； ②普通住宅预征率为 1%—1.5%； ③非普通住宅预征率为1.5％-2.5％； ④商用房预征率为2.5％-3.5％；
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房地产开发
第1项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已 经出租或自用的”，是指纳税人已转让的房地产建筑面积与 出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比 例在85%以上；
第2项中“取得销售（预售）许可证满三年”是指清算单 位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。
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及配套设施的成本、费用
或旧房及建筑物的评估价
15% 增值额50%-扣除项目金额15% 格；与转让房地产有关的
税金； 财政部规定的其他
扣除项目。
35% 增值额60%-扣除项目金额35%
8
房地产开发
一、土地增值税预缴
1.《细则》第十六条：纳税人在项目全 部竣工结算前转让房地产取得的收入， 由于涉及成本确定或其他原因，而无法 据以计算土地增值税的，可以预征土地 增值税，待该项目全部竣工、办理结算 后再进行清算，多退少补。
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6.普通住宅认定：川地税函〔2005〕399号 享受土地增值税优惠政策的普通住房标准必
须同时满足以下条件： 1.住宅小区容积率在1.0以上； 2.单套建筑面积在140平方米以下； 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均
交易价格1.2倍以下。
14
7.风险提示
（1）未按规定申报预收款收入、足额申报预缴土地 增值税（隐匿收入、分解收入、收到按揭回款未及时申 报等）；
＊注意：各市、州地方税务局应结合本地实际，在 上述幅度内确定当地预征率。
4.南充市根据省局公告，对预征率进行
了明确：
①对保障性住房暂不预征土地增值税； ②普通住宅预征率为 1%； ③非普通住宅预征率为2%； ④其他类型房产预征率为3%；
5.预缴申报
纳税人应在每月15日前申报预缴土地增值税，营改 增以后，根据国家税务总局公告2016年第70号规定，土 地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。 分别按普通住宅、非普通住宅和其他三类不同的预征率 计算预缴土地增值税。
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房地产开发
（二）清算受理
1.符合可清算条件的纳税人，自接到主管税务机关下达《税务事项通 知书（清算通知）》之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
2.符合应清算条件的纳税人，应当在满足条件之日起90日内，到主 管税务机关办理清算手续。（应清算不用下达清算通知）
说明
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%
2
增值额超过扣除项目金额50%，未超过 100%的部分
40%
3
增值额超过扣除项目金额100%，未超过 200%的部分
50%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
0%
增值额30%
扣除项目指取得土地使用
5%
增值额
40%-扣除项目金额5%
权所支付的金额；开发土 地的成本、费用；新建房
2.既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和附着物的产 权征税（包括地上地下的各种附属设施）；
3.只对有偿转让征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的行为不 予征税。（赠与：直系亲属，公益性赠与）
3
概述
纳税义务人 包括各类机关、社会团体、 部 队 、 企业
单位、事业单位、个体工商业户及其他单位 和个人，还包括外商投资企业、外国企业及 外国机构及外国公民等。
土地增值税管理操作实务
2019年8月
1
主要内容
土地增值税管理
房地产开发
旧房转让
预征
清算
查账征收
核定征收
2
概述
征税范围
土地增值税只对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人征税，是指以出售或者其他方式有偿转让房 地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
1.只对转让国有土地使用权征税，对转让非国有土地和（纳税人发起） 符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算： ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的； ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的； ③直接转让土地使用权的。（不得适用核定征收） ④纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
前（一）（二）款所称“竣工”，是指除土地开发外，其开发产品符合下 列条件之一：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品 已开始交付购买方；开发产品已取得了初始产权证明。
（2）未分不同的房屋类型分别预缴土地增值税； （3）土地增值税收入确认是否正确。
15
8.法律责任 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据 《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从 限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳 金。
16
房地产开发
二、土地增值税清算 （一）清算条件 1.可清算（税务机关发起） 符合下列条件之一的，可要求纳税人办理清算： ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽 未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 ③省税务机关规定的其他情况。
4
概述
纳税地点 土地增值税纳税地点为房地产所在地。
房地产所在地，是指房地产的坐落地，纳税 人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的， 应按房地产的所在地分别申报纳税。
5
概述
申报缴纳 1.房地产开发：“先预缴，后清算”（重点） 2.旧房转让： 按次申报纳税。在转让房地产合 同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机 关申报缴纳土地增值税。