商业销售模式分析及商业案例研究
(案例) 八大成功商业模式案例分析
(案例)八大成功商业模式案例分析改革开放以来我国的“十大成功商业模式”来源于一批在持续经营、盈利能力、核心竞争力、增长态势、影响力与体量等方面表现突出，在成功度、创新性方面优异的企业。
他们的盈利模式是什么?又有哪些创新性?◆腾讯：从产业价值链定位来看，抓住互联网对人们生活方式的改变形成新的业态的机遇，通过建立中国规模最大的网络社区“为用户提供一站式在线生活服务”，通过影响人们的生活方式嵌入主营业务。
盈利模式：在一个巨大的便捷沟通平台上影响和改变数以亿计网民的沟通方式和生活习惯，并借助这种影响嵌入各类增值服务。
创新性：借互联网对人们生活方式改变之力切入市场，通过免费的方式提供基础服务而将增值服务作为价值输出和盈利来源的实现方式。
◆阿里巴巴：从产业价值链定位来看，抓住互联网与企业营销相结合的机遇，将电子商务业务主要集中于B2B的信息流，为所有人创造便捷的网上交易渠道。
盈利模式：通过在自己的网站上向国内外供应商提供展示空间以换取固定报酬，将展示空间的信息流转变为强大的收入流并强调增值服务。
创新性：通过互联网向客户提供国内外分销渠道和市场机会，使中小企业降低对传统市场中主要客户的依赖及营销等费用并从互联网中获益。
◆携程：从产业价值链定位来看，抓住互联网与传统旅行业相结合的机遇，力求扮演航空公司和酒店的“渠道商”角色，以发放会员卡吸纳目标商务客户、依赖庞大的电话呼叫中心作预定服务等方式将机票、酒店预订、度假预订、商旅管理、特约商户及旅游资讯在内的全方位旅行服务作为核心业务。
盈利模式：通过与全国各地众多酒店、各大航空公司合作以规模采购大量降低成本，同时通过消费者在网上订客房、机票积累客流，客流越多携程的议价能力越强其成本就越低，客流就会更多，最终形成良性增长的盈利模式。
创新性：立足于传统旅行服务公司的盈利模式，主要通过“互联网+呼叫中心”完成一个中介的任务，用IT和互联网技术将盈利水平无限放大，成为“鼠标+水泥”模式的典范。
商业模式创新的案例分析及启示
商业模式创新的案例分析及启示在当今竞争激烈的商业世界中，创新已成为企业生存和发展的关键。
商业模式创新作为一种重要的创新形式，能够为企业带来全新的竞争优势和增长机遇。
本文将通过对几个成功的商业模式创新案例进行分析，探讨其背后的创新思路和给我们带来的启示。
一、Airbnb：共享经济的典范Airbnb 是一家总部位于美国的在线短租平台，它的出现彻底改变了人们的住宿方式。
在传统的酒店行业中，消费者只能选择入住标准化的酒店房间。
而 Airbnb 则通过搭建平台，将闲置的房屋资源与有住宿需求的消费者连接起来，为双方提供了更多的选择和更个性化的体验。
Airbnb 的商业模式创新主要体现在以下几个方面：1、利用闲置资源：Airbnb 充分挖掘了社会中大量闲置的房屋资源，这些房屋的主人可以通过出租房屋获得额外的收入，而租客则可以以更低的价格享受到更具特色的住宿环境。
2、建立信任机制：为了保障交易的安全和顺利进行，Airbnb 建立了一套完善的信任机制，包括用户评价、身份验证、房东保障等，有效降低了交易风险，增强了用户的信心。
3、提供个性化服务：Airbnb 上的房源丰富多样，从城市公寓到乡村别墅，从传统民居到特色树屋，满足了不同消费者的个性化需求。
Airbnb 的成功给我们带来了以下启示：1、关注未被充分利用的资源：社会中存在着许多未被充分利用的资源，通过创新的商业模式将这些资源整合起来，可以创造巨大的价值。
2、重视信任和安全：在共享经济模式中，建立信任机制是至关重要的，只有让用户感到安全和可靠，才能促进交易的发生和持续发展。
3、满足个性化需求：消费者越来越追求个性化的产品和服务，企业应不断创新，提供更多样化、个性化的选择，以满足市场需求。
二、Netflix：颠覆传统影视行业Netflix 是一家全球知名的流媒体服务公司，它的崛起对传统的影视行业产生了深远的影响。
在过去，观众只能通过电视台或电影院观看影视作品，而 Netflix 则通过互联网技术，实现了随时随地观看的便捷体验。
商业模式画布案例分析
商业模式画布案例分析商业模式画布是一种清晰明了地描述一个企业如何运作、创造价值和盈利的工具。
下面将以亚马逊作为案例，对其商业模式进行分析。
1. 关键合作伙伴：亚马逊的关键合作伙伴包括供应商、物流公司和支付平台等。
供应商提供商品和服务，物流公司负责配送，支付平台为消费者提供支付服务。
这些合作伙伴的支持是亚马逊实现快速、高效的交易和配送的基础。
2. 主要活动：亚马逊的主要活动包括商品采购、仓储物流、在线销售和客户服务等。
亚马逊通过自己的仓库系统和物流网络，实现了快速配送和线上下单的便利性。
同时，亚马逊还通过不断改善用户体验、提供个性化推荐等客户服务，增强用户黏性和购买意愿。
3. 价值主张：亚马逊的价值主张包括方便的购物体验、广泛的商品选择和低廉的价格。
亚马逊通过整合供应链，在一站式的购物平台上提供数以百万计的商品选择，满足不同消费者的需求。
4. 客户关系：亚马逊通过提供个性化推荐、订单跟踪、售后服务等，建立并维持与消费者的良好关系。
同时，亚马逊还通过开展Prime会员计划等方式，提供更多的增值服务，增强与用户的黏性和忠诚度。
5. 渠道：亚马逊主要通过线上渠道进行销售，通过自己的电子商务网站和移动应用，方便用户进行购物。
此外，亚马逊还通过线下实体书店和超市的形式，延伸自己的销售渠道，满足不同消费者的需求。
6. 客户细分：亚马逊的客户主要分为个人消费者和企业客户。
个人消费者通过亚马逊购物平台购买商品，企业客户可以通过亚马逊的B2B平台进行采购。
7. 收入来源：亚马逊的主要收入来源是销售商品和提供云计算服务。
亚马逊通过销售商品获取商品的销售手续费和利润，通过AWS（亚马逊云服务）提供云计算服务，获得相应的订阅和使用费用。
总结来说，亚马逊通过整合供应链、提供便捷的购物体验和个性化推荐等增值服务，满足广大消费者的需求，实现了高效、快速的交易和配送。
通过云计算服务，亚马逊进一步拓展了自己的收入来源。
亚马逊的商业模式成功地构建了一个强大、高效的电子商务生态系统，创造了巨大的商业价值。
企业商业模式案例分析
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现金流可以被观察
麦当劳为什么要特许加盟而不自营？
据麦当劳官方资料，目前全球3.2万家餐厅中，75%是特许经营，而 在中国市场麦当劳餐厅接近1100家，仅6家为特许经营餐厅。 麦当劳与肯德基1996年前后就曾开出800万元经营一家快餐店的条 件，2010年的条件是200万元。
到2010年5月，麦当劳在中国门店数量为1100家左右，而它 的劲敌肯德基却拥有2900多家门店，而近两年来保持低调的 德克士全国门店也突破了千家。
2006年就创新问题对IBM在全球765个公司和部门经理的调查表明 ，他们中已有近1/3把商业模式创新放在最优先的地位。而且相对 于那些更看重传统的创新，如下图中右图所示，相对于产品或工 艺创新者来说，他们在过去5年中经营利润增长率表现比竞争对手 更为出色
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商业模式创新的五大方向
现金流可以被观察。 价值能显著地被叠加。 需求能爆发性增长。 成本能破坏性降低。 竞争优势能系统锁定。
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沃尔玛与家乐福
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C商业模式重在于商业生态系统而不是企业内部的价值创新 商业模式重在于商业生态系统而不是企业内部的价值创新
商业模式
管理模式
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商业生态系统
詹姆士·穆尔(James F.Moore)1996年出版的《竞争的衰亡》
所谓的商业生态系统（Business Ecosystem） ，就是由组织和个人所 组成的经济联合体，其成员包括核心企业、消费者、市场中介、供 应商、风险承担者等，在一定程度上还包括竞争者，这些成员之间 构成了价值链，不同的链之间相互交织形成了价值网，物质、能量 和信息等通过价值网在联合体成员间流动和循环。
1化妆品行业成功的秘诀有两个快速推出的产品投入高额的营销费用而功能性不是最重要的内容2市场中化妆品主要针对的高端用户低端用户没有被满足3企业在资金和研发上没有优势无法再市场中直接参与竞争定位优化松泽化妆品有限公司企业决定产品入手开始企业商业模式的变革采取模仿的方式快速推出产品以最少研发的投入获得外观和使用感与知名品牌相近的产品产品经理每月游走欧洲时尚市场购买知名化妆品推出新产品拿到企业研发部进行逆向开发一个月内保证类似产品上市开拓中低端市场产品如儿童市场黑人市场产品建立市场中低端产品的销售渠道去掉所有的专柜在沃尔玛超市社区超市进行销售为大型化妆品厂进行低端产品的代工实现规模化生产进一步降低成通过以产品核心的商业模式变革企业获得了快速发展到2004年成为全球第二大彩妆生产商年销售收入8亿美元业务系统企业达成定位所需要的业务环节各合作伙伴扮演的角色以及利益相关者合作与交易的方式和内容
C2C商业模式的成功案例分析
C2C商业模式的成功案例分析——淘宝网店MuMuHome木木家精品女装一、店铺介绍“木木家（mumuhome）”于2008年4月29日进驻淘宝网，刚开始木木家的经营模式也和大多数的女装网店一样，进货—上架—销售。
慢慢的店主有了自己的想法，通过借鉴一些名牌的设计，开始自己设计服装，并进行再创新。
经过短短两年多的时间木木家的女装已经成为五皇冠的淘宝旺铺，一个原创网络品牌。
年轻、活力、激情是“木木家”精品女装经营的不变主题，这不仅是木木最终想要传达的服装理念，也是她和她的团队生活和工作的真实写照。
木木家不是女装的大杂烩、大熔炉，她所展现的是妙龄青春下的各款淑女公主风，从元素混搭，季节错位，面料革新等手段，到自主设计生产，选用外景地真人模特拍摄，无一不是精心设计的，为的是别树一帜，耳目一新。
木木坚持认为，“呆板的设计风格和穿着形式必将会逐渐被流行风所替代，只有不断的创新，只有不停地契合当下的时尚理念、年轻化的个性才是生存之道，才是她不盲目追求指标而跑偏的初衷。
”二、木木家服装店的成功秘诀1．创新策略随着网络购物的兴起，网店的竞争也越来越激烈。
在淘宝网上尤其是女装店铺，更是多的数不胜数。
但是如果所售服装没有特色，不吸引人是没法得到消费者的青睐。
在淘宝网上我们不难看到有许多店铺都卖同一种款式、颜色的衣服。
而这些衣服多是仿自一些潮流杂志，虽然衣服很好看，但却流于大众化。
可是木木家的女装都是店主和她的团队自己的设计，她们会关注一些时装秀，了解当下的流行元素，结合自己的想法对服装进行再创新与设计，之后就直接找厂家生产并进行网络销售。
木木家衣服的款式与颜色不仅时尚，而且还非常符合年轻女性的审美。
她家的衣服一般不太可能与其他女装网店的相同。
在这个人人都追求个性的时代，自主设计与创新绝对是一条阳光大道，可以让自己的店铺从众多网店中脱颖而出。
2．店铺规划（1）店铺整体设计店铺的首页设计非常重要，因为首页是给消费者第一印象。
成功商业模式案例分析
成功商业模式案例分析篇1：中国鞋业之王百丽鞋业是中国鞋业之王。
在中国女鞋品牌当中，前十名中有四个属于百丽公司旗下品牌，即：Belle百丽、Teenmix天美意、Tata他她、Staccato思加图。
公司代理的鞋类品牌28个，包括：Bata、ELLE、BCBG、Mephisto、Geox、Clarks、Merrell等。
百丽亦是中国体育用品最大零售商之一，代理运动服饰品牌产品包括：Nike、Adidas、LiNing;亦代理休闲牛仔名牌Levis。
百丽鞋就是美人鞋。
不仅女同志逃不出百丽，男同志很快也逃不出百丽了，因为百丽收购了中国著名的男鞋品牌江苏森达。
百丽公司在百货商场进行控盘以后，顾客在商场里选来选去，最终选的都是百丽公司的产品。
百丽公司鞋业的综合毛利达到62%。
很多高科技企业家听说百丽的毛利率达到62%以后都非常吃惊，因为很多企业的毛利率是非常低的。
2.百丽怎样实现突破为什么百丽公司能够实现这样的突破?源自于它在零售终端实现了控盘。
中国品牌女鞋的71%来自于百货商场，而百丽通过四个自有品牌控制了百货商场这个零售终端。
在每一个百货商场，不同品牌专柜的背后，很多都是百丽公司。
很多的女性顾客讲：“我不喜欢百丽，我喜欢思加图。
”其实选来选去，选的还是百丽公司的产品。
百丽名字取自法语Belle美人，上市行动代号为“ Cinderella”灰姑娘，它借助资本的力量实现企业跨越的憧憬之情跃然而现。
3.百丽商业模式的核心百丽公司不是靠某个单一的产品获得利润，它靠的是商业模式，正如管理学大师彼得·德鲁克所讲的，21世纪企业的竞争，不再是产品、价格与服务之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。
百丽就是非常经典地体现了这样一个价值观念。
Æ牢牢地控制终端百丽的广告很少，不像奥康、红蜻蜓广告满天飞，但是这样的企业看似默默无闻，其实它却牢牢地控制了零售终端。
有的公司打广告、抓生产，其实是在造坦克、大炮，而百丽公司在造核武器，造原子弹，它默默无闻，但是却牢牢地控制了终端。
我国家居零售企业的商业模式研究以红星美凯龙为案例
3、创新商业模式。随着市场的不断变化，企业应消费趋势，积极探索新的 商业模式。例如，可以引入智能化、个性化的家居设计服务，以满足消费者对个 性化家居的需求。
4、提高服务质量和客户满意度。良好的服务和客户满意度是企业持续发展 的关键。因此，企业应注重员工培训，提高员工素质和服务意识，为消费者提供 优质的服务和购物体验。
红星美凯龙注重品牌建设，通过提高品牌知名度和美誉度来吸引消费者。在 品牌推广方面，红星美凯龙采用了多种方式，如广告宣传、赞助活动、社交媒体 推广等。同时，红星美凯龙还通过提供优质服务和产品来提升品牌形象。
4、创新型营销模式
为了吸引更多消费者，红星美凯龙还采用了一些创新型营销模式，如家居建 材F2C模式、大家居模式等。其中，家居建材F2C模式是指将工厂生产的家居建材 产品直接销售给消费者，避免了中间商环节，降低了成本。大家居模式则是将家 居、家装、家电等不同领域的品牌集合在一起，为消费者提供一站式购物体验。
3、提高运营效率：新零售模式能够实现统一的信息流、商品流和物流，从 而提高企业的运营效率，降低成本。
以宜家为例
宜家是家居行业中的领军企业，也是新零售转型的先行者之一。宜家的新零 售转型主要表现在以下几个方面：
1、线上渠道建设：宜家建立了线上商城，提供全天候的在线购物服务，同 时还通过社交媒体等渠道与消费者互动，解答消费者疑问。
3、注重数据分析和创新：新零售模式需要注重数据分析和创新，从而更好 地了解消费者需求和市场变化。企业需要不断尝试新的技术和手段，从而提高运 营效率和服务质量。
未来展望
随着技术的不断发展和消费者需求的不断变化，家居行业新零售转型将继续 深化。以下是关于未来家居行业新零售转型的一些建议和思考：
1、强化技术和数据驱动：未来家居新零售企业需要更加注重技术和数据驱 动，通过大数据、人工智能等技术手段，更好地了解消费者需求和市场变化，实 现精准营销和精细化管理。
小米案例分析——以商业模式分析为核心
——以商业模式分析为核心
指导老师：梅胜军 团队成员：斯耀、邹芬雅、郑春美、陈超、祁瑾
引言
自2011年小米公司推出小米手机以来，小米手机的网络 订货量销售量持续高涨，并引起社会各界的高度关注。小 米手机在首次网上发售1小时内售出10万台，后又取得3小 时内售出30万台的出色成绩。
合作伙 伴网络
这九个要素构成的价值与成本的此消 彼长最终决定了商业模式的成功与否
分销渠道
高端配置
网络直销， 降低销售成本
价值主张
出色的营销
远低于同类 配置智能手机售价
小米公司将重视操作体验的手机发烧友作为小米手 机的目标消费群体，不仅可以满足公司短期内销售经营业 绩，而且由于手机发烧友的意见领袖的特点，形成良好口 碑后将带动大量的普通手机用户的消费。
小米公司 直接销售，避免劣质品；小米论坛， 客户关系管理 收集建议；积分秒杀，精确定位客户
小米公司 客户关系定位
稳定的高性价比手机供应者和消费者
客户关系管理
招揽新客户；保留旧客户
卖什么
如何卖
资源配置
？
如何持续盈利
买家是谁
品牌影响力大， 且呈持续上升状态
品牌能力
技术能力
核心能力
研发能力强， 创业团队成员有 丰富的研发经验。
本报告将研究探讨小米手机成功的背后的原因以及 对其未来发展的建议。分析过程中会综合运用PEST、波特五 力、SWOT分析、商业模式分析等多种分析工具。
运用PEST对小米所处的社会环境进行分析，波特五
力身模的型实分际析状与况小进米行直SW接OT相分关析摘的。五基大于要竞以争上力对量公，司对所小处米的公由司大自到
PEST外部环境分析
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本报告是严格保密的。
元一时代广场(2005年12月28日开业）
元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇 处西南角，占地44亩，建筑面积15万平方米，是目前 安徽省最大的高层综合建筑群。
安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广 场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、 商务八大功能于一体 。
经营情况：新站区依托元一地产项目、安徽大市场等商 业经济，形成了新的商圈。元一时代广场购物中心，也 成了构筑合肥新商圈的区域经济商业先行者。周边成熟 的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射安徽 的人流、物流、信息流、资金流的平台，再加上元一时 代广场自身的商业优势。新的商圈经济正欣欣向荣。
本报告是严格保密的。
模式二：返租+回购
特征： • 在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的 年限一般为3~10年.
案例一：合肥新都会〃环球广场 案例二：布吉东大街
本报告是严格保密的。
新都会〃环球广场
新都会〃环球广场黄金商铺地处屯溪路与马鞍山路交叉口东南侧总 建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼
销售收入
销售收入
优势 分析
开发商无商 增强客户对项目购买 业运营压力； 的信心度，适当降低 操作简单 客户对项目投资风险 的敏感度 推售行为主 动性差 街铺、小规 模社区商铺 文景雅居 国际花都 前期招商难度较大 较成熟区域的集中商 业项目 金色巴黎
劣势 分析 适用 类型 案例
元一时代广场、 本报告是严格保密的。 环球广场 安徽国际购物广场 布吉东大街
操作特征
收益方式
销售收入
商铺销售速度较 便于实现价值最大化， 快； 规避定价失误带来的损 资金回收期较短. 失
优势分析
劣势分析
社区商业前期招商难度较大， 需要对市场进行 对发展商综合运营能力要求 合理的专业定位 很高 及管理
价值贬损， 单价难以提升
市场风险较大 客户接受程度不高
适用类型 案例
适用大型社区开发的配套商 业销售
本报告是严格保密的。
小结：
直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前， 以销售铺位潜力的方式，诱惑投资者与经营者购买商 铺，达到资金回笼与利润回报的目的。这种方式一般 在社区底商铺销售中运用较多，对于开发商及投资客 来说，风险较小。 开发商按照住宅销售思路将商铺一次性卖给投资 客，在法律上不存在任何连带责任，投资者通过自己 招商或经营的方式获取相应租金回报。但直接销售后 由于产权的不统一，无法做到统一经营，商业价值难 于体现，后期经营风险较大。直接销售一般不适合集 中商业。
四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙 房其中一、二、三层每层约一万平方米.
一、二楼为新都会.环球购物广场，三、四楼为家乐福环球广场店， 商场总建筑面积近50000平方米，总投资4.5亿元人民币。
一层商铺均价50000/平米
二层商铺均价21000/平米
本报告是严格保密的。
商铺售价： 1F均价：30000元/平米 2F均价：14500元/平米 3F均价：11000元/平米 4F均价：1万元左右/平米
该建筑总共四层：-1F停车场；1F潮流精品；2F女人 世界；3F运动领地；4F休闲天地。进驻的品牌有：国 美电器、北京华联、肯德基、时代百货、音乐皇庭， 城市花园咖啡、欢乐频道KTV、欢乐谷游乐场、环球影 城等。
总结：
该模式属于传统的直接销售模式，产权与经营权归业主所 有，开发商对商铺完全脱离关系。
百分百的销售率为开发商实现了快速回笼资金。大量的资 金帮助开发商度过2008年年底的“严寒”。
本报告是严格保密的。
国际花都
位置：郁金苑商铺属合肥市政务文化新区新商圈的核心 位置,绿怡南路商业街已初具规模, 酒店、超市、便利店林 立,与将要建成的主题公园遥遥相望 ；
位于负一层的大规模地下停车场，拥有近四百个停车 位。
本报告是严格保密的。
元一时代广场(2005年12月28日开业）
SHOPPING MALL集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、 康体、旅游、商务八大功能于一体，组合了北京华联、 国美电器、名店街、肯德基、招商银行、翼飞音像图书 城、KTV、游乐场、美食广场、环球影城、大规模地下 停车场等重要联合经营业态，辐射人群达100万以上。
核心商圈覆盖人口45万。辐射商圈覆盖人口200万。因本案所处 位置地势相对长江路两端较低，故俚间有“聚宝盆”之说。
历史价格 1
记录时间 2008-7-30至今
均价 37000/平方米
最高价 /
最低价 /
2
3 4 5 6
本报告是严格保密的。
2008-7-15
2008-5-12 2008-3-31 2007-3-2 2007-2-15
沃尔玛商业巨头已率先抢滩登陆布吉东区，随着布吉东区 商业消费市场急速增长
处于该400万平方米社区的最核心地段。布吉东大街的诞生 将直接辐射短距离的环布其周围的400万平方米至大社区
2004年价格在8000-20000元/平米之间 现价格达到3万-5万/平米
本报告是严格保密的。
布吉东大街
布吉东大街“精算型蓝筹商铺”的内涵构成可分以下几方面： 一是布吉唯一股权式黄金旺铺。让广大投资者通过对它的投 资建立起对“蓝筹商铺”的预期，在布吉建立对“投资改变生活” 的向往。 二是智能型房地产金融品种。强调了资金的共赢模式，确保 了开发商、经营者、投资者“三赢”。
布吉东大街
在桂芳园商圈的布吉东大街，建筑面积超过23900平方米， 其中铺位个数：1811个，其中街铺44个
该商业街区规划有：油画街（国际油画城）、童话街、美 食街、时尚街、娱乐街及百货街，各业态组合能有效地互补 共生，满足庞大的消费群的综合需求，并引导消费人流互动， 打造最实在、最优化的业态组合。
巢湖人民路商业步行街（2008年12月开盘）
巢湖人民路商业步行街占据城市中心繁华地段，占地约7 公顷，建筑面积21万平方米，绿化率34％，公用空间配套 齐全、组合丰富。广场整体采用“立体式滨河购物街区”概 念，专设12米滨河景观道，结合功能丰富的下沉式广场， 加以先进的ｖｉ导引系统，照明系统、背景音乐系统，人车 分流系统等，塑造人性化，舒适宜人的购物环境。
三是资金可转换型商铺。可转换意味着更多的资金自由掌控 空间，在股权与实体之间，投资者可在一定周期内自由转换投资 方式，突出本项目的投资高回报性、安全性。
本报告是严格保密的。
模式三：直接销售
特征： 直接推出销售，不提供任何附加价值及服务
案例一：安徽巢湖人民路商业步行街 案例二：合肥国际花都
本报告是严格保密的。
模式七：整体销售
模式八：拍卖销售
本报告是严格保密的。
模式一：售后返租
特征: • 客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返 租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到 十几年不等； • 发展商一次性返数年租金降低首付；
• 返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回 报
案例一：安徽合肥元一时代广场 案例二：安徽国际购物广场
谨呈仁恒置地（深圳）有限公司
项目销售模式研究
常规下商业项目常见的销售模式
模式
售后返租 客户购铺同时与开发商 签订委托协议.将房产返租 给开发商.租期内由开发商 转租经营.租期两到十几年 不等； 发展商一次性返数年租 金降低首付； 返租期内.业主定时从发 展商处得到定额租金回报. 销售收入 快速销售、回笼资金 分割灵活，客户层面广 投资的收益明确，如果主 力店品牌好，则有较强的 安全感 实际租金收益不能满足返 租所需，政策限制 主要适用于有主力店承租 区域商铺的产权分割销售
项目拟建业态包括：30000平方米的巢湖首家4星级酒店， 拥有标准客房200余间及商务套间、会议中心、娱乐中心、 一层、二层以销售为主；三层与四层部分招 餐饮中心等；经营面积超过15000平方米的大型的超市卖场； 商。 25000平方米的高档百货商场；巢湖首家SOHO办公集中地、 销售价格表 大型的家饰卖场，、IT卖场、新华书店、数字影城、儿童世 1F商铺 均价43000/平方，铺王 界、特色服饰步行街、美食天地、娱乐城、健身房、KTV、 52000/平方 洗浴中心等
常规下商业项目常见的销售模式
模式 先租后售 通过前期合理的业态定位， 提前将适合社区品质和业主 需要的商家引进，控制社区 商业的品质，主导社区商业 的前期发展 租金收入+销售收入 可控制商业业态和业种.使 布局合理.保证社区品质， 令开发商、业主、投资者及 经营者的利益达到一个较好 的平衡点； 便于统一管理，培育出铺位 商业价值； 租约促进销售。 出售经营权 将商铺一定时期 内的经营权进行 出售，但不变更 产权。 预支租金收入 对产权清晰度要 求不高； 便于统一管理； 销售较快 整体销售 将商业项目整体 出售给大投资客 或经营机构. 拍卖销售 将商铺在公开场合拍卖. 在公平竞争的原则下进 行.价高者得.且该价在很 大程度上可反映市场对 商铺价格的承受能力. 销售收入
返租+回购 在售后返租模式的基础上， 增加回购保证，回购的年限 一般为3~10年.
直接销售 直接推出销 售，不提供 任何附加价 值及服务
带租约销售 商铺销售同时，针对 商铺自身条件（产品 原因、地段原因等） 由开发商进行前期招 商，出售时带租约进 行销售
操作 特征
收益 方式
销售收入 增强客户对项目未来升值潜 力的信心，降低客户对项目 投资风险的敏感度及对价格 的敏感度. 投资客户对回购的关注转为 并品牌的关注 现状一般、招商难度大，但 成长空间乐观的商业项目
2F商铺 3F商铺 4F商铺
均价13000/平米 均价7500/平米 均价6000平米