《山东省物业管理条例》解析

《山东省物业管理条例》解析

更新日期： 2010-6-9 11:21:19 浏览次数：38 评论次数：0

《山东省物业管理条例》解析

第一章总则

第一条法律渊源

（一）物业管理相关法律法规

1、《物权法》第六章共十四条（自2007年10月1日起施行）

2、《物业管理条例》（自2007年10月1日起施行）

3、《山东省物业管理条例》（自2009年5月1日起施行）

4、《济南市物业管理办法》（自1999年7月30日起施行，经《济南市人民政府关于修改＜济南市园林绿化工程施工管理办法＞等9号市政府规章的决定》修改）（二）物业服务收费相关法规规定

1、《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号（自2004年1月1日起执行）

2、《山东省物业服务收费管理实施办法》鲁价费发〔2004〕205号（自2004年11月1日起执行）

3、《济南市物业服务收费管理实施办法》济价房字〔2004〕168号（自2005年1月1日起执行）

（三）物业管理招投标相关法律法规

1、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（自2003年9月1日起施行）

2、《济南市物业管理招标投标管理办法》（自2007年8月1日起施行）

（四）物业管理企业资质管理相关法律法规

《物业管理企业资质管理办法》（自2004年3月17日起施行，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）

（五）审理物业管理纠纷司法解释

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年10月1日起施行）

第二条物业管理概念

第三条适用范围

第五、六条物业管理机构架构图：

（山东省）省人民政府建设行政主管部门

（各市、地区）设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门（济南市房管局）或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)

（各主管职能部门的分工）城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理（与小区居民或物业所有者的民生息息相关）等其他主管部门各司其责。

（本地直接指导、组织部门）街道办事处、乡(镇)人民政府

（协助部门）社区居民委员会

第二章新建物业与前期物业管理

第一节

第八条物业管理区域划分

第九条划分物业管理区域的申请

第十条物业管理区域的调整

关于物业管理区域划分的总结：

第一步：建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

第二步：物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求各方面意见后进行划分登记，并告知建设单位，且向物业买受人明示。

第三步：确需调整物业管理区域的，重新进行划分登记，并经百分之五十以上的业主同意。

第二节配套建筑与设施设备

第二十三条建设单位的义务

1、应当通过招标的方式选聘前期物业服务企业，招标人应当进行备案。

2、鼓励前期物业服务企业提前介入；应当通知前期物业服务企业参与监督。

3、在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前应当报物业主管部门。前

期物业服务合同应当对物业服务的各项内容进行约定。

第二十四条办理物业交付手续之前，新建住宅小区的配套建筑及设施设备应符合的条件。

第三章业主大会与业主委员会

第一节业主大会筹备组

第二十八条首次业主大会召开条件

1、根据入住面积

2、根据入住户数比例

3、根据首位业主入住时间及入住比例

第二十九条业主大会筹备组成立时间、组成：

第三十条筹备组五项职责

第二节业主大会

第三十一条业主大会成立条件

第三十二条业主大会七项职责

第三十三条业主大会的业主投票权的原则：有约定按约定，没有约定的，按下列原则

1、按照业主户数计算

2、按照建筑面积计算

第三十四条业主大会会议形式

1、集体讨论

2、书面征求意见

第三十六条业主大会定期会议及临时会议召开条件、召集及提议主体）

第三节业主委员会

第三十七条业主委员会与业主大会的关系

业主委员会成员的选任方式：

1、由业主大会会议选举产生

2、三人以上单数

3、任期每届不超过五年，可连选连任

第三十九条业主委员会的备案

1、备案部门：物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府

2、所需资料：见条例第三十九条

第四十条业主委员会会议及议事规则

第四十一条业主委员会换届

第四十二条业主委员会委员的资格

第四十三条业主委员会活动经费及报酬

第四章物业的使用与业主自治管理

第一节一般规定

第四十四条关于物业使用的禁止性条款

第四十五条对业主或者物业使用人的义务性规定

1 、业主或者物业使用人应当遵守物业管理的有关规定；

2、业主安装有关设施不得影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应予配合。

3、业主应当按有关规定倾倒垃圾。

第四十六条业主的义务性规定

业主不得违反相关规定将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。确需改变的，

应当申请，并经有利害关系的业主同意。

第三节住宅物业的装饰装修

第四十七条装饰装修需在物业服务公司办理登记

第四十八条装饰装修需签订住宅装饰装修服务协议

第四十九条装饰装修应告知相邻业主，并不得拒绝和阻碍巡查

第四节车库与车位的使用第五十条车库的使用及租赁

第五十一条使用车位场地应缴纳使用费

第五十二条鼓励建设单位或者其他投资人建设、经营车库和立体停车设施第五十三条业主不得擅自占用道路或者其他场地停车

第四节业主自治管理

第五十四条业主权利

第五十五条业主义务

第五十六条管理规约、临时管理规约对物业应规定的内容及约束力

第五十七条物业服务费的收取及共有部分收益的分配

第五十八条业主委员会对账目情况的公告义务