竣工验收及保修阶段的监理措施

竣工验收及保修阶段的监理措施

第一节竣工验收监理工作内容

一、住宅工程竣工验收一般分三个阶段进行

1、每栋楼进行分户验收；

2、单位（子单位）工程验收；

3、全部验收。

全部验收是指整个建设项目已按设计要求全部建设完成，并符合竣工验收标准，且已通过承包方的预验和监理工程师组织的初验，由业主方工程负责人组织的正式竣工验收。

总监组织监理工程师根据规范和强制性标准条文对承包单位报送的完工工程的实物质量进行竣工预验收、竣工资料进行审查，并对存在的问题整改的结果进行复验合格的基础上，向建设方提出竣工验收的建议，协助建设方组织全部竣工验收。

二、每栋楼进行分户验收

1、分户验收特点

①分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户涉及主要使用功能和观感质量进行的专门检验。分户检验适用于住宅工程；

②分户检验的主体为建设、设计、监理、施工单位和物业公司；

③分户检验应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户检验合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件；

④分户检验是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收；

⑤分户检验对逐户、逐段全数检查（建设、设计、监理、施工单位和物业公司应全数检查验收，质安监站按要求抽查5%）；

⑥住宅工程施工质量分户验收，是相关法规的要求，也是客户的期望。

2、分户验收的项目

分户检验应包括下列必须检验项目：

①楼地面、墙面、天棚面层质量；

②门窗安装质量；

③栏杆安装质量；

④防水工程质量；

⑤室内空间尺寸质量；

⑥给排水安装工程质量；

⑦电气安装工程质量”。

3、编制分户验收方案

根据江苏省《住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103-2010）要求，遵循“谁生产谁负责”的原则，参照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范确定住宅工程分户检验的主要内容，方法和要求。开工前或开工时，针对该工程实际情况，应编写该工程分户验收方案，在施工过程中按方案要求对分户验收质量进行预控。

2、熟悉与分户验收相关的设计图纸和设计说明；

3、熟悉与分户验收有关的施工质量验收规范、施工技术标准、监理规划、监理细则、分户验收方案和分户验收相关文件和技术标准；

4、认真审核施工组织设计中分户验收内容和分户验收方案；

5、与建设、设计、施工单位沟通对分户验收事后无法整改质量偏差部分，在保证各项工程质量、强制性标准、设计、施工规范等的前题下，在设计文件、施工技术标准等方面进行调整或修改，以适应分户验收的质量控制。

6、分户验收是一个复杂、繁琐的系统工程，事前和事中控制起到关键作用，尤其是从基础、主体到装饰装修各阶段全过程的质量控制，针对楼层净高、开间、楼板厚度、墙体、门窗渗漏等事后难以整改或整改困难的部位施工质量控制尤其重要，必须在施工过程中加大预控力度，从方案、材料到施工工序的质量控制到位能起到事半功倍的作用。

7、监理对分户验收的施工过程质量控制非常重要，施工单位或管理人员往往重视进度，忽视质量，特别是对分户验收大多停留在事后能处理的意识，较少考虑到施工过程质量控制的重要性，加强监理人员对分户验收过程控制的责任和职责落实，严格施工过程对分户验收项目的质量控制，是避免和防止事后验收难过关、交房困难或业主投诉的有效方式。

三、组织竣工验收是监理工作的重要方面，监理应按程序进行验收工作

（一）监理工程师在工程竣工验收阶段要充分利用自身优势和经验，当好业主方的参谋和助手，协助业主方完成竣工阶段的各项工作概述如下：

1、协助业主方制定验收方案；

2、协助业主方整理竣工验收备案所规定的有关文件；

3、协助业主方按合同规定支付工程款；

4、协助业主方组织召开竣工验收会议；

5、协助业主方实地查验工程质量；

6、协助业主方签署工程竣工意见；

7、协助业主方审核竣工决算；

8、协助业主方在规定期限内，向当地建设行政主管部门上报竣工验收备案资料。

（二）监理在工程竣工验收阶段具体工作步骤为：

1、监督合同各方做好竣工准备工作

施工、设计、业主等各单位都要按规定准备技术资料，要求数据准确、种类齐全、文字精练。

2、督促承包方作竣工预验

承包方竣工预验收是指工程项目完工后，在竣工验收通知发出前由承包方自行组织的内部自验收，内部预验是顺利通过正式验收的可靠保证，最好邀请监理工程师参加。

在承包方自我检查的基础上，并对查出的问题全部修补完毕以后，项目经理应提请上级单位进行复验。通过复验，要解决全部遗留问题，为正式验收做好充分的准备。

3、审查承包方提交的验收申请报告

监理工程师收到承包方送交的验收申请报告后，应参照工程合同的要求、验收标准等进行仔细的审查。

4、现场初验

监理工程师审查完验收申请报告后，若认为可以进行验收，则应由监理人员组成验收班子对竣工的工程项目进行初验，在初验中发现的质量问题，应及时以书面通知或以备忘录的形式告诉承包方，并令其按有关的质量要求进行修理甚至返工。

5、组织正式验收

监理工程师在初验合格后，就可协助业主组织设计单位、承包方、质监部门等，在约定时期内进行正式验收。

6、正式验收的步骤一般是：

（1）检查工程，审查工程资料

参加工程项目竣工验收的各方对已竣工的工程进行目测检查，同时逐一检查

工程资料所列内容是否齐备和完整。

（2）举行现场验收会议

验收会由参加工程竣工验收的各方共同参加，主要内容如下：

①承包方代表介绍工程施工情况、自检情况及竣工情况，出示竣工验收所需的资料；

②监理工程师通报工程监理中的主要内容，发表竣工验收的监理意见；

③业主根据在竣工项目目测中发现的问题和工程承包合同所规定的事项，对承包方提出限期整改处理的意见；

④由质检部门会同业主及监理工程师讨论工程正式验收是否合格。讨论时其他代表可以休会；

⑤复会，由监理工程师宣布验收结果，质监站监督负责人员宣布工程项目质量等级。

（3）办理竣工验收签证书

验收签证书应由业主、监理工程师、承包方共同签字方能生效。

第二节保修阶段监理依据和工作重点

一、工程保修阶段的监理依据

工程保修是指工程质量保修，监理应依据《建设工程监理规范》、《工程建设监理合同》和设计文件、工程质量验评标准进行。

二、工程保修期的计算

1、根据《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。

2、一般地基基础工程和主体结构为设计文件规定的合理使用年限，防水工程为（屋面、卫生间、外墙等）为5年；供热、供冷系统为2个采暖或供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程为2年。因此，监理除了应协助业