市场比较法实例
市场比较法运用案例
市场比较法运用案例市场比较法运用案例一、估价对象概况该评估对象为市区内住宅用地，土地面积为500m2。
二、估价要求评估该块土地2000年6月的价格。
三、评估过程1、选择估价方法。
因这类土地有较多的交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。
共收集了A、B、C、D、E五宗土地交易实例，均可作为比较案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：略正方形长方形略正方形长方形长方形形状76457300166面积m2 平坦平坦平坦平坦平坦地势1999. 11 1999.04 1999. 03 1999.11 1999. 12 交易日期12509409801020 1200单价元/m2 住宅住宅住宅住宅用地性质类似类似类似类似相同所处地区EDCBA准防火准防火准防火无准防火防火400 m350 m600 m400 m交通（距车站距离）有有有有有煤气无无无无无下水道有有有有有上水道普通普通稍软弱普通地质3、交易实例与估价对象比较修正（1）交易情况修正。
实例A、E为正常交易，不需修正。
实例B、C、D均较正常交易偏低，其中B估计偏低2％；C偏低5％；D偏低6％。
（2）交易日期修正。
（3）区域因素修正。
实例A与估价对象处于同一地区，无需修正，其他实例比较结果如下：区域因素直接标较表1比较结果95115951101009511510010010098105 95 95 98 100 95 105 110 100 95 105 100 100 90 95 95 100 105 95 100 100 95 95 1051001001001001001001001001001001000.15 0.15 0.05 0.20 0.05 0.05 0.10 0.03 0.03 0.04 0.05 0.10自然条件社会条件街道条件交通设施供给设施商业配置状况福利设施危险设施灾害危险性公害发生程度景观等其他状况EC、DB估价对象权数区域因素（4）个别（微观）因素修正。
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
某写字楼（市场比较法）案例
某写字楼（市场比较法）案例案例：某写字楼(市场比较法)1.评估对象及范围本次评估对象为北京**国际大厦有限公司所属的位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三块板4号的北京**国际大厦，建筑面积52740.85平方米。
评估基准日2000年2月29日。
2.评估对象描述(1)位置状况①位于北京市朝阳区建国门外大街永安东里三板块4号②土地用途：办公用地③土地面积：6708平方米④四至：项目用地东至北京第一机床厂，西至永安里东街，南至永安里甲3号，北至朝阳区体育运动委员会用地(米阳大厦)。
⑤土地级别：一类地(2)土地权利及登记状况北京**国际大厦有限公司于1998年6月已与北京房屋土地管理局签定了《北京市城镇国有土地使用权出让合同》，7月取得了项目用地的《中华人民共和国国有土地使用证》，证号为[市朝中外国用(98)字第00460号]，土地使用者为北京**国际大厦有限公司，土地使用期限为五十年，自一九九八年七月六日起至二零四八年七月五日止。
截止评估基准日，项目用地剩余土地使用年限约为48.4年。
评估对象在评估基准日设定了抵押权。
根据一九九八年六月二十四日，抵押人(北京**大厦有限公司)、抵押权人(招商银行)、借款人(**国际投资(集团)有限公司)三方签定的抵押合同，并经抵押人同意，将**大厦所拥有的土地使用权及在建工程地下2层、地上20层(面积38067.5平方米)的房屋抵押给抵押权人，贷款金额为美元3000万元，抵押率51.7%,抵押期限自1998年7月14日至2002年7月14日止。
(3)建筑规划及建设状况①工程名称：北京**国际大厦②工程地点：北京市朝阳区建国门外大街永安东里③建设用地面积：6708平方米④规划总建筑面积：52740.85平方米⑤建筑层数：地上：22层(裙房展厅3层，写字间4—22层)地下：2层(车库、设备层)⑥建筑做法钢筋砼现浇箱形基础，框架--剪力墙结构，外墙面复合铝板、玻璃幕墙，内墙涂料、顶棚铝合金龙骨矿棉板，地面为大理石(大堂)、水泥地面铺地毯(写字间)，中央空调，6部客梯(三菱电梯)、2部观光电梯、3部货梯。
市场比较法应用举例
35
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使 用证，正在施工，尚未封顶。 4、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分 售出售，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款， 则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。 A 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋 预售合同记载的建筑面积 B 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出 的房屋预售合同记载的建筑面积 C 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预 售合同记载的建筑面积 D 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的 房屋预售合同记载的建筑面积
8
6、某房地产现房价格为4000元/
m2 ，预计 从期房达到现房的两年时间内，现房出租的 租金收入为每年300元/ m2 （年末收到）， 出租运营费用为每年50元/ m2 。假设折现 率为5%，风险补偿为200元/ m2 ，则该房地 产的期房价格为（ ）元/ m2 。 A 3300 B 3324 C 3335 D 3573
该城市地价指数表如上所示。 另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率 在1 ~ 1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积 率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增 长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。对交易情 况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地 比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例 宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅 度。 试根据以上条件，评估该宗土地2008年的价格。
13
10、某房地产在2006年3月的价格为2009元/
m2 ，现在调整为2006年9月的价格。已知该类 房地产2006年3月至9月的价格指数分别为： 99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数100），则该房地产 2006年9月的价格为（ ）元/ m2 。 A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
司法拍卖案例作为市场比较法案例
司法拍卖案例作为市场比较法案例市场比较法是一种经济学和法律学中常用的评估方法，用于确定相似产品或服务的市场价值。
司法拍卖是一种通过法院或其他司法机构组织的拍卖方式，用于解决涉及财产纠纷的案件。
本文将以司法拍卖案例作为市场比较法案例，列举10个不同的案例，以探讨在司法拍卖中如何运用市场比较法。
1. 某地法院对一处房产进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似房产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保拍卖过程公正、透明，并最大限度地保护卖方和买方的权益。
2. 某公司的商标权被侵犯，公司提起诉讼并要求法院对商标进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似商标的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证商标的公正评估和合理转让。
3. 某家公司破产清算，法院决定对其资产进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似资产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保破产清算过程的公正性和效率。
4. 某人因欠债不还被法院判处强制执行，法院决定对其财产进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似财产的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证债务清偿的公正性和合理性。
5. 某公司因违法行为被罚款，法院决定对其资产进行司法拍卖以支付罚款。
根据市场比较法，法院会调查类似资产的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保罚款的公正执行和合理支付。
6. 某地法院对一处土地进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似土地的市场价值，并根据该价值确定起拍价。
这样可以确保土地交易的公正性和合理性。
7. 某人的车辆被法院查封并决定进行司法拍卖，根据市场比较法，法院会调查类似车辆的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证车辆交易的公正性和合理性。
8. 某公司的专利权被侵犯，公司提起诉讼并要求法院对专利进行司法拍卖。
根据市场比较法，法院会调查类似专利的市场价值，并根据该价值确定拍卖底价。
这样可以保证专利的公正评估和合理转让。
市场比较法案例
市场比较法案例
经调查该城市地价指数以2007年为100,以后每年增长12个百分点,此类用地的最低容积率为2,据统计分析,该城市此类用地容积率在2—2.5时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%,超过2.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为2时的地价增加3%.对区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按以下要求完成计算。
（1）编制期日修正指数表（2）编容积率修正系数表（3）试计算宗地H在2010年时的地价。
答案：
1、（1）编制期日修正系数表
（2）编制容积率修正系数表
（3）计算地价
期日修正容积率修正区域修正个别修正
1280×136/100×1.2/1.16×100/100×100/108=1667.43元/m2
1360×136/112×1.2/1.12×100/99 ×100/102=1752.22元/m2
1380×136/112×1.2/1.12×100/100×100/104=1762.35元/m2
1340×136/124×1.2/1.08×100/95 ×100/98=1754.0元/m2
1420×136/136×1.2/1.26×100/97 ×100/95=1467.6元/m2
H地价=(1667.43+1752.22+1762.35+1754.0+1467.6)/5=1680.72元/m2。
市场比较法模板
（一）市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格= 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数1、选择比较实例选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求:①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤统一价格基础。
本次评估，选择了三个已发生交易，用途与待估宗地相同或相近的实例，以他们的价格作比较，结合影响居住用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。
实例1：随州市兴达房地产开发有限公司西城沿河大道该地块位于西城沿河大道随州市委党校旁，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1468.8平方米，容积率为1.4。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为51.95万元/亩，即779.28元/平方米。
实例2：随州市三环房地产开发有限公司东城长堰堤一地块该地块位于随州市烈山大道南端, 居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积79736.21平方米，容积率为1.6。
宗地环境有无污染，地形较平坦，形状较规则，无规划限制。
2006年3月宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”(即通路、通水、排水、通电、通讯)宗地红线内“场地平整”的市场价格为50.96万元/亩，即764.45元/平方米。
实例3：随州市民纬置业有限公司东城舜井大道88号一地块该地块位于东城舜井大道88号，居住用地，土地使用年期为居住50年，土地面积1321.59平方米，容积率为1.8。
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比 较 因 素
指 估价对象及 比较实例 新凤城（估价对 象） 才茂公寓 贵仁雅苑 君欣豪庭 中通大厦
比较因素
成交单价(元/平米)
交易情况 交易时间 商服业繁 华度 交通条件 区域 因素 设施完备 度 离市中心 距离
待估
待估
28462
100 100
23692
100 100 99 98 98
35294
100/101
100/99 100/97 100/100
100/102
100/95 100/99 100/98
权重
比准价格(元) 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际)
25%
25%
30%
20%
30542
25706
37135
19243
新凤城银座
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
交通 周边配套
环境 基础设施 离市中心距离
物业管理费
60/256 二室一厅 65 2004 12/13 普通装修 朝南 公交：6、8、819、147、 地铁：周围有8和10号线，但有 一定距离 较多商铺，周围有小型诊所但缺 乏大型医院 较好 配备较完善 内环外，近五角场约1公里
1.2/平米/月 （电梯房）
房型图
市场比较法
传院 李忞予
贵仁雅苑
新凤城 才茂公寓
中通大厦 君欣豪庭
因素条件说明表
内容 比较因素
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对象）
2010.11.30（基准 日） 待估 62 待估 正常 转让
才茂公寓
贵仁雅苑
君欣豪庭
中通大厦
交易日期 成交价格（万元） 房产面积（平方米） 成交单价(元/平方米) 交易情况 价格类型 用途 商服业繁华度 区域 因素 交通条件 基础设施及公 用设施 完备度 离市中心距离 环境条件 平面布置 个别 因素 建筑结构 楼层 容积绿化率 装修/房龄
价格走势
房型图
才茂公寓
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 185 28462 杨浦区本溪路138弄 1.3 30% 80/264 两室一厅 65 2000 4/6 精装修 朝南 公交：14,80,220,70,871、 地铁：较靠近8号线 近新华医院，周围有小学和幼儿 园，商铺店面稍多 稍好 较不完备
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 稍优 较完备，近新华医 院 较近 一般 稍优 砖混 4/6 1.3/30% 精装修/00
公寓
有部分商铺店面、 繁华度一般 一般 一般完备 较近 较好 较优 砖混 12/13 3.5/43.1% 普通装修/04
公寓
公寓
有较多商铺店面、 有部分商铺店面、 繁华度较好 繁华度一般 一般 较完备，近新华 医院 较近 好 优 砖混 9/30 2.5/32.5 毛坯/08 较差 不完备 较近 较差 一般 砖混 16/28 10/34% 精装修/02
毛坯 朝南 公交：103 80 960 地铁：与8号线有一定距离
近新华医院，商铺较多 很好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.98/平米/月 （电梯房）
中通大厦
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 109 16515
价格走势
比较实例D
杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口） 10
绿化率
100/100 100/99
100/98
100/100 100/100
100/99
100/100 100/101
100/98
100/100 100/97
楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
100/100
100/100 100/98 100/98
100/103
100/98 100/97 100/99
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向 交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费
34%
200/640 一室一厅 66 2002 16/28 精装修 朝南 公交：22、8、538、934、137、843 商铺店面稍多 较差 较差 内环内，距离五角场约4公里 2.00/平米/月 （电梯房）
环境条件 楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
比较因素修正表
指
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对 象） 待估
才茂公寓 7635.5 28462 100/100 100/100 100/100 100/99
贵仁雅苑 6426.5 23692 100/100 100/100 100/99 100/98
估价对象
205 31432 杨浦区控江路1500弄 1.68 35% 470/230 一房一厅 62 2005 5/20 精装修 朝南 公交：6、70、103、220、 地铁：靠近8号线 近新华医院，商服店面较多，较发达 较好 完备 内环内，距离五角场约4公里车程 1.63元/平方米/月 （电梯房）
价格走势
比较实例A
房型图
环境
基础设施
离市中心距离 物业管理费
内环内，距离五角场约3公里程 1.4/平米/月 （无电梯）
贵仁雅苑
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 绿化率 154
价பைடு நூலகம்走势
比较实例B
23692
杨浦区五角场国科路39弄 3.5 43.1%
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层 装修 朝向
君欣豪庭 11140.5 35294 100/100 100/100 100/100 100/98
中通大厦
比较因素 成交单价(元/平米) 交易情况 交易时间 商业繁华 区域 因素 交通条件 16515 100/100 100/100 100/99 100/97
设施完备
离市中心 距离 环境条件
100/99
2010。11.20 185.00 65 28462 正常 转让
2010.11.05 154.00 65 23692 正常 转让
2010.11.30 240 68 35294 正常 转让
2010.11.11 109 66 16515 正常 转让
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 较优 较完备，近新华医 院 较近 较好 较优 砖混 5/20 1.68/35% 精装修/05
100 100 100 98 99
16515
100 100 99 97 98
100 100 100
100 99 99
100 100 100
100 100 100
100 99 100
100 98 98
100 100 103
98 97 99
100 101 101
99 97 100
100 97 102
95 99 98
房 型 图
君欣豪庭
售价（万元） 单价（元/㎡） 小区位置 容积率 240 35294 杨浦区许昌路1588弄 2.5
价格走势
比较实例C
绿化率
车位/总户数 房型 面积（平米） 房龄 楼层
32.5%
629/315 一室两厅 68 2008 9/30
房型图
装修 朝向
交通 周边配套 环境 基础设施 离市中心距离 物业管理费