承包人优先受偿权PK银行抵押权
合同法工程价款优先抵押权
合同法中的工程价款优先受偿权与抵押权在我国的建筑市场中，建筑工程合同纠纷问题时有发生，其中涉及到的一项重要法律问题就是工程价款优先受偿权与抵押权的关系。
合同法中的工程价款优先受偿权是指在建筑工程合同中，承包人根据合同约定完成了工程，而发包人未按照约定的时间和数额支付价款的情况下，承包人可以与发包人协议将该工程折价，或者通过诉讼申请人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。
而抵押权则是指债务人或第三人将其不动产或者动产设定为债权的担保，当债务人不履行到期债务时，债权人有权依法优先受偿的权利。
本文将简要分析这两个概念的关系。
首先，从性质上看，工程价款优先受偿权是一种法定优先权，而抵押权则是一种约定担保权。
工程价款优先受偿权是基于法律规定，赋予承包人在发包人未支付工程价款的情况下，对工程享有优先受偿的权利。
而抵押权则是基于债务人或第三人的设定，为特定的债权提供担保。
其次，从优先受偿的范围来看，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
这意味着，在建筑工程合同纠纷中，承包人的工程价款优先受偿权具有更高的优先级，抵押权和其他债权应当在承包人的工程价款优先受偿权之后受偿。
然而，在实际操作中，工程价款优先受偿权与抵押权之间的关系并非总是那么清晰。
在建筑工程中，往往涉及到多个债权人的利益，如材料供应商、设备租赁商等。
这些债权人可能也会对自己的债权设立抵押权。
在这种情况下，如何确定各债权人的优先受偿顺序，就需要根据具体情况进行分析了。
总的来说，合同法中的工程价款优先受偿权与抵押权各有其特点和优先顺序，但在实际操作中，它们之间的关系可能会变得复杂。
因此，在处理建筑工程合同纠纷时，需要充分了解相关法律规定，合理维护各方的合法权益。
浅议建设工程价款优先权与相关银行抵押权的保障
浅论建设工程价款优先权及有关银行抵押权的保障中国农业银行珠海市分行邓小耀目录：一、建设工程价款优先受偿权的权益属性（一）优先权的看法及特点（二）我国现行法律中对建设工程价款优先权的规定、1《合同法》中对建设工程价款优先权的表述、2《批复》对建设工程价款优先权的认定二、建设工程价款优先受偿权对银行贷款抵押权的冲击（一）银行资本在房地产建设项目中的安全性风险（二）银行抵押权在司法实践中的执行性风险（三）银行资本在房地产建设项目中的比重风险三、对波及建设工程的银行贷款抵押权的保障（一）对个人花费按揭贷款抵押权的保障、1《批复》对个人花费者购置商品房的司法支持2、个人花费按揭贷款抵押优先权确实定（二）银行对房地产开发贷款抵押权的保障、1提升建设工程项目的银行贷款准入门槛2、完美在建工程开发贷款的担保制度3、建立建设工程价款优先受偿权存案登记制度、4采纳“以资抵债”方式防止优先权对银行抵押权的顺位冲击内容纲要：本文经过对有关法律规定、司法解说的剖析，以为建设工程价款优先受偿权的法律性质应当赶快在立法上确定为担保物权中的优先权，同时同意法律不给予建设工程的承包人就花费者已支付所有或大多半价款的商品房（含在建工程）享有优先权的权益。
文章还剖析了工程价款优先受偿权对银行贷款抵押权造成的冲击，以及对银行抵押权保障的实务思虑，力争在保障银行抵押权的实现方面作一些方法商讨和创新。
重点词：工程价款优先权抵押权保障2002年 6 月 27日实行的《最高人民法院对于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》），对 1999年 10月 1日起实行的《合同法》第 286条的规定进行了操作性较强的司法解说，此中的要旨是认定了（“确定”则属立法部门的权益）建设工程承包人的被拖欠工程价款的优先受偿权优于抵押权和其余债权。
该司法解说的出台实行，对采纳司法门路解决拖欠工程价款问题供应了有力的司法支持，使建筑工程承建商经过履行工程价款优先受偿权解决拖欠工程价款问题成为可操作的现实，长久困扰建筑行业的工程价款拖欠问题有望获得纾解，遇到建筑业界的广泛欢迎。
建设工程优先权与抵押权发生冲突时应如何处理？
建设工程优先权与抵押权发生冲突时应如何处理？本文以一则仲裁案例为切入点，拟对在建工程抵押权与工程优先受偿权的冲突问题进行简单分析。
打开幸福里，查看更多图片一、案情简介2011年3月，某建筑工程有限公司(以下简称建筑公司)中标承建某房地产开发公司(以下简称地产公司)某楼盘。
工程施工过程中，地产公司多次以资金周转困难为由拖欠应付的工程款。
2012年5月，地产公司为了筹集资金，以在建楼盘向某商业银行作抵押，取得贷款6000万元，并到当地房地产管理部门办理了抵押登记。
抵押合同约定，地产公司于2013年5月之前还清全部贷款及利息，否则银行可对在建楼盘行使抵押权。
2013年4月份涉案工程竣工，建筑公司多次向地产公司催要工程款无果。
为此，2013年5月底，建筑公司根据双方在合同中约定的仲裁条款提起仲裁，要求地产公司支付拖欠工程款并按合同约定承担违约金。
与此同时，银行贷款也已到期，地产公司尚有3500万元借款尚未偿还给银行。
银行闻讯后也依据借款合同以及抵押合同中的仲裁条款提起仲裁，要求地产公司偿还到期贷款，并要求对竣工楼盘行使抵押权。
二、在建工程的抵押权与建筑公司对工程款的定义及法律规定在建工程抵押，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
我国担保法并没有对在建工程抵押作出明确的规定，但《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。
建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押与优先受偿哪个“先”
在建工程抵押与优先受偿哪个“先”案情经过2006年，某建设工程有限公司中标承建某科研公司的研发中心大厦，合同总标的额2700万元。
工程建设过程中，科研公司多次以资金周转困难等理由拖欠应付的工程款，2007年10月，科研公司向当地某银行申请了1500万元的贷款，并以在建的研发中心大厦为这笔贷款设置了抵押。
研发中心大厦工程竣工后，建设公司在多次索要工程款无果的情况下，将科研公司起诉至法院，要求其支付拖欠的工程款项1735万元，并要求对研发中心大厦在上述款项范围内行使优先受偿权。
某银行闻讯后，也向法院提出了诉讼，要求某科研公司偿还到期的贷款，并要求对某研发中心大厦行使抵押权。
这样一来，建设公司的优先受偿权就与银行的抵押权打起了擂台，二者的权利哪个更为“优先”呢?何谓在建工程及其抵押在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，同时满足了银行与业主企业的需求，在融资市场中被大量采用。
虽被广泛使用，但相关配套法律却存在缺失：1995年版的《担保法》并未对在建工程抵押作出规定;虽然在原建设部于1997年出台的《城市房地产抵押管理办法》中对在建工程抵押作了明确的规定、设定了一些条件，但由于其属于部门规章，法律位阶较低，在《合同法》出台后，其无法作为法院认定抵押合同是否有效的依据。
2000年12月，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》中第四十七条对这一问题进行了规范，该条款规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”该条解释正式确立了在建工程抵押的合法性。
因此，上述案例中的科研公司以在建工程为抵押向某银行贷款的行为是有效的。
何谓优先受偿而优先受偿权，指的是某种特殊债权的效力优先于一般的债权，能在一般债权之前先得到满足。
建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。
优先权对抵押权限制中银行风险的防范
设工 程价款优 先受偿权 问题 的批复 》进一
步 明确：“ 、 民法 院在 审理房地产 纠纷 一 人
案件 和办理执行案件 中，应 当依 照 《 中华
人民共和 国合 同法 》第二百八十 六条 的规 定 ，认定建筑工程 的承 包人 的优先 受偿权 购买商 品房 的全部或者 大部分款项 后 ，承 包人就该商 品房享 有的工程价款优 先受偿 权不得对抗买 受人 。三 、建设 工程价 款包 优 于抵押权和其他债权 。二 、消 费者 交付
建工程抵押 向银行贷款 ， 行的抵押权 受 银 到了巨大的； 击 ， 中 房地产 开发性贷款 的风
险 明显 增高 。尽 管对 上 述 批复还 存 在争 议 ，但在该 批复没有修改之前 ，银行只能 面对现实 ，采取 新的对策 ，努力避免和化
在抵法抵权 保系押 受是中优 偿律核先 押核押是 权关心 担心权 又权的 的的根 抵，据 押抵 ，。
抵 押 权
在讨论税收优先于抵押权前 ，应 看一
建 筑 工 程 承 包 人 的优 先 受 偿 能实现 ，工人 的工资将难 以保障 ，这显然 权 先 于 抵 押 权 违反 了劳动法 的立 法宗旨。
《 同法 》第 ２ ６条规定 ：“ 合 ８ 发包人未 按照约定支付价款的 ，承包人 可以催告发 包 人在 合理期限 内支付价款 。发包 人逾 期 承包人通 常在发包人 支付工程款 以前 ， 已经 实际 占有其建造的房屋 ，如果要 由一 般抵 押权 人优 先受偿 ，承包人必然不会轻
承包人 书面 声明放弃行使 工程价款优先受
偿权 ，否则不发放 贷款 。承包人 为了获得
工程项 目， 也会 愿意声 明放弃行使 工程价
建筑工程款和抵押贷款，哪个优先受偿？
建筑工程款和抵押贷款，哪个优先受偿？物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。
因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
而在建工程上除存在抵押权人外，还存在其他权利主体。
合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权：发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时，同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。
在发生两权竞合的情形时，两项权利如何实现，是否能够发挥各自的法律功能？1、权利优先顺序基于法定优于约定原理，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
针对实践中的司法实践困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质，确定了其优先于抵押权等担保物权的效力，完善了优先权的逻辑体系。
另外需要注意的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。
2、权利的主张与行使建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。
建设工程承包人能否对抗抵押权人的强制执行？
建设工程承包人能否对抗抵押权人的强制执行？承包人无权基于建设工程价款优先受偿权对抗抵押权人的强制执行阅读提示建设工程承包人对发包人享有的工程价款请求权具有优先受偿的性质，根据现有法律和司法解释的规定，建设工程价款优先受偿权优先于类似银行等抵押权人和普通债权人的权利实现。
那么，在法院执行建设工程时，承包人能否基于这种较为优先的权利排除法院的强制执行呢？裁判要旨建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础。
案情简介2011年5月，发包人裕某公司与承包人国某公司签订建设工程施工合同，裕某公司欠付国某公司建设工程价款。
2014年1月，在贺某妙与裕某公司等民间借贷一案中，河南高院判令裕某公司对贺某妙承担还本付息的责任。
判决生效后，贺某妙申请强制执行。
2014年10月，南阳中院法院向某市国土资源局发出协助执行通知书，将该局与裕某公司另案中应给付裕某公司的款项全部汇至法院指定账户。
2016年12月，案外人国某公司对上述协助执行通知书提出执行异议。
另外，在国某公司与裕某公司建设工程施工合同纠纷一案中，南阳中院判决裕某公司限期支付国某公司工程款。
2017年5月，某市国土资源局根据南阳中院的协助执行通知书将应付给裕某公司的款项汇入法院指定账户。
2017年7月，针对国某公司的异议，南阳中院认为国某公司的异议实质上是主张工程款的优先受偿权，涉及对建设工程合同的效力等实体权利的审查，执行程序中不宜对此作出判断和认定，裁定驳回其异议。
国某公司不服，遂提起案外人执行异议之诉。
2018年8月，南阳中院认为，国某公司的优先受偿权应当在建设工程合同纠纷中予以解决，与案外人执行异议之诉不是同一法律关系，判决驳回国某公司的诉讼请求。
国某公司不服，上诉至河南高院。
河南高院二审认为国某公司对执行标的享有优先权，国某建设公司可直接参与执行分配而无须再另行确认建设工程价款优先受偿权，裁定驳回国某公司起诉。
建设工程合同的优先受偿权
建设工程合同的优先受偿权在我国法律体系中，优先权制度是一项重要的法律制度，旨在保障债权人的合法权益。
在建设工程合同中，承包人享有优先受偿权，即在发包人未按照约定支付价款的情况下，承包人可以优先受偿其建设工程价款。
本文将从建设工程合同的优先受偿权的法律依据、权利性质、行使条件及优先顺序等方面进行探讨。
一、法律依据建设工程合同的优先受偿权主要依据我国《民法典》第807条的规定。
该条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
二、权利性质关于建设工程合同承包人优先受偿权的权利性质，实践中存在三种观点。
第一种观点认为属留置权，主要发生在承揽合同中。
第二种观点认为属抵押权，因为承包人在建设工程中投入的劳动和材料等财产，可以视为对工程的一种抵押。
第三种观点认为属债权优先受偿权，即在发包人逾期不支付价款时，承包人享有优先受偿的权利。
三、行使条件承包人行使建设工程合同优先受偿权，需要满足以下条件：1. 发包人未按照约定支付价款。
2. 承包人已经催告发包人在合理期限内支付价款。
3. 发包人逾期不支付价款。
4. 建设工程的性质不宜折价或者拍卖的除外。
四、优先顺序在建设工程合同中，优先受偿权的优先顺序如下：1. 消费者权益。
如果在建工程已以预售形式向消费者销售，且消费者已支付全部或大部分房款，消费者的权益优先于在建工程的优先权。
2. 承包人的建筑工程优先受偿权。
承包人的建筑工程优先受偿权应优先于银行的抵押权。
五、结语建设工程合同的优先受偿权是承包人在发包人未按照约定支付价款时的一种法律保障。
了解其法律依据、权利性质、行使条件和优先顺序，有助于更好地维护承包人的合法权益。
在实际操作中，承包人应当注意保存相关证据，及时行使优先受偿权，以确保自己的权益得到有效保障。
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【法律实务】建设工程价款优先权ＰＫ银行抵押权
曾巧新疆七合律师事务所
工程建造投入资金大，建设周期长，房地产融资渠道主要包括自有资金、建筑商垫付资金、商品房预售资金以及银行抵押贷款等。
目前，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的主要途径，由于在建工程抵押涉及房地产开发商、银行、购房人、承包人、抵押登记部门等多方当事人，法律关系复杂，如何才能既合情又合法处理多方关系尤为关键。
今天，笔者在此对实务中如何正确处理建设工程价款优先权与抵押权两者间的关系进行解析。
建设工程价款优先权，是指承包人就不动产修建而对该不动产享有的优先受偿的权利。
抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定就该财产有优先受偿的权利。
在同一建设工程上同时存有承包人优先受偿权与约定抵押权时，何者优先，理论上存在以下分歧：
第一种观点认为，该优先受偿权没有经过登记及公示，因此第三人很难知晓，而一般抵押权大多经过抵押登记，所以根据我国《担保法》第54条规定，抵押物已登记的先于未登记的受偿，因此一般抵押权优先受偿。
第二种观点认为，该优先受偿权基于法律的直接规定在债务人的财产上设立，无须转移财产的占有亦无须登记，在性质上属于法定优先权，应当优先于一般抵押权受偿。
第三种观点认为，承包人优先权与抵押权同属担保物权，物权间的优先效力一般以“时间在先，权利在先”为原则，即优先受偿权与一般抵押权设立在先者受到优先保护。
《合同法》第286条规定：……建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债。
该《批复》确定了在实践操作中，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，即无论约定抵押权发生在前或在后，承包人优先权均应优先于约定抵押权行使。
主要理由有三点：
首先，费用性担保物权（指以担保因保存或增加标的物价值所生债权为目的者而言）优先于融资性担保物权。
就标的物施与劳务、技术活供给材料，保全该标的物或增加其价值所生之债权，法律常赋予担保物权，特别予以保障。
此种法定担保物权，虽发生在后，通常亦予以优先一般担保物权之效力。
承包人优先权所担保之债因新建、保存或增益标的物之价值而生，性质上属于费用性担保物权，故优先于抵押权等融资性担保物权。
其次，有利于实现《合同法》第286条的目的。
当法律所确定的一种权利在认定其性质发生争议时，解决这一问题的最基本也是最重要的原则就是从立法的目的出发来考虑其定
性。
之所以规定承包人的优先权是针对当前建设单位拖欠工程款现象严重的情况，希望通过法律的直接规定对承包人的特定债权给予特别的保护。
在承包人的工程价款中，除了承包人的设备和物质投入，还包括工人的工资，而工人的工资是工人付出艰辛劳动，甚至流血流泪赚来的，关系到工人及其家人的生存利益及社会的安定，应当通过优先权的形式来实现承包人的债权。
最后，有利于实现社会公平。
实践中，建设工程大多是靠承包人垫付资金建造的，如果允许约定抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平及诚实信用原则。
因此该立法意图和制度设计也决定了建设工程优先权应当优先于不动产抵押权。
综上所述，我国司法实践中出现在建工程抵押权和工程款优先受偿权的冲突时，出于保护弱者和保障债权人生存权的理念，给予承包人一定的保护，赋予了工程款优先偿还权无须登记就优先于抵押权和其他债权实现的地位。
但由于建筑市场准入门槛低，竞争激烈，开发商和建筑商处于实际不平等的地位甚至存在开发商要求建筑商提供自愿放弃工程款优先受偿权的声明的情况，建筑商一定要注意依法使用该项权利追索工程款，保护自身的合法权益。
与此同时，在建工程抵押权让位于工程款优先受偿权，银行对在建工程抵押权实现不确定因素较多，隐含较多的风险，如操作不当，很可能造成信贷资产损失。
银行将贷款发放给发包方后，对发包方的资金使用实际上是无力监控的，因此，银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序，有效规避法律风险，确保信贷资产的安全。