二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释
二手房土地增值税计算方法
二手房土地增值税计算方法按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
二手房的土地增值税计算方法具体有哪些？纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。
增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。
在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。
扣除项目金额主要包括三部分：(1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
根据财税字[1995]048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
(2)房屋及建筑物的评估价格。
评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。
根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
合肥二手房交易税费整理
进行二手房交易，需要交纳一定的税费，其中包括：营业税、个人所得税、契税、土地收益金、土地增值税、印花税、转让手续费、城建税等税费，那么，合肥二手房交易税费标准是怎样的呢?雷鸟网独家整理合肥二手房交易税费包括以下几项：一、营业税：成交价*5.6%1、普通住宅满5年(含5年)免征。
2、普通住宅未满5年，全额征收。
3、非普通住宅满5年，差额征收。
4、非普通住宅未满5年，全征二、个人所得税：成交价*1%普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。
三、契税：1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
3、成交价*3%，(144平米以上含144平米)四、土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。
五、土地增值税：1、成交价*1%，住宅免征。
2、非住宅，全征(无年限制)、“增值额”*30%征收。
六、印花税：成交价*0.05%1、住宅类，暂免。
2、赠与，非住宅，征收(双方各0.05%)。
七、转让手续费：1、面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。
2、面积*6元/平方米，商品房。
3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。
八、产权转移登记费：1、80元/本，住宅及配套车库2、550元/本，非住宅及不配套车库。
3、10元/本，共有权证。
九、贴花税：5元/件。
十、城建税：营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。
十一、出售公房：5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。
土地增值税政策及征管规定
其他扣除项目：
对从事房地产开发的纳税人可按土地成本 和房地产开发成本金额之和，加计20％扣 除。
六、四级税率超率累进税率：
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 数
1
未超过扣除项目金额50%的部
30
分（含50%）
2
超过50%、未超过100%的部分
40
（含100%）
3
超过lOO% 、未超过200%的部
土地增值税政策解析 及征管规定
2014年3月
二、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附 着物并取得收入的单位和个人为土地增值 税纳税义务人
单位，是指各类企业单位、事业单位、国 家机关和社会团体及其他组织
个人，包括个体经营者 不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产
行为
赠予指如下情况：
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，也免征土 地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬 迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产 生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生 活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部 门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情 况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施 国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的 建设项目而进行搬迁的情况。
50
分（含200%）
4
超过200%的部分
60
简便结算方法
级 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 数
1
增值额未超过扣除项目金额
30
0
50%（含50%）
2
增值额超过50%、未超过100%
2024广州二手房交易税费有哪些
2024广州二手房交易税费有哪些广州市二手房交易税费包括哪些(一)二手房交易的税1、契税：通住宅税率1.5%，非普通住宅税率3%(个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%)2、印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税。
3、营业税：成交总价的5.8%(房产证办证时间未满二年交纳，如办证时间已满两年不用交纳)。
4、个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。
对个人转让现自有住房并在现自有住房转让2年内按市场价重新购房的纳税人(时间以新房房产证时间为准)，其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。
我国相关法律规定“个人转让自用满2年且是家庭先进住房取得的所得，暂不负担个人所得税”。
5、土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税。
(二)二手房交易的费综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积);非住宅11元/平方米。
产权登记费：住宅80元/户；非住宅550元/户。
土地登记费：35元/套。
交易评估费：评估价的0.3＜＞%。
土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。
工本费：38元。
测绘费：建筑面积*1.36元。
调档费：20元。
(个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收)。
2024广州二手房交易税费有哪些购房者在买房时，除了购房款，还有买房后的房产过户费，向国家缴纳的房产税费以及装修费等。
为节省开支有的人会选择购买二手房，以广州为例二手房交易税费有哪些呢？广州二手房交易税费有哪些1、契税(买方支付)根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。
土地增值税调整方案二手房交易如何缴纳土地增值税
土地增值税调整方案二手房交易如何缴纳土地增值税土地增值税调整方案二手房交易如何缴纳土地增值税随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场持续升温。
而其中重要的一环就是土地增值税的调整。
土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地的增值部分向卖方收取的税费。
本文将介绍土地增值税调整方案，并详细阐述二手房交易如何缴纳土地增值税。
一、土地增值税调整方案为了更好地应对房地产市场的需求和税收的合理分配，我国对土地增值税进行了一系列的调整。
下面是我国土地增值税调整方案的主要内容：1.税率调整根据土地市场的具体情况，我国对土地增值税的税率进行了调整。
具体税率根据不同地区的不同城市等级进行分级管理，高等级城市的税率相对较高，低等级城市的税率相对较低。
这种差异化的税率调整方案能够更好地满足各地房地产市场的需求。
2.免征条件对于某些特定的土地转让行为，我国土地增值税进行了免征调整。
比如个人住房的转让，以及某些农村土地的转让等。
这种免征条件的设定减少了部分纳税人的税负，提高了公平性和社会效益。
土地增值税的纳税主体主要是土地的卖方，即房屋的所有权人。
纳税主体要依法履行缴税义务，按照规定的税率和计算方法缴纳土地增值税。
以上是我国土地增值税调整方案的主要内容，下面将重点介绍二手房交易如何缴纳土地增值税。
二、二手房交易如何缴纳土地增值税在二手房交易中，买卖双方需要按照国家规定的土地增值税税率和计算方法进行缴纳。
具体步骤如下：1.确定纳税义务人在二手房交易中，卖方作为房屋的所有权人，需要承担土地增值税的纳税义务。
卖方需要根据房屋交易价格和税率计算出应缴纳的土地增值税金额。
2.计算土地增值税卖方需要根据土地增值税的计算方法，计算出应缴纳的土地增值税金额。
计算方法一般为：土地增值额乘以相应的税率。
3.申报纳税卖方需要在房屋交易完成后的规定时间内，将应缴纳的土地增值税金额以及相关资料，通过规定的渠道进行申报纳税。
具体的申报渠道和时间可根据当地税务部门的要求进行操作。
什么是土地增值税 土地增值税
什么是土地增值税土地增值税土地增值税如何征收增值税征收的方式有哪些(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
增值税征收的两种方式一，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。
第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。
其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额；(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；(4)取得房地产时所缴纳的契税。
2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明；(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。
土地增值税征收实例假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。
1、张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元2、如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，那么可扣除：原值：500000;加计金额：500000×5%+500000×(1+5%)×5%=51250;税金：契税为7500(500000×1.5%)元，转让时缴纳的营业税为38500(700000×5.5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。
2024版二手房交易增补协议：税费分摊说明版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024版二手房交易增补协议：税费分摊说明版本合同目录一览1. 总则1.1 定义1.2 适用范围1.3 法律法规2. 税费种类及标准2.1 税费种类2.2 税费标准3. 税费分摊原则3.1 税费分摊方式3.2 税费分摊比例3.3 税费支付时间4. 税费支付责任4.1 买方税费支付责任4.2 卖方税费支付责任4.3 第三方税费支付责任5. 税费计算及支付流程5.1 税费计算方法5.2 税费支付流程6. 税费减免与退税6.1 税费减免条件6.2 税费退税条件7. 违约责任7.1 买方违约责任7.2 卖方违约责任7.3 第三方违约责任8. 争议解决方式8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 仲裁解决8.4 诉讼解决9. 合同的成立、生效与终止9.1 合同成立9.2 合同生效9.3 合同终止10. 保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 保密违约责任11. 合同的修改与补充11.1 修改条件11.2 补充内容12. 合同的附件12.1 附件内容12.2 附件的有效性13. 合同的适用法律13.1 法律适用13.2 法律解释14. 其他条款14.1 通知与送达14.2 合同的完整性与优先权14.3 不可抗力14.4 双方协商一致的事项第一部分：合同如下：第一条总则1.1 定义本协议是指买卖双方在中华人民共和国境内进行二手房交易时，就税费分摊事项达成的一致意见。
1.2 适用范围本协议适用于中华人民共和国境内所有二手房交易。
1.3 法律法规本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国的法律。
第二条税费种类及标准2.1 税费种类包括但不限于契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。
2.2 税费标准具体税费标准按照相关政策规定执行。
第三条税费分摊原则3.1 税费分摊方式税费分摊方式按照公平、合理的原则由买卖双方协商确定。
土地增值税的概念
土地增值税的概念土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率。
土地增值税的税率土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。
∙级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数∙ 1 不超过50%的部分 30 0∙ 2 超过50%至100%的部分 40 5∙ 3 超过100%至200%的部分 50 15∙ 4 超过200%的部分 60 35土地增值税的计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
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二手房地产及土地使用权转让土地增值税征收办法解释
2009年9月21日，中山市地税局紧急发布《关于明确我市土地增值税若干政策问题的通知》（中山地税发〔2009〕211号），从2009年10月1日（税款征收期）起，二手房地产及土地使用权转让的土地增值税按规定即时清算。
从2009年10月1日（以交易所和各国土资源分局收件时间为准）起，我市取消二手房地产及土地使用权转让的土地增值税预征办法和预征率，改为按规定即时清算。
转让方能够提供购入房地产或土地使用权原值合法有效凭证的，土地增值税清算应采用据实征收方式，根据增值率确定适用税率（见下表）；转让方不能提供购入房地产或土地使用权原值合法有效凭证的，土地增值税清算可采用核定征收方式，其中，房地产转让的核定征收率为2%（原来预征率为0.7%），土地使用权转让的核定征收率为3%（原来预征率为1%）。
土地增值税据实清算税率表
按新的征收办法征收二手房地产及土地使用权转让的土地增值税后，同时调整相关营业税和个人所得税征收方式，即三个税种的征收方式要统一（税费简表见附件），现归纳几种具体情形如下：
1、对个人转让住房行为，若其适用营业税差额征税条件且应征收个人所得税的，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税，土地增值税则直接免予征收：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税。
2、对个人转让非住房行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，
可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税，且必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税、按转让收入全额依2%税率核定征收土地增值税。
另，个人所转让非住宅的来源如为自建的，个人所得税、土地增值税的处理参照本办法执行，即个人所得税、土地增值税必须同时据实计算征收或同时核定征收。
3、对个人转让土地使用权行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、个人所得税、土地增值税：（1）纳税人如能提供购入土地原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按转让所得依20%税率计算征收个人所得税，且必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供购入土地原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按转让收入全额依3%税率带征个人所得税、按转让收入全额依3%税率核定征收土地增值税。
4、对企业转让二手房地产或土地使用权行为，可视情况按以下两种方式之一征收营业税、土地增值税，企业所得税的处理则维持原操作办法：（1）纳税人如能提供房地产原值的合法有效凭证的，可按转让收入全额减去购置或受让原价后的余额计算征收营业税，但必须按据实清算方式计算征收土地增值税；（2）纳税人如不能提供房地产原值的合法有效凭证的，必须按转让收入全额计算征收营业税，可按采取核定方式征收土地增值税。
附件：2009年10月1日起调整的部分房地产交易税费简表
二OO九年十一月二日
2009年10月1日起调整的部分房地产交易税费简表。