第八章 物业承接查验细则—弱电系统的现场查验细则
弱电系统验收条件及标准
弱电系统验收条件及标准一．弱电各系统验收：消防报警系统、安防系统、楼控系统、有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统等。
二．具备接管验收条件1．建设单位书面提请接管单位验收。
2．工程全部施工完毕，调试完毕，达到接管验收标准。
三．需提前提交的资料1．弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、系统功能描述、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。
2．合同（含洽商变更）附本。
3．现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。
4．各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。
5．总包、监理检查的原始记录。
6．消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。
四．标准1．电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必须牢固。
2．各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有关规范的规定。
3．各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅速。
4．名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。
5．各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。
6．各种设备功能完好，性能符合设计要求。
7．各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。
8．各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正确。
9．各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。
五．责任由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。
验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。
会议纪要由各方签字认可。
物业承接查验标准(全面)
物业承接查验标准一、供配电系统1.、配电房现场查验内容与标准。
2、发电机房的现场查验内容与标准3、强电竖井现场查验内容与标准45、低压开关柜现场查验内容与标准8、电动机的现场查验内容与标准9.照明灯具的现场查验内容与标准10、防雷及接地系统现场查验内容与标准二、电梯系统1、电梯轿厢与对重现场查验的内容与方法2、电梯机房设备现场查验内容与方法3、电梯井道部位现场查验内容与方法1、水泵现场查验内容、标准与办法2、水池、水箱现场查验内容、标准与办法表3、泳池及附属设施设备现场查验内容、标准与办法表4、排污泵的现场查验内容、标准与办法表4、综合管网的现场查验内容、标准与办法表四、消防系统1、火灾自动报警系统现场查验的内容、标准。
2、消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统现场查验的内容、标准与方法五、弱电智能化系统1、入侵报警系统现场检验的内容与方法2、视频监控系统现场查验的内容与要求3、门禁控制系统现场查验内容与方法4、楼宇对讲系统现场查验的内容与方法。
5、周界防范系统现场查验的内容与方法6、电子巡更系统现场查验的内容与方法7、背景音乐系统现场查验的内容与方法8、停车场管理系统现场查验内容六、单体建筑1、房屋结构查验方法和要求1、墙面、天花抹灰的查验内容、标准与查验方法5、饰面板（砖）的查验内容、标准与方法6、幕墙（玻璃、金属和石材）的查验内容、标准与方法7、涂料装饰的查验内容、标准与方法八、绿化工程的现场查验。
（一）查验范围园区内园林植物和园林建筑（二）查验内容1.查验内容主要为园林植物和园林建筑。
园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等；园林建筑主要有小品、花架、园廊等。
2.按照绿化工程设计方案进行查验。
3.工程竣工后，施工单位应进行施工资料整理，作出技术总结，提供有关文件，提供有关文件如下：①土壤及水质化验报告②工程中间验收记录③设计变更文件④竣工图及工程预算⑤外地购入苗检验报告⑥附属设施用材合格证或试验报告⑦施工总结报告4.验收时间，乔灌木种植原则上定为当年秋季或翌年春季进行。
安徽市物业承接查验细则
目录第一章总则第二章准备程序第三章查验标准第四章责任义务第五章监督管理第六章附则第一章、总则第一条【目的和依据】为了规范物业承接查验行为，确保承接物业的质量合格，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》住建部《物业承接查验办法》和《合肥市物业管理若干规定》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条【适用范围】本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同中承接查验的内容约定，共同对物业及其共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条【责任主体】合肥市房产局行政主管部门负责全市物业承接查验活动的指导和监督工作。
县、区（开发区）及街道房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
前期物业公司负责组建物业承接查验小组并同开发商具体办理物业的承接查验手续。
第二章、准备程序第四条【时间约定】建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业及其共用设施设备的承接查验工作。
第五条【承接查验小组人员构成】承接查验小组应由街道工作人员、建设单位（开发商）代表、施工单位代表、物业公司代表、业主代表组成。
物业企业可以委托相应专业技术资质的第三方进行查验。
第六条【移交材料】现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 1、物业产权资料①项目立项报告；②建设工程规划许可证；③房屋预售许可证；④土地使用证、协议或合同；⑤建设工程施工许可证；⑥用地红线图；⑦物业质量保修文件和物业使用说明文件。
2、竣工验收资料①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；②建设工程竣工验收证明；③公共配套设施验收合格证明及其安装、使用和维护保养等技术资料；（含窨井盖）；④供水准许使用文件或协议书；⑤供电准许使用文件或协议书；⑥供气准许使用文件或协议书；⑦供热准许使用文件或协议书⑧有线电视准许使用文件或协议书；⑨通信设施准许使用文件或协议书；⑩电梯准用证及合格证。
物业承接查验实施细则
物业承接查验实施细则第一条为了进一步规范我市物业承接查验行为，确保物业承接查验工作得到有效监管，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》、住房和城乡建设部《物业承接查验办法》、《市物业管理办法》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条本细则所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条本细则适用于本市行政区内国有土地上的物业承接查验活动。
第四条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第五条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业项目承接查验创造有利条件。
第六条市住房和城乡建设局负责物业承接查验的指导监督工作。
各县（区）物业行政主管部门负责本行政区内物业承接查验的监督管理工作。
第七条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第八条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第九条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第十条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十一条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十二条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业管理用房按照规定标准落实到位，并达到投入使用条件。
弱电工程质量检查、验收制度
工程质量检查、验收制度为确保工程施工质量，建立本“工程质量检查、演戏后制度”，望在生产施工中遵照执行。
一、工程质量检查1、在每个分布、分项完成后，由当施工负责人对现场工程师施工工程段进行质量检查，发现不符合质量要求，当即责令停工并进行返工处理，直至返工处理合格后，方可继续施工。
2、由技术负责人，会同施工负责人对每天施工工程质量进行检查，发现质量问题当即安排人员进行返工，返工合格后方可继续施工。
3、在检查中发现重大工程质量问题，要写出书面报告及处理意见报上级部门备案解决。
二、工程质量验收1、每个分布、分项完成后，由技术负责人，会同施工负责人，对分布、分项施工工程质量进行验收，发现质量问题要责令进行返工处理，并写出书面报告主管部门备案。
2、每个独立系统完成后，由技术负责人，会同施工施工负责人对整个系统的功能、施工标准等进行验收，质量不合格或功能未实现者不予验收，并不记入当月工程量，返工完成后随下一阶段验收。
3、当验收合格后填写验收单，有关人员签定认可。
三、工程质量检查主要内容1、基础施工检查主要内容（1）土建施工检查。
1)施工质量（如：沟槽深度、打孔大小等）是否符合工程要求；2)恢复程度（如：地面恢复程度、草皮恢复程度等）是否达到要求（2）综合布线施工检查。
1）是否打线标2）是否使用线槽3）强电弱电是否分开4）水晶头、模式是否标准2、设备安装检查主要内容（1）设备安装是否正确，稳固。
（2）单机检查是否可以正常使用。
3、系统调试验收（1）整体系统功能检查（2）施工质量价差（3）工程进度检查。
物业弱电系统管理制度
物业弱电系统管理制度第一章总则第一条为规范物业弱电系统的管理和运行，保障建筑物内各种弱电系统的正常运行和安全性，制定本制度。
第二条本制度适用于物业管理公司管理的所有建筑物内的弱电系统，包括但不限于通信系统、监控系统、门禁系统、楼宇自控系统、广播系统等。
第三条物业管理公司应当购买相应的弱电系统管理软件和设备，并且配备专业的技术人员进行管理和维护。
第四条物业管理公司应当建立健全弱电系统的档案管理制度，对每个建筑物的弱电系统进行全面的资料记录和档案管理，并保证数据的完整和安全。
第五条物业管理公司应当建立完善的弱电系统例行检查制度，对所有建筑物内的弱电系统进行定期的检查和维护，确保系统的正常运行。
第六条物业管理公司应当建立应急预案制度，对常见的弱电系统故障进行预先的应急预案制定，并定期进行应急演练，确保在突发情况下能够及时、有效的处理。
第七条物业管理公司应当加强对弱电系统管理人员的培训和考核，确保管理人员具备良好的专业知识和技能，能够保障弱电系统的正常运行和管理。
第八条物业管理公司应当严格按照国家相关规定和标准进行弱电系统的管理和运行，确保弱电系统的安全和稳定。
第九条物业管理公司应当定期对弱电系统的运行情况进行报告，向业主委员会和相关主管部门汇报工作情况。
第二章弱电系统管理第十条物业管理公司应当对每个建筑物内的弱电系统进行全面的管理和维护，包括但不限于以下内容：（一）定期检查和维护弱电系统设备，确保设备的正常运行；（二）建立弱电系统资料档案，包括设备清单、设备说明书、维修记录等；（三）建立弱电系统例行巡检制度，定期对弱电系统进行巡检，及时发现和处理问题。
第十一条物业管理公司应当建立弱电系统维护保养记录，对每次维护保养进行记录，并建立维护保养档案。
第十二条物业管理公司应当建立设备报修处理制度，对业主的报修申请进行及时处理，保障弱电系统设备的正常使用。
第十三条物业管理公司应当建立设备保修制度，及时处理出现的故障设备，对维修设备进行保修处理。
物业承接查验操作指南弱电系统
传感器：
温度传感器、湿度传感器、
压力传感器、流量传感器、
液位检测器、电流电压转换器。
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楼宇自动化系统的主要配置：
空调子系统
冷冻机子系统
电梯子系统
智能 建筑
给排水子系统
照明子系统
……
冷冻机子系统主要监控范围（1-P498）：
① 冷冻机组启停、故障以及水流开关状态； ② 冷冻水泵启停、故障报警； ③ 冷却水泵启停、故障报警； ④ 冷却塔风机启停、故障报警； ⑤ 膨胀水箱高/低水位报警； ⑥ 冷却水供回水温度遥测； ⑦ 冷冻水总管供回水温度遥测、流量遥测、压差遥测； ⑧ 电动阀门的调节控制。
智能建筑的特征：（1-P493）
对设备进行自动控制、程序控制及综合管理； 通过交换手段和通讯设备，实现信息共享； 提高工作效率和提供舒适的工作环境。
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智能建筑的构成（P494）
楼宇自动化系统 （BAS)
通讯自动化系统 办公自动化系统
（CAS)
(OAS)
注：按我国规定，由于消防系统与安保系统独立组网，也称为5A系统
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楼宇自控系统的结构：
中央管理 计算机
传输线路 （通讯网络）
DDC 现场 执行器
传感元件 执行元件
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楼宇自控系统的原理
中央管理计算机设置在中央监控室内，收集现场设备的所有信息，集中提 供给管理人员，并具有显示、记录以及报警等功能； DDC作为系统实现控制功能的关键部件，分散设置在被控设备的附近，收 集现场设备的信息，并能独立监控现场设备。同时通过数据传输线路与中央 管理计算机保持通讯联系，接受统一控制和管理。 中央计算机与DDC之间的信息传送，由传输线路（通讯网络）实现。小系 统可以通过屏蔽双绞线作为传输介质； 传感器与执行器安装在被控设备上，传感元件将现场检测到的模拟量或数
弱电工程施工质量验收规范
弱电工程施工质量验收规范1. 引言在现代建筑工程中，弱电系统作为建筑物功能的重要组成部分，承载着信息传输、通信、安防监控等重要功能。
为确保弱电系统的正常运行和可靠性，施工质量验收至关重要。
本文旨在规范弱电工程施工质量验收过程，确保施工符合标准和要求。
2. 弱电工程施工质量验收的重要性弱电工程是建筑物的重要配套设施，对建筑物的功能发挥起着至关重要的作用。
如果弱电系统安装不当或存在质量问题，将给建筑物使用和管理带来一系列隐患，不仅影响正常使用，还可能造成安全事故。
因此，对于弱电工程的施工质量验收至关重要。
3. 弱电工程施工质量验收的主要内容3.1 设计文件审核在进行施工质量验收时，首先要对弱电工程的设计文件进行审核。
包括设计图纸、技术规范、材料清单等文件，要求符合相关标准和规范要求。
设计文件审核的目的是确保施工符合设计要求，符合工程实际情况。
3.2 施工验收弱电工程的施工过程中，需要进行现场验收。
包括施工质量、材料使用等方面的验收，确保施工符合设计要求和标准要求。
同时，要注重安全施工，确保施工过程中的安全。
3.3 系统调试弱电工程施工完成后，需要进行系统调试。
包括软件系统安装、硬件设备连接、系统功能测试等。
系统调试是确保弱电系统正常运行的关键环节，必须认真进行。
3.4 技术交底在弱电工程施工完成后，需要对建设单位进行技术交底。
包括系统使用说明、维护保养等方面的内容。
技术交底是确保弱电系统正常使用和维护的重要环节。
4. 弱电工程施工质量验收的注意事项4.1 重视设计文件审核设计文件审核是施工质量验收的第一步，要认真审核设计文件，确保施工符合设计要求。
4.2 确保施工质量施工过程中要注重质量控制，确保施工质量符合标准要求。
4.3 注意安全施工施工过程中要注重安全施工，确保施工过程中的安全。
4.4 做好系统调试施工完成后要认真进行系统调试，确保弱电系统正常运行。
4.5 积极进行技术交底施工完成后要及时对建设单位进行技术交底，确保使用和维护的顺利进行。
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第八章弱电系统的现场查验细则第一节弱电系统现场查验的依据一、相关专业的规范与标准。
⒈《智能建筑工程质墩验收规范》（GB 50339-2003）；⒉《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB 50303-2002）；⒊《住宅小区安全技术防范系统要求》（DB 31/294-2010）；4.《智能建筑工程检测规程》（CECS 182-2005）。
二、弱电系统的安装、维护、使用说明书。
三、弱电系统的竣工图、竣工资料、竣工验收报告。
四、弱电系统设施设备清单，设备调试报告和试运行记录，隐蔽工程验收报告等。
五、项目的物业承接查验方案。
六、其他有关标准与文件第二节弱电系统现场查验的准备一、组织准备由物业公司的弱电专业工程师、项目设备工程主管、弱电工与建设单位专业技术人员组成现场查验小组，弱电工程师任组长，并进行人员分工，指定专门记录人员，共同做好现场查验。
二、图纸资料的准备⒈图纸设计说明书；⒉弱电各系统原理图；⒊弱电各系统接线图；⒋安全技术防范系统监控点位图；⒌弱电各系统施工管线图；⒍隐蔽工程验收资料；⒎单体设备的测试记录；⒏系统调试报告及运行记录。
三、测试仪表的准备⒈楼宇自控系统的测试仪表通常有：万用表、风速仪、照度计、流量计、温湿度计、兆欧表等；⒉广播会议设备系统测试仪表通常有：噪声发生器、测试功率放大器、测试话筒、声级计、示波器、频谱仪等；⒊安全技术防范系统的测试仪表通常有：万用表、可燃气体检测仪、红外线测温仪、声级计、兆欧表等；⒋各系统测试仪表均应具有产品证书和计量许可证书，计量许可证书在有效期内。
⒈现场查验的分项工程确定。
见表 8-1。
表 8-1 弱电系统的工程分项表⒉编制弱电系统的设施设备现场查验计划，填入表2-2，即《系统设施设备现场查验计划表》，为现场查验做好准备。
第三节弱电系统的现场查验一、楼宇自控系统的现场查验⒈中央管理工作站现场查验内容、标准与方法。
中央管理工作站的现场丧验办法与内容见表8-2，现场设备查验记录见表8-3，测试运行记录见表8-4。
表 8-3 中央管理工作站现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：表 8-4 中央管理工作站运行测试记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：⒉控制器与末端设备现场查验内容、标准与方法。
⑴网络控制器 NCU 的现场查验内容见表 8-5，现场设备查验记录见表 8-6。
表 8-6 网络控制器NCU的现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：⑵直接数字控制器 DDC 现场查验内容与方法见 8-7，现场查验记录见表 8-8表 8-7 直接数字控制器DDC现场查验的内容物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________表 8-8 直接数字控制器DDC现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：⑶传感器现场查验内容与方法见表 8-9，现场查验记录见表 8-10。
表 8-9 传感器的现场查验内容表 8-10 传感器的现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：⑷执行机构的现场查验内容与方法见表 8-11，现场查验记录见表 8-12。
表 8-11 执行机构的现场查验内容表 8-12 执行机构的现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：⒊冷冻机子系统现场查验的内容与方法见表 8-13，查验记录见表 8-14。
表 8-13 冷冻机子系统现场查验内容与方法表 8-14 冷冻机子系统现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：4.空调子系统现场查验的内容与方法见表 8-17，现场查验记录见表 8-18。
表 8-17 空调子系统现场查验的内容表 8-18 空调子系统现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：5.给排水子系统现场查验的内容与方法见表 8-19，查验记录见表 8-20。
表 8-19 给排水子系统现场查验的内容表 8-20 给排水子系统现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________ 建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：6. 公共照明子系统现场查验的内容与方法见表 8-23，现场查验记录见表 8-24。
表 8-23 公共照明子系统现场查验的内容与方法表 8-24 公共照明子系统现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：7.电梯子系统现场查验的内容与方法见表 8-25，现场查验记录见表 8-26。
表8-25 电梯子系统现场查验的内容与方法表 8-26 电梯子系统现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：二、安全技术防范系统设施设备的现场查验⒈中央计算机的现场查验内容与方法见表 8-27，查验记录见表 8-28。
表 8-27 中央计算机的现场查验内容与方法表 8-28 中央计算机的现场查验记录表物业项目：查验日期：编号：建设单位：参加人员：物业公司：参加人员：记录人：时间：审核人：⒉视频监控系统现场查验内容与方式见表 8-31，查验记录见表 8-32。
表 8-31 视频监控系统现场查验的内容与要求表 8-32 视频监视系统的现场查验记录表物业项目：________________ 查验日期：________________ 编号：_____________建设单位：________________ 参加人员：________________物业公司：____________ 参加人员：________________施工单位：____________ 参加人员：________________监理单位：____________ 参加人员：________________记录人：时间：审核人：3. 出入口控制系统现场查验内容与方法见表 8-33，现场查验记录见表 8-34。