第一册++世茂运营管理体系
世茂集团运营管理制度汇编
（2015版）
第一册运营管理体系
世茂集团综合管理中心
运营管理部
为提高公司运营管理水平，满足运营管理人员的运营管理需求，进行区域及项目标准化管理和精细化管理，方便各专业人员，尤其是运营管理人员对运营管理制度的熟悉和查阅，特制定本运营管理制度汇编。
运营管理制度汇编共分为：运营管理体系、运营计划管理体系、运营评价及考核三部分，系统阐述了集团运营管理的框架和要求。
本制度汇编适用于世茂房地产控股的，并实际由世茂房地产（813）日常经营管理的独资、合资项目公司。
前言 (1)
第一节运营管理组织架构 (3)
一、集团组织架构 (3)
二、集团运营管理组织架构 (3)
第二节流程管理体系 (6)
第三节会议管理体系 (7)
一、高效会议管理的构建思路 (7)
二、会议规划与分类 (7)
三、会议管理与流程 (12)
第一节运营管理组织架构一、集团组织架构
二、集团运营管理组织架构
（一）、集团运营管理组织架构
集团运营管理部
区域总裁办公室区域运营管理部
项目办公室
（二）、集团运营管理部组织架构
（三）、区域总裁办公室—增设运营副总岗位1、目的
2、权责划分
3、对运营副总的考核机制
4、运营副总的工作形式
第二节流程管理体系
（待补充书面指引）
第三节会议管理体系
一、高效会议管理的构建思路－聚焦“开什么会，怎么开会”两大问题
二、会议规划与分类
（一）会议体系分类——经营管理类
项目层面：项目周例会（每周1次）
临时决策会
区域层面：区域运营沟通会（每月建议4次/至少2次）项目现场协调会（每月建议2次/至少1次）
临时决策会
集团层面：集团区域协调会（每月上旬）
运营计划评审会（每年末）
年度预算评审会（每年末）
执委会（每季度）
临时决策会
1.项目周例会
2.区域运营沟通会
3.集团区域协调会
（二）会议体系分类——项目决策类
1.住宅项目
2.项目决策类会议与项目进度计划管理的整合（住宅项目）
3.会议体系分类——项目决策类（酒店项目）
（三）会议体系分类——业务专题类
项目层面：项目现场专题会
区域层面：各职能条线例会（每月）
集团层面：设计条线月度联席会（每月）
工程条线月度联席会（每月）
成本条线月度联席会（每月）
运营条线月度联席会（每月）
三、会议管理与流程
（一）会议管理流程——会前准备
1.会议通知：
1.1例会除特殊情况不另行通知；
1.2非例会由会议组织部门确定会议时间、地点、参会人员、主题、议程及其它相关事项，原
则上至少提前1周通知相关人员。
2.方案及材料：
1.1会议需要决策的方案或者初步方案应由组织部门通知相关部门作好准备，并在会前3天前
提交会议组织者，没有方案、初步方案的议题不列入会议议程，由专题会单独讨论。
1.2需要通报的会议材料，由材料准备部门应以电子版本形式在开会2天前发送给组织者和与
会人员。
1.3会议展示材料尽量使用PPT；如果传递的信息很专业，则辅以图纸、图表、图片等资料；
如果传递的信息很复杂，可辅以照片、音像、模型、实物等；
3.与会人员选择：
1.1主持人与召集人应谨慎界定参会人员范围，尽量避免扩大会议；全体人员并非必须从头至
尾参加会议的，应在通知中应明确。
1.2与会人员一般不得缺席或指定他人代表，确因个人紧急事务需要请假的，须向会议召集人
请假，同时指定专人代为履行职责。
（二）会议管理流程——会中控制
1.会中控制：
1.1会议按既定议程开展会议，会议期间需临时调整议程的，主持人应提醒参会人员。
1.2主持人对突发的占用太多时间的议题，有权及时中止；对一时难以决定的题，可指定专人
组织“专题会”进行讨论，并指定反馈时间，并由会议召集人担任跟踪检查者。
2.会议讨论规则（罗伯特议事规则）：
1.1主持人控制发言；
1.2面向主持人发言（供借鉴）；
1.3发言时，先呈现结论，后说明原因；
1.4辩论时应注意：
(1)文明表达，不得进行人身攻击；
(2)限时限次；
(3)除非超时，不打断他人发言；
（三）会议管理流程——会中决策
1.决策一般原则：
1.1如果决策事项仅涉及单一专业问题，该专业负责人必须提出决策意见。
如存在异议，主持
人做出最终决策结论。
1.2如果决策问题涉及多专业问题，各专业负责人都应提出建议，由主持人最终决策。
1.3如果决策问题争议较大，难以达成一致意见或者主持人及专业负责人认为做出决策还不成
熟时，主持人应指定专人组织专题会进行后续讨论，并限期提交方案。
2.决策结论：
1.1决策结论及意见，写入会议纪要，如会后两天内没有变更的，作为最终决策结论。
（四）会议管理流程——会后跟踪
1.会议纪录：
1.1原则上，召开会议均需作会议纪要，会议召集人或主持人指定会议纪录人；
1.2原则上会议纪要应按集团统一模板编写，会议纪要应明确会议决策事项及结论、会议需要
落实的事项、时间和责任人。
会议纪要会后两天内由主持人或召集人审批后生效。
2.会议跟踪：
1.1主持人应指定会议跟踪检查者，没有特别指令的，召集人自动成为约定的跟踪检查者。
1.2会议决议迟迟未得到落实的，跟踪者应及时提醒执行人员，逾期没有落实的，跟踪人应及
时报告召集人或主持人。
世茂服务的组织形式
世茂服务的组织形式
世茂服务的组织形式包括以下几个方面：
实行网格化管理机制：将在管物业划分成数个网格，并评估各个
网格的财务经营业绩及客户的满意度，以便更好地监督业务营运及激
励雇员。
实施内部市场化政策：将三保职能变为三保服务单元、拆分商办
和高端事业部、实行专业化管理，并对其进行内部市场化政策下的网
格化管理机制。
评估与奖励机制：将物业分为约1800个网格单元，分别对每个网格单元的财务及营运表现以及客户满意度单独进行评估，并依据评估
结果确定奖励计划，评估结果与各网格单元内负责人员的薪酬水平直
接挂钩。
通过这些组织形式，世茂服务在保障服务品质、业主满意度的同时，降本增效，推动了企业的健康发展。
企业运营管理体系包括哪些
企业运营管理体系包括哪些1. 引言企业运营管理体系是指在企业内部建立起一套科学、有效的管理制度和流程，以优化资源配置、提高效率、提升竞争力为目标，全面规范企业各项运营活动的管理体系。
本文将介绍企业运营管理体系的主要组成部分。
2. 组织架构和人员管理企业运营管理体系的核心是健全的组织架构和有效的人员管理。
组织架构要清晰具体，各职能部门的职责和权限明确，以确保各项工作有序进行。
人员管理包括招聘、培训、考核和激励等方面，旨在保证企业拥有高素质的员工队伍，并能够合理激发员工的潜力和动力，提高工作效率。
3. 流程管理流程管理是企业运营管理体系中的重要环节。
通过建立规范的工作流程和流程监控机制，可以确保工作的高效运行。
流程管理包括流程设计、执行、控制和优化等方面，旨在降低运营成本、提高质量和效率。
4. 质量管理质量管理是企业运营管理体系中不可或缺的一部分。
通过建立质量管理体系，企业可以规范产品和服务的生产和提供过程，提高质量标准和客户满意度。
质量管理包括质量策划、质量控制、质量改进等方面，旨在确保企业产品和服务的质量稳定和持续改进。
5. 成本管理成本管理是企业运营管理体系中的重要组成部分。
通过制定合理的成本控制策略和措施，企业可以有效降低成本、提高利润，提升企业竞争力。
成本管理包括成本控制、成本核算、成本分析等方面，旨在实现成本的精确掌控和合理优化。
6. 风险管理风险管理是企业运营管理体系中的关键环节。
通过有效的风险管理，企业可以识别和评估各种潜在风险，并采取相应的措施进行应对。
风险管理包括风险识别、风险评估、风险预防和应急管理等方面，旨在保证企业运营的安全和稳定。
7. 信息管理信息管理是企业运营管理体系中的重要内容。
通过建立完善的信息管理系统和信息化平台，企业可以实现信息的有效采集、整合、传递和利用。
信息管理包括信息采集、信息存储、信息处理和信息安全等方面，旨在提高企业对内外部信息的掌控能力，支持决策和运营活动。
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系一、引言房地产运营管理体系是指针对房地产项目进行全面规划、组织、协调和控制的管理体系。
它涵盖了项目的规划、设计、开发、销售、运营等各个阶段，并通过合理的管理方法和有效的运营策略，实现房地产项目的高效运营和可持续发展。
二、房地产运营管理体系的要素1.规划与设计房地产项目的规划与设计是整个运营管理体系的基础。
它包括了项目定位、功能布局、建筑设计等方面，需要充分考虑市场需求、产业发展趋势以及环境保护等因素，以确保项目的可行性和可持续性。
2.开发与施工房地产项目的开发与施工是实现项目规划与设计的关键环节。
在这个阶段，需要进行项目投资估算、土地开发、施工组织等工作，确保项目能够按照规划与设计的要求进行有效建设。
3.销售与市场营销房地产项目的销售与市场营销是确保项目开发能够顺利进行的重要环节。
通过市场调研、产品定位、销售策略等手段，吸引潜在购房者的兴趣，提高项目的销售速度和销售额。
4.物业管理房地产项目的物业管理是项目运营的重要组成部分。
它包括了小区的安全管理、环境卫生、设施维护等方面的工作，以提供良好的生活环境和服务，增加业主的满意度和忠诚度。
5.运营与维护房地产项目的运营与维护是保持项目长期价值的关键环节。
它包括了项目的租赁管理、财务管理、设备维修等方面的工作，以确保项目能够持续盈利并保持良好的运营状态。
三、房地产运营管理体系的重要性1.提高项目效益房地产运营管理体系可以通过合理的规划和科学的管理，提高项目的效益。
通过市场调研和产品定位，可以准确把握市场需求，推出符合市场需求的产品；通过精细化的管理和精细化的运营，可以降低成本、提高收入，从而实现项目的高效盈利。
2.提升项目品牌价值房地产运营管理体系可以通过精心策划和有效营销，提升项目的品牌价值。
通过差异化的产品定位和个性化的服务，可以树立项目的独特形象，吸引更多的目标客户；通过积极的宣传和品牌推广，可以提高项目的知名度和美誉度，增加项目的市场竞争力。
世茂集团运营管理考核细则
2.5 2017年区域经营班子超额奖金激励政策
2.1 2017年区域奖金构成
2017年区域总奖金构成为：经营奖金、管理奖金、精细化奖金
经营奖金
占区域计划总奖金池70%
2.2 2017年区域经营奖金计算规则 — 季度奖金与年度奖金
区域经营奖金：季度经营奖金权重40%，年度权重60%
季度经营奖金：权重40% 各季度所占权重均为10%
一季度：当季签约、当季回款 二季度：当季签约、当季回款、上半年入账、累计动态利润率
年度经营奖金：权重60%
当年累计签约 当年累计回款 当年累计入账
I+G
备注说明：若年度计划签约达成率不足85%，则年度经营奖金直接按3倍计提，季度集团奖金直接作废。
2.2 2017年区域经营奖金计算规则 — 运营系数
经营结果得分 = 增值系数 * 提效系数 * 资金系数
增值系数 资金系数
年度累计实际销售利润额 – 年度计划销售利润额 年度计划销售利润额
（说明：实际销售利润额含利润补贴，若此项出现负值，则年度 运营系数失效）
2017年可售物业运营考核方案
一 2017年经营重点 二 2017年运营考核体系
三 2017年其他考核要点
一、2017年经营重点 — 有质量的增长
2017年经营的经营重点将更加聚焦：有质量的增长
增长规模
签约
利润
入账
客户
运营系数
回款
满意度
（ROE）
保障经营性现金流
提升ROE
二、2017年运营考核体系及奖金规则
企业运营管理体系 ppt课件
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企业运营管理体系
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企业运营管理体系
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企业运营管理体系
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企业运营管理体系
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马克思的理论体系中，制度最初来自物质生产条件，过了 很久以后才上升为法律。在马克思看来，制度不能仅仅归 结为表现为社会普遍意志的法律和伦理范畴，完整的社会 制度是由经济基础和上层建筑这两个相互联系的层次组成 的。
从一般意义上我们可以以为：“制度是一个社会或组织的 游戏规则，起着规范、约束人们行为的作用。”即制度核 心本质就是规则，制度的基本作用是规范与约束人们行为。
流程不是解决为什么而做、为什么这样做而不那样做的问题，而是解决怎么 做的问题，即更多的是从执行的角度把个人或组织确定的目标去执行到位， 而不考虑或者改变组织的决策，在决策确立之后，流程要解决的就是怎么更 好的实现决策的目标，而不是改变决策的目标。
流程有六要素：资源、过程、过程中的相互作用（即结构）、结果、对象和 价值：把一些基本要素串联起来：流程的输入资源、流程中的若干活动、流 程中的相互作用（例如串行还是并行。哪个活动先做，哪个活动后做，即流 程的结构）、输出结果、顾客、最终流程创造的价值。称其为“流程的6要素” 。
预防性 ：从管理结果向管理因素转变。从末端治理到实施源头控制， 超前管理，强调预防为主，做到防患于未然。
科学性 ：在管理方法上采用过程方法，管理的系统方法，PDCA方法 和数据分析方法。决策依据数据。凡事都有策划，由策划到实施，重 视优化过程，优化资源配置。实施过程中进行监视，三级监控，事后 评价，自我改进，自我完善。
①、一个精髓：说、写、做一致。可持续改进 ②、一 个中心： 以顾客为中心。 ③、两个基本点：顾客满意 和持续改进。 ④、三个特性：适宜性、充分性、有效性。
世茂服务的组织形式 -回复
世茂服务的组织形式-回复世茂服务的组织形式是指世茂集团旗下设立的服务机构的运营模式和组织结构。
世茂服务作为世茂集团的战略布局之一，秉承了世茂集团“以人为本，服务至上”的核心价值观，以提供卓越的服务为宗旨，旨在为客户提供全方位、细致入微的服务体验。
世茂服务的组织形式主要包括以下几个方面：第一，架构组织形式。
世茂服务会根据业务需求和覆盖区域的特点，设立不同的事业群、分支机构和部门，确保各项业务能够有条不紊地进行。
世茂服务下设有物业管理事业群、酒店管理事业群、商业管理事业群等，每个事业群都有自己的管理层和专业团队，负责对相关业务的顾问、规划、运营等方面进行全面管理。
第二，人力资源组织形式。
世茂服务高度重视人力资源的配置和管理，通过建立科学的组织机构、设立明确的岗位职责和职级体系，并引入多元化的培训和激励机制，吸引和留住优秀的人才。
世茂服务致力于打造一支懂业务、懂技术、懂管理的专业团队，为客户提供卓越的服务。
第三，运营管理组织形式。
世茂服务注重运营管理的科学化和标准化，通过引入现代化的信息技术和系统，建立完善的运营管理流程和方法，提高运营效率和服务质量。
世茂服务还注重与客户之间的沟通和互动，通过建立客户关系管理系统，及时了解客户需求和反馈，不断改进和完善服务。
第四，创新发展组织形式。
世茂服务积极推动业务创新和发展，注重与科研机构、设计院、高校等合作，开展技术研发和创新项目，提升服务品质和竞争力。
世茂服务还注重市场调研和分析，及时了解市场需求和动态，根据市场变化灵活调整业务布局和策略。
总结起来，世茂服务的组织形式是一种以架构组织和人力资源为基础，运营管理和创新发展为支撑的组织形式。
世茂服务通过科学的组织架构、合理配置的人力资源，运用现代管理技术和方法，不断提高运营效率和服务质量，推动业务创新和发展，为客户提供卓越的服务。
世茂服务的组织形式体现了世茂集团对服务品质的承诺和对客户需求的关注，为世茂集团不断壮大和发展提供了有力的支持。
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系房地产运营管理体系是指房地产企业为了高效运作和管理项目，制定的一套科学、可行的规章制度和管理流程。
它包括了房地产企业的组织架构、工作流程、目标管理和绩效考核等方面，能够帮助企业实现项目的顺利运营和管理。
房地产运营管理体系的重要性在于它能够提高企业的运营效率、降低成本、提升项目的价值和回报。
首先，房地产企业需要建立清晰有效的组织架构，明确各部门的职责和工作流程，使得企业内部能够高效协同工作，确保项目按时按质地完成。
其次，房地产企业需要制定科学的项目管理流程，将项目分为不同的阶段，明确各个阶段的目标和关键节点，使得项目管理更加有序和可控。
此外，房地产企业还需要建立完善的目标管理和绩效考核体系，通过设定明确的目标和考核指标，激励员工积极工作，提高工作绩效。
房地产运营管理体系的核心包括以下几个方面：首先，组织架构设计。
房地产企业需要根据企业的规模和发展战略，设计适合自身的组织结构，明确各部门的职责和权限，建立有效的沟通渠道和协作机制。
其次，工作流程制定。
房地产企业需要制定标准化、规范化的工作流程，明确各个环节的工作内容和要求，确保项目运营的顺利进行。
再次，目标管理和绩效考核。
房地产企业需要设定明确的目标，包括项目的预算、周期和质量等方面，同时建立相应的绩效考核机制，激励员工积极工作，提高绩效水平。
最后，信息化建设。
房地产企业需要依托信息科技，建立起高效的信息管理系统，实现信息的共享和流通，提高工作效率和质量。
在实施房地产运营管理体系的过程中，需要注意以下几个关键点：首先，注重团队建设。
房地产企业需要建立具有专业素养和团队合作精神的员工队伍，提高企业的核心竞争力。
其次，注重过程管理。
房地产企业需要将目标管理融入到工作过程中，及时掌握工作进展情况，发现问题和风险，采取相应措施进行调整和优化。
再次，注重信息管理。
房地产企业需要建立科学的信息管理系统，确保项目信息的准确性、及时性和安全性。
此外，房地产企业还需要加强对外部环境的监测和分析，及时调整经营策略，应对市场的变化。
世茂运营管理体系
世茂运营管理体系世茂运营管理体系是世茂集团为了提高企业运营效率和管理水平而建立的一套完善的管理体系。
该管理体系包括组织架构、工作流程、绩效评估、风险控制等多个方面，旨在确保企业运营的科学性、规范性和高效性。
下面将详细介绍世茂运营管理体系的各个方面。
一、组织架构：世茂运营管理体系的组织架构包括总部和各个分支机构。
总部设立运营管理部门，负责制定和监督运营管理体系的实施，以及协调各个分支机构之间的工作。
各个分支机构根据业务类型和地域划分，设立相应的运营管理部门，负责具体的运营管理工作。
二、工作流程：世茂运营管理体系的工作流程包括运营计划制定、资源配置、运营执行和结果评估等环节。
首先，根据市场需求和企业战略目标，制定年度和季度的运营计划，明确各项工作任务和目标。
然后，根据计划，对人力、物力和财力资源进行合理配置，确保运营活动的顺利进行。
在运营执行阶段，各个部门按照工作流程和责任分工，有序地完成各项任务。
最后，通过对运营结果的评估和分析，及时调整和改进运营策略，提高运营效果。
三、绩效评估：世茂运营管理体系的绩效评估主要包括对个人和团队的绩效评估。
对于个人绩效评估，采用定期考核和绩效指标评估相结合的方式，对员工的工作表现进行评估和奖惩。
对于团队绩效评估，通过对团队目标的完成情况、团队协作能力和团队创新能力等方面进行评估，激励团队成员共同努力，实现共同目标。
四、风险控制：世茂运营管理体系的风险控制主要包括市场风险、财务风险和安全风险等方面。
在市场风险方面，通过市场调研和竞争对手分析，及时调整产品定位和市场策略，降低市场风险。
在财务风险方面，建立完善的财务管理制度，加强财务预算和成本控制，确保企业财务稳定。
在安全风险方面，加强生产安全管理，建立健全的安全制度和应急预案，保障员工和资产的安全。
综上所述，世茂运营管理体系是世茂集团为了提高企业运营效率和管理水平而建立的一套完善的管理体系。
该管理体系通过组织架构、工作流程、绩效评估和风险控制等方面的规范和实施，确保企业运营的科学性、规范性和高效性。
世茂运营管理白皮书
世茂运营管理白皮书1. 引言1.1 背景随着经济的发展和城市的快速扩张，房地产行业的竞争日趋激烈。
作为其中一家领先的房地产开发商和运营商，世茂集团秉持着“打造美好生活”的使命，致力于提供高品质的房地产产品和完善的运营管理服务。
本白皮书旨在介绍世茂运营管理的核心理念、策略以及关键实践，帮助读者更加深入了解世茂的运营管理模式，并为行业的发展提供参考。
1.2 目标本白皮书的目标是，通过对世茂运营管理模式的阐述和分析，为房地产行业的从业者和相关利益方提供有价值的信息和参考，促进行业的良性竞争和持续发展。
2. 世茂运营管理核心理念2.1 客户至上世茂集团始终把客户的需求和体验放在首位，力求为客户创造价值。
无论是在房产销售阶段还是物业管理阶段，世茂都积极倾听客户的反馈，进行持续改进，并根据客户的要求提供个性化的服务。
2.2 创新引领世茂不断推进运营管理的创新，积极运用新技术、新理念和新方法，提高内部管理效率和服务质量。
世茂注重引进和培养人才，激发员工的创新潜力，并营造鼓励创新的企业文化。
2.3 协同合作世茂重视内部各团队及外部合作伙伴之间的协同合作。
通过充分沟通和协调，统一目标和行动，提高工作效率和业务水平。
世茂与合作伙伴建立稳定的伙伴关系，共同分享资源和利益，实现双赢。
3. 世茂运营管理策略3.1 整体规划世茂制定全面的运营管理规划，将战略目标、运营流程和绩效评估等方面进行整体规划。
在规划中，世茂充分考虑社会、环境和经济的可持续发展，努力实现企业的长期稳定增长。
3.2 运营流程优化世茂通过对运营流程的优化，提高工作效率，减少资源浪费。
世茂引入信息化系统，实现业务流程的自动化和标准化，提高运营管理的规范性和一致性。
3.3 品质管理世茂高度重视品质管理，建立严格的品质控制体系。
世茂对供应商进行严格的筛选和考核，确保供应商提供的产品和服务符合世茂的品质标准。
世茂注重产品的设计和施工过程的监控，确保交付的房地产产品达到高品质标准。
世茂全项目周期工程管理体系
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03
过程管理 做法标准化，技术最优化，管理数
据化
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三、过程管理：做法标准化，技术最优化，管理数据化
一．项目分成172个管理关键点，并将关键点标准化 ○ 世茂采取的是关键点管理法，将项目全过程划分成172个关键管理动作，进行精细化管理。 ❶关键点工艺做法标准化 ○ 建筑是高度属地化的产品，每个项目的建设过程都不可能100%标准化。世茂的解决办法是，关键点关键做法标 准化。比如世茂的高端产品国风系，是典型的中式院墅产品，构造做法特别多，很多部件都需要定制。但一些通 用的技术和做法，依然是标准化的。比如檐口排水、卫生间防水、地下室排水等。 ○ 世茂每个区域都有一套属地化的施工标准。同个区域内的产品，能标准化的就标准化。比如长三角的院墅做成一 个系列，自成一套标准做法，在该区域内可以通用。这样一来，既照顾了属地化特点，也最大限度的标准化。
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02
管理前置 从源头上规避工程常见问题
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二、管理前置：从源头上规避工程常见问题
1、工程配合投资，提前对地块做探勘