房地产投资估价方法(PPT)
合集下载
房地产ppt
政策： 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税 收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应 依法严格按转让所得的20%计征。
日前，石家庄市政府下发《关于加强存量房交易税收管理的通告》。 《通告》规定，凡石市发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应当 按照规定依法如实申报缴纳契税、营业税、城市维护建设税、个人所得 税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。„„对 个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及 未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及 以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超 过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人转让自用5年 以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
国 五 条
政策： ·对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政 府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷 款的首付款比例和贷款利率。
国 五 条
·限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商
品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。
清明假期的最后一天，也是北京楼市调控执行细则正式落地整整一周日 子。在这一周的时间里，北京二手房市场也迅速转冷。据市场统计，北 京二手房市场新增买卖房源登记量比前一周下跌了5%，新增买卖客户登
记量比下跌近一成。
谢 谢
房地产估价
房地产价价的原则及
方法 ·房地产价格影响因素
·国五条
目录CONTENTS
2
房地产估价师
· 凡从事房地产评估业务的单位，必须配备 有一定数量的房地产估价师。 · 买房、卖房、换房、租房，有人把房产作 为一种投资，估价师可以作投资顾问，估 算房产价值，减少损失。
地产行业投资测算培训PPT共11
25
风险防范措施制定
建立完善的风险评估机制，对融资过程中可能出现的风险进行全面分析 和预测。
针对不同类型的风险，制定相应的防范措施，如设置止损点、建立风险 储备金等。
2024/1/28
加强企业内部管理和财务透明度，提高投资者信心和企业声誉。同时， 积极与投资者沟通，及时披露相关信息，降低信息不对称带来的风险。
净现值（NPV）
预测项目未来现金流并折现至当前时 点的价值总和，用于判断项目可行性 。
敏感性分析
通过改变关键参数，观察投资测算结 果的变化，以评估项目风险。
10
土地获取成本分析
03
与估算
2024/1/28
11
土地获取方式及成本构成
土地获取方式
包括招拍挂、协议出让、 划拨等，不同方式对应不 同的成本构成和获取难度 。
4
政策法规影响因素
01
02
03
土地政策
土地供应、土地利用规划 、土地出让方式等政策对 地产行业具有重要影响。
2024/1/28
房地产调控政策
限购、限贷、限售等调控 政策对地产市场需求和价 格具有直接影响。
税收政策
房产税、土地增值税等税 收政策调整对地产行业盈 利能力和市场预期具有重 要影响。
5
市场竞争格局分析
03
04
动态投资测算方法
考虑资金时间价值、风险因素等，结果更 为精确
05
2024/1/28
06
适用于详细评估及优化投资方案
9
关键指标解析
投资回报率（ROI）
反映项目投资收益水平，ROI = 年收 益 / 投资总额。
内部收益率（IRR）
衡量项目投资效率，反映项目现金流 的盈利能力。
《房地产估价》课件8收益法
6. 收益法的优缺点
优点
基于未来收益，较为客观、 直观，适用于长期房地产投 资的评估。
缺点
过于依赖预测和市场状况， 容易受到变动的因素影响。
应用限制
收益法对于不同类型的房地 产资产有不同的适用程度， 需要结合实际情况进行判断。
7. 收益法的改进
通货膨胀调整法
考虑通货膨胀对未来收益的影响，调整现金流量的估算。
2 计算方法
资本化率 = 年净收益 / 资产价值
3 影响因素
市场利率、风险水平和预期回报率都会影响资本化率的确定。
5. 步骤3：计算资产价值
1 定义
根据资本化率，将年净收益除以资本化率，得出房地产资产的估值。
2 计算公式
资产价值 = 年净收益 / 资本化率
3 案例分析
通过实际数据和资本化率计算，确定房地产资产的价值。
信誉评估法
将信誉评估纳入资本化率的计算，考虑投资风险的因素。
风险调整法
根据风险水平和投资者偏好，调整资本化率来反映风险。
8. 结论
总结收益法的应用
收益法是房地产估价中的重要 方法，可以帮助确定房地产资 产的价值。
主要收益法对比
相对于其他估价方法，收益法 有其独特的优点和限制。
展望房地产市场趋势
未来房地产市场的发展将对收 益法的应用和预测产生重要影 响。
房地产估价: 收益法
收益法是房地产估价中一种常用的方法。它可以帮助我们确定房地产资产的 价值。本课件将介绍收益法的概述、计算步骤、优缺点、改进方法，并展望 房地产市场的趋势。
1. 收益法概述
定义
收益法是一种评估房地产价 值的方法，根据其产生的潜 在收益来确定资产的价值。
应用领域
房地产估价PPT
20
四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
24
五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
25
五、房地产的价格种类
19
四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。
四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
24
五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
25
五、房地产的价格种类
19
四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。
房地产估价方法成本法.pptx
二、重新购建价格的求取思路
1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的 重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 物的重新购建价格，然后相加。
2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地 上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 价修正法等估价方法求取其重新取得价格； 也可采用成本法求取其重新开发成本。
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建 筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块 空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维 持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑 物完全相同或具有同等效用的全新状态的建 筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和 正常利润，即为建筑物的重新购建价格；
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购
2、重建价格
重建价格又称重建成本，是采用估价对象 房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备 和建筑技术等，按照估价时点的价格水平， 重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的 建筑物的正常价格。
四、建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、 成本密切有关的单位为比较基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。
七、开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土
地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润
1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的 重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑 物的重新购建价格，然后相加。
2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地 上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地 价修正法等估价方法求取其重新取得价格； 也可采用成本法求取其重新开发成本。
3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建 筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块 空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维 持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑 物完全相同或具有同等效用的全新状态的建 筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和 正常利润，即为建筑物的重新购建价格；
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 第二节 房地产价格构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法运用实例
第一节 成本法的基本原理
一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购
2、重建价格
重建价格又称重建成本，是采用估价对象 房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备 和建筑技术等，按照估价时点的价格水平， 重新建造与原建筑物完全相同的全新状态的 建筑物的正常价格。
四、建筑物重新购建价格的求取方法
1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、 成本密切有关的单位为比较基础来估 算建筑物的重新购建价格的方法。
七、开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用 和税金的余额。
第三节 成本法的基本公式
一、最基本的公式 积算价格=重新购建价格－折旧 二、适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本＋土
地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费 用＋销售税费＋开发利润
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
房地产估价知识讲义(PPT 40张)
项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】
现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而 且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】
了解路线价法
熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊 测算
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件
路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列 较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗 土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客 观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
本项目知识与技能内容
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算
课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念
路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
房地产评估培训PPT课件 假设开发法
通常用复利计算，公式I=P[（1+i）n－1]
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
7200*[(1+10%)2.5-1]+5000*[(1+10%)(2/2)-1]
=2437.22
房地产估价
No 第七章 假设开发法
4、估算合I理m 的税、费age
（1）投资税费
指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如 契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按 照待开发土地价值的一定比率测算。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
Image
二、按估价对象细化的公式
根据估价对象的不同，假设开发法的公 式也可以细化为几种特定的估价公式。
❖ 1、估价对象为生地的公式 ❖ 2、估价对象为毛地的公式 ❖ 3、估价对象为熟地的公式 ❖ 4、估价对象为在建工程的公式 ❖ 5、估价对象为旧房的公式
房地产估价
Image
1、估算开发成本
开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋
建安成本费用、公共配套设施费用等。
❖ 开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计 建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发 生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建 筑人工费用等的变化对开发成本的影响。
房地产估价
No 第七章 假设开发法
一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润 率。
根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：
(1)直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对 象的价格）和开发成本；
(2)成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、 管理费用、投资利息和销售费用；
(3)销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。
例题单：位某房建开地筑发产面商估积拟价的购建入造20成0本亩N 为土1地0。50规元o 划/平允方许米建，筑第管面七理积章费为假用40为设万建开平造发方成法米本， 的6％，区内设I施配m 套费用预计a 为建造g 成本的e 15％，税收为销售收
万科房地产项目投资决策与评估70页PPT
第一部分 发展商在不同发展时期的项目选择
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
1. 发展商在不同发展时期的项目选择
1、发展商不同发展时期的目标追求 2、万科不同发展阶段的项目排布 3、关于公司的核心竞争力 4、土地储备关系的市场要求
发展商经历的几个发展阶段
五个发展阶段下的目标追求
原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优
你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？
万科的发展历程——原始积累阶段
天景、威登、荔景
周期短 利润厚
万科的发展历程——资本突围阶段 市中心，售价高，回收快
万景、福景、桂苑
万科的发展历程——品牌塑造阶段能实现理念的项目 万科城市花园
万科的发展历程——规模扩张阶段 成规模，被大众认同
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
（不管公司处于何种阶段， 都要善用自己的核心竞争力）
住宅开发链中的几个环节
控制
市场调研
（市场判断、储备成本）
可行性分析 新项目储备
市场细分、客户定位
设计
控制
施工建设 （材料采购）
控制 （市场分析方法及体系）
销售
客户管理 物业管理
控制 （客户沟通管理）
房地产估价基本方法与变现分析(PPT32页)
市场景气，产业政 市场较景气，产业
策有利
政策较为有利
市场一般
市场不景气，产 业政策不利
处置周期长，宣传 处置周期较长，有 处置周期较短，适 处置周期短，宣
力度大
适当宣传
当宣传
传度较低
4、房地产变现主要费用
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9
项目 诉讼费用
税费标准 差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-2.5%
未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣的预期。
1.2、房地产估价方法-收益法
适用对象：有租金等经济收入的收益性房地产。 估价步骤：
✓ （1）选择具体的估价方法；（直接资本化法、报酬资本化法） ✓ （2）测算收益期或持有期；（房屋经济寿命、土地使用年期） ✓ （3）测算未来收益；（潜在毛收入＞有效毛收入＞净收益） ✓ （4）确定收益乘数、报酬率； ✓ （5）计算收益价值。
1.3、房地产估价方法-成本法
适用对象：很少交易且没有经济性收入房地产。 估价步骤
✓ （1）选择具体估价路径；（房地合估、房地分估） ✓ （2）测算重新购建价格； ✓ （3）测算折旧； ✓ （4）计算成本价值。
土地估价：政策性更强（工业用地最低保护价、土地基准地价）
1.3、房地产估价方法-成本法
商业房地产楼层修正系数表（《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》）
1.2、房地产估价方法-收益法
概念： 收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的
正常净收益折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。
原理： 预期原理：决定房地产当期价格的因素是基于市场参与者对
房地产估价是科学与艺术的有机结合。
1、房地产估价基本方法
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
九、市场状况的修正
➢ 房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。
➢ 区位状况修正
• 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况比较修正的
内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状
况、楼层、朝向等。
• 具体修正公式为：
• 经个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格×个别因素修正系数
比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法 是货币的时间价值中的折现计算。 ➢ 统一采用单价 土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如车库按车位个数为单位。 ➢ 统一货币种类和货币单位 ➢ 统一面积内涵与单位 • 在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价， 也有按使用面积计价的。
五、估价方法
1 比较法
四、比较法基本步骤
收集交易实例
整理和选择可比实例
分析与调整 综合计算比准价格
建立价格比较修正的基础
利
交易情况的修正
用 修
交易日期的修正
正 公
房地产状况修正
式 计
建立价格比较修正的基础
算
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
五、估价方法
1 比较法
六、建立价格比较修正的基础
➢ 统一的付款方法 • 由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于
积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。通过容积
率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。
经容积率修正后可比实例价格
可比实例价格
➢ 比较前提 • 前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的
诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因 素、个别因素等。 ➢ 核心目标 • 找出影响价格的因素 • 如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房 地产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格。
房地产 投资 估价方法
1 比较法 2 收益法 3 成本法
1 比较法
一、比较法概述
• 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所 以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的 已知成交价格来求取。实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分 析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交 易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。
➢ 修正程序
• 剔除非正常的交易案例 • 测定各种特殊因素对正常价格的影响程度 ➢ 修正公式
情况修正后的正常价格
可比实例价格
正常情况指数 可比实例情况指数
P' 100
五、估价方法
1 比较法
八、交易日期的修正
➢ 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地 产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点(基准日) 的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。
城市规划限制条件（容积率）等 • 土地使用权年期修正 • 土地使用权年限长短，直接影响土地可获收益，年限越长，土地总收益
越多，地价越高。土地使用年期修正后地价＝比较实例价格×k
• 其中 k [1 1 /(1 r)m ] [1 1 /(1 r)n ]
• r：土地还原利率;n：可比案例使用权年期;m：待估房地产使用权年期 • 容利率修正 • 容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。 • 容积率的大小影响建筑平均成本和土地利用程度的高低。—般来说，容
➢ 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格 就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价 时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易 日期修正。
➢ 修正方法
评估基准日交易实例价格
交易实例价格
评估基准日指数 交易日基准指数
五、估价方法
1 比较法
五、估价方法
1 比较法
三、比较法估价需要具备的条件
➢ 要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例 • 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场
尚发育不够的地区，就很难采用。 ➢ 比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状
况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计 算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。 ➢ 比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取， 如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
五、估价方法
1 比较法
二、比较法适用的估价对象
➢ 同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产： • 住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。 • 写字楼 • 商铺 • 标准厂房 • 房地产开发用地 ➢ 而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教
堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。
五、估价方法
1 比较法
可比实例A 建立价格可比基础
交易情况修正 市场状况调整 房地产状况修正
比准价格A
收集交易实例 选取可比实例 可比实例B 建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况调整
房地产状况修正 比准价格B
求取比准价格
可比实例C 建立价格可比基础
交易情况修正
市场状况调整
房地产状况修正
比准价格C
• 用直接比较法的修正公式为:
100
经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格×
• 用间接比较法的修正公式为：
经个别因素修正后的可比实例价格＝可比实例价格×标准化修正系数×区
•
域因素修正系数＝可比实例价格× 100
×
100
五、估价方法
1 比较法
九、市场状况的修正
➢ 权益状况修正 • 是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。包括土地使用年限，
五、估价方法
1 比较法
七、交易情况的修正
➢ 交易情况修正是排除掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
➢ 造成成交价格偏差的原因： • 有利害关系的人们互相之间的交易、急于脱售或购买的、及不了解市场
行情的、交易双方或一方有特别动机或偏好的、受债权债务关系影响的 (以资抵债)、相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)、交易税费非正 常负担等、特殊交易方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售等。