XX写字楼项目策划方案(27)
【策划方案】写字楼策划方案
写字楼策划方案在繁华的都市中，一座座摩天大楼如林立的风帆，承载着无数企业的梦想与希望。
本策划方案旨在打造一座集商务、休闲、文化于一体的现代化写字楼，成为城市的商务地标，为入驻企业提供一个高效、舒适、充满活力的办公环境。
一、项目背景随着我国经济的持续快速发展，城市化进程不断加快，写字楼作为商务活动的重要载体，其市场需求日益旺盛。
本策划方案立足于市场需求，结合现代商务理念，旨在打造一个集商务、休闲、文化于一体的综合性写字楼。
二、项目定位本写字楼以“智慧、绿色、人文”为核心理念，致力于打造一个充满活力、高效便捷的商务空间。
以下为具体定位：1. 智慧商务：引入智能管理系统，实现物业、安防、能源等全方位智能化，提高办公效率。
2. 绿色环保：采用节能环保材料，打造绿色生态办公环境，降低能源消耗。
3. 人文关怀：注重员工身心健康，提供休闲娱乐设施，营造温馨和谐的办公氛围。
三、项目特色1. 空间布局合理：科学规划办公空间，满足不同企业需求，确保办公环境舒适、宽敞。
2. 交通便利：地处城市核心区域，周边交通网络发达，便捷连接机场、火车站、地铁站等交通枢纽。
3. 配套设施完善：提供餐饮、健身、会议、休闲等一站式服务，满足企业及员工多元化需求。
4. 企业文化氛围浓厚：定期举办各类商务活动、文化交流，促进企业间的互动与合作。
四、营销策略1. 树立品牌形象：通过线上线下多渠道宣传，提升写字楼品牌知名度，吸引优质企业入驻。
2. 优惠政策：针对不同类型企业，提供租金减免、装修补贴等优惠政策，降低企业成本。
3. 专业服务：组建专业团队，提供一对一服务，帮助企业解决入驻过程中的各类问题。
4. 举办活动：定期举办各类商务活动、文化交流，提升写字楼整体形象。
五、未来展望本写字楼将紧跟时代步伐，不断优化升级，为入驻企业提供更优质的服务。
我们坚信，在不久的将来，这座写字楼将成为城市的商务名片，助力企业腾飞，共创美好未来。
[实用参考]商业写字楼策划方案
![[实用参考]商业写字楼策划方案](https://img.taocdn.com/s3/m/e693f2e93086bceb19e8b8f67c1cfad6195fe9c7.png)
劣势（Weakness…
找出项目中存在的不足之处，如硬件设施、配套 服务等方面存在短板，需要制定相应的措施加以 改进。
威胁（Threats）
分析市场竞争、经济波动、政策变化等可能对项 目产生不利影响的因素，以便在后续策划中制定 相应的风险应对措施。
02
中期策划
建筑设计
建筑风格
01
ห้องสมุดไป่ตู้
采用现代简约风格，以灰白色为主调，营造出高端、大气、上
档次的视觉效果。
建筑功能布局
02
将办公空间划分为核心办公区、独立办公室和公共休息区，以
满足不同类型客户的需求。
绿色建筑
03
注重节能、环保和可持续性发展，采用中水回用、太阳能等绿
色建筑技术，降低建筑对环境的影响。
室内设计
室内风格
采用现代简约风格，以灰白色为主调，营造出高 端、大气、上档次的视觉效果。
租户关系管理
项目改造与升级
建立良好的租户关系网络，定期收集租户意 见和建议，及时调整服务策略，提高租户满 意度。
根据市场需求和租户反馈，对项目进行适时 改造和升级，提高项目竞争力。
THANKS
谢谢您的观看
室内空间布局
将办公空间划分为开放式办公区、独立办公室和 会议室等不同功能区域。
室内绿色环保
采用环保材料和空气净化技术，确保室内空气质 量，提高员工健康水平。
03
后期策划
营销策略
目标市场定位
根据项目所处区域的市场需求和竞 争状况，确定目标客户群体和需求 层次。
产品卖点提炼
基于项目自身特点和优势，提炼出 核心卖点，吸引潜在客户的关注。
商业写字楼策划方案
xx年xx月xx日
写字楼策划方案
写字楼策划方案一、项目背景。
随着城市化进程的加快，写字楼作为商务办公的重要场所，其需求量不断增加。
为满足市场对写字楼的需求，我们计划策划一座现代化、高品质的写字楼项目。
二、项目定位。
本项目定位为高端商务写字楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司等高端客户群体。
秉承“创新、便利、舒适”的设计理念，打造一个集办公、商务会议、休闲娱乐于一体的综合商务中心。
三、项目规划。
1. 地理位置，选择市中心或商务区的黄金地段，交通便利，配套设施完善。
2. 建筑设计，采用现代化建筑设计风格，外观大气、内部空间布局合理，充分利用自然光线和通风。
3. 功能规划，设立多功能会议室、商务中心、休闲娱乐区、健身房等配套设施，满足客户的多样化需求。
4. 环境配套，周边配套商业、餐饮、停车设施等完善，提升写字楼的整体服务水平。
四、项目优势。
1. 地理优势，选择黄金地段，交通便利，便于客户出行。
2. 设施优势，提供高品质的办公设施和商务配套服务，满足客户的多种需求。
3. 管理优势，引入专业的物业管理公司，提供全方位的保洁、维修、安保等服务，确保写字楼的良好运营状态。
五、市场推广。
1. 宣传推广，通过线上线下多渠道宣传，提高项目知名度和美誉度。
2. 合作联盟，与当地企业、商务协会等建立合作关系，拓展客户资源。
3. 优惠政策，推出优惠租金、定制办公空间等政策，吸引优质客户入驻。
六、风险控制。
1. 市场风险，通过市场调研，确保项目定位准确，满足客户需求。
2. 运营风险，引入专业的物业管理公司，建立完善的运营管理体系，保障项目的良好运营。
七、项目预期。
本项目的实施将有效提升当地商务办公环境，满足高端客户对写字楼的需求，为城市发展注入新的商务活力。
同时，通过项目的成功运营，实现经济效益和社会效益的双赢。
写字楼创业项目策划书模板
写字楼创业项目策划书模板从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。
下面由小编为大家精心收集的写字楼创业项目策划书模板，欢迎大家阅读与借鉴!一、项目概要1.1 项目公司1.2 项目简介1.3 客户基础1.4 市场机遇1.5 项目投资价值1.6 项目资金及合作1.7 项目成功关键1.8 公司使命1.9 经济目标二、公司介绍2.1 项目公司与关联公司2.2 公司组织结构2.3 [历史]财务经营状况2.4 [历史]管理与营销基础2.5 公司地理位置2.6 公司发展战略2.7 公司内部控制管理三、项目介绍3.1 写字楼开发项目目标3.2 写字楼开发思路3.3 项目建设基本方案3.3.1 规划建设年限与阶段3.3.2 项目规划建设依据3.3.3 写字楼开发基础设施建设内容3.4 项目功能分区及主要内容四、所在城市房地产市场分析4.1 国家宏观经济政策4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响4.1.2 房地产宏观政策4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划4.3.1 城市总体规划的布局与定位4.3.2 城市中心城区的五大问题4.4 城市土地和房地产市场供需4.4.1 城市市土地出让情况4.4.2 写字楼市场供需4.5 城市写字楼供需4.5.1 商圈分布4.5.2 商业业态分析4.5.3 城市商业现状分析4.5.4 居民消费特征分析4.5.5 城市商铺价格分析4.5.6 商业写字楼供需分析4.6 消费者调查4.6.1 居民消费特点4.6.2 写字楼潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析4.7.1 竞争分析的方法4.7.2 竞争项目分析五、开发模式及QB区选择5.1 [RRR城]及QB区项目5.1.1 [RRR城]的开发背景5.1.2 [RRR城]项目5.1.3 [RRR城]开发情况5.2 项目竞争战略选择5.2.1 山水绿城SWOT分析5.2.2 [山水绿城]开发策略和开发模式5.2.3 QB区项目六、QB区方案概念设计6.1 规划设计主题原则6.2 产品组合和功能定位6.3 建筑风格和色彩计划6.4 建筑及景观概念规划6.5 智能化配套6.6 QB区各地块设计要求6.6.1 写字楼功能配置要求6.6.2 A13地块设计要求6.6.3 A21地块设计要求6.6.4 A08地块(局部)设计要求6.6.5 A22地块设计要求七、营销策略7.1 预计销售额及市场份额7.2 产品定位7.2.1 各项目的住房产品定位7.2.2 写字楼定位7.3 定价策略7.3.1 住房项目的定价策略7.3.2 写字楼的定价策略7.4 销售策略7.4.1 住房地产的销售策略7.4.2 写字楼的销售策略7.4.3 品牌发展战略7.5 整合传播策略与措施7.6 电子网络营销策略八、项目实施进度8.1 项目工程进度计划表8.2 项目工程进度管理体系8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划九、项目风险分析与规避对策9.1项目风险分析9.1.1 项目市场风险分析9.1.2 项目工程风险分析9.2 项目风险的防范对策9.2.1 市场风险规避对策9.2.2 工程风险的防范对策9.2.3 安全风险控制措施十、QB区投资估算和开发计划10.1 项目投资估算10.1.1 项目开发成本估算10.1.2 开发费用估算10.1.3 项目总成本费用估算10.2 项目开发计划10.2.1 开发分期10.2.2 项目开发进度计划表10.3 项目人员和组织机构配置10.3.1 组织保障10.3.2 组织机构10.4 项目中小企业融资计划和财务费用十一、QB区财务与投资价值分析11.1 销售收入11.1.1 销售价格11.1.2 销售收入11.1.3 项目税费率11.2 项目现金流量11.2.1 全部资金的投资现金流量表11.2.2 自有资金的现金流量表11.2.3 主要经济数据指标汇总11.3 不确定性和风险分析11.3.1 盈亏平衡分析11.3.2 敏感性分析11.4 结论11.4.1 项目投资决策结论11.4.2 项目总体效益评价十二、公司无形资产价值分析12.1 分析方法的选择12.2 收益年限的确定12.3 基本数据12.4 无形资产价值的确定附件1、财务报表2、相关证明文件。
写字楼项目运营方案
写字楼项目运营方案一、项目简介写字楼项目位于市中心繁华商圈，总建筑面积达到2万平方米。
写字楼共有30层，配备了高速电梯系统和现代化办公设施。
项目的外立面采用了现代化建筑设计，突出了高科技和环保理念。
二、项目定位1.目标用户我们将项目定位为高端商务办公楼，主要面向大型跨国公司、金融机构、高科技企业等有较高要求的企业。
2.服务定位为了提供高质量、全方位的服务，我们将着力打造以下几个方面：（1）办公环境：提供舒适、高效的办公环境，为企业提供宽敞的办公空间、现代化的设备和完善的办公配套设施。
（2）商务服务：配备专业的接待员，提供商务支持服务，包括接待访客、接听电话、快递管理等。
（3）安全保障：项目配备24小时安保人员和高级监控系统，确保企业的办公环境安全可靠。
（4）共享设施：提供会议室、洽谈室、休息区等共享设施，为企业提供更多的办公场所选择。
三、市场分析1.市场需求随着城市经济的快速发展，越来越多的企业需要寻找高质量的办公场所。
写字楼作为商业地产的重要组成部分，在城市经济中具有重要地位。
因此，写字楼项目具有巨大的市场需求。
2.竞争分析目前市场上有很多写字楼项目，竞争激烈。
为了在市场中立足，我们需要提供独特的服务和优势。
（1）地理位置：项目地理位置优越，位于市中心，交通便利，周边配套设施完善，吸引了众多企业及商家。
（2）办公环境：项目提供宽敞、明亮的办公空间，配备了现代化办公设备，满足企业的各种需求。
（3）服务优势：项目提供全方位的办公服务，包括商务支持、安全保障、共享设施等，为企业提供更好的工作环境。
四、运营方案1.市场推广为了吸引更多的客户，我们将采取以下市场推广策略：（1）线上推广：通过建立官方网站、社交媒体和搜索引擎优化等方式提升项目的在线曝光，吸引潜在客户。
（2）线下推广：参加行业展览、举办企业活动、与地方政府合作开展推广活动等方式进行品牌宣传，增强项目知名度。
（3）客户关系管理：建立客户数据库，定期对客户进行回访和关怀，提供个性化的服务。
写字楼策划方案
写字楼策划方案一、背景分析。
随着城市的发展，写字楼作为商务办公的重要场所，扮演着至关重要的角色。
然而，随着市场竞争的加剧，传统的写字楼已经不能满足现代企业的需求，因此需要进行策划和改造。
二、目标定位。
1. 提升写字楼的整体形象和品质，吸引更多的企业入驻。
2. 提供更加舒适、便利的办公环境，提高员工的工作效率和满意度。
3. 创造一个多功能的空间，满足企业的办公、会议、培训等多种需求。
三、策划内容。
1. 空间规划，对写字楼的空间进行重新规划，增加开放式办公区域、休闲区、会议室等功能区域，提供多样化的工作场所。
2. 设施配备，更新办公设备和家具，提供高品质的办公椅、桌子、灯具等，提升办公舒适度。
3. 环境优化，增加绿植、艺术装饰等元素，营造舒适的办公环境，提高员工的工作幸福感。
4. 服务提升，引入专业的物业管理公司，提供24小时安保、清洁、维修等服务，确保写字楼的高效运行。
5. 创新营销，通过网络推广、线下活动等方式，吸引优质企业入驻，提升写字楼的知名度和竞争力。
四、实施步骤。
1. 策划方案确定，确定写字楼改造的具体方案，包括空间规划、设施配备、环境优化等内容。
2. 资金筹备，进行资金预算，寻求合作伙伴或贷款支持，确保改造项目的顺利进行。
3. 施工实施，选择专业的设计团队和施工队伍，按照方案进行改造，确保质量和进度。
4. 宣传推广，在改造完成后，通过各种渠道进行宣传推广，吸引企业入驻。
5. 运营管理，建立完善的物业管理体系，提供优质的服务，确保写字楼的良好运营。
五、预期效果。
1. 提升写字楼的整体形象和品质，吸引更多优质企业入驻。
2. 提高员工的工作满意度和幸福感，提高企业的员工保留率。
3. 增加写字楼的租金收入，提升投资回报率。
4. 为城市的商务办公环境注入新的活力，促进城市经济的发展。
六、总结。
通过以上策划方案的实施，相信写字楼将会焕发新的生机，成为城市商务办公的新地标，为企业和员工提供更加舒适、便利的办公环境，为城市经济的发展注入新的动力。
商业写字楼策划方案
商业写字楼策划方案一、背景和目标随着城市的不断发展，商业写字楼作为商务活动的中心地带，扮演着重要的角色。
为了满足不断增长的商务需求，我们计划策划一套商业写字楼方案，旨在为企业提供优质的写字楼工作环境和综合服务，实现多方共赢的目标。
二、概述商业写字楼策划方案将包括以下几个方面：1. 选址和规划根据市场调研和需求分析，我们将选择位于城市繁华地段的地块进行建设。
写字楼建筑将按照现代化、绿色、可持续的原则规划设计。
我们将充分利用所选地块的地理优势和环境资源，确保写字楼的便利性和舒适性。
2. 功能和配套设施商业写字楼将提供丰富的功能和配套设施，以满足企业的需求。
我们将规划办公空间、会议室、商务中心、休闲区、餐饮区等，为企业提供全方位的工作和商务支持。
3. 技术和设备为了满足现代企业对科技设备的需求，商业写字楼将配备先进的信息技术设备和通信设施，如高速互联网、视频会议设备、智能门禁系统等。
这将提升企业的效率和竞争力。
4. 环保和可持续性我们致力于建设绿色、可持续的商业写字楼。
在设计和建设过程中，我们将采用节能环保的材料和技术，提高能源利用效率，减少对环境的影响。
我们将鼓励企业采取可持续的办公方式，如垃圾分类、节约用水等。
三、市场调研和需求分析在制定商业写字楼策划方案之前，我们将进行详细的市场调研和需求分析。
我们将研究不同行业和企业的需求特点，了解他们对于办公环境、配套设施和服务的需求，以及对于商业写字楼定位、品牌形象的期望，从而为我们的方案提供更有针对性的建议。
四、商业模式和收益预测商业写字楼策划方案将以租金收入为主要收益来源。
我们将根据市场需求和竞争状况，制定合理的租金定价策略，以实现较高的租金收益。
我们还将提供增值服务，如企业孵化、法律咨询等，以增加收益来源。
根据市场调研和收益预测，我们将制定合理的商业模式，实现商业写字楼项目的长期可持续发展。
五、项目推进和合作方式商业写字楼策划方案的推进将以市场化的方式进行。
办公大楼策划书3篇
办公大楼策划书3篇篇一《办公大楼策划书》一、项目背景随着公司业务的不断拓展，现有的办公空间已经无法满足我们的需求。
为了提高员工的工作效率，提升公司的形象，我们计划建造一座全新的办公大楼。
二、项目目标1. 提供一个舒适、高效的工作环境，满足员工的工作需求。
2. 打造一个现代化、智能化的办公大楼，提升公司的形象和竞争力。
3. 合理规划办公空间，提高空间利用率，降低运营成本。
三、项目规划1. 选址选择交通便利、周边配套设施完善的地段。
考虑到公司的发展需求，预留一定的扩展空间。
2. 建筑设计设计现代化、时尚的外观，体现公司的创新精神。
合理规划办公区域、会议室、休息区等功能区域。
采用节能环保的建筑材料和技术，降低能耗。
3. 内部装修营造舒适、温馨的办公环境，提高员工的工作满意度。
选用高品质的装修材料，确保装修质量。
设计合理的照明和通风系统，保证室内空气质量。
4. 智能化系统安装智能化的门禁系统、安防系统、消防系统等，提高大楼的安全性。
配备智能化的办公设备，如智能会议系统、智能照明系统等，提高工作效率。
5. 配套设施建设完善的停车场、餐厅、健身房等配套设施，满足员工的生活需求。
打造一个绿色、环保的办公环境，设置花园、露台等休闲区域。
四、项目实施计划1. 项目启动阶段（[具体时间区间 1]）成立项目团队，明确各成员的职责。
进行市场调研，确定项目需求和目标。
制定项目计划和预算。
2. 设计阶段（[具体时间区间 2]）委托专业的设计公司进行建筑设计和内部装修设计。
与设计公司沟通，确保设计方案符合项目需求和目标。
对设计方案进行评审和修改。
3. 招标阶段（[具体时间区间 3]）发布招标公告，邀请符合条件的施工单位和供应商参与投标。
对投标单位进行资格审查和评标。
确定中标单位，签订合同。
4. 施工阶段（[具体时间区间 4]）按照设计方案进行施工，确保施工质量和进度。
定期召开工程例会，协调解决施工过程中出现的问题。
加强施工现场管理，确保施工安全。
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XX写字楼项目策划方案(27)写字楼市场的活跃是整个都市经济活动的重要晴雨表，上海写字楼的进展亦印证了这一事实. 1999年《财宝》论坛、2001年APEC会议、2 010年世博会等这些极具阻碍的国际性经济集会也将其会场设在上海……种种迹象表明，通过近10年的快速进展，上海已成为中国经济进展的龙头，其经济地位不管在国内依旧在国际都得到了专门大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。
孕育在如此一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。
回忆上海写字楼市场的进展历程，其经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。
中原以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜亮，更具典范效应。
同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。
目录定位篇一、项目定位 (4)二、目标客户定位 (7)三、价格定位 (9)营销篇一、销售推广策略确定 (13)二、市场推广 (19)三、产品与现场完善建议 (21)品定位篇项目定位1.1 项目概况所处区域：徐汇区地理位置：东安路50弄18号基地面积：5868平方米总建筑面积：68562平方米产品形状：甲级涉外写字楼建筑形状：海螺状可售面积：28535平方米（5—17层）1.2 按照本案的自身特点，产品属性定义为：区域内5A级智能化地标性甲级涉外写字楼诠释：从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来讲较高，必定导致开发商营建成本提升，租金价格也随之提升，最终是否受市场所认可，直截了当关系到本案的最终销售状况。
然而，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情形、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的提升、市场的稀缺以及产品的推广造势。
因此，中原认为：在提升物业品质同时，能够充分利用中原的专业体会、对市场的敏捷以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提升成一个高档写字楼。
1.3定位依据优势分析地段公共交通线路繁多，出行专门便利；周边商业配套设施齐全，办公配套条件较好；由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；开发商实力较强，其品牌优势在以后的市场推广中会起到专门主动作用；劣势分析本区域的写字楼入住率有关于徐家汇商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引大公司的入住必须在营建标准上有所提升；本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，因此国内外大公司对本案的同意度可能会不是专门高，如何提升本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；从目前的写字楼市场来看，作为5A级甲级涉外写字楼一样只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给治理带来不便，从而阻碍大公司的入住；由于本案建设周期较长，导致市场形象不行；市场分析本区域是上海传统的西部高尚居住地段，而徐家汇商圈中汇金、汇联、港汇、美罗城、东方商厦、第六百货、太平洋百货等构成上海西部最喧闹的次商业中心，其直截了当阻碍到写字楼的分布于租金价格。
总的来讲，徐家汇写字楼分布比较散，要紧以美罗大厦、上海实业大厦为代表。
徐家汇商圈近几年写字楼的租金价格起伏较大，平均租金在96~97年达到高峰，然后开始下滑，1999~2000年最低0.35USD/m2/天，2001年重新上扬至0.45USD/m2/天，随着经济形势的持续好转，租金有进一步的上升空间。
而本案处于徐家汇区域边缘，其租金价格有关于商圈内的租金价格低20%左右，因此，徐家汇商圈内写字楼的租金价格直截了当关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。
市场机会点上海写字楼整体市场回暖，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼比例增加；甲级写字楼需求激增，购买行为增加，空置率大幅下降；本区域内目前的供应量不大，在以后的一到两年内市场的需求量可不能饱和，尚有一定的进展空间，但随着徐汇区政府“办公在徐汇”等政策相继出台，估量在以后的2004年—2008年将会有专门大的供应量，因此本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时刻内快速去化，获得利润的最大化。
本区域地标性写字楼相对比较缺乏；APEC及WTO将给上海写字楼市场带来良好的需求机遇；市场威逼办公楼市场竞争猛烈，徐家汇商圈周边的甲级写字楼是本案今后长期和强有力的竞争对手；大楼外立面尚未装修，给客户没有直截了当的直观成效，加上今后的施工，可能会造成周边环境阻碍；大楼周边人气不旺，商务办公的氛围一样，由于建设期较长，楼盘空置时刻相对较长，可能会阻碍本案在市场中的印象；附：近年来上海市写字楼市场区域供应走势近年来上海市写字楼空置率变化情形综上所述，尽管本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域，然而一个物业在市场中所处的位置以及它被市场所认同，是取决于多方面的，我们不能因为其某一方面的欠缺，就把它保守定位。
因此，中原认为：在本案的推广营业性办公楼的供应量、占用量、空置量050000100000150000200000250000300000199019911992199319941995199619971998199920002001单位 平方米供应量占用量空置量营业性办公楼空置率变化51015202530351990199119921993199419951996199719981999单位:%过程中，要在提升物业自身品质的基础上，利用先进的销售体会、销售理念以及独树一帜的推广手段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置。
目标客户定位从区域写字楼内行业分布情形来看，徐家汇周边的写字楼入住的行业以企业治理机构为主，因此，中原将本案客户依据两种情形分不定为如下：2.1企业性质2.2行业分类IT、电子信息、电信、金融、贸易、法律等行业2.3锁定目标客户注重相对较有吸引力的价格；较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值，一样要达到65%~70%；办公空间要具有延展性，先进企业进展较快，职员队伍持续扩大，办公楼空间要有进展余地，能够免去日后搬迁的苦恼；合适的地理位置，临近交通路线或地铁、商业区、星级酒店等，如此对客户往来能够提供方便；大楼的外观要有较好的形象，办公楼的形象确实是公司的形象，如此容易给客户留下好的印象；较为完善的物业治理和商务配套；价格定位3.1租售价格确定租赁价格：US$0.42/m2/天或RMB3.5元/m2/天销售价格：US$1700/m2 或RMB14000元/m23.2价格定位支持：支持一：市场价格比较法周边个案销售价格比较比较价格定位A：伊泰利大厦0.3÷0.934 = 0.33 G: 美罗大厦0.65÷0.9 34 =0.52B：煤科大厦0.3÷0.9525=0.32 H: 上海实业中心0.6÷0.934 = 0.49C：亚太企业中心0.45÷1.065= 0.42 I: 轻工大厦0.35÷0.971 5 =0.36D: 华泰大厦0.28÷0.88 = 0.32 J: 金钟大厦0.32÷0.94 75=0.34E: 怡甸大厦0.4÷1.006 = 0.40 K: 工商大厦0.35÷0.964 = 0.37F: 坤阳国际商务中心0.5÷1.12 = 0.45 L: 欧江大厦0.30÷0.9 375=0.32拟定各比较对象参考系数为：A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5%综合评判：0.33 x 5% + 0.32 x 5% + 0.42 x 15% + 0.32 x 5%+ 0.40 x 10%+ 0.45 x 20%+ 0.52 x 10%+ 0.49 x 10%+ 0.36 x 5%+ 0.34 x 5%+ 0.37x 5% + 0.32 x 5% = US$ 0.412/平方米通过市场价格比较法，本案租金定位为：US$0.42/平方米销售价格确定由于目前市场上甲级涉外写字楼销售较少，因此在销售价格定位上，中原通过对周边个案租金价格的比较，获得本案的平均租赁价格，在依据目前市场上销售、租赁价格的一样关系，从而得出销售价格。
从目前写字楼投资市场来看，投资开发写字楼的开发商一样要求：写字楼的投资回报周期为10—15年，即每年的投资回报率为：6.5%—10%。
即：销售价格= （租金价格*30*12）÷每年的投资回报率因此中原依据销售价格与租赁价格的这一关系，得出本案的销售价格为（本案拟定每年的投资回报率为8.5%）：销售价格= （0.4*30*12）÷8.5 % = 1780US$/M2考虑到给租赁者一个实惠的利润空间（物超所值的感受），中原建议本案的最终销售价格为：US$1700/M2 即RMB14000/M2支持二：成本价格核算法以中原对本案周边和全市写字楼开发成本的了解，能够推算出本案开发单位成本约为116000元/平方米，其中包括4600元/平方米的熟地地价，建安、建筑成本（包括设备、电梯、内外装修）7000元/平方米。
目前房地产市场盈利率一样在15%—25%之间。
因此，以目前市场较为同意的市盈率20%估算，本案的销售价格为：11600 x （1+20%）= 14000 元/平方米通过成本核算法本案价格定位为：14000元/平方米支持三：区域租金价格走势徐家汇区域写字楼租金价格走势分析从本案的营建标准和所属的市场地位来看，金汇大厦租金应略高于区域的平均水平，考虑本案在以后市场中的高竞争力；加之，本案由于建设周期较长，导致其市场形象受到阻碍等多方因素的阻碍，因此，中原建议本案的平均租赁价格为：US$0.42/平方米定营销篇销售推广策略确定1.1 销售模式的选择从目前写字楼市场销售模式来看，要紧分为以下几种方式：写字楼销售一样方法这种方法在较好产品力，以及销售道具、媒体宣传配合下去化稳固，资金回笼较快。
带租约出售先租后售，带租约销售，吸引投资客入伙，由于要先租后售，因此物业去化较慢，且资金回笼也不及时。
保证固定投资回报出售在写字楼销售的一样方法的基础上，采取返租的形式，即与客户签订（如4年总共20%固定投资回报率）合同，这种销售方法具有较大的吸引力，专门是一部分投资客，且资金回笼较快，但开发商的风险相对来讲较大。
股份转让采纳股份转让的形式，与大的集团共同经营本物业，从而获得资金的快速回笼。
综上所分析，中原建议本案的销售采纳以一样的销售方法为基础，依据市场对本案的同意情形，辅以其他的销售模式，如保证固定回报出售或股份转让的方法进行销售，达到快速去化的成效，获得资金的快速回笼。