新型城镇化与房地产发展关系研究
新型城镇化的住房发展
新型城镇化的住房发展在当今社会，新型城镇化进程正以前所未有的速度推进，而住房发展作为其中至关重要的一环，不仅关系到人们的居住需求，更对经济、社会的稳定与可持续发展产生着深远的影响。
新型城镇化意味着人口从农村向城镇的大规模迁移，这必然带来住房需求的显著增长。
在过去，城镇化的快速发展过程中，一些地区出现了住房供应不足、房价过高、住房质量参差不齐等问题。
因此，在新型城镇化的背景下，如何实现住房的科学合理发展，满足人们日益增长的居住需求，成为了一个亟待解决的重要课题。
首先，住房规划需要更加科学合理。
在城镇规划的初期阶段，就应当充分考虑到未来的人口增长和住房需求。
不能仅仅着眼于当下，而要以长远的眼光进行布局。
这需要对城镇的发展趋势、人口流动等因素进行深入的研究和预测，确保住房的数量和类型能够与人口结构和需求相匹配。
比如，对于一些新兴的产业园区周边，应当提前规划建设相应的居住区域，以满足就业人员的居住需求。
其次，住房的质量和功能也需要不断提升。
随着人们生活水平的提高，对于住房的品质要求也越来越高。
不再仅仅满足于有房可住，更关注居住的舒适度、安全性和便利性。
这就要求在住房建设过程中，严格把控建筑质量，采用先进的建筑技术和材料，同时注重住房的内部设计和功能布局，满足人们多样化的生活需求。
例如，要保证良好的采光和通风条件，合理规划室内空间，为居民提供舒适的居住环境。
再者，住房的供应结构应当多元化。
除了商品住房，还应当加大保障性住房的建设力度，包括公租房、廉租房等。
保障性住房对于解决中低收入群体的住房问题具有重要意义，可以有效保障社会的公平和稳定。
同时，也应当鼓励发展租赁住房市场，为那些暂时没有购房能力或者不愿意购房的人群提供更多的选择。
通过多种住房供应方式的协同发展，满足不同层次、不同需求人群的住房需求。
在新型城镇化的住房发展中，土地资源的合理利用也是至关重要的。
城镇土地资源有限，如何在有限的土地上实现高效的住房建设，是一个需要认真思考的问题。
新型城镇化建设对房地产行业的影响
新型城镇化建设对房地产行业的影响近年来，中国的城镇化进程正在不断加速，无论是城市的规模还是城镇人口的数量都在不断增长。
这场新型城镇化建设也促进了房地产行业的发展和变革，对其产生了深远的影响。
一、城镇化无疑是房地产行业发展的重要推手首先，随着城镇化的不断推进，更多的人选择到城市生活和工作，这就为住房市场带来了更大的需求。
尤其是一线和部分二线城市的住房供需矛盾尤为突出。
这种矛盾使得土地资源供给持续减少，然而居住需求却持续攀升，因此，房地产开发商在这种背景下迎来了新的发展机遇。
其次，城镇化的推进也带来了越来越多的投资机会。
随着城市人口的增加，城市的各个基础设施建设也在不断扩张。
这就给投资者带来了大量的机会，比如公寓、商铺、写字楼等，都对房地产行业的发展起到了巨大的推动作用。
再者，城镇化还有制造、商业、旅游、物流等需要大量地产服务的行业跟进发展，同时也带来了房地产行业的机遇。
一些城市建立产业新城，促进当地经济的发展，也意味着相应的房地产需求增加。
因此，我们可以看到，城镇化对房地产行业带来的发展机遇和投资机会，是极大的。
二、新型城镇化有力推动房地产市场成熟城镇化的进程，不仅仅带来了房地产市场的机会，同时也促进了市场的成熟。
目前，房地产市场面临的一些问题，也在通过新型城镇化建设得到有力的解决。
首先，城镇化加速了土地和房产的规范管理。
与传统的房地产供给不同的是，新型城镇化建设更加注重规划和设计，更加重视土地、环境和资源的保护。
这就需要开发商更加注重房源品质，更加注重房产管理，从而为用户提供更好的住房服务。
其次，新型城镇化建设的推进，也有助于提升房地产行业的专业化水平。
目前，随着房地产市场的逐渐成熟，政府对行业的规范和监管也在不断加强。
建立行业自律组织，推行房屋交易和租赁市场平台化，都有助于提升行业专业化管理水平。
最后，城镇化的推进也有助于房地产市场从过度开发转变为高质量发展。
以往的房地产行业中存在很多“为上市而开发、为上市而销售”的情况，这些都是市场过度开发的表现。
新型城镇化将给房地产业带来新机遇
新型城镇化将给房地产业带来新机遇2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。
事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。
其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。
工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。
但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。
人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。
追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。
房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。
投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。
此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。
新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。
南京市房地产市场发展研究——基于新型城镇化战略的视角
房 建设 的通 知 》 （ 国发 ［ １ ９ ９ ８ ］ ２ ３号 ） ， 正式 宣 布 停 止住 房 的实物 分 配 ，逐 步 实 行住 房 分 配货
币化 ， 开 始 了新 的房 地 产 市 场化 制 度 ， 同时 国 家在 １ ９ ９ ７年 亚 洲 金 融 危 机 时 期 出 台 了一 系
金融纵横 ２ ０ １ ３ ． ０ ９
南京市房地产市场发展研究
基 于新 型城 镇 化 战略 的视 角
邵 皖 宁
摘要 ： 本 文 基 于新 型城 镇 化 战 略 的视 角 ， 从 南 京市 房地 产 市场 发展 历 程 、 城 镇化 与房地 产 市 场发 展 关 系 、 新 型城 镇 化 战 略下 房地 产 发展 走 势研 判 等几 个方 面 对 南京市 房地 产 市场 发展进 行 分析 研 究 ， 最 后提 出 了相 应 的政策 建议 。
１ ９ ９ ８年 ７月 ， 国务 院发 布 《 关 于进 一 步 深
化城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 的 通 知 》
（ 国发 ［ １ ９ ９ ８ ］ ２ ３号 ） ， 正 式 宣 布 停 止 住 房 的 实 物分配 ， 逐 步 实行 住 房 分 配 货 币化 ， 我 国房 地 产 业 逐 渐转 向市 场 化 并 由此迈 上 快 速 发 展 的
二 、南 京 市城 镇 化 与 房 地产 市 场 发 展 关
系研 究
（ 一 ） 城 镇 化 发 展水 平 与房 地 产市 场 发 展
现 状
１ ． 城镇 化发 展 水平
南 京 城 镇 化 发 展 水 平 总 体 处 于 较 高 位 置 ，数 据 显 示 ， ２ ０ １ ２ 年 南 京 城 镇 化 率 为
如何看待新型城镇化过程中的房地产发展
如何看待新型城镇化过程中的房地产发展1、新型城镇化发展的必然性城镇化水平是衡量一个国家经济发展水平的标准之一，也标志着国家综合国力水平。
因此在去年的中央经济会议中提出积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。
城镇化目前是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。
要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展；要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应；要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好；要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
2、城镇化的状况及存在的问题2.1城镇化的发展现状十多年的城镇化建设取得了举世瞩目的成绩。
中国城镇化率以每年1.35个百分点的速度递增，城镇人口年均增长2096万人。
如此之快的城镇化速度，如此大规模的人口转移，前所未有。
2012年城镇化率达到52.57%，以特大城市为中心带动区域城市群的发展，打造了长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾三大经济圈，并成为我国经济最发达的地区。
中西部地区如长株潭、成都平原、重庆、武汉、北部湾沿岸等城市群的形成，对区域经济和社会发展起到了较大的推动作用。
2.2城镇化发展中存在的问题2.2.1、城镇化建设区域间发展不平衡。
东部沿海地区城镇化水平较中西部地区要高，中西部地区的城镇化发展比较滞后，这在一定程度上拉大了区域间的发展差距2.2.2、城镇化的发展偏重于区域大城市、特大和超大城市的发展，忽视了中小城市和小城镇的发展，小城镇缺乏活力。
2.2.3、在城镇化过程中比较注重城市硬件设施建设，房屋道路广场的建设，教育、文化、医疗等软件配套设施不足，不能满足城市建设的需要。
2.2.4、盲目扩张，缺乏合理规划，未充分做到城市土地的集约利用，只追求城市面积的扩大，未能对城市内部功能区进行合理规划，容易造成重复建设现象。
城镇化与房地产市场的关系
城镇化与房地产市场的关系随着中国城镇化进程的加速，房地产市场扮演着重要角色。
城镇化是指人口从农村向城市转移的过程，这一趋势在中国尤其迅猛。
城镇化对房地产市场产生了深远的影响，而房地产市场的变化也反过来影响着城镇化的进程。
本文将探讨城镇化与房地产市场之间的关系。
1. 城镇化推动了房地产市场的需求城镇化过程中，大量农民工涌入城市，需要住房。
这导致对住房的需求急剧增加。
为满足这一需求，房地产市场逐渐兴起。
房地产开发商建设新的住宅项目以及相关配套设施，以满足新城镇居民的需求。
2. 房地产市场的发展带动了城镇化进程房地产市场的发展不仅满足了城镇居民的住房需求，还带动了城镇化进程的发展。
由于有了良好的住房条件，更多的人愿意从农村迁往城市。
房地产市场的繁荣吸引了大量人口涌向城市，进一步加速了城镇化的进程。
3. 城镇化对房地产市场供求关系产生影响随着城市化的发展，房地产市场的供求关系也发生了变化。
在城市化初期，需求远大于供应，导致房价上涨。
随着城市发展和住房供应的增加，供求关系逐渐趋于平衡，房价也相应稳定下来。
然而，在一些特殊地区或特定时间段，由于供应量不足或者市场炒作，房价仍可能出现波动。
4. 房地产市场对城镇化进程的影响房地产市场对城镇化进程的影响是双向的。
一方面，房地产市场的发展加速了城镇化的进程，提供了住房和就业机会。
另一方面，房地产市场的波动和调控也会对城镇化产生一定的影响。
房地产市场过热或者不稳定时，可能影响城市的吸引力，减缓了城镇化进程。
5. 城镇化和房地产市场的可持续发展城镇化和房地产市场的可持续发展是互相关联的。
城镇化过程中，需要注重规划和管理，避免出现无序发展和资源浪费的问题。
合理控制房地产市场的规模和速度，加强土地利用和房地产开发的监管，有利于城镇化进程的可持续发展。
综上所述，城镇化和房地产市场之间存在密切的关系。
城镇化推动了房地产市场的需求，而房地产市场的发展又带动了城镇化进程。
双方相互影响，共同促进了城市化的发展。
新型城镇化对房地产价格影响程度的实证研究
城镇 化是 我 国现 阶段 现 代 化 建 设 的主 要 内容 ， 也是 社会 发展 的重 要 标 志 。当 前 ， 我 国城 镇 化 率 与 国际平均 城 镇 化 率 仍 然 有 一 定 的差 距 。我 国 ２ ０ １ ２ 年 的城镇 化 率 为 ５ ２ ． ６ ％（ ２ ０ ０ ８ －２ ０ １ ２年 ５年 间 ， 年 均转移农村人 口 １ ６ ９ ２万 ， 城 镇 化 率 年 均 提 高 １ ． ５ ４ ％） ， 按 照户 籍 人 口只 有 ３ ５ ％、 ３ ６ ％左右 ， 离 发 达 国家 ７ ０ ％、 ８ ０ ％还有很 大距离。《 国 民 经 济 和 社 会发展十二五规划纲要》 中指 出， 统筹城乡发展积极 稳 妥 推进 城镇 化 ， 加快 推进 社会 主 义新 农 村建 设 ， 促 进 区域 良性互 动 、 协 调 发 展 。新 型 城 镇 化 就 是 把 生 态文 明理 念 和原 则 全 面 融 入 到 城 镇 化 全 过 程 ， 走 集 约、 智能 、 绿色 、 低 碳 的新 型 城 镇 化 道 路 。房 地 产 业 的发展 是 城镇 化 的 重 要 内容 ， 积 极 推 进 房 地 产 业 的 健康发展有利于新型城镇化 的落实 。城镇化过程 中 大量的劳动力从农村转移到了城 市 ， 按照 中国的传 统 思想 “ 居 者有 其 屋 ” ， 房地 产 市 场 有 着 大量 的需 求 空问。城镇化过程 中政府收购大量的集体土地 ， 政 府 通 过土 地 出 让 收 入 和 土 地 财 政 支 出改 善 城 市 环 境， 加快 城 镇化 建设 。 房 价 问题一 直 是 近几 年 热 议 的话 题 ， 国 内诸 多 学 者从 房地 产 价 格 的 影 响 因 素人 手 进行 实证 分 析 。 罗 孝玲 、 洪波 、 马世 昌（ ２ ０ １ ２ ） 选 取数 据 ， 通过 Ｖ Ａ Ｒ模 型分析得出， 房地产价格受到 以往价格及货币供应 量 的影响较大 ， 房价与居 民可支配收入之 间存在反 向关系， 房价 与 Ｇ Ｄ Ｐ之 间存 在双 向关 系。张海洋 、
房地产业必须与新型城镇化协调发展
李景 国
房地产业必须 与新型城镇化协调发展
２ ０ １ ２ 年 的中央经济工作会议 提 出 ，城镇 化是我 国现代化 建设 的历史任务 ，也是扩大 内需 的最 大 潜 力 所 在 ，并 将 “ 积 极 稳 妥 推 进 城镇化 ，着力 提高城镇 化质量 ”作为一项任 务单独列 出。近一阶段 ，社会各界热议城镇 化 ，讨论多集 中于城镇 化推动 固定资产投资 需求 、农村 人 口迁入城 镇增加 住房需 求等 。 房地产业界关 注的焦点则是城镇化将为楼 市 带来新契机 ，为房地产企业带来大商机 。但 是 ，许多人认 为高企的房价会阻碍农村人 口 向城镇转移 ，也使进城农 民工难以扎根城镇。 但是 ，如果没有农村人 口在城镇购房 、落户 ，
１ ９ ７ ８ 年 ２ ０ １ ０ 年 ，全 国新增城镇人 １ ２ １ ４ ． ９ ３ 亿人 ，
其 中仍 是农 业 户 口的人 Ｅ ｌ 为２ ． ６ ２ 亿人 ，占 ５ ３ ． ０ ％。这期间全国城镇化率提高３ １ ． ７ ６ 个百分 点 ，其中城镇农业户 口人 口贡献 １ ８ ． １ ２ 个百分
城 镇化 又 如何成 为 房地产 业发 展 的契机 ？
（ 一一 半城 镇 化 ”特 征 突 出 ，城 镇 中形 成
新 的 二 元 结 构
２ ０ １ ０ 年我国城镇化率为４ ６ ． ６ ％，但城镇户 籍人 口占总人 口的比例只有约３ ３ ％，这意味着 有约１ ． ２ ８ 亿生活在城镇里的人没有城镇户 口 并 享受不到城镇居 民待遇 。此外 ，城镇 中的农 业 户 口人 口 已经 成 为 我 国城 镇 化 的 主 体 ，
８ ％，却消耗了全国约４ ２ ％的煤炭 ，５ ２ ％的汽油和柴 油 ，制造 了约 １ ／ ３ 的二氧化硫 、氮氧化物 和烟尘 ， 成为雾霾天气最为集 中的地区。随着城镇化的迅速 推进 ，城市垃圾数量越来越多，我 国城市每年产生 近１ ． ５ 亿 吨城 市垃圾 ，且 以每年 １ ０ ％的速度增 长 ， 已有 ２ ／ ３ 的城 市 被 垃圾 包 围 。城 市 大 气环 境 污 染 问
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新型城镇化与房地产发展关系研究
近年来，随着我国经济快速的发展，我国城镇化水平不断提高，对房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化进程加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高，二者之间一荣俱荣、一损俱损。
因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使它们相互促进，和谐共赢是迫切需要解决的关键问题。
一、城镇化进程与房地产业的关系
城镇化速率的提高促进了房地产业的发展，城镇化进程导致城市的数量和规模的增大。
越来越多的农村人口和劳动力流向城市，住房需求摆在了首要位置，这直接导致了房屋刚性需求的变化。
此外，人口的增加将会导致产业结构的发展变化。
工厂扩建，企业办公、服务行业及房产投资等对房屋的需求也拉动了房地产业的发展，还有很多非住房消费如休闲场所、度假区等的建立，这些都对人们的生活和消费结构产生了很大影响，促进了房地产业的广阔发展。
房地产业的发展为城镇化进程提供了物质基础和保障。
房地产业是我国国民经济的基础产业，它是社会生产、人民生活必不可少的生产生活资料，它通过城市功能结构的演化，对城市人口和市场结构进一步扩大，改善居民居住坏境，促进城市发展具有重要作用。
只有房地产业的健康运行，才能建设良好的城市空间，为外来人口提供物质保证，为城镇化进程的实施打好坚实的基础。
因此，只有以房地产市场的规范健康运行来稳妥地推进城镇化才能达到和谐
发展的目的。
房地产业与城镇化发展具有利益冲突关系，城市化速率的提高，拉动了房产需求，使我国房地产业发展过热，房产投资和投机日趋增多。
直接表现就是房价过高，过高的房价不仅给房地产开发带来了风险，而且与居民收入不相协调，造成外来人口买房难的问题，为大学生、农民工等群体在城市居住设置了关卡，这种现状严重阻碍了城镇化的进程，进而又反作用于房地产业的发展。
二、城镇化背景下房地产业发展的主要问题
在过去的十几年里，没有合理城镇建设规划，房地产业的开发整体处于无序化。
城市竞争加剧和房地产业巨大开发利益的驱动，出现了房地产开发的速度高于城镇化规划的速度，房地产开发出现无序甚至失控，从而城镇功能分区和布局不明确。
这不仅对城镇化的发展注入了不利因素，而且造成了资源、环境和经济的不协调，从而影响了城镇化进程和房地产业的健康发展。
城镇房地产市场体制不健全，造成产业结构失调。
由于城镇房地产利益的拉动，市场机制失调，导致房地产市场开发过热，房地产价格混乱。
盲目的房地产投资占用了其他城市建设公共设施和相关产业的资源，影响了市场资源配置的能力，且城镇房地产开发商大多实力小、规范化程度低，使房地产业走向批量大、档次低的尴尬境地，影响了城镇的发后续展。
随着城镇化的发展，大量农村人口和劳动力涌入城镇，政府发展经济适用房优惠政策和廉租房的建设明显偏少，低收入家庭的住房
需求难以实现，从而生活标准难以达到城镇化的最低生活标准，这又减少了房地产开发所需要的劳动力，影响了城镇化的进程。
三、促进城镇化进程和房地产业共同发展的方法措施
房地产业的健康持续发展，不仅可以推动我国经济的发展，还可以为城镇化进程提供强大的经济动力。
当前国家对房地产业的宏观调控日趋加强，对房地产发展过程中的投机、价格泡沫等问题打击力度越来越大。
作为房地产业本身也应该严格落实国家出台的相关政策措施，借鉴国外的先进经验来完善自己，打造自己的品牌，注重产品质量，提高服务标准，进而提高自己的市场竞争力，保障房地产市场的发展健康、有序。
此外，在房地产开发的同时，也要加大对科技教育及基础设施的投入，以及环境、资源的保护，解决好二者发展过程中的利益冲突和投资风险。
在城镇化进程过程中，不可避免的要与房地产业开发发生利益冲突，只有房地产开发商有效解决好城镇化过程中与政府、区域经济和农村、农业、农民之间的利益冲突，才能使城镇化的目标得以顺利实现。
另一方面，房地产开发过程中，投机和投资住房越来越热，因此城镇化进程下的房地产开发需要有长远的规划，避免城镇开发不合理而面临的财政风险，合理定位城镇化目标，构建合理的城镇体系，合理开发、合理定价，加快促进城镇化进程。
另外，也要大力发展工业，城镇化进程绝不是简简单单的盖房子，必须要为居民提供工作机会，才能使城镇化不会成为无源之水。
以县城为中心的小城镇发展，是我们未来城镇化发展过程中应该
引导的方向。
在县域城镇化过程中，有效地房地产开发管理措施能够加速城镇化的实现。
首先调整相应的政策，采取与县域房地产相适应的引入政策；其次加强房地产业务管理，提升房地产管理水平。
要加强和银行的合作，做好贷款方案和贷后管理工作，发展绿色房地产业，保证县域向城镇化的健康有序转变。
加快房地产开发的法律法规建设，充分发挥市场机制的调控作用，合理构建城镇房地产市场。
城镇化进程下的房地产法律法规不健全，导致了房地产业无序化发展。
当前的任务就是要建立健全城镇房地产开发法律法规，完善户籍制度，处理好常住人口房地产市场和流动人口房地产市场的关联，通过市场机制的调控作用，形成合理的人口流动速率和房地产价格市场。
加大廉租用房的建设，扩大廉租房的覆盖范围，为低收入群体提供保障性住房，实现公平公正的房地产开发环境，确保人人有住房，形成房地产开发层次结构，确保城镇房地产市场的健康发展。
房地产业是我国经济的支柱产业，在经济飞速发展的今天，房地产业还将持续发展，而城镇化进程的速率也不会停止，它们是不可逆转的过程，我国当前的任务是要处理好二者的关系，加快经济适用房、保障性住房的房地产市场开发，发展和完善二手房市场和房屋租赁市场，促进房地产住宅消费从刚性需求和改善型需求向有效需求转变，才能使城镇化建设与房地产业协调发展加大房地产业的宏观调控，使它们相互作用、相互影响，最终达到互利共赢的目的，进一步促进我国经济又好又快的发展。
使二者协调发展。