北京孙河地块北京院子
园林设计施工条件及要求
滦平融和领秀园林设计条件及要求规划设计要求一、项目概况项目名称：北京圆梦园老年康乐中心；开发单位：北京圆梦园老年康乐中心；建设内容：康复医院、微生物和抗衰老研究所、老年公寓、老年大学、综合会馆、老年活动中心、老年四合院、别墅社区、商务办公及配套设施。
本项目地处昌平区下念头村。
总占地面积：321700M2；规划建设用地：266400M2；市政带征用地：55300M2；总建筑面积约：321700M2；地上建筑面积约： 267000M2；地下建筑面积约：54700M2；容积率：不大于1；建筑密度：不大于35%；绿化率：不小于40%；建筑檐高： 18M以下；道路、停车场用地：15％以下；二、中心情况简述本中心位于北京市昌平区马池口镇，本地域属“四荒”地中的“荒滩、荒地”，又属北京市的“小流域治理”范围内，本项目占地的四至边界为：东至宏道村以西；西至下念头村、虎峪河以东；南至京密引水渠以北；北至葛昌路以南。
三、设计依据1. 国家有关现行法规、规范、规定；2. 北京市有关现行规定。
四、建设单位提供资料1. 地块区位图；2. 中心规划设计要点及附图；3. 地形图、用地红线图。
五、设计要求必须符合国家、北京市的有关法规、规范、规定，必须符合城市规划部门的规划要点及符合建设单位的使用要求。
1.工程内容、设计范围：北京圆梦园老年康乐中心总体规划设计方案。
2.总体布局：总体布局除必须符合国家、北京市的有关法规、规范、规定外，还须充分考虑北京圆梦园老年康乐中心的地理环境、气候条件、老年人的居住习惯及本中心各功能分区，适当地对地形进行改造，以营造“有山有水、高低起伏、错落有致、水绕人家”的人造自然景观，尽量做到各区域内有景观，利用园区道路和人工水系进行各个区域的划分，达到各区域内所需的景观空间意境。
3.建筑风格：根据市场营销部门的意见，本中心的建筑风格以仿古建筑风格为主，现代建筑风格为辅。
4.建筑单体设计：（一）居住区以单、双进四合院为主，适当考虑部分单体两层别墅，其建筑风格为中式建筑。
2011年北京市新开楼盘项目细
19 日 E15、21 号楼 2011 年 1 月 12 日 E14 号楼 2010 年 12 月 29 日 E16 号楼 2010 年 12 月 10 日 二期 E04 号楼 2010 年 11 月 14 日 二期 3 号楼 2010 年 10 月 14 日 二期珑藤 21 号楼 2010 年 4 月 12 日 二期珑藤 5 号楼 2010 年 3 月 20 日 二期珑藤 6、7、20 号楼 2010 年 2 月 5日 C19 号楼 2009 年 11 月 15 日 C15 号楼 2009 年 8 月 7 日 C17 号楼 2009 年 7 月 22 日 C2 号楼 2009 年 6 月 27 日 C4 号楼 2009 年 6 月 12 日 C9 号楼 2009 年 5 月 27 日 C3 号楼 2009 年 4 月 24 日 C6 号楼 2009 年 3 月 13 日 C7 号楼 2009 年 2 月 20 日 C8 号楼 2008 年 12 月 17 日 C18 号楼 2008 年 12 月 4 日 2008 年 10 月 18 日,本次开盘 C1.C10.C11.C12 号楼 远洋·LA VIE 首都机场高速苇沟出口 2011 年 三期 2011 年 1 月 1 日 二期 24 号楼 2008 年 4 月 19 日 学府花园 果园北街南侧，兴云路东侧 (密云一中东侧) 90 万元/套 [起] 二期 19 号楼、甲 19 号楼 2008 年 3 月 30 日 二期 2007 年 8 月底 一期 2005 年 1 月 1 日 果岭假日 黄村卫星城永华路北侧（京 城高尔夫球场北） 118 万元/ 套 [起] 3 号楼 2011 年 1 月 7 日 2006 年 1 月 20 日前 四期矩阵·天悦 2011 年 1 月 15 日 三期 25 号楼 2009 年 12 月 26 日 三期 16 号楼 2007 年 4 月 22 日 三期 17 号楼 2006 年 7 月 29 日 矩阵·天悦(矩阵) 回龙观桥正东三公里 18,000 元/ ㎡ [均] 三期 19 号楼 2006 年 7 月 1 日 三期 15#18#2006 年 4 月 22 日开盘 三期 14＃2005 年 12 月 10 日开盘销 售 二期(10-13 号楼)2004-9-18 开盘 一期(1-10 号楼)2003-10-25 开盘
北京市土地等级划分(普通商服普通办公普通住宅工业交通仓储科学教育文化卫生体育种植养殖业用地)
附件4北京市土地等级划分（普通商服、普通办公普通住宅、工业交通仓储、科学教育文化卫生体育、种植养殖业用地）一级区西单北大街——宣武门内大街——宣武门东大街——前门西大街——前门东大街——崇文门西大街——崇文门内大街——东单北大街——东四南大街——东四北大街南段——张自忠路——地安门东大街——地安门西大街——西四北大街——西单北大街——，所围地区及繁华边界路段外侧地区。
二级区广安门内大街——骡马市大街——珠市口西大街——珠市口东大街——广渠门内大街——广渠门北滨河路——通惠河——东大桥路的南延路——东大桥路——工人体育场东路——新东路——东直门外斜街——东直门北大街——北二环路——西直门外大街——展览馆路——阜成门外大街西段——三里河路——西二环护城河引水渠——广安门北滨河路——广安门内大街，所围地区除一级区外的地区，及繁华边界路段外侧。
三级区南二环路——广渠门南滨河路——广渠门北滨河路——东郊铁路线——东三环中路——东三环北路——北三环东路——北三环中路——蓟门桥——西土成路——学院南路——白石桥路——紫竹院路——西三环北路南段——玉渊潭引水渠——万寿寺路——莲花河——丰台北路东段——南二环路，所围地区除一、二级区外的地区，及繁华边界路段外侧；方庄居住小区。
四级区南三环中路——南三环东路——东三环南路——南磨房路——西大望路——金台路及其北延路——水碓公园东侧路及其北延路——机场高速路——北三环东路外侧规划太阳宫路——和平里铁路线——北四环东路——北苑路——惠忠路——北辰路——北四环中路——中关村路——海淀路——苏州街——西三环北路——紫竹院引水渠——蓝靛厂路——阜成路——五棵松路——莲花河——西三环中路——广安路——广安门外大街——马连道路及其南延规划路——丰台北路——凉水河——南三环中路，所围地区除一至三级区外的地区，及繁华边界路段外侧地区。
五级区规划东四环路——亮马桥路东段——酒仙桥路——机场高速路——四元桥——北四环东路——北小营路——北苑路——大屯路——清华东路——清华大学北侧路——颐和园路——昆明湖路——昆明湖南路——五颗松路——田村路——玉泉路——莲花河——丰台路——京石高速路——程庄路——丰台铁路线——南三环西路——马家堡路——角门路——大红门西路——凉水河中段——南顶路西段——宋庄路——南三环东路——周庄路——小武基路——规划东四环路，所围地区除一至四级区外的地区；石景山中心区。
专题类-低密产品专题分析
江
南
中庭 VS 辅空间
院
• 主要房屋坐北
落
• 辅助建筑沿其余三边布置
形
态
私密 VS 半私密
共
• 围合建筑
性
• 高墙大院
特
• 空间曲折变化 • 对外封闭对内开敞
征
• 提供活动交往空间
人工 VS 自然
• 树木花草种植 • 景石鱼缸点缀 • 四季四时变化
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
来源
朝阳别墅/温榆河畔
老北京胡同文化
理念 展示
定位
诗意坊巷 体系
现代手法皇家造园— — 一池三山、山院水园、仙境照壁
“中式院落的现代化复兴”
丰富的宅 门体系
天人合一 院落体系
三重精装 庭院体系
泰禾俱乐 部服务体
系
高端豪宅 城市改善 城郊住宅
中粮▪瑞府— — 府园文化的居住形式
二、当代院落文化复兴
一、规划结合城市特征：以北京的城市肌理融入项目规划，将四合院的建筑组团以及尺度类似于老北京般的 街巷串联起来，让居住者在社区生活中体验故土气息
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅- 院- 园- 巷- 街”构成，形成“私密- 半私密- 半公共- 公共空间”的完 整序列，其中由“宅- 院- 园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
江南城市 构成序列
宅
• 基于家庭的伦理结构 • 面对天地、祖先、家人的空间
院
• 情感的所在 • 居住活动的核心枢纽
扬美 州且
乐
秀
徽色 州怡
人
石
上库 海门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）
豪华经典北京四进二层四合院外观效果图
豪华经典北京四进⼆层四合院外观效果图发表于 2019-12-29 09:31:06现在有宅基地的⼈很幸福，有宅基地就能建造⾃⼰喜欢的房⼦。
现在中式建筑已成为住宅建设的流⾏趋势。
盖栋中国最美的四合院别墅被简单的⼤⽓所包围，⼀看就了解是有品味的富豪之家！a187号经典北京四进四合院别墅设计图纸及效果图介绍：占地规格：门⾯45⽶X深度83.6⽶未计前⾯台阶1.6⽶⼀层⾯积：2173.84平⽅⽶⼆层⾯积：404.32平⽅⽶建筑⾯积：2578.16平⽅⽶效果图12张、施⼯图共61张A1规格(即建施、结施、⽔施、电施)a187号经典北京四进四合院别墅⼀进室内功能介绍：前门庭（约48.54平⽅⽶）（前⾯中间）后门庭（约69.72平⽅⽶）（前门庭后⾯）倒座房1带卫⽣间（约15.83平⽅⽶/3.35平⽅⽶）（前⾯中间靠左）倒座房2带卫⽣间（约19.86平⽅⽶/4.03平⽅⽶）（前⾯中间靠左）倒座房3带卫⽣间（约15.83平⽅⽶/3.35平⽅⽶）（前⾯中间靠左）公卫（约13.72平⽅⽶）（左前⾯）倒座房4带卫⽣间（约15.83平⽅⽶/3.35平⽅⽶）（前⾯中间靠右）倒座房5带卫⽣间（约19.86平⽅⽶/4.03平⽅⽶）（前⾯中间靠右）餐厅1带厨房1 （约20.15平⽅⽶/6.55平⽅⽶）（右前⾯）洗⾐间（约19.86平⽅⽶/4.03平⽅⽶）（右⾯中间）庭院（约204.47平⽅⽶）（后⾯）a187号经典北京四进四合院别墅⼆进室内功能介绍：前东厢房1带卫⽣间（约24.36平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（右⾯中间）前东厢房2带卫⽣间（约24.36平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（右⾯中间）前东厢房3带卫⽣间（约24.36平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（右⾯中间）前西厢房1带卫⽣间（约24.36平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（左⾯中间）前西厢房2带卫⽣间（约24.36平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（左⾯中间）前西厢房3带卫⽣间（约24.36平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（左⾯中间）厨房2 （约14.15平⽅⽶）（右前⾯）厨房3 （约14.15平⽅⽶）（左前⾯）垂花门（约22.98平⽅⽶）（前⾯中间）第⼆进院（约493.28平⽅⽶）（后⾯中间）厅房（约134.75平⽅⽶）（后⾯中间）厅房东⽿房（约76.72平⽅⽶）（右后⾯）厅房西⽿房（约76.72平⽅⽶）（左后⾯）a187号经典北京四进四合院别墅三进室内功能介绍：后东厢房1带卫⽣间（约24.37平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（右⾯中间）后东厢房2带卫⽣间（约24.37平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（右⾯中间）后东厢房3带卫⽣间（约24.37平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（右⾯中间）后西厢房1带卫⽣间（约24.37平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（左⾯中间）后西厢房2带卫⽣间（约24.37平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（左⾯中间）后西厢房3带卫⽣间（约24.37平⽅⽶/4.43平⽅⽶）（左⾯中间）厨房4带卫⽣间带餐厅（约23.9平⽅⽶/3.29平⽅⽶/34平⽅⽶）（右后⾯）厨房3带卫⽣间带餐厅（约23.9平⽅⽶/3.29平⽅⽶/34平⽅⽶）（左后⾯）正房（约189.9平⽅⽶）（后⾯中间）第三进院（约482.4平⽅⽶）（前⾯中间）a187号经典北京四进四合院别墅四进室内功能介绍：弟四进院（约179.99平⽅⽶）（前⾯中间）后罩房中厅（约27.58平⽅⽶）（后⾯中间）厨房7带卫⽣间带餐厅5 （约13.76平⽅⽶/5.71平⽅⽶/20.35平⽅⽶）（右后⾯）后罩房2带卫⽣间（约13.76平⽅⽶/5.71平⽅⽶）（右后⾯中间靠左）后罩房3带卫⽣间（约14.14⽅⽶/5.87平⽅⽶）（右后中间靠左）后罩房⼩厅2 （约20.91平⽅⽶）（右后中间靠左）后罩房5带卫⽣间（约13.76平⽅⽶/5.71平⽅⽶）（左后⾯靠右）后罩房4带卫⽣间（约14.14⽅⽶/5.87平⽅⽶）（左后⾯靠右）后罩房⼩厅3 （约20.91平⽅⽶）（左后⾯靠右）厨房6带卫⽣间带餐厅4 （约13.76平⽅⽶/5.71平⽅⽶/20.35平⽅⽶）（右后⾯）a187号经典北京四进四合院别墅外墙主要材料：青砖、筒板⽡、⽊材、荔枝⾯青⽯板。
【盘点】北京适合带孩子玩的地方
【盘点】北京适合带孩子玩的地方总相信开阔眼界对孩子是好的，一位妈妈搜索整理了在北京与儿童相关的、宝宝能玩的地方，总共推荐了包括14大类、88个公园、场馆等等，比较适合带着宝宝去玩耍的地方。
一、名胜古迹类：大人小孩都能玩的一类，让孩子们了解中国几千年的文明。
1.故宫：是明清两代的皇宫，又叫紫禁城，是五百年前遗留下来的最完整的古建筑群。
故宫，以它那丰富多彩的文化艺术宝藏和雄伟壮阔的古建筑艺术吸引着无数中外游人。
2.颐和园：以湖光山色、曲槛回廊著称的颐和园，象一块晶莹的翡翠，镶嵌在北京西山群峰之前。
到过颐和园的游人，无不为其瑰丽秀美而倾倒。
3.天坛：此为明清两代皇帝祭天祈谷之地。
有垣墙两重，形成内外坛，坛墙南方北圆，象征天圆地方。
4.北海：位于北京西城区。
具有八百多年历史的古代帝王宫苑。
5.雍和宫：雍和宫始建于清康熙三十三年(1694年)，原为清雍正即位前的府邸。
乾隆九年(1744年)改建为喇嘛庙雍和宫是内陆最大的藏传佛教寺庙，可供参观的有十四个殿堂及十八米高檀木弥勒大佛。
6.万里长城：举世闻名的中国古建筑万里长城。
7.十三陵：是明代十三个皇帝的陵墓，位于北京西北郊的天寿山下，分布在四十平方公里内。
二、职业体验类：以寓教于乐为宗旨，通过参加工作，让孩子在娱乐中体验大人的生活世界，形成好的品格。
比如世界：地址：京顺路与太阳宫北街交界处，电话：400630 6000。
三元桥地铁地铁B口出，北走大概10分钟就到了。
消防局、法院、餐厅、工厂、剧院、医院、警察局、报社、电视台、寿司店、蛋糕店……，社会上存在的工种这儿基本都有了。
三、公园类1.团结湖公园地址:朝阳区团结湖南里16号电话:85973603推荐理由:有适合孩子玩耍的人工小海滩。
最小但最有活力的公园，除了大量器械玩具外，喂鱼，激光枪船，旱冰算是特色。
夏天两个月游泳池开放，造浪池和小沙滩是市区内的必玩项目。
2.世界花卉大观园地址:右外草桥南四环路马家楼立交桥北侧电话:87500721推荐理由:共8个展厅,有室外儿童游戏场3.北京植物园地址:海淀区香山卧佛寺路电话:625912834.天坛公园地址:崇文区天坛路电话:67028866推荐理由:回音壁,三音石,对话石都是孩子们喜欢的。
泰禾院子系列广告文案
泰禾院子系列广告文案篇一：泰禾沈力男：“院子系”赢在文化泰禾沈力男:“院子系”赢在文化孙河地块依然会受到关注今年上半年泰禾实现业绩104亿，完成全年目标近四成。
尤其泰禾北京院子，至今以来北京市场的别墅销冠，也是上半年全国两千万以上别墅的销冠。
而泰禾在福建的多个商业项目，都创造了所在城市的销冠。
沈力男表示，公司对这一业绩非常满意。
谈及当前的市场状况，沈力男认为讲拐点为时尚早，当前三四城市可能打折也出不了货，而北京等一线城市还是“给点阳光就灿烂”。
从数据来看今年是仅次于20XX年的高潮年，市场本身做一些调整和波动也正常。
而楼市调整期的背景下，处于市场走向的预判，企业在土地市场出手也相对谨慎。
日前，位于朝阳区的孙河组团BCDE地块和K地块双双流拍。
“孙河后面的地块为什么没有推出去。
因为我想它也产生了很大的挂牌条件上的变化。
”沈力男表示。
“你比如说我们拿的时候楼面价接近3万块钱，很多人觉得非常贵。
但这两次孙河土地的出让，都逼近将近4万块钱，说明政府对土地的期望值非常高。
因为该区域既有项目卖得非常出色，土地价值应该重新塑造和估值。
”下半年泰禾将有更多货值对于泰禾的发展战略，沈力男解析称，泰禾坚持区域聚焦、深耕原则。
所谓聚焦，是“一个中心、两个基本点”。
一个中心首先就是福建大本营，两个基本点指以北京为中心的环渤海区域，和以上海为中心的长三角区域。
聚焦之后是深耕。
“过去传统大家说法就是，一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模。
目前看这些年，可能市场教育的开发商其实在一线城市，规模、品牌、利润是不分家的，是盈利产生倍增效应的地方。
”而对于福建，泰禾目前在福建每个地市都有项目。
“首先它民间资本非常充沛。
然后侨资非常丰富，是著名的侨乡，大家都有买房的习惯。
好多也是在福建创造了全国的销售最好的业绩是在福建创造的。
”他表示，集团的集中放量是在下半年。
福建所覆盖的七个地市，每个都有项目进行推手。
上海目前有四个项目，马上可能也有两个项目要推。
北京市延庆区人民政府关于印发延庆区重大项目征占流转土地及地上物补偿指导意见的通知
北京市延庆区人民政府关于印发延庆区重大项目征占流转土地及地上物补偿指导意见的通知文章属性•【制定机关】北京市延庆区人民政府•【公布日期】2016.03.11•【字号】延政发〔2016〕11号•【施行日期】2016.03.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文北京市延庆区人民政府关于印发延庆区重大项目征占流转土地及地上物补偿指导意见的通知延政发〔2016〕11号各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局（中心），各市属垂直部门：现将《延庆区重大项目征占流转土地及地上物补偿指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市延庆区人民政府2016年3月11日延庆区重大项目征占流转土地及地上物补偿指导意见一、法律依据和部门职责为进一步规范我区重大项目征占流转土地及地上物补偿行为，保障我区未来几年重大项目的顺利实施，切实维护群众的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例</lemma/ShowInnerLink.htm?lemmaId=5520561&ss_c =ssc.citiao.link>》、《北京市森林资源保护管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《北京市建设征地补偿安置办法》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》、《北京市人民政府办公厅转发市园林绿化局市国土局关于遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽抢种树木苗木行为意见的通知》（京政办发〔2007〕20号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法〔2012〕19号）和其它有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合本区实际情况，制定本指导意见。
项目建设单位作为工程建设的主体，应当履行项目主体的相关责任；属地乡镇人民政府作为征占流转土地及补偿安置等工作环节的主体，应对建设项目土地征占流转、拆迁实施、补偿安置、社会稳定等负责。
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自然资源 交通条件
配套条件 周边干扰因素
内部干扰因素
项目本体质素较高，但1.1容积率对项目物业选择及产品排布影响 较大
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
路径选择
项目限制条件
1.1之下物业组合 形式 各物业类型容积 率贡献一览表
低层＋多层物业类型
容积率1.1，物业类型选择是关键！
1. 低层（独栋、双拼、联排）＋多层（叠拼&洋房） 2. 纯多层（叠拼、洋房）
市场
本体
1. 2. 3. 4.
本项目选择：
纯多层价格实现有难度！ 纯多层区域先期无验证！风险大！ 纯多层无法保证整体低密意向！ 纯多层竞争范围扩大，洋房面临市 区城市豪宅竞争，新政下郊区物业 不占优势！
低层＋多层物业类型
确定物业类型之下产品形式的选择·· · ·
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
2012年年度别墅类别供销情况：
2012年，别墅供销比整体平稳、成交均价浮动于2.5万
元/平米左右；500平米以下产品供销情况良好。
2012年1、2月成交情况受政策抑制及节日影响明显，
市场从2012年3月起回暖，量价齐升；
从各物业类型供销来看，独栋、联排依然是市场供应
主力且去化稳定，叠拼及双拼供应少，双拼作为过渡型 产品受其总价及产品形式影响，需求量相对少，叠拼性 价比促进成交；
别墅市场
独栋、联排市场需求稳定，独栋12年月均去化3 万平米左右，联排12年月均去化3.74万平米左右
项目界定及客户目标分析 市场简析与问题结构化分析 核心问题的提出 为解决核心进行多角度多层次
第三阶段（终期） 报告沟通
定位报告提报
的深入研究与分析
产品建议之参考案例借鉴 项目整体定位
市调成果沟通
整体定位报告
终稿报告
事件
取地情况：
地块 龙湖A地块 泰禾W地块 首开F、G地块
群雄逐鹿，泰禾18.5亿摘墅王
栋产品；
通过别墅供销情况可以看出，500m²以下供销情况相对较
好 ， 超 过 500m² 产 品 供 应 大 幅 减 少 ， 但 600 － 700m² 、
1000－1200m²大面积别墅消化率亦相对较高。
别墅市场
市场供应主力仍为独栋和联排12年整体去化相对稳定， 年底受放量等影响实现成交新高
龙湖地块 本项目
小计 97515.97
30
A
首开地块
W
F G
本体—地块属性 观资源的/小体量低容积率纯居住项目
区
区
近城市距离/中央别墅区外围/交通便捷/有规划利好及景
域
位
•未来规划为商业休闲、高品质综合功能区 •东北五环外近城市距离；传统中央别墅区外围 •项目临近温榆河自然生态资源，孙河地块内存在现状鱼塘 •紧邻顺黄路接京密路，周边拥京承高速和京平高速 •周边配套匮乏且形象低端，驱车短时可享中央别墅区及城市核 心国际化配套 •周边城市界面弱，较荒凉，四周道路有待开发 •需配建2000平米公租房及高拿地成本
别墅市场
经济型别墅占据主流市场，500m² /1000万是别 墅产品的明显分水岭，中高端别墅集中在500800m² /2000万
2009 － 2012 年北京别墅市场成交面积区间主要为 500m²以下，占比近 90% ，其中 300m²以下产品占比
44%；
热销总价区间主要为1000万以下，占比近83%，其中600万以下产品占比近53%； 数据分析表明500m²/1000万是别墅产品的明显分水岭。
28559意味着： 直逼北京高端别墅市场售价水 平；所以本项目自古华山一条 路，无可选择的要做到最优；
开发商目标
项目目标：
销售目标：保证一定的销售速度；
品牌目标：延续“院子”品质，实现品牌传承。
世联理解：
背景1：泰禾18.5亿高地价摘取墅王； 背景2：泰禾继院子之后，北京第二个项目； 背景3：院子销售节奏控制缓慢 世联理解： 在保证延续品牌精神及品质的基础之上，对速度、利润实现、回款会有一定的要求！
项目四至：
项目地块平整，地块内无干扰因素；四周城市界面弱，较
东至：孙河组团居住地块之一 西至：龙湖地块 南至：孙河组团居住地块之一 北至：顺黄路 地块内部： 地块内部六通一平完成，无 干扰因素； 局部存在约两米高的坡度落 差。
本体—地块指标 纯粹性
朝阳区孙河组团W地块 用地指标
用地编号 用地性质
本报告是严格保密的。
WORLD UNION
本体—规划背景
发展机遇：
北京唯一一块近城市成规模的低密居住组团，凭借地理位臵及资 源优势，未来规划为商业休闲、高品质综合功能区
孙河组团位于东北五环旁朝阳区孙河乡，北京市第二道绿化隔离地区之内，朝阳区集中低密度 改善性宜居版块。 邻近顺义空港城、望京、东坝等城市重要功能区，处于京顺路交通走廊和温榆河生态走廊的节 点，是温榆河绿色生态走廊内的重要组成部分，全市唯一一块成规模的低密度居住组团，周边配 套成熟，为孙河版块成为具备城市第一居所属性、终极高端改善居住区奠定了良好基础
孙河组团土地规划 示意图
本体—区位交通 墅区外围；交通便捷，通达性好
交通利好 项目区位
东北五环外当前北京热点区域，近城市距离；传统中央别
项目位于朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路孙
河组团W地块，邻近龙湖地块，在中央别墅 区靠近城市区域位置；
距离燕莎 距离天安门 17.1公里 22分钟 25.7公里 30分钟 距离国贸 21.2公里 24分钟
未来规划：
组团西南至机场南线高速（京平高速），东至京顺路，北至规划温榆河西
南滨河路。规划用地283.8公顷，其中建设用地120公顷，已全部纳入土地储
备。 孙河组团是集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能 区，是东三乡先行启动的重点组团。
孙河组团土地储备 项目规划图
规划利好：
未来区域规划，重点发展区域的商业、文化、休闲相结合的综合性功能， 包括健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店等六大功能，同时推进 音乐厅、体育场、图书馆等文体设施建设； 融入人居低碳的理念，通过改善交通实现节能减排，减少不可再生资源的 消耗，将区域打造成北京周边“世界城市生态发展的示范区”。
2010年—2012年北京房地产一级市场住宅用地容积率低于1.5的成交情况
容积率
1—1.5 0.5—1 0.5以下 合计
宗数
33 3 0 36
建筑用地面积 （万平米）
329.6 35.09 0.00 364.69
规划建筑面积 （万平米）
445.1 35.09 0.00 480.19
规划建筑面积占比
92.7% 7.3% 0.0% 100.0%
谨呈：泰禾集团
朝阳孙河项目定位报告
世联地产 2013. 3
项目组工作的阶段划分
2013/2/19 2013/3/1 2013/3/
第一阶段 市场调研阶段
与客户进行首次沟通 项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
第二阶段（中期） 整体定位阶段
购物场所、11个美食区、12个
艺术区、5大高尔夫俱乐部、8 个马术场地、6大休闲会所。
欧陆广场
5分钟 生活圈
10分钟生活圈
赛特奥特莱斯
北京德威英国国际学校
项目周边配套： 区域组团处于起步阶段，项目周边较荒凉。
望京商圈
教育设施及学校 公共设施及医院
公园 休闲娱乐场所
本体—项目四至 为荒凉，四周道路有待开发；组团南部存在现状鱼塘
关键节点 首都国际机场 北五环 CBD 燕莎
距离（KM） 7.8 27.3 21.2 17.1
京平高速
5
天安门
25.7
约30
地 铁 15 号 线
本体—周边配套 中央别墅区及城市核心国际化配套设施
项目邻近区域配套： 项目邻近区域高端配套： 10所国际幼儿园、13所中高端
目前项目周边配套匮乏且形象低端；但车行范围内可共享
1.6~2.2 2.2~2.8 2.8~4.5
路径选择
项目限制条件
1.1之下物业组合 形式
低层＋多层物业类型
容积率1.1，物业类型选择是关键！
1. 低层（独栋、联排）＋多层（洋房） 2. 纯多层（洋房）
对位
开发商目标
1. 速度有要求！ 2. 成本有要求！ 1. 中央别墅区！ 2. 具备打造低密度 的条件！
别墅市场
受一级市场供应受限影响，08年开始北京别墅供应面积持 续下降,别墅稀缺导致总价的不断攀升，独栋、联排为市场 主力去化产品，且面积在600平米以内实现较好去化率
2009 －2012年，北京别墅市场供应逐年递减，2012年供
应相比2009年减少28％，但供销比相对平稳；
因政策限制，联排成为别墅市场主力去化产品，其次为独
产品形式
独栋 双拼
层数
3层以内 3层以内
小区容积率
≤0.3 0.4~0.5
别墅价值最大化 别墅贡献最大化 保证低密意向的合 适选择
联排
叠拼 花园洋房
3层以内
3~4层 4~5层
0.6~0.8
0.8~1.0 1.0~1.2
多层
小高层1 小高层2 高层
6~7层
8~11层 12~18层 19~33层
1.2~1.6
启发：
类别墅受客户及市场认可！ 在做足产品力基础上的面积控制！
政策环境
“限墅令”紧箍咒持续收紧，低密产品稀缺属性 加剧
2003年以来，政府持续重申“禁止容积 率小于1的低密度住宅用地供应”、“严禁向别 墅供地”、“不得以任何形式安排别墅类用 地”，将加剧低密产品的稀缺属性。