新型城镇化对房地产价格影响程度的实证研究
经济发展带动下的房价变化研究
xx年xx月xx日
目录
• 引言 • 经济发展对房价的影响 • 房价变化的区域差异 • 房价变化的趋势分析 • 房价变化的政策影响 • 结论与建议
01
引言
研究背景与意义
背景
随着经济的发展，房价的变化已成为社会关注的焦点之一。
意义
通过对经济发展与房价变化的关系进行研究，为政府制定房 地产政策提供参考，促进房地产市场的健康发展。
郊区及农村
受土地资源丰富、人口流动等因素影响，郊区及农村房价相 对较低，且涨幅较小。部分郊区及农村地区存在一定的房地 产过剩现象，房价上涨压力有限。
04
房价变化的趋势分析
短期房价变化趋势
1
短期房价变化与经济活动和政策调整密切相关 。
2
短期房价变化受到市场供需关系的影响，当供 大于求时，房价可能下跌，反之则可能上涨。
4. 对研究结果进行总结，提出政策建议。
1. 对经济发展与房价变化的相关文献进行综述；
3. 通过案例研究，探讨不同地区房价变化的差异及影 响因素；
研究结构：本研究将遵循引言、文献综述、实证分析、 案例研究、结论与建议的逻辑结构，对经济发展带动下 的房价变化进行深入探讨。
02
经济发展对房价的影响
经济增长与房价变化
03
房价变化的区域差异
不同城市房价变化的差异
一线城市
受政策、经济等多重因素影响，房价波动较大，涨跌互现。其中，深圳、北京、上海等城 市房价上涨压力较大，而广州则相对稳定。
二线城市
房价总体呈现上涨趋势，但涨幅相对较小。部分二线城市如南京、杭州等受人才政策、产 业结构等因素影响，房价上涨压力较大。
三四线城市
长期房价变化趋势
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
区域城镇化进程对房地产开发投资的影响研究--基于安徽省16市的数据分析
区域城镇化进程对房地产开发投资的影响研究摘要：文章基于安徽省16市2008年至2018年的面板数据，采用固定效应变系数模型，实证研究了区域城镇化进程对房地产开发投资的影响。
研究发现：经济、空间城镇化进程促进了安徽房地产开发投资发展，但人口城镇化未与空间城镇化相呼应推动房地产业的发展；同时，区域内城镇化发展存在差距，在皖南和皖北地区之间表现显著；而皖中地区人口城镇化对房地产开发投资虽起到正向影响，但弹性系数不大，以及各地区新型城镇化发展并不显著。
关键词：城镇化；房地产开发投资；区域差异；变系数模型中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：2095-0438（2021）03-0009-04(安徽建筑大学经济与管理学院安徽合肥230601)金长宏杨梦杰∗∗∗第41卷第3期绥化学院学报2021年3月Vol.41No.3Journal of Suihua UniversityMar .2021收稿日期：2020-09-23作者简介：金长宏（1964-），男，安徽合肥人，安徽建筑大学教授，硕士研究生导师，博士，研究方向：房地产投融资、房地产项目风险管理；通讯作者：杨梦杰（1996-），女，安徽阜阳人，安徽建筑大学硕士研究生，研究方向：房地产开发与经营。
近几十年，我国城镇化建设不断突进，城镇化率达到59.68%（2018）已步入快速发展阶段，略高于世界平均水平55%，但与一些发达国家英国（83%）、日本（92%）相比，还存在较大差距。
[1]其中，城镇化发展不平衡是一个重要原因。
房地产业是我国经济的根基性产业，在城镇化的推动下，人口结构、产业结构和生活需求都会发生变换，进而影响到房地产开发投资的发展。
同时城镇化是房地产业发展的源生力，为房地产业的可持续发展提供了基础，那么，城镇化发展不平衡会对房地产开发投资产生怎样的影响？鉴于安徽是国家第一批新型城镇化试点省份，对于本课题研究具有积极意义，故本文选用安徽16市作为研究对象，从人口、经济（包含产业城镇化）、空间以及社会城镇化四个方面，选用复合指标法衡量城镇化进程；并通过16市2008-2018年的面板数据，利用协整检验、协方差分析检验以及构建固定效应变系数模型等多种分析方法实证探究安徽省区域内城镇化进程对房地产开发投资的影响。
河南省新型城镇化发展质量评价实证研究
河南科技Henan Science and Technology科技管理总第817期第23期2023年12月收稿日期：2023-08-13基金项目：河南省软科学课题（202400410204）。
作者简介：张举（1989—），女，硕士，工程师，研究方向：新型城镇化、国土空间规划相关方向；吴晓宁（1986—），男，硕士，工程师，研究方向：新型城镇化、城乡规划与设计；郭萌萌（1990—），女，硕士，经济师，研究方向：区域经济、社会经济学；张中（1991—），男，硕士，经济师，研究方向：区域经济学、产业经济等。
河南省新型城镇化发展质量评价实证研究张举1吴晓宁2郭萌萌3张中1（1.河南省项目推进中心，河南郑州450000；2.郑州大学建设科技集团，河南郑州450000；3.郑州大学第五附属医院，河南郑州450000）摘要：【目的】河南省新型城镇化发展已经进入了质量与速度并重的转型发展新阶段，需对“十四五”时期河南省新型城镇化如何实现高质量发展进行研究。
【方法】本研究初步建立了新型城镇化质量评价体系，并运用熵值法对河南省18个地市的城镇化发展质量进行评价。
【结果】评价结果显示，河南省新型城镇化人口指数普遍不高，城镇化率偏低；经济发展程度差距较大，省会城市优势突出；生态环境水平整体较低，环境提升任务重；国土空间利用效能较低，资源利用不集约；城乡融合程度较低，呈现两个极端；重点领域基本公共服务配套缺失明显等。
【结论】河南省城镇化质量呈现整体水平不高、空间分布以郑州为中心的圈层递减、区域经济发展由极化阶段向扩散阶段转变、“生态环境指数”与“空间效能指数”相互拮抗等特征。
提出了县域人口就地城镇化、提高科技创新能力、打造区域一体化基础设施体系、完善基本公共服务设施均等化配置、提高生态环境水平等措施，为河南省城镇化高质量发展提供参考。
关键词：河南省；新型城镇化；质量评价；建议措施中图分类号：F291.1文献标志码：A 文章编号：1003-5168（2023）23-0145-06DOI ：10.19968/ki.hnkj.1003-5168.2023.23.030An Empirical Study on Quality Evaluation of New UrbanizationDevelopment in Henan ProvinceZHANG Ju 1WU Xiaoning 2GUO Mengmeng 3ZHANG Zhong 1（1.Project promotion Center of Henan Province,Zhengzhou 450000,China;2.Construction and Technology Group Co.,Ltd.,of Zhengzhou University,Zhengzhou 450000,China;3.The Fifth Affiliated Hospital ofZhengzhou University,Zhengzhou 450000,China ）Abstract:[Purposes ]As the development of new urbanization in Henan Province has entered a newstage of transformation and development with equal quality and speed,it is necessary to study how to re⁃alize the high-quality development of the new urbanization of Henan Province during the "Fourteenth Five -Year Plan"period.[Methods ]By establishing an evaluation system of urbanization quality,and us⁃ing the entropy method the urbanization development quality of 18cities in Henan Province is evaluated.[Findings ]The evaluation results show that urbanization in Henan province has the following character⁃istics:the population index is generally low and the urbanization rate is low;There is a big gap in the de⁃gree of economic development,and the advantages of provincial capitals are outstanding;The overall level of ecological environment is low,and the task of environmental improvement is heavy;The effi⁃ciency of land space utilzation is low and the lization of resources is not intensive;The degree of urban-rural integration is low,showing two extremes;The lack of basic public service facilities in key areas is obvious.[Conclusions]The following conclusions were drawn:the overall level of urbanization quality in Henan Province is not high,the spatial distribution is centered on Zhengzhou,showing a decreasing trend,and the regional economic development is changing from polarization stage to diffusion stage,and the"ecological environment index"and"spatial efficiency index"are mutually constrained.Finally,this paper puts forward the following measures,which can provide reference for the development of Henan: urbanization of county population,improvement of scientific and technological innovation ability,cre⁃ation of regional integrated infrastructure system,improvement of equal allocation of basic public service facilities,and improvement of ecological environment level.Keywords:Henan Province;new urbanization;quality evaluation;proposal0引言2019年，我国常住人口城镇化率首次超过60%，达到60.06%，这意味着我国即将进入城市化进程中后期，即各种社会矛盾和问题集中突显时期。
城镇化与房地产市场的关系
城镇化与房地产市场的关系随着中国城镇化进程的加速，房地产市场扮演着重要角色。
城镇化是指人口从农村向城市转移的过程，这一趋势在中国尤其迅猛。
城镇化对房地产市场产生了深远的影响，而房地产市场的变化也反过来影响着城镇化的进程。
本文将探讨城镇化与房地产市场之间的关系。
1. 城镇化推动了房地产市场的需求城镇化过程中，大量农民工涌入城市，需要住房。
这导致对住房的需求急剧增加。
为满足这一需求，房地产市场逐渐兴起。
房地产开发商建设新的住宅项目以及相关配套设施，以满足新城镇居民的需求。
2. 房地产市场的发展带动了城镇化进程房地产市场的发展不仅满足了城镇居民的住房需求，还带动了城镇化进程的发展。
由于有了良好的住房条件，更多的人愿意从农村迁往城市。
房地产市场的繁荣吸引了大量人口涌向城市，进一步加速了城镇化的进程。
3. 城镇化对房地产市场供求关系产生影响随着城市化的发展，房地产市场的供求关系也发生了变化。
在城市化初期，需求远大于供应，导致房价上涨。
随着城市发展和住房供应的增加，供求关系逐渐趋于平衡，房价也相应稳定下来。
然而，在一些特殊地区或特定时间段，由于供应量不足或者市场炒作，房价仍可能出现波动。
4. 房地产市场对城镇化进程的影响房地产市场对城镇化进程的影响是双向的。
一方面，房地产市场的发展加速了城镇化的进程，提供了住房和就业机会。
另一方面，房地产市场的波动和调控也会对城镇化产生一定的影响。
房地产市场过热或者不稳定时，可能影响城市的吸引力，减缓了城镇化进程。
5. 城镇化和房地产市场的可持续发展城镇化和房地产市场的可持续发展是互相关联的。
城镇化过程中，需要注重规划和管理，避免出现无序发展和资源浪费的问题。
合理控制房地产市场的规模和速度，加强土地利用和房地产开发的监管，有利于城镇化进程的可持续发展。
综上所述，城镇化和房地产市场之间存在密切的关系。
城镇化推动了房地产市场的需求，而房地产市场的发展又带动了城镇化进程。
双方相互影响，共同促进了城市化的发展。
人口城镇化、地方公共品供给与住宅价格关系研究——基于面板数据联立方程模型
于 推进城 镇化 进程 。
（ 三 ）房 价 与 地 方公 共 品供 给 的 关 系
系 。研 究 结果 证 实 了这 种 内 生性 关 系 ，
同 时 各 地 区 间人 口城 镇 化 、 地 方 公 共
住房需求的增加和土地成本 的增加共 同推
公 共品供给 对房 地产 价格 有显著的正 向影
响， 中国存在地方公共服务资本化现 象。 王
文军等人 （ ２ ０ １ ２）以特征价格模型为基础 构建了房价 与公共投资的关系模型 ，通过 实证研 究发现公 共投 资各个资本变量对商 品住宅价格 有显著的影响 ，并且不同公共
研究结果显示 ，房地产价格对城镇 化有正 向推动作用 ，而城镇化对房地产价 格的推 动作用并不 明显 。
人 口，住房需求随之增加 ；另一方面 ，城
理 论表 明地 方 公共 品供 给 水平 是 影 响居
民居住 地 选择 的一 个 重要 因 素 ，居 民倾
镇化加剧 了城市土地资源 的稀缺性 ，同时 也 由于我国地方土地财政 的制度 因素 ，土 地价格涨幅 明显 ，住宅价格与 土地价格 之 间存在联立性 （ 张 娟锋 、刘洪玉 ，２ ０ １ ０） ，
程 ，并分 别 以 全 国、 东部 、 中部 、西部
地 区 的 面板 数 据 为 样 本 ， 实 证 考 察 了
２ ０ ０ ５ — ２ ０ １ １ 年 各 区域 的人 Ｉ ３ ＇ 城 镇化 、地
方 公 共 品 供 给 和 住 宅 价 格 的 内 生性 关
向于选 择公 共 服务 好 的 的地 方居住 ，从
项 目，编 号 ：１ １ Ｘ Ｊ Ａ７ ９ ０ ０ ０ ５
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究房价是影响一个城市房地产市场的重要指标之一、它受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策因素和市场因素等。
本文将从这些方面进行房价的影响因素分析，并构建相应的预测模型来预测北京市的房价。
一、宏观经济因素宏观经济因素是房价的重要决定因素之一，包括经济增长、通货膨胀率、利率水平和人口增长等。
经济增长是房价上涨的基础，经济增长意味着人们的收入水平提高，购买力增强，从而推动了房价的上涨。
通货膨胀率的上升会导致货币贬值，进而推高了房价。
利率水平的变化也会直接影响房价，当利率上升时，购买房产的成本也会增加，从而抑制了房价的上涨。
人口增长也会对房价产生影响，当人口持续增长时，对住房的需求也会增加，从而推动了房价的上涨。
二、政策因素政策因素是影响房价的关键因素之一、政府的相关政策措施对房价具有重大的影响。
例如，房地产调控政策的出台会直接影响房价的波动。
当政府采取严格的调控政策时，会抑制投资投机需求，从而稳定房价。
另外，政府还会出台土地供应政策、建筑规划政策等，这些政策也会直接或间接地影响着房价的波动。
三、市场因素市场因素也是影响房价的重要因素之一，包括供需关系、市场预期和交易成本等。
供需关系是房价波动的基础，当供大于求时，房价会下降；当需大于供时，房价会上涨。
市场预期也会对房价产生影响，市场预期房价上涨时，会促使购房者提前购买，从而推高了房价。
交易成本的变动也会对房价产生影响，例如涉及房地产的税费、手续费等，这些成本的减少会刺激购房需求，从而推高了房价。
基于以上分析，我们可以构建一个预测模型来预测北京市的房价。
首先，我们可以收集并整理相应的数据，包括历史房价数据、宏观经济数据、政策数据和市场数据等。
然后，我们可以利用回归分析的方法来构建预测模型。
以房价为因变量，宏观经济数据、政策数据和市场数据为自变量，利用历史数据进行回归分析，得到回归方程。
最后，我们可以利用该回归方程来进行房价的预测。
城市住房价格影响因素及其空间规律研究--基于地理加权回归模型的实证分析
一、引言住房价格关系到人民群众的安居生活和社会的和谐。
伴随快速城市化进程，房地产市场进入快速发展阶段，大中城市房价持续高涨已成为舆论关注的焦点之一。
探讨房价影响因素可为相关部门规范房地产市场提供依据，是房地产经济理论研究的核心。
近年来国内外学者根据各自的研究重点，选取不同类型的影响因素，对城市房价从不同维度开展了广泛而深入的研究。
宏观角度主要从供给和需求两个方面探讨土地市场、土地制度、金融、税收、居民收入等因素对房价的影响；微观角度主要从建筑结构、区位、邻里等特征来解释房价的空间分异特征。
研究方法上，大部分学者使用基于普通最小二乘法(Ordinary Least Squares Linear Regression ，OLS)的特征价格模型（Hedonic 模型）。
该模型假设所有空间单元的房价与影响因素之间的关系不随空间位置变化，没城市住房价格影响因素及其空间规律研究———基于地理加权回归模型的实证分析刘贵文，王丽娟（重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045）收稿日期：2013-01-21基金项目：中央高校基本科研业务费科研专项项目（CDJKXB12002）。
作者简介：刘贵文（1974-），男，四川阆中人，教授，博士生导师，主要从事公共工程管理与价值管理、城市发展与管理研究；王丽娟（1984-），女，四川乐山人，博士研究生，研究方向：城市发展与管理。
摘要：针对普通最小二乘法(OLS)从空间全局角度分析的不足，运用地理加权回归模型(GWR)探索重庆市主城区各影响因素在不同空间位置对房价的作用机理。
结果表明，GWR 模型显著优于OLS 模型，是定量研究各因素在不同空间位置对房价经济贡献价值的有效方法；交通设施、商业集聚中心、公共服务设施、自然环境是影响房价的重要因素，各影响因素与房价的关系随空间位置而发生正负向变化，影响程度有显著的空间差异，说明只有因地制宜的分析房价成因，才能优化城市房价的空间结构，引导城市有序扩展。
城镇化发展影响因素的实证分析——以重庆为例
城镇化发展影响因素的实证分析——以重庆为例作者：刘芬来源：《时代经贸·北京商业》 2017年第3期城镇化也称为城市化，主要是指城镇人口增长、城镇地域空间扩张以及经济活动类型转化的过程。
城镇化水平即城镇化率是衡量一个国家和一个地区社会经济发展水平的重要标志，通常以城镇常住人口占该地区常住总人口的比重来衡量。
据有关资料表明，城镇人口提高一个百分点，GDP增长1.5个百分点；城镇化率每递增1%，经济就增长1.2%。
所以，城镇化率是个拉动内需，促进经济发展的重要动力。
重庆近几年也将工作重点转移到城镇化建设上，为推动经济发展，实现十三五规划全面建成小康社会的目标做出了很多努力，但是城镇化依然存在一些问题，亟待我们分析解决。
1．重庆市城镇化率发展现状重庆市城镇化率经历了一个不断提升的过程。
在1990年全国第四次人口普查时，重庆市城镇人口有842.11万人，城镇化率为29.17。
在2000年全国第五次人口普查时，重庆市城镇人口有1013.88万人，城镇化率为35.6，十年内提升了22.040h,。
2005年全国人口1%人口抽样调查时，重庆市城镇人口为1265.95万人，人口城镇化率为45.2，2010年全国第六次人口普查时，重庆市城镇人口为1529.55万人，人口城镇化率为53.02。
根据《中国统计年鉴2016》的资料显示，与全国平均和大部分省、直辖市人口城镇化水平相比较，重庆市人口城镇化速度发展比较快，一直在持续增长，从2005年到201 5年，城镇化率由2005年的45.2%上升为2015的的60.94%，年平均涨幅1.43%，在放在全国的范围来看，全国平均人口城镇化率为43%，重庆市为45.2Vo，在全国31个省市（区）中排名第21位，从增长率来看，全国城镇率近十年的平均增长幅度为1.17%，重庆仅高出0.27个百分点。
2010年，全国平均人口城镇化率为49.95%，重庆市为53.02?to，在全国31伞省市（区）中依然排名21位。
城市化发展对房地产行业的影响
城市化发展对房地产行业的影响近年来，我国城市化进程加快，城市人口不断增加，对房地产行业造成了巨大的影响。
本文将从多个角度对城市化发展对房地产行业的影响进行分析。
一、城市化对房地产需求的推动城市化带来了大量农村转城市人口，这些人口需要解决住房问题。
因此，城市化进程推动了房地产市场的需求增长。
大量城市人口的集聚，不仅刺激了住宅需求的快速增长，还促进了商业地产、工业地产等不同类型的房地产市场的繁荣。
二、城市化对房地产市场价格的影响城市化发展加剧了城市土地供给的不足，导致土地价格飞涨，进而推动了房地产市场价格的上涨。
高昂的土地成本使得开发商不得不调高房屋销售价格，购房成本增加，进而对居民生活产生一定压力。
但另一方面，房地产市场价格持续上涨也为持有房产的人群带来了巨大的财富回报。
三、城市化对房地产企业的机遇与挑战城市化发展使得房地产企业迎来了巨大的发展机遇。
城市建设需求增加，房地产企业可以通过大规模开发项目获得收益。
与此同时，由于市场竞争激烈，房地产企业需要不断提升自身竞争力，加强品牌建设和产品创新，以应对市场风险和竞争压力。
四、城市化对房地产投资的影响随着城市化进程不断推进，房地产投资成为了人们的选择之一。
相较于传统的投资方式，房地产投资在保值增值方面具有较大的优势。
因此，城市化对房地产投资需求的增加，进一步推动了房地产行业的发展。
五、城市化对房地产市场结构的调整城市化发展也对房地产市场结构产生了深刻影响。
传统的商品住宅在房地产市场中的比重逐渐减小，而创新型、精品型、特色型房地产产品成为市场消费热点。
随着城市化进程的推进，人们对于品质更高、功能更全面的房产需求逐渐增加。
六、城市化对房地产规模的扩大城市化进程带来了人口流入城市的增加，这使得房地产规模不断扩大。
伴随城市发展，城市的土地面积也在不断增加，这为房地产企业提供了更多的开发空间。
大量的人口流入和需要解决住房问题的需求，使得房地产行业成为了国民经济的重要支柱。
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城镇 化是 我 国现 阶段 现 代 化 建 设 的主 要 内容 ， 也是 社会 发展 的重 要 标 志 。当 前 ， 我 国城 镇 化 率 与 国际平均 城 镇 化 率 仍 然 有 一 定 的差 距 。我 国 ２ ０ １ ２ 年 的城镇 化 率 为 ５ ２ ． ６ ％（ ２ ０ ０ ８ －２ ０ １ ２年 ５年 间 ， 年 均转移农村人 口 １ ６ ９ ２万 ， 城 镇 化 率 年 均 提 高 １ ． ５ ４ ％） ， 按 照户 籍 人 口只 有 ３ ５ ％、 ３ ６ ％左右 ， 离 发 达 国家 ７ ０ ％、 ８ ０ ％还有很 大距离。《 国 民 经 济 和 社 会发展十二五规划纲要》 中指 出， 统筹城乡发展积极 稳 妥 推进 城镇 化 ， 加快 推进 社会 主 义新 农 村建 设 ， 促 进 区域 良性互 动 、 协 调 发 展 。新 型 城 镇 化 就 是 把 生 态文 明理 念 和原 则 全 面 融 入 到 城 镇 化 全 过 程 ， 走 集 约、 智能 、 绿色 、 低 碳 的新 型 城 镇 化 道 路 。房 地 产 业 的发展 是 城镇 化 的 重 要 内容 ， 积 极 推 进 房 地 产 业 的 健康发展有利于新型城镇化 的落实 。城镇化过程 中 大量的劳动力从农村转移到了城 市 ， 按照 中国的传 统 思想 “ 居 者有 其 屋 ” ， 房地 产 市 场 有 着 大量 的需 求 空问。城镇化过程 中政府收购大量的集体土地 ， 政 府 通 过土 地 出 让 收 入 和 土 地 财 政 支 出改 善 城 市 环 境， 加快 城 镇化 建设 。 房 价 问题一 直 是 近几 年 热 议 的话 题 ， 国 内诸 多 学 者从 房地 产 价 格 的 影 响 因 素人 手 进行 实证 分 析 。 罗 孝玲 、 洪波 、 马世 昌（ ２ ０ １ ２ ） 选 取数 据 ， 通过 Ｖ Ａ Ｒ模 型分析得出， 房地产价格受到 以往价格及货币供应 量 的影响较大 ， 房价与居 民可支配收入之 间存在反 向关系， 房价 与 Ｇ Ｄ Ｐ之 间存 在双 向关 系。张海洋 、
镇居 民家庭人 均可支配收入对房地产价格 的影 响不具有显著性。
关键词 ： 新型城镇化 ； 房地产价格 ； 逐 步回归法 中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ 文献标 志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３—６ ０ ６ ０ （ ２ ０ １ ３ ） １ １ — ０ ０ １ １— ０ ４
ＮＯ Ｖ ． ２ ０１ ３
ｄ ｏ ｉ ： １ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ３— ６ ０ ６ ０ ． ２ ０ １ ３ ． １ １ ． ０ ０ ３
新 型城 镇 化 对 房 地产 价 格 影 响 程 度 的 实 证研 究
程 利 敏
（ 河南科技学院 经济与管理学院 ， 河南 新乡 ４ ５ ３ ０ ０ ３ ）
第１ １期
Ｎｏ ．１ １
河 南 科 技 学 院 学 报
Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ ｏ ｆ Ｈｅ ｎ ａ ｎ Ｉ ｎ ｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ｏ ｆ Ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｃ ｅ ａ ｎ ｄ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ
２ ０ １ ３年 １ １ 月
收稿 日期 ： ２ ０ １ ３— ０ ５—１ ２
袁小丽 、 陈卓 、 郭洪 （ ２ ０ １ １ ） 研究 了投 资性 需求对 房 价 的影 响 ， 通 过 回归模 型分 析 得 出结 论 ， 认 为投 资性 购 房 对 房 价 有 较 大 的 影 响 。李 成 、 郭哲宇、 张 琦 （ ２ ０ １ ３ ） 通过 Ｖ Ａ Ｒ模 型 ， 研究 了货 币政 策数 量效 应 与 房 价之 间 的关 系 ， 认 为 基 础货 币 投 放量 的过 量 是 造 成房地产价格上涨的首要原因。鞠方 、 林辉叶、 周建 军（ ２ ０ １ ３ ） 利用面板数据 ， 分 析 土 地 出让 收 入 、 土 地 财政 支 出对 房地 产 价 格 的影 响 ， 认 为三 者 之 间两 两 互 为 因果 。曹 飞 （ ２ ０ １ ３ ） 分 析 了土 地 市 场 和 房 价 上 涨之 间的关 系 ， 指 出消除产 业链 上 下 游双 轨 制 ， 抑制 投 机需 求 ， 改善供 需 失衡 。乔 坤 元 （ ２ ０ １ ２ ） 通过 对 ７ ０ 个大 中城市 选取 面 板数 据 使 用 倍差 法进 行 分 析 ， 认 为 限购 政 策 对 房 价 的抑 制 作用 不 大 ， 对 预 期 房 价 产 生负面影 响 ， 对 交 易 量 有 正 面 影 响 。刘 园 、 韩 斌 （ ２ ０ １ ２ ） 利用边 限协整 检验方 法 ， 研 究银 行信 贷与 房地产价格之间的关 系 ， 认 为银行信贷对房地产价 格有重要影 响 ， 利 率 对 房 地 产 价 格 影 响 不 大 。李 斌、 张所 地 、 夏天 舒 （ ２ ０ １ １ ） 利用 Ｖ Ａ Ｒ模 型 ， 研 究 房 地 产 价 格 与 区 域 经 济 间 的关 系 ， 认 为 地 区 生 产 总 值、 城 镇 居 民可 支 配 收入 、 城 镇 化 水 平 与 商 品 房 价 格存 在 协 整 关 系 。吴 燕 华 、 杨刚（ ２ ０ １ １ ） 通 过 采 用 我 国月 度 宏 观 数 据 ， 建立 Ｖ Ａ Ｒ模 型 ， 利 用 脉 冲 响 应 函数 ， 研 究利率变化 、 货币供应量变化 和房地产价 格之间的关系 ， 认为货币供应量增加会导致房地产 价格的上涨 ， 提高利率在短期 内房地产价格不会下
摘
要： 新型城镇化的核心是 以人 为本 ， 重点是解 决农 民进 城后 的 市民化 问题 。城镇化 给房地 产 市场带 来 了广 阔
的发展 空间， 导致房地产价格一路飙升 。文章 主要 镇居 民 家庭 人均 可 支配收
入、 城镇 化率等影响城镇化发展 的四个 因素 出发 ， 选取 ２ ０ ０ １ －２ ０ １ １年 的数据进 行 实证 分析 ， 研 究得 出城 镇化 对房 地产价格影 响的原 因及程 度。具体为 ： 当年房 地产销售额和城镇 化率和 房地产价格 有正相 关关 系， 人均 Ｇ Ｄ Ｐ和城