房地产项目可行性研究报告培训课件
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第7章 房地产开发投资可行性研究PPT课件
在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查： 市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会 经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项 目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进 行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条 件，或用以支持这两项研究。
编制租售 计划表
安排租售 进度
确定售价 （租金）水平
3. 房地产开发融资能力分析
资金来源渠道
资本金 预租售收入
借贷资金
权益融资 债务融资
资金投放次序
先使用资本金 之后考虑使用预租售收入的再投入
最后可安排使用借贷资金
影响资金筹措能力的因素包括：
➢ 内部因素 ➢ 外部因素
7.3.2 房地产开发投资的财务效益分析
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系， 分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编 制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能 力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判 别项目的财务可行性。
房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方 式是静态评价指标和动态评价指标。
➢ 静态指标是指不考虑货币时间价值的指标。 ➢ 动态指标考虑了货币的时间价值。
7.1 房地产开发投资可行性研究
7.1.1 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前， 运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识， 对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科 学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和 环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证 开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财 务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环 境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。
所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进 行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条 件，或用以支持这两项研究。
编制租售 计划表
安排租售 进度
确定售价 （租金）水平
3. 房地产开发融资能力分析
资金来源渠道
资本金 预租售收入
借贷资金
权益融资 债务融资
资金投放次序
先使用资本金 之后考虑使用预租售收入的再投入
最后可安排使用借贷资金
影响资金筹措能力的因素包括：
➢ 内部因素 ➢ 外部因素
7.3.2 房地产开发投资的财务效益分析
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系， 分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编 制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能 力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判 别项目的财务可行性。
房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方 式是静态评价指标和动态评价指标。
➢ 静态指标是指不考虑货币时间价值的指标。 ➢ 动态指标考虑了货币的时间价值。
7.1 房地产开发投资可行性研究
7.1.1 房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前， 运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识， 对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科 学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和 环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证 开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财 务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环 境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。
房地产开发项目可行性分析(ppt31)(1)
年份
0
1
现金流入量 0
0
2
3
200 600
现金流出量 60
500
100 0
四、内部收益率
1、内部收益率：是指使项目各期的净现金流量的现值之 各等于零时的折现率。 2、计算过程：试错法 3、项目经济可行性的判断：内部收益率》=基准收益率
根据上例数据：求取其内部收益率 4、内部收益率法与净现值法的主要区别
第四章 房地产开发项目可行性分析
房地产可行性分析概论 房地产市场分析 房地产开发项目费用测算 房地产开发项目财务评价 房地产开发投资风险分析
第一节 房地产开发项目可行性分析概述
一、可行性研究的概念、作用 二、可行性研究的内容 三、可行性研究的工作程序
一、房地开发项目可行性研究的概念、作用
1、可行性研究的概念
在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程 技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论 证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上 是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
2、可行性研究的作用
1）为投资决策提供依据 2）作为资金筹措的依据 3）作为编制设计任务书的论据 4）作为有关部门签订协议、合同的依据 5）作为项目审批、申请建设执照的依据
调
选
案
查
择
研
筹
与
开
评
究
分
发
划
析
方
价
报
案
告
第二节 房地产市场分析
一、房地产开发投资的影响因素分析 二、市场调查
一、房地产开发投资的影响因素分析
1、内部影响因素
2、外部影响因素分析
宏观因素：人口、经济、政策法规等
房地产项目前期策划可研报告要点方法培训讲义PPT模板
2.2.2项目选择与分析方法说明
2.2.2.1样本选择 说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性， 区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的 要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。
2.2.2.1分析方法说明 在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说 明。 根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方 面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题： • 区域市场的总体供应量 • 产品特点 • 产品价格情况 • 产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销 售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功 项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析，提出本案的初步市场定位。
2.2区域市场分析
本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先 解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为 什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场 上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况 以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，为 项目的市场定位提供有力的支撑。
2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前，首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施，然 后再揭示整个区域市场的情况。
因此，我们应该认识到此阶段的市场研究 工作的目的：
以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市 场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为 项目定位提供市场依据。
宏观市场
宏观市场环境
区域市场 竞争对手
竞争项目分析 区域市场分析
房地产项目可行性研究报告PPT模板
分析项目对当地社区和城市发展的影响
项目的实施对当地社区的经济产生了积极的影响。首先，项目的建设提供了大量的就业机会， 促进了当地经济的发展。其次，项目的投资也增加了当地的经济收入，提高了当地人民的生 活水平。此外，项目的实施还带动了相关产业的发展，如旅游业、餐饮业等，进一步促进了 当地经济的发展。
在当今社会，许多研究项目对环境产生了显著的影响。在某些情况下 ，这些影响可能是负面的，例如，污染和资源消耗。然而，通过实施 适当的环保措施，我们可以减少这些影响并保护我们的环境。 首先，我们需要评估每个研究项目的环境影响。这可以通过一系列环 境影响评估（EIA）来完成，包括对空气、水、土壤和生物多样性的 影响。通过了解这些影响，我们可以采取适当的措施来减少或管理这 些影响。 其次，我们需要实施环保措施。这可能包括使用可再生能源、减少废 物产生、优化生产过程以及采用更环保的材料。此外，我们还需要制 定应急计划，以应对可能出现的环境问题。 最后，我们需要监测和评估这些环保措施的效果。这可以通过定期的 监测和评估来实现，以确保我们的环保措施正在有效地减少环境影响 。
房地产项目可行性分析概述
定义可行性分析的目的和意义
可行性分析是指在实施一项计划或项 目之前，对其经济、技术和社会可行 性进行全面评估的过程。可行性分析 的目标是确保计划的实施能够带来预 期的经济和社会效益，同时不会对环 境造成不可逆转的影响。
可行性分析的主要目的是确定一个计划 或项目是否可以成功实施。它涵盖了计 划或项目的各个方面，包括其经济、技 术和社会影响。通过可行性分析，我们 可以确定一个计划或项目的可行性，并 确定其是否值得投资。
可行性分析对于任何一项计划或项目的成功实施都至关重 要。它可以帮助我们确定一个计划或项目的可行性，并确 保其符合我们的目标和期望。此外，可行性分析还可以帮 助我们避免在实施过程中出现不可逆转的环境影响。通过 进行可行性分析，我们可以确保我们的计划或项目在经济、 技术和环境方面都是可行的。
第四章1房地产开发项目可行性研究课件
净现值为101.59万元
净现值指标的优点与缺点
优点 A．考虑了货币的时间价值 B． 反映投资房地产项目的赢利的大小
缺点： A．净现值的大小受到折现率大小的影响， B． 净现值指标不能用来直接比较不同 投资额的项目的效率的好坏，即不反映 投资收益率的高低。
内部收益率
1） 定义：使得投资方案各年现金流入量的总 现值与各年现金流量流出量的总现值相等的贴 现率 2） 计算公式：
200 220
净现金流量 -500 -50 130
累计净现金 -500 -550 -420 流量
400 400 250 250 150 150 -270 -120
400 400 250 250 150 150 30
Pt T1第（T1第 ）T年 的的 累净 计现 现金 金流 流对 量 量值的绝
51 1204.8年 150
现金流量表的分类2
2、资本金现金流量表。
– 该表从投资者整体的角度出发，以投 资者的出资额作为计算基础，把借款 本金偿还和利息支付视为现金流出，
– 作用：
• 计算资本金财务内部收益率、财务净现值 等评价指标
• 考察项目资本金的盈利能力。
现金流量表的分类3
3、投资者各方现金流量表。
– 该表以投资者各方的出资额作为计算 基础，
举例2-1：
年 0 1 2 3 4 5678
投资 500
收入
150 350 400 400 400 400 400 400
费用
200 220 250 250 250 250 250 250
净现 -500 -50 130 150 150 150 150 150 150 金流
量
举例2-2：
年份
房地产开发项目可行性研究PPT课件
通常按开发项目是否分期与开发经营方式构 造2-4个基本评价方案。
其他因素的影响，可通过敏感性分析来把握。
1Hale Waihona Puke .11.202014（三）市场分析和建设规模的确定 市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测 市场交易数量与价格的分析与预测 服务对象分析，制定租售计划 拟建项目建设规模的确定
10.11.2020
15
（四）规划设计方案选择 市政规划方案选择 项目构成及平面布置 建筑规划方案选择
（五）资源供给条件分析 （六）环境影响评价 （七）项目开发组织机构和管理费用研究 （八）开发建设计划编制
想做什么 个人意愿
：信念、目标 、思想意识
Want do
10
投资项目进展过程
机会研究
初步可行性研究
投
资
项目建议书
前
阶
可行性研究
段
项目评估
10.11.2020
投资决策
谈判签约 工程设计 施工安装 试运转 竣工验收 生产经营 更新改造
投 资 阶 段
经 营 阶 段
11
第二节 可行性研究的 内容与步骤
一、可行性研究的内容 二、可行性研究的步骤
10.11.2020
16
（九）项目经济及社会效益分析
项目总投资 项目投资来源、筹措方式的确定 开发成本估算 销售成本、经营成本估算 销售收入、租金收入和其他营业收入估算 财务评价 国民经济评价 风险分析 项目环境效益、社会效益及综合效益评价
（十）结论及建议
10.11.2020
17
项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方 案；
有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；
房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参 数和指标体系。
其他因素的影响，可通过敏感性分析来把握。
1Hale Waihona Puke .11.202014（三）市场分析和建设规模的确定 市场供给现状分析及预测 市场需求现状分析及预测 市场交易数量与价格的分析与预测 服务对象分析，制定租售计划 拟建项目建设规模的确定
10.11.2020
15
（四）规划设计方案选择 市政规划方案选择 项目构成及平面布置 建筑规划方案选择
（五）资源供给条件分析 （六）环境影响评价 （七）项目开发组织机构和管理费用研究 （八）开发建设计划编制
想做什么 个人意愿
：信念、目标 、思想意识
Want do
10
投资项目进展过程
机会研究
初步可行性研究
投
资
项目建议书
前
阶
可行性研究
段
项目评估
10.11.2020
投资决策
谈判签约 工程设计 施工安装 试运转 竣工验收 生产经营 更新改造
投 资 阶 段
经 营 阶 段
11
第二节 可行性研究的 内容与步骤
一、可行性研究的内容 二、可行性研究的步骤
10.11.2020
16
（九）项目经济及社会效益分析
项目总投资 项目投资来源、筹措方式的确定 开发成本估算 销售成本、经营成本估算 销售收入、租金收入和其他营业收入估算 财务评价 国民经济评价 风险分析 项目环境效益、社会效益及综合效益评价
（十）结论及建议
10.11.2020
17
项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方 案；
有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；
房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参 数和指标体系。
房地产-可行性研究报告PPT模板
➢ 投入资金： ➢ 资金筹措：（1）自有：；（2）借款：；（3）销售回款：
（1）项目销售收入测算
物业类型
住宅 洋房 办公 商业 可售地下车位 合计
面积 （万平方米）
销售均价 （元/平方米）
销售总额 （万元）
（2）成本利润分析
编号
1 2 3 3.1 3.2 3.3 4 5 6 7
项目
销售收入 税前成本
（6）项目开发方式
项目获取方式：开发模式（含一二级联动、二级开发等），预期地价， 合作方可能的利益诉求等。 项目投资主体： 实施方式：
（1）宏观市场背景
经济发展状况、产业结构、房地产开发投资额、人均可 支配收入等 相关政策 区域规划发展方向等
（2）住宅市场
（2）住宅市场——项目区域
（3）土地市场
税金 营业税金及附加
土地增值税 企业所得税 税后成本 税后利润 成本利润率 销售利润率
数值 （亿元）
（3）现金流量——（全投资）
（1）项目盈亏平衡点分析
➢ 高层住宅均价：元/平方米
➢ 商 业 均 价：元/平方米
➢车
位：万元/个
（2）敏感性及地价分析
正常售价
住宅、商业售价 住宅、商业售价
下调5%
（3）土地市场—项目区域
（4）项目周边楼盘分析
（5）市场结论
• 发展方向 • 客户方面 • 价格方面 • 户型面积 • 销售速度
（1）项目定位
客户定位、户型配比等
（2）规划方案-初步设想
（2）规划方案-方案一
（2）规划方案-方案二
（3）基本数据
占地面积（㎡） 总建筑面积(㎡)
计容面积（㎡） 其中
***项目 可行性研究报告
（1）项目销售收入测算
物业类型
住宅 洋房 办公 商业 可售地下车位 合计
面积 （万平方米）
销售均价 （元/平方米）
销售总额 （万元）
（2）成本利润分析
编号
1 2 3 3.1 3.2 3.3 4 5 6 7
项目
销售收入 税前成本
（6）项目开发方式
项目获取方式：开发模式（含一二级联动、二级开发等），预期地价， 合作方可能的利益诉求等。 项目投资主体： 实施方式：
（1）宏观市场背景
经济发展状况、产业结构、房地产开发投资额、人均可 支配收入等 相关政策 区域规划发展方向等
（2）住宅市场
（2）住宅市场——项目区域
（3）土地市场
税金 营业税金及附加
土地增值税 企业所得税 税后成本 税后利润 成本利润率 销售利润率
数值 （亿元）
（3）现金流量——（全投资）
（1）项目盈亏平衡点分析
➢ 高层住宅均价：元/平方米
➢ 商 业 均 价：元/平方米
➢车
位：万元/个
（2）敏感性及地价分析
正常售价
住宅、商业售价 住宅、商业售价
下调5%
（3）土地市场—项目区域
（4）项目周边楼盘分析
（5）市场结论
• 发展方向 • 客户方面 • 价格方面 • 户型面积 • 销售速度
（1）项目定位
客户定位、户型配比等
（2）规划方案-初步设想
（2）规划方案-方案一
（2）规划方案-方案二
（3）基本数据
占地面积（㎡） 总建筑面积(㎡)
计容面积（㎡） 其中
***项目 可行性研究报告
某公司房地产开发项目可行性研究报告(PPT 110页)
费用占投 资总额（%）
所需时间 （月）
±30% 0.1～1.0
1～3
对项目进行专题辅助 研究，编制初步可行 性研究报告，确定是 否有必要进行详细可 行性研究，进一步判 明工程项目生命力。
±20%
0.25～1.25
4～6
对项目进行深入细致的 技术经济论证，编制可 行性研究报告，提出结 论性意见，作为项目投
经济评价的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．经济评价指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
房地产投资项目经济评价基本报表
投资项目所需的经济评价基本报表主要有：现金流 量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。
1 23
…N
2
资金运用
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2） 4 累计盈余资金
资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不 同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出 发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运 用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入， 包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中 把资本金投入看作现金流出。
利润表
序号
1
1．1 1．2 1．3
2 2．1 2．2
3 4
项目
经营收入
销售收入 出租收入 自营收入 经营成本 商品房经营成本 出租房经营成本 运营费用 修理费用
合计
所需时间 （月）
±30% 0.1～1.0
1～3
对项目进行专题辅助 研究，编制初步可行 性研究报告，确定是 否有必要进行详细可 行性研究，进一步判 明工程项目生命力。
±20%
0.25～1.25
4～6
对项目进行深入细致的 技术经济论证，编制可 行性研究报告，提出结 论性意见，作为项目投
经济评价的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．经济评价指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
房地产投资项目经济评价基本报表
投资项目所需的经济评价基本报表主要有：现金流 量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。
1 23
…N
2
资金运用
2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2） 4 累计盈余资金
资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不 同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出 发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运 用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入， 包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中 把资本金投入看作现金流出。
利润表
序号
1
1．1 1．2 1．3
2 2．1 2．2
3 4
项目
经营收入
销售收入 出租收入 自营收入 经营成本 商品房经营成本 出租房经营成本 运营费用 修理费用
合计
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项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
区（市、县）面积（平方千米）人口（万）区（市、县）政府驻地杏花岭区17053.3281胜利街尖草坪区28634.7998迎宾北路万柏林区30557.5488西矿街小店区29551.0009昌盛西街迎泽区
11748.3278棉花巷晋源区28718.6634晋源街道古交市154021.5377金牛西街清徐县
609
34.1750
清源镇
阳曲县206214.7259黄寨镇娄烦县
1290
11.5987
娄烦镇
项目概况外部环境房地产市场分析项目周边市场情况
项目SWOT 分析经济分析可行性分析结论
项目概况外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
经济指
标类型
20012002200320042005200620072008
城
镇
人均可
支配收
入（元）
650073768264935310476117401374515230
居
民
人均消
费支出
（元）
__59896374__8754915710941_
农
村
人均纯
收入
（元）
2738__335638734971546155616355
居
民
人均生
活支出
（元）
________3530367531903608
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
Strength
优势
Weakness
劣势Opportunity
机会
Threat
威胁
S W O SO WO
T ST WT
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论优势劣势机会威胁地块形状
宗地现状
交通环境
开发商信誉
产品
生活配套
整体市场
区域市场
政策影响
竞争对手
价格
地块形状
宗地现状
交通环境
开发商信誉
产品
生活配套
整体市场
区域市场
政策影响
竞争对手
价格
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论
项目概况
外部环境
房地产市场分析项目周边市场情况项目SWOT分析
经济分析
可行性分析结论。