租赁业务的流程、会计、税务处理梳理

租赁业务的流程、会计、税务处理梳理租赁业务是一项多样化的经营行为，包括经营租赁、融资租赁、售后回租等。

这些业务形式的创新使得业务、财务、税务处理变得更加复杂。

本文将从业务流程、会计处理、税务处理方面探讨境内租赁业务，不包括跨国租赁业务。

在经济业务中，租赁包括经营租赁、融资租赁、融资性售后回租。

它们都是解决企业资金不足的问题的一种融资方式。

经营租赁主要是解决设备、资产的临时性、短期间的经营需要；融资租赁主要是解决长期需要；融资性售后回租则类似于以租赁物抵押借款。

在增值税上，融资性售后回租按“金融服务-贷款服务”处理。

企业增加固定资产有多种方式，如购买、贷款、抵押贷款等。

对于通用资产，可以采取经营租赁，期限不固定，可以解决临时需要；对于需要长期使用的资产或特殊用途的设备，一般采取融资租赁；对于需要办理相关营运证的运输车辆等，一般采取融资性售后回租方式。

经营租赁方式下，租赁物由出租企业依会计准则按期计提折旧费用，承租企业只需将租金作为经营费用处理。

被没收的押金或违约金，视同租金处理。

经营租赁可以开具增值税专用，不需要区分本金与租金。

融资租赁有两种形式，一种是由客户选好设备，联系出租企业购买并出租；还有一种是由出租企业按客户要求直接购买再出租给客户。

在融资租赁中，租赁物由出租企业按期计提折旧费用，承租企业按租金支付，同时也要承担租赁物的使用、维护、保险等费用。

被没收的押金或违约金，视同租金处理。

在融资租赁中，本金与租金需要分开处理，开具增值税专用时需要区分。

融资租赁是一种分期付款方式，承租企业按会计准则计提折旧费用，同时可以开具增值税专用。

每期的租金应按内含利率计算的本金与利息确定，确认当期应收融资租赁款与未实现融资收益。

资金充足的企业通常自己做融资租赁业务，赚取高额利息收入。

但如果出租企业资金不足，可以将应收融资租赁款进行保理业务，将其卖给银行，相当于以应收融资租赁款抵押进行贷款。

这个过程有两种做法，买断和反担保。

出租企业一般会要求供应商提供担保，以减少自身的风险。

对于供应商而言，提供担保的融资租赁销售相当于提供账期的销售，可以增加销售额，同时又可以及时回笼资金。

如果银行没有要求出租企业担保，则主要风险由银行承担；出租企业担保，则风险由出租企业承担；出租企业与供应商双方担保，对银行更为有利，风险由出租企业与供应商承担。

融资性售后回租是一种融资行为，将自有设备等资产销售给出租企业，同时约定租回。

销售资产可以一次性取得资金，租金可以分期支付，起到用资产进行抵押贷款的效果。

资产销售收入与租金中的本金部分免征增值税，只能开具增值税普通；租金中的利息部分需要计算缴纳增值税，因此出租企业每期收取的租金应将本金与利息分开开具。

车辆的融资租赁通常采取融资性售后回租形式，由供应商将汽车销售给客户，客户再销售给出租企业，同时承租。

不需要会计处理3）收取租金借：银行存款贷：主营业务收入——融资租赁收入应交税费——应交增值税（销项税）4）按月计提折旧借：经营费用——融资租赁资产折旧或：主营业务成本——融资租赁成本）贷：累计折旧5）租期结束，收回资产借：银行存款贷：长期应收款——应收融资租赁款累计折旧融资租赁资产6）退回押金借：其他应付款——融资租赁押金贷：银行存款7）没收押金借：其他应付款——融资租赁押金贷：主营业务收入——融资租赁收入应交税费——应交增值税（销项税）2、承租企业：1）获得设备借：固定资产——融资租赁设备应交税费——应交增值税（进项税额）贷：长期应付款——应付融资租赁款2）按期支付租金借：融资租赁费用应交税费——应交增值税（进项税）贷：银行存款3）支付押金借：其他应付款——融资租赁押金贷：银行存款4）租期结束，退回押金借：银行存款贷：其他应付款——融资租赁押金5）终止租赁，没收押金借：经营费用——融资租赁费用应交税费——应交增值税（进项税）贷：其他应付款——融资租赁押金贷：长期应付款——融资租赁款未确认融资费用7）保理处理：借：应收保理款贷：长期应收款——应收融资租赁款8）如果承租企业未按期支付租金，需要计提坏账准备借：财务费用——坏账准备贷：坏账准备9）对融资租赁资产进行月度折旧处理：借：经营费用——融资租赁资产折旧贷：累计折旧——融资租赁资产折旧10）租赁期届满时，承租方可以选择购买租赁资产：借：融资租赁资产贷：银行存款未确认融资费用承租企业在融资租赁过程中，需要按照一定的会计处理方法进行账务处理。

具体而言，需要收取融资租赁保证金，每期收取租金并分配未实现融资收益。

还需要将收取的融资租赁保证金抵最后几期的租金。

如果承租方行使优惠购买权，需要进行相应的账务处理；如果承租方没有行使优惠购买权，则需要将未担保余值进行相应的账务处理。

同时，如果以应收融资租赁款进行保理，每期收到租金需要支付保理款。

如果承租企业没有支付租金，或终止融资租赁，需要将剩余未偿还保理款转入短期借款。

偿还短期借款时需要进行相应的账务处理。

在承租企业方面，需要按期支付租金并支付保证金。

对融资租入固定资产按月计提折旧，同时保证金可以抵最后几个月租金。

租赁期届满时，返还租赁资产或进行优惠续租租赁资产的处理。

如果承租企业未按期支付租金，需要计提坏账准备。

对融资租赁资产进行月度折旧处理。

租赁期届满时，承租方可以选择购买租赁资产。

承租人若选择续租优惠，应按照租赁合同规定进行账务处理，视为租赁一直存在。

如果租赁期满未续租，需按照合同规定支付违约金，账务处理为借记营业外支出，贷记银行存款等账户。

C．留购租赁资产的情况下，支付未担保余值的账务处理为借记长期应付款——融资租赁款，贷记银行存款等账户。

同时，将“融资租赁资产”明细科目转入有关固定资产明细科目中，账务处理为借记固定资产累计折旧——融资租赁资产折旧，贷记融资租赁资产累计折旧。

三、融资性售后回租1、承租企业1）出售资产的账务处理为借记累计折旧、固定资产减值准备、固定资产清理，贷记固定资产。

2）收到出售资产价款的账务处理为借记银行存款，贷记固定资产清理。

同时，根据证据情况，账务处理为借记或贷记递延收益——未实现售后回租损益和营业外收入或支出。

3）租回资产的账务处理为借记融资租赁资产、未确认融资费用，贷记长期应付款——融资租赁款。

4）按期支付租金的账务处理为借记长期应付款——融资租赁款，贷记银行存款，同时借记财务费用，贷记未确认融资费用。

5）对融资租赁资产按月计提折旧的账务处理为借记经营费用-融资租赁资产折旧或主营业务成本-融资租赁成本，贷记累计折旧-融资租赁资产折旧。

分摊未实现售后租回损益的账务处理为借记或贷记递延收益——未实现售后租回损益和经营费用-融资租赁资产折旧或主营业务成本-融资租赁成本。

2、出租企业1）购入设备的账务处理为借记融资租赁资产，贷记银行存款。

2）租出设备的账务处理为借记长期应收款——应收融资租赁款，贷记融资租赁资产、未实现融资收益。

3）每期收取租金，分配未实现融资收益的账务处理为借记银行存款，贷记长期应收款——应收融资租赁款，借记未实现融资收益，贷记主营业务收入-融资租赁收入和应交税费——应交增值税（销项税额）等账户。

以上涉及租赁业务的会计处理和税务处理，参照《企业会计准则第21号——租赁》进行处理。

由于租赁业务形式多样，处理方式较为复杂，需要根据实际情况进行具体处理。

租赁租赁服务可分为经营租赁服务、融资租赁服务和融资性售后回租服务。

根据租赁标的，又可分为不动产租赁服务和有形动产租赁服务。

不动产租赁服务的增值税税率与不动产销售类似，为9%。

如果租赁资产为2016年4月30日前取得的不动产，则可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

有形动产租赁服务的增值税税率与有形动产销售类似，为13%。

对于一般纳税人在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同，则可以选择适用简易计税方法，按照3%的征收率计算应纳税额。

融资性售后回租服务属于金融服务中的贷款服务，增值税税率为6%。

对于经XXX、XXX或商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，如果其提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，其增值税实际税负超过3%的部分可以实行增值税即征即退政策。

商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，如果其2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元，则从达到标准的当月起按照上述规定执行。

经营租赁经营租赁是一种常见的经济业务，不涉及租赁物所有权的转移。

所收取的租金及价外费用全额作为销售额。

经营租赁视承租人为一般纳税人或小规模纳税人，可以开具增值税专用或普通。

对于一般纳税人以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务，可以选择适用简易计税方法计税。

融资租赁随着经济的发展和市场的繁荣，融资租赁越来越普遍。

融资租赁的特点是，在租赁资产没有最终发生所有权转移之前，所有权与使用权分离。

租赁资产法律上是出租企业所有，但实际上由承租企业管控。

因此，承租企业需要将融资租赁资产视同自有固定资产管理，按承租企业的会计政策，按期计提固定资产折旧，出租企业则不需要计提固定资产折旧。

经XXX、XXX或商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

融资租赁视承租人为一般纳税人或小规模纳税人，可以开具增值税专用或普通。

融资性售后回租融资性售后回租服务属于金融服务中的贷款服务，增值税税率为6%。

对于经XXX、XXX或商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，如果其提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，其增值税实际税负超过3%的部分可以实行增值税即征即退政策。

商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，如果其2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元，则从达到标准的当月起按照上述规定执行。

根据财政部、XXX发布的相关通知和公告，从事融资租赁业务的试点纳税人可以提供融资性售后回租服务。

在计算销售额时，可以扣除对外支付的借款利息和发行债券利息后的余额。

对于有形动产融资性售后回租服务，销售额可以扣除书面合同约定的当期应收本金或实际收取的本金。

此类服务中，承租人销售或回租时的本金部分都免征增值税，不得开具增值税专用，只能开具普通。

而在租赁合同中，印花税按租金总额的万分之零点五计算，不征收印花税的情况包括承租人和出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同。

对于金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，需要照章征税，而售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的则免征契税。