房地产并购
房地产并购
房地产并购企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。
国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。
兼并又称吸收合并,指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业.收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产,以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权.对房地产企业来说，通过重组并购,在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购.其中又有多种具体的操作方式,比如整体开发项目转让，在建工程转让,合作开发,等等。
利用何种并购模式,有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断.一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。
此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力.其中，并购是指在市场机制作用下,企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。
比较而言，并购的效率较高。
这是因为：并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验——成本曲线效应,并有效占领了市场份额.具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径,也是实现社会资源高效配置的有效方法。
由此可见，房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制.未来2～3年内，房地产开发企业的并购将得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。
房地产项目并购的法律风险
房地产项目并购的法律风险房地产项目并购的法律风险1. 引言2. 市场风险房地产市场的波动性是房地产项目并购中的一个重要风险因素。
如果市场在交易过程中发生了剧烈变化，可能会导致交易的价值变动，使交易或变得不划算。
在进行房地产项目并购时，买方应该对目标项目所在市场的发展趋势和风险进行充分的调研和评估。
3. 合同风险在房地产项目并购中，合同起着至关重要的作用。
合同应该明确规定交易双方的权利和义务，并对各种可能的风险进行充分的规避。
由于合同的复杂性和特殊性，往往存在合同风险。
例如，合同中的条款可能不清晰，从而导致争议；合同可能缺乏必要的保护条款，使买方无法获得应有的法律保护。
为了规避合同风险，买方应该在交易前充分审查合同，并在需要时寻求专业法律意见。
4. 环境风险房地产项目常常会涉及环境方面的法律规定和要求。
例如，项目可能位于环保敏感地区，需要符合严格的环保标准；项目可能产生环境污染，需要进行环境治理。
如果买方在交易过程中未对环境风险进行充分评估和管理，可能会导致环境违规和法律责任。
在进行房地产项目并购时，买方应该进行环境尽职调查，并在需要时与相关监管部门和专业机构合作。
5. 知识产权风险在房地产项目并购中，知识产权的问题可能会引发法律纠纷。
例如，项目可能存在未经授权使用他人知识产权的情况；项目可能存在侵犯他人知识产权的风险。
为了规避知识产权风险，买方应该对目标项目的知识产权状况进行调查，并在交易中要求相关保证和承诺。
6. 土地权属风险在房地产项目并购中，土地权属问题是一个重要的法律风险。
项目所在土地的所有权可能存在争议或不确定性，导致交易无法顺利进行。
买方在进行房地产项目并购前应该充分调查土地权属状况，并在需要时寻求法律意见。
7. 其他法律风险除了上述几种主要法律风险外，房地产项目并购还可能涉及其他法律风险，如税务风险、劳动法风险等。
为了规避这些风险，买方应该在交易前进行全面的法律调查，并与相关专业人士合作。
房地产并购流程解析
房地产并购流程解析引言：房地产并购是指通过各种方式与手段，将两个或多个房地产企业、项目或资产合并为一个整体的过程。
房地产并购不仅可加快资本运作的速度，还可以整合资源、把握市场机遇、优化经营结构等，是房地产行业中常见的一种商业行为。
本文将对房地产并购流程进行深入解析，以帮助读者了解并掌握相关知识。
一、准备工作1. 确定战略目标：在进行房地产并购之前，需要明确自己的战略目标，比如是扩大市场份额、获取竞争优势或实现风险分散等。
2. 寻找并选择合适的目标公司：根据战略目标，通过市场调研和尽职调查等方式，寻找符合要求的目标公司。
3. 进行财务评估和估值：对目标公司进行财务评估，包括资产负债表、利润表、现金流量表等的分析，同时进行估值确定收购价格。
二、尽职调查1. 法律尽职调查：了解目标公司的法律结构、合同情况、诉讼风险等，确保并购过程合法合规。
2. 财务尽职调查：全面审查目标公司的财务状况，包括资产负债情况、财务风险、盈利能力等，确保投资回报可行。
3. 市场尽职调查：研究目标公司所在市场的竞争环境、供需情况、市场前景等，评估并购后的市场潜力。
三、谈判和签署协议1. 谈判：基于尽职调查结果，进行谈判，商定收购条件、股权比例、交易结构等。
2. 签署意向书：当双方初步达成一致时，签署意向书，明确合作意愿和具体细节。
3. 签署正式协议：在经过进一步的谈判和修改后，签署正式协议，明确各方权益和义务。
四、审批和合规事项1. 内部审批：将并购协议提交公司内部审批，包括董事会、股东大会等，确保并购行为符合公司政策和法律法规。
2. 监管审批：依据相关法律法规，向监管机构提交并购申请，如国家发改委、住房城乡建设部等，获得批准后方可继续进行下一步操作。
3. 公司合规：进行相关合规审查，确保并购活动符合反垄断、公司收购、证券法律法规等方面的规定。
五、交割和整合1. 股权补充和支付：根据协议约定，完成股权变更、资金支付等手续。
2. 资产交割：完成目标公司资产的过户、任命管理团队等程序。
房地产项目并购的法律风险
房地产项目并购的法律风险房地产项目并购的法律风险导言房地产项目并购是指企业通过收购或合并方式获取房地产项目的所有权或控制权。
随着中国房地产市场的不断发展和竞争的加剧，房地产项目并购成为了房地产企业扩大规模、增强竞争力的重要手段。
然而，在房地产项目并购过程中，可能会面临一些法律风险。
本文将介绍房地产项目并购的主要法律风险，并提出相应的防范措施。
1. 土地使用权的法律风险土地使用权是房地产项目的核心属性。
在房地产项目并购过程中，可能会面临以下土地使用权的法律风险：- 土地权属存在争议：由于土地使用权的历史演变以及相关政策、法律的调整，土地权属可能存在争议。
购买具有争议土地使用权的房地产项目，将会导致法律纠纷，甚至可能面临土地被收回的风险。
- 土地使用权过期：土地使用权有一定的使用期限，一旦土地使用期限到期，未能及时更新或续期，将会导致土地使用权丧失，影响房地产项目的正常运营。
为了防范上述土地使用权的法律风险，房地产企业在进行并购时，应充分审查土地使用权的合法性和稳定性，与相关部门进行沟通和协商，争取确保土地使用权的合法性和延长土地使用期限。
2. 政策法规的法律风险房地产项目并购过程中，政策法规的变化可能会带来以下法律风险：- 房地产调控政策的变化：政府对房地产市场的调控政策经常发生变化，可能会对房地产项目的运营和价值产生重要影响。
在进行房地产项目并购之前，应对相关政策法规进行全面了解和评估，以避免因政策变动导致的运营风险。
- 城乡规划调整：城市规划和土地利用政策的调整可能会对房地产项目的规划和开发产生影响。
在进行房地产项目并购时，需要认真审查相关的城乡规划调整情况，避免购买的项目因未来政策调整而面临无法开发的风险。
为了规避政策法规的法律风险，房地产企业在并购前应进行全面的尽职调查，了解目标项目所在地的政策法规情况，预判可能的变化，并在交易合同中妥善处理相应的风险。
3. 合同纠纷的法律风险在房地产项目并购过程中，可能会遇到以下合同纠纷的法律风险：- 交易合同履行风险：房地产项目并购通常涉及大额资金和复杂的交易结构，一旦交易合同的履行出现问题，可能导致双方权益受损甚至诉讼纠纷。
房地产企业并购流程
房地产企业并购流程一、目标公司的选择并购公司应确定本次收购的目的，即根据并购战略选择合适的公司进行收购，对目标公司的选定主要考察以下几方面的内容：1.公司的自我评价要对自身的经济实力、资金实力、业务水平、产品在市场上所占份额和利润等进行评价，评估该公司所在行业的发展现状和发展前景，以及公司下一步的发展战略和发展方向。
通过以上评价公司并购的可能性，以及并购的必要性，即最需要整合目标公司的那一部分资源。
2.对目标公司进行分析分析目标公司所处的行业环境，对目标公司的财务状况进行分析。
主要依据目标公司公布的年终报表、中期业务报告等财务报告。
对公司目前的经营能力进行分析。
3.对公司并购依据进行分析分析并购双方的优势和劣势，包括财务经济、市场销售能力、市场分布状况、生产能力等、业务类型等，力求最大限度的实现兼容并购。
4.对公司并购可能性进行分析目标公司自身本收购的意愿、条件，以及目标价格高低、收购方承受能力的大小等方面。
二、对目标公司的审查对房地产公司的并购包括接受公司的全部资产(剥离资产除外)、债权债务，员工安置等。
在公司收购前，首要的工作是对被收购公司的状况进行详尽细致的调查，房地产公司主要包括两个方面：公司自身状况和拥有的房地产项目。
调查获取的信息主要包括以下几个方面的内容：1.目标公司的基本情况公司简介、历史沿革以及发展现状；公司及其附属企业的营业执照、房地产开发资质证书、税务登记证、验资报告和公司章程等政府批件；目标公司内部及其所投资的公司的股权架构图；目标公司的主营业务情况及未来发展目标。
2.治理结构与人事管理情况目标公司的组织架构；目标公司股东会、董事会、监事会的组成及议事规则以及理解股东会、董事会决议、记录等文件；目标公司人员构成情况及董事、监事、高级管理人员简介；目标公司与员工之间劳动合同的签订情况及工资、福利情况；目标公司内部的管理规章和制度。
3.资产(权益)负债情况目标公司的资产清单及权属证明；目标公司的债权债务清单；目标公司以自身资产对外提供担保的情况。
房地产收并购常见模式及风险防范
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为题，本文将介绍房地产收并购的常见模式，并探讨其中存在的风险，并提出相应的防范措施。
房地产收并购是指企业通过购买、兼并或合作方式，获取其他房地产企业的资产、股权或经营权益的行为。
这种方式可以帮助企业快速扩大规模、优化资源配置、提高市场竞争力。
下面将介绍几种常见的房地产收并购模式。
1. 股权收购模式：即通过购买目标企业的股权来实现收购。
这种模式相对简单，且能够快速掌控目标企业的经营权益。
但需要注意的是，股权收购往往需要支付高额的收购成本，并且可能面临法律法规的限制。
2. 资产收购模式：即通过购买目标企业的资产来实现收购。
这种模式相对于股权收购而言，对于收购方而言风险较小，因为可以选择性地购买目标企业的优质资产，同时也可以避免潜在的法律风险。
但需要注意的是，在资产收购过程中，需要对目标企业的资产进行充分的尽职调查，以确保所购买的资产真实有效。
3. 合作开发模式：即通过与目标企业合作共同开发房地产项目。
这种模式能够充分发挥各方的优势，实现资源共享和风险分担。
但需要注意的是，合作开发模式需要明确各方的权益和责任，并建立良好的合作机制，以避免合作过程中的纠纷和风险。
除了常见的收并购模式，房地产收并购还存在一些风险，需要加以防范。
1. 法律风险：在收并购过程中，可能面临法律法规的限制和约束。
因此，在进行收并购前，需要进行充分的法律尽职调查，了解目标企业的法律风险，并制定相应的风险防范措施。
2. 资金风险：房地产收并购通常需要大量的资金支持，如果资金链出现问题，可能导致收购计划的中断或失败。
因此，在进行收并购前，需要确保自身具备足够的资金实力，并制定合理的资金筹措计划。
3. 经营风险：收并购后，可能需要对目标企业进行重组和整合，这涉及到管理层的能力和经验。
如果管理层无法有效地实施整合计划，可能导致企业经营不善，进而影响收购的效果。
因此，在进行收并购前，需要评估目标企业的管理层能力，并制定相应的整合计划。
房地产并购法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发与经营。
经过多年的发展，XX公司在我国某一线城市积累了丰富的土地储备和优质的项目资源。
YY投资集团有限公司（以下简称“YY集团”）成立于2010年，是一家以金融投资为主，涉足房地产、能源等多个领域的多元化企业。
2018年，YY集团看中了XX公司的土地储备和项目资源，双方经协商决定进行并购。
二、并购过程1. 尽职调查并购双方在正式签订并购协议前，进行了尽职调查。
XX公司向YY集团提供了公司章程、股东会决议、董事会决议、财务报表、合同协议等相关文件。
YY集团则对XX公司的土地储备、项目进展、财务状况、法律纠纷等方面进行了全面调查。
2. 签订并购协议经过尽职调查和谈判，双方于2018年12月签订了《XX房地产开发有限公司股权转让协议》（以下简称“并购协议”）。
根据协议，YY集团以人民币XX亿元收购XX公司100%的股权。
并购协议中还明确了并购交易的支付方式、交割条件、违约责任等内容。
3. 交割与过户2019年1月，XX公司完成内部股权转让手续，YY集团向XX公司支付了并购款。
同月，XX公司向YY集团办理了工商变更登记手续，XX公司变更为YY集团的全资子公司。
三、纠纷产生并购交易完成后，YY集团发现XX公司存在以下问题：1. 土地储备不足YY集团原以为XX公司拥有大量优质土地储备，但实际调查发现，XX公司的土地储备远远低于预期。
2. 项目进展缓慢XX公司部分项目因审批、融资等原因进展缓慢，导致YY集团的投资回报预期受到影响。
3. 法律纠纷XX公司在并购前存在多起法律纠纷，涉及合同纠纷、劳动争议等，YY集团担忧这些纠纷会影响公司的正常经营。
四、法律分析1. 尽职调查的重要性本案中，YY集团在并购过程中对XX公司进行了尽职调查，但仍未发现其存在的问题。
这提示我们在并购过程中，尽职调查至关重要，应全面、细致地了解目标公司的真实情况。
房地产收并购常见模式及风险防范
房地产收并购常见模式及风险防范以房地产收并购常见模式及风险防范为标题，本文将探讨房地产收并购的常见模式以及相应的风险防范措施。
一、常见模式1. 资产收购模式：指企业通过购买目标公司的资产或股权来实现收并购。
在房地产领域，资产收购模式常见于企业收购具有优质物业资产的开发商或运营商。
这种方式可通过购买物业项目或股权来获取目标公司的资产，从而实现扩大市场份额或优化资产配置的目的。
2. 合资合作模式：指企业通过与目标公司合资或合作的方式来实现收并购。
在房地产领域，合资合作模式常见于企业与开发商、投资方或物业管理公司等合作共同开发项目，共享资源和风险。
这种方式可以通过合资合作来实现资源整合、风险分担和业务互补等目标。
3. 并购重组模式：指企业通过并购和重组目标公司来实现收并购。
在房地产领域，并购重组模式常见于企业通过收购具有相似业务或地域优势的公司来实现规模扩张或提高竞争力。
这种方式可以通过并购与目标公司实现业务整合和资源整合，从而实现协同效应和降低成本。
二、风险防范措施1. 尽职调查：在进行房地产收并购时，进行充分的尽职调查是至关重要的。
尽职调查包括对目标公司的财务状况、法律风险、经营状况等方面进行全面的调查和评估。
通过尽职调查，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
2. 合同约束：在进行房地产收并购时，签订合同是保障双方权益的重要手段。
合同应明确约定各方的权利和义务，明确收购方式、价格、条件等重要条款。
同时，还应对违约责任和争议解决进行规定，以保障双方的权益。
3. 风险评估：在进行房地产收并购时，进行全面的风险评估是必要的。
风险评估应包括对宏观经济环境、行业发展趋势、政策风险、市场竞争等方面进行分析和评估。
通过风险评估，可以及时发现潜在的风险和问题，并采取相应的措施进行防范。
4. 资金安全：在进行房地产收并购时，确保资金安全是非常重要的。
资金安全包括对资金来源的合法性和可靠性进行评估，避免因资金问题导致的风险。
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房地产并购企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。
国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为M&A，在我国称为并购。
兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。
收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。
对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。
一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。
其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。
利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。
一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。
此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力。
其中，并购是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。
比较而言，并购的效率较高。
这是因为：并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验——成本曲线效应，并有效占领了市场份额。
具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径，也是实现社会资源高效配置的有效方法。
由此可见，房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
利润率的下降、宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。
未来2～3年内，房地产开发企业的并购将得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。
有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司会被兼并或破产。
而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。
房地产并购应注意的问题一、项目的成熟度项目的真实性是首要的，其次应关注：（1）已办理的手续及有效期，已办理的手续对项目的运作有什么影响。
（2）未办理的手续及未办理的原因，是否存在障碍。
（3）项目用地、用地上空及周边考察，周边规划对项目是否存在影响。
如用地上空或周边是否存在或将建设高压走廊等。
（4）项目开发的形象进度，并购后项目设计是否存在改造空间，项目配套是否符合买方(收购方)的要求（5）就项目而言，对已签订的合同进行审查，评估合同风险，及合同对项目后续运作所产生的影响。
二、财务尽职调查对目标公司进行审计，就与项目有关的收入、应收账款、存货、税收、潜在税收等进行调查。
这也是收购价格的一个参考依据。
三、法律尽职调查主要目的是揭示目标公司的内幕和保证收购公司将任何大的未暴露的负债调查清楚。
一般说来，就房地产公司的并购而言，尽职调查的主要领域有：公司、股东及章程、劳工／员工、诉讼／仲裁、合同、不动产、税收责任等。
（1）公司、股东及章程。
（2）劳工／员工。
（3）诉讼／仲裁。
（4）合同。
（5）不动产。
（6）税收责任。
四、收购对象评价主要是对目标公司进行定价。
五、并购方式（1）现金收购。
即用现金购买股权。
具体分为参股和控股。
（2）股权置换。
即公司之间进行股权交换。
（3）全面收购。
即原股东全面退出，新股东全面进入。
六、签署并购法律文件（1）起草、签订并购法律文件。
（2）办理工商变更登记手续。
七、并构后整合人力资源整合，主要是董事会、经理层、支持层次的人力资源。
有两个方面需要密切关注：一是薪酬。
收购后收购方会派员进驻目标公司，收购公司和目标公司的薪酬结构恰好一致的情况是罕见的。
所以薪酬设计要统一合理。
二是职位级别。
在收购后，针对职位快速调整可以防止关键执行者的潜在流失。
☆ 组织机构整合，主要是对管理部门和管理层次进行整合。
八、并购风险（1）债务风险。
主要是隐蔽性债务风险。
风险防范的主要方法有：☆ 要求卖方提供担保。
☆ 分期支付或延期支付收购款项。
一旦出现债务风险，可以主张抵销。
（2）法律或政策风险。
房地产市场属政府严格管制的领域，国家法律或政策的改变或调整都对目标公司会产生较大的影响，如土地用途、规划、设计、交通、市政的调整或变化等。
房地产企业并购法律实务分析国运律师事务所上海分所汪东前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。
但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。
自2005年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。
一、房地产企业并购的模式房地产企业的并购的目的在于土地和资金：有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。
从公司并购模式而言，主要有以下几种方式：（一）房地产整体开发项目转让房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。
因此，房地产开发项目转让的标的实质上为：（1）土地使用权；（2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。
根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件：1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外；2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。
如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金；3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证；4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。
而项目转让需要办理的法律手续包括：1、项目土地使用权的变更登记手续；2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理；3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理；4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
（二）部分在建工程转让在建工程转让，是指房屋建设工程权利人在房屋建设工程竣工前，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给购买人。
与转让整体项目不同的是，部分在建工程转让系指转让方有时仅以整体项目中的单幢或数幢在建房屋工程进行转让，其余工程仍由其自己完成。
对于在建工程转让，我国法律法规未作出具体规定，如《城市房地产管理法》（2004年修订）及《城市房地产开发经营管理条例》（1998年）均只对房地产开发项目的转让作了简要规定。
目前只有少数城市专门针对在建工程转让作了较为具体的规定，如上海和石家庄。
根据《上海市房地产转让办法》，转让在建工程必须符合五项条件：1、在建工程所占土地使用权为出让取得，并已支付全部土地使用权出让金，或属在１９９４年底前以划拨方式取得土地使用权，但已列入市计委商品房计划的内资项目；2、土地使用权已经依法登记，并取得房地产权证（属１９９４年底前，划拨取得土地使用权的，应是持有效期内的《建设用地批准书》）；3、取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；4、房屋建设的开发投资额已经完成２５％以上。
在建工程转让应办理批准手续，即在建工程转让方应于签订在建工程转让合同之前向上海市房屋土地资源管理局办理申请转让的批准手续，只有经批准的工程方可对外进行转让；另还需办理过户手续，即在建工程的转让当事人应于在建工程转让合同签订生效后三十日内，向上海市房地产交易中心或区县房地产交易中心办理在建工程转让过户手续。
根据《石家庄市城镇房产转让管理办法》第十条规定，房屋建设工程转让应当符合下列条件：1、取得土地使用权证书；2、取得建设工程规划许可证；3、取得建设工程施工许可证；4、房屋建设的开发投资总额已完成25%以上。
房屋建设工程需转让的，转让人应持上述文件向房产转让管理部门提出申请，对符合条件的，房产转让管理部门发给批准证明，对不符合转让条件的，作出转让的决定，并书面通知申请人。
从上述可以看出，整体项目转让与部分在建工程转让的条件及手续基本相同，但亦有不同之处。
整体项目转让与部分在建工程转让的优点在于：受让方在较大程度上可以避免相关法律风险，如以项目所有人名义对外提供的担保风险，收购前的不明债务或违约合同赔偿风险等。
缺点在于：一是投资开发成本较大，需交纳办理土地过户契税（成交额的3％）和手续费等；二是除需要处理与政府主管部门的关系外，还需要处理与勘察、设计、施工、监理、材料供应等各方的关系，同时还会有与购房户、金融单位之间的繁杂关系，手续非常繁琐。
（三）合作开发根据我国现行法律法规及最高院相关司法解释的规定，合作开发房地产是指两方以上当事人为合作开发房地产而共同出资、共享利润、共担风险的合作开发方式。
一般是一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地，建筑房屋，并在项目开发完成后按约定比例分享利益。
成功的合作开发，应注意如下问题：1、提供土地一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，或者办理了土地使用批准手续，具备了转让的实质条件。
2、项目建设经过了立项批准，取得了报建许可，手续合法。
3、至少合作一方具备开发经营资格。
4、应当办理合建审批及土地使用权变更登记。
5、应坚持共同出资、共享利润、共担风险的原则，避免出现不承担亏损的保底条款；6、合作开发协议应就增加投资数额分担比例、建筑面积减少或增加的分配处理、利润分配比例等方面作出具体的约定，以防出现纠纷。
（四）股权转让股权转让，包括全部股权转让和部分股权转让，指开发项目所有人（房地产开发项目所有人是房地产开发企业或者其专门设立的项目公司）通过转让其股权，受让人通过受让该股权来实现对该房地产开发项目的控制，从而以资本运作来达到并购该房地产开发项目的意图。