房产企业精细化管理的六个步骤
[标杆地产]房地产开发成本控制精细化管理八大环节(图文精讲97页)
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房地产开发工程成本控制精细化管理孙跃浙江房地产人才培训网首席讲师钱塘房产集团副总资深房地产工程管理专家第一章房地产开发工程成本管理任务、管理理念和组织分工•1、新形势下房地产开发工程成本管理的新任务。
•2、工程成本管理中的管理理念介绍。
•3、正确理解“省钱”和“花钱”•4、合理的工程成本控制的组织分工新形势下房地产开发工程成本管理的新任务•随着国家宏观调控的力度不断加大,尤其在房地产领域,“国六条”的出现，造成房地产市场已从“买方市场”向“卖方市场的转变”。
房地产市场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低投入高产出向高成本低收益的方向发展。
例如，我公司在2000年开发的某住宅项目，当时工程建设成本为1500元/平方米，土地成本为350元/平方米（销售面积），楼盘住宅均价为3500元/平方米，商品均价为8000元/平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交付使用，利润在7000万元以上；而我公司在杭州2006年开发某住宅项目，经过测算土地成本为5000元/平方米，工程建设成本为3300平方米，开盘价为9000元/平方米，利润较低。
•为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新问题。
工程成本管理中的管理新理念介绍•传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。
传统的成本管理方法存在：（1）被动式控制成本（2）采取过程或事后控制成本方法（3）没有系统对成本进行控制。
造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍，上述管理的误差往往在20%以上。
•新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理工程，采用“全过程”成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻“精细化”管理的理念，采纳有效实现“防三超”现象，并为项目建设争取更大的效益。
房地产的“精细化”管理
房地产的“精细化”管理随着社会的不断进步，经济的发展，人们的生活水平不断提高，房地产作为人们最为关注的一个领域，也日益得到了大力的发展。
随之而来的是管理的日益复杂化和精细化。
对于房地产企业而言，精细化管理已经成为了一种创新的管理模式和管理手段，对于企业经营来说也是必不可少的。
本文就来讨论一下房地产的“精细化”管理。
一、什么是房地产的“精细化”管理房地产的“精细化”管理指的是以精益化、数字化、智能化等现代化技术和手段为基础，优化房地产企业各个环节的管理，实现资源的高效配置和生产力的最大化，从而提升房地产企业的核心竞争力和经济效益。
二、房地产的“精细化”管理的优势1、提升效率。
在进行房地产开发过程中，通过对企业各个环节的优化管理，可以大大提升工作效率。
企业可以利用先进的数字化技术来管理项目的规划、设计、施工和销售等，保证各个部门的工作有条不紊。
2、提高质量。
房地产企业开发的产品要受到消费者长时间的使用，因此产品质量十分重要。
通过精细化管理可以更好地控制产品的质量，减少产品缺陷和不良品率，最终提高企业的声誉，让更多的消费者信赖并选择这个品牌。
3、降低成本。
在房地产开发中，资金成本、劳动成本、材料成本等各种成本十分重要。
通过精细化管理可以降低各项成本的支出，例如通过优化施工工序可以缩短工期，降低人工成本；通过数字化技术可以更好地控制材料的进销存，减少管理成本等，从而提高企业的盈利能力。
三、房地产的“精细化”管理的实践实现房地产的“精细化”管理需要企业从多个角度来进行实际操作，以下为房地产的“精细化”管理的实践方法：1、强化人才培养和管理。
企业必须加强人才培训，让员工了解公司的战略和管理模式，提高他们的技能和素质。
对于优秀员工，企业要及时给予提拔和晋升，激励他们的工作热情和创新能力。
2、使用数字化技术。
数字化技术是实现房地产精细化管理的关键。
企业可以通过数字技术进行数据分析和统计，提高企业运作的透明度和效率。
房地产精细化管理全案
房地产精细化管理全案房地产是一个逐渐壮大的产业，对于房地产企业来说，房地产精细化管理全案的实施是非常重要的。
本文将以一家房地产企业为例，探讨其如何实现房地产精细化管理全案，以提高企业的管理水平，提高竞争力。
一、制定全面管理规划制定全面的管理规划是企业精细化管理全案的关键之一。
全面的管理规划需要有清晰的目标和策略，并指导各部门的工作，确保整个企业的目标和战略协调一致。
在制定全面管理规划的过程中，需要充分考虑公司的发展阶段、市场环境和内外部环境，制定符合实际情况的管理策略。
二、建立科学的绩效考核机制建立科学的绩效考核机制是实现房地产精细化管理的另一项重要措施。
在建立考核机制的时候，需要合理制定考核标准，为员工提供公平的竞争机会。
既要满足公司整体绩效目标的实现，又要充分考虑员工个性化的特点和发展需求。
在实施考核的过程中，要及时发现并纠正错误，让员工明确目标、提高工作效率，从而提高整个企业的工作绩效。
三、全面推进信息化建设以信息化为手段进行管理，全面推进信息化建设是实现房地产精细化管理又一个重要的手段。
信息化建设包括整个企业的信息系统、硬件设备和网络等。
要对系统所涉及到的人员、岗位、流程等进行全面考虑，确保其适应企业的实际情况。
此外，要充分发挥信息化的优势，整合多元化的信息，从而实现各项管理指标的快速动态调整和监测。
四、注重员工培训和管理优秀员工是实现房地产精细化管理的重要保障，因此注重员工培训和管理是非常重要的。
企业应该建立科学的培训体系和管理机制，通过组织内部培训、外部培训、考试认证等各种途径，提高员工的知识和技能。
在员工管理方面，需要建立激励机制、关注员工需求、建立良好的团队文化和合理的人际关系等，使员工敬业、尽职，从而有力的支撑了企业实现房地产精细化管理。
五、强化内部流程优化建立并优化内部流程也是实现房地产精细化管理重要的措施。
对于房地产企业来说，流程优化可以从多个方面入手，包括管理流程、业务流程、财务流程等。
房地产企业精细化管理
房地产企业精细化管理德鲁克说过：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件。
那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它们转化为例行作业了。
”对企业来说，没有激动人心的事发生，说明企业的运行时时都处于正常控制之中，而这只有通过每天、每个瞬间严格地对细节加以控制才有可能实现。
特别近两年，随着国家陆续出台一系列宏观调控政策，房地产行业所处的宏观环境发生了巨大的变化，面临的竞争也越来越激烈, 产业环境的巨大变化使房地产行业正处于一个剧烈变革的时代，这种变革不是周期性的变化，而是一种结构性的变革。
在这样的情况下，使得企业不得不思考未来的战略选择,每个房地产企业都必须思考自己未来的路怎么走？如何有效变革迎接挑战？1.精细化管理的内涵精细化管理是一种理念，一种文化。
具体包括：（1）精益求精，追求最好。
精细化管理追求高质量的产品，要把产品做成精品，把服务和管理工作做到极致。
（2）准确及时。
精细化管理追求信息决策准确无误。
领导层决策准确，计划准确，指令传递准确。
（3）执行细化，注重细节。
精细化管理强调数据化，把工作做细，把管理做细。
（4）管理严格，严控偏差。
精细化管理执行标准严格，一丝不苟。
（5）创新改进，不断完善。
精细化管理不是一蹴而就的，而是一个不断自我完善、自我创新的过程。
6.以人为本。
精细化管理强调以人为核心，通过最大程度的发挥人的潜力来创造最大的企业效益。
2.精细化管理的重要性精细化管理是房地产企业面临的重要的战略选择：（1）外部环境的变化迫使开发企业实施精细化管理。
中央政府提出“ 90 平方米以下住宅占70%以上”的政策, 以及建筑节能节地强制性规范等已经出台, 这就使开发商们认真思考如何有效地利用好每一寸土地。
现在消费者在购买商品房时变得越来越理性, 市场的主导权已从开发商手中转移到消费者手中。
（2）内部环境的压力要求开发企业实施精细化管理。
多年来低价拿地和宽松的贷款政策降低了行业门槛, 产品供不应求使得开发商不重视房产品制造与客户服务的精细化, 而把土地与资本运营当作发展的重中之重。
房地产销售技巧的精细化管理
房地产销售技巧的精细化管理随着房地产市场的竞争日益激烈，房地产销售人员需要运用各种技巧来提高销售效果。
精细化管理是一种有效的房地产销售技巧，通过运用科学的方法和策略，可以提高销售团队的整体效能。
本文将从客户调研、管理团队和提升销售技能三个方面详细探讨房地产销售技巧的精细化管理。
一、客户调研客户调研是精细化管理的重要环节之一。
销售人员需要通过调研了解客户需求，从而制定出更加准确的销售策略。
在进行调研时，销售人员可以利用以下几种方法：1.面对面交流：与客户进行面对面的交流，了解其需求、心理和购房意向。
通过与客户建立良好的互动关系，销售人员可以更好地了解客户需求，并根据需求进行适当的产品推荐。
2.电话访谈：电话访谈是另一种调研客户需求的有效方式。
通过电话与客户进行交流，可以更加及时地获取客户的购房需求，并进行有效的记录和统计。
3.问卷调查：设计并发放问卷，通过客户填写问卷的方式了解他们的需求和购房偏好。
问卷调查可以帮助销售人员快速收集大量信息，并进行数据分析，从而更好地制定销售策略。
二、管理团队良好的团队管理对于精细化管理至关重要。
以下是一些建议，可帮助销售团队更好地发挥个人潜力，提高整体销售绩效：1.分工合作：根据团队成员的特长和兴趣，合理划分工作职责。
鼓励成员之间相互合作，分享经验和技巧，形成良好的团队合作氛围。
2.定期培训：为销售团队提供定期的培训机会，使其了解最新的销售技巧和市场动态。
培训可以帮助销售人员不断提升自我，增加销售技能和知识储备。
3.激励机制：建立激励机制，通过制定奖励制度、提供晋升机会等方式激励销售团队的积极性和主动性。
激励机制可以激发销售人员的竞争意识，并促使他们更加积极主动地工作。
三、提升销售技能销售技能的提升是实现精细化管理的核心。
以下是几种提升销售技能的方法：1.沟通技巧：培养良好的沟通能力，包括倾听、表达和解决问题的能力。
通过与客户的有效沟通，销售人员可以更好地了解客户需求，从而针对性地提供解决方案。
房地产精细化管理工作计划
一、前言随着我国房地产市场的不断发展，精细化管理工作在提升物业管理水平、优化服务品质、降低运营成本等方面发挥着越来越重要的作用。
为了更好地适应市场变化，提高企业竞争力，特制定以下房地产精细化管理工作计划。
二、指导思想以提升客户满意度为核心，以规范管理为手段，以技术创新为动力，以人才培养为保障，全面推进房地产精细化管理工作。
三、工作目标1. 提高物业管理水平，确保物业服务质量达到行业领先水平。
2. 降低运营成本，实现物业管理的经济效益最大化。
3. 提升客户满意度，树立良好的企业形象。
4. 加强人才队伍建设，培养一支高素质的物业管理团队。
四、工作重点1. 加强物业管理规范化建设（1）建立健全物业管理规章制度，确保各项管理工作有章可循。
（2）严格执行各项管理制度，提高管理效率。
（3）加强对物业设施设备的维护保养，确保设施设备正常运行。
2. 提升客户服务水平（1）优化客户服务流程，提高服务效率。
（2）加强客户沟通，及时了解客户需求，提高客户满意度。
（3）开展客户满意度调查，不断改进服务质量。
3. 降低运营成本（1）加强成本控制，降低物业运营成本。
（2）推广节能环保技术，提高能源利用效率。
（3）优化人力资源配置，提高员工工作效率。
4. 加强技术创新（1）引入先进的管理理念和技术，提高物业管理水平。
（2）加强信息化建设，提高管理效率。
（3）开展技术创新活动，提高企业核心竞争力。
5. 加强人才队伍建设（1）加强员工培训，提高员工业务水平。
（2）完善激励机制，激发员工工作积极性。
（3）加强团队建设，提高团队凝聚力。
五、实施步骤1. 制定具体实施方案，明确责任分工。
2. 开展培训，提高员工精细化管理工作能力。
3. 加强监督，确保各项措施落到实处。
4. 定期总结，不断优化工作计划。
六、保障措施1. 加强组织领导，确保工作计划顺利实施。
2. 加大资金投入，为精细化管理工作提供有力保障。
3. 加强宣传，提高全员对精细化管理工作重要性的认识。
房地产开发全流程精细化管理
房地产开发全流程精细化管理1.前期规划：在项目启动前的准备阶段，需要进行详细的市场调研和规划，包括市场需求分析、竞争对手分析、项目定位等。
同时，要制定详细的项目计划，包括目标、任务和时间表等，以确保项目的顺利进行。
2.土地选址与收购：对于房地产开发来说，土地是最重要的资源之一、在土地选址与收购阶段，需要进行细致的调查和分析，包括土地的地理位置、土地利用政策等，并与相关部门进行沟通和协商，以确保选址的合理性和土地收购的顺利进行。
3.规划设计：规划设计是房地产开发的关键环节之一、在规划设计阶段，需要进行详细的设计和布局，包括建筑风格、户型设计、配套设施等，以满足市场需求和提高项目的竞争力。
同时，要注重绿化和环保，确保项目与周边环境的协调性。
4.施工管理：在施工管理阶段，需要对工程进度、质量、成本等进行细致的监控和管理。
可以采用项目管理工具和方法，如甘特图、关键路径法等，帮助管理团队进行有效的协调和监管。
同时，要加强与承包商的沟通和合作，确保工程的质量和进度可控。
5.营销推广：房地产开发完成后，需要进行有效的营销推广，以吸引潜在购房者的关注和购买。
可以采用多种营销手段，如媒体广告、线下活动、互联网推广等，以扩大项目的知名度和影响力。
同时，要根据市场需求和竞争情况，调整销售策略和定价策略，以提高销售效果和回报率。
6.交付和售后服务：在房地产开发完成后，需要进行房屋的交付和售后服务。
交付阶段需要进行详细的验收和手续办理，以确保购房者的权益得到保护。
同时，要建立完善的售后服务体系，包括物业管理、维修保养等，以提供满意的售后服务，增强购房者的满意度和口碑。
以上是房地产开发全流程的精细化管理的建议，通过对每个阶段的细致和有序的管理，可以提高项目的效率和质量，实现项目的成功开发和交付。
浅析房地产企业设计精细化管理
浅析房地产企业设计精细化管理
房地产企业设计精细化管理是一种高效的管理方式，它的核心是将设计过程中的每一
个环节都做到尽善尽美，从而提升设计质量和效率，降低成本，提高企业竞争力。
设计精细化管理要做到以下几点：
一、制定清晰的设计流程
房地产企业应该从项目立项、初步设计、深化设计、施工图设计、施工图审查到竣工
验收等每一个环节都要制定详细的设计流程和规范，明确每个环节的工作内容、工作标准、工作目标和时间节点，确保整个设计过程的有序和有效。
二、强化设计质量控制
房地产企业要通过建立三级设计质量控制体系，对设计过程中的各个关键环节进行严
格监控，从概念设计到工程交付，每一阶段都要进行质量复核、质量审查，确保设计符合
国家法律法规及标准、规范和性能要求。
三、提高设计效率
房地产企业要从设计团队的建设、设计软件的运用和设计过程的优化等方面入手，通
过合理的分工、协同办公和信息化手段，提高团队的设计效率，缩短设计周期，提高项目
的投产速度和经济效益。
四、推行全过程管理
房地产企业要通过推行全过程管理模式，将设计、施工、监理等各个环节进行有效的
沟通和协调，形成"设计施工一体化"的工作模式，确保设计方案能够顺利落实到施工阶段，避免造成设计变更和额外成本的损失。
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房产企业精细化管理的六个步骤
现在整个中国的房地产企业都在谈精细化管理，那么精细化管理具体包括哪些内容？地产企业现阶段该怎么走自己的精细化管理道路？
现代管理学认为，科学化管理有三个层次：
第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。
精细化管理是一种理念，一种文化，是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。
“精细管理工程”创始人刘先明曾经针对制造业提出过“四细”：细分市场和客户，全面准确把握市场变化和客户需求，企业发展战略和产品定位准确；细分企业组织结构中的职能和岗位，企业管理体系健全，责权利明确、到位；细化分解每一个战略、决策、目标、任务、计划、指令，使之落实到人；细化企业管理制度的编制、实施、控制、检查、激励等程序、环节，做到制度到位。
结合房地产行业特征，再加“项目开发计划细化”和“成本核算细化”两细，称之为“房地产企业精细化管理六细”，具体为：
1.细分市场和客户
细分标准可以概括为地理因素、人口统计因素、心理因素和行为因素四个方面：
地理因素包括：地理位置、城镇大小、地形、地貌、气候、交通状况、人口密集度等；
人口统计因素包括：年龄、性别、职业、收入、民族、宗教、教育、家庭人口、家庭生命周期等。
心理因素包括：生活方式、性格、购买动机、态度等。
行为因素包括：购买时间、购买数量、购买频率、购买习惯（品牌忠诚度）、对服务、价格、渠道、广告的敏感程度等。
只有准确的细分市场和客户，全面准确把握市场变化和客户需求，房地产项目定位才能准确，企业的战略发展才能上正轨。
2.细分企业组织结构中的职能和岗位
依据企业3-5年战略发展规划，优化组织架构，细化内部组织机构，将各部门的职能充分细化至各个岗位上，并建立岗位职责考核评估，一个萝卜一个坑的让大家各就各位。
组织架构和岗位职责的混乱、模糊，会导致企业管理无序、推诿、扯皮、内耗，造成老板头痛、经理人员烦恼、员工抱怨，企业运营效率低下，但房地产企业除了组织架构和岗位职责的因素外，项目开发计划节点的责任划分和工作界面不清晰，同样会导致推诿、扯皮、内耗、项目运营效率低下。
3.细化分解每一个战略、决策、目标、任务、计划、指令，使之落实到人
企业制定出三到五年的战略发展规划，目标并分解到年，形成了制定年度经营目标的主要依据。
每年第四季度，依据战略分解目标，组织编制下一年的企业经营计划和全面预算，并形成《经营计划书》，其主要内容包括：公司整体的年度经营目标和管理目标、下一年度支撑公司经营目标的所有新老开发项目目标和关键节点计划、人力资源需求、资金需求、经营风险控制、公司全面预算附表等内容。
公司职能部门和业务部门都将依据《经营计划书》来计划本部门这一年的工作，员工再依据部门整体工作计划来制定自己的年度工作计划。
从而使每一个战略决策、目标都可以层层落实到人。
4.细化房地产项目开发计划节点的责任，明确节点完成标准，清晰划分工作界面
项目开发计划的细化分解是房地产企业计划管理的一部分内容，划分的层级依据企业的管控等级而定，但最多不超过三级计划细分，里程碑关键节点细化至一级开发计划节点，一级开发计划再细分至二级计划节点，二级计划节点再细分至三级计划节点，每次计划节点细分都需要明确节点责任部门，明确节点完成的标准，清晰划分工作界面。
如果是联合完成的节点，更需明确主责部门，次责部门。
5.细化企业管理制度的编制、实施、控制、检查、激励等程序、环节，做到制度到位
企业管理制度体系的搭建，各类管理制度的编制、实施，可以有效的起到规范管理的作用。
规范是目前很多房地产企业都面临的一个问题，随着行业黄金时代的结束，想继续在房地产行业生产的企业，就必须规范起来，根据自己公司的业务发展需要，合理地制定公司的组织规程和基本制度以及各类管理实务的作用流程，以形成统一、规范和相对稳定的管理体系，通过对该体系的实施和不断优化，达成公司管理动作的井然有序、协调高效之目的。
6.成本核算细化
地产企业是资金密集型企业，并且多专业、多交叉、周期长，再加上现在利润降低，不严控支出的话，有可能赔本赚吆喝。
目前很多地产公司已经在倡导建立或已经应用的项目目标成本及动态管控，目标成本能控制住成本费用的前提是核算准确，这就需要我们在做项目成本费用预算时，将每项支出逐步打开，细化到底，比如：前期费我们就可以细化成规划手续费、三通一平费、设计费、勘测费、监理费等等，然后对这些科目再进行细分，直到细分成具体的业务活动项。
建筑安装工程费可以细分成土建工程、装饰工程、安装工程等；营销费可以细分成广告费、物料印刷费、参展、业务宣传费用、合同交易手续费、合同备案费、销售代理佣金、其他不可预见费等。
以上阐述的房地产六细纯属个人对于房地产企业精细化管理的理解，也许还有很多不完善的地方，也许每个人的理解都不同，每家企业都会走出一条属于自己的路，但不管怎么说，地
产企业精细化管理已经势在必行。
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