某房地产前期策划工作内容

深圳英联房地产工程前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析1．城市发展政治环境（P）1)国家或城市发展宏观政策2)城市规划发展趋向分析2．城市发展经济环境（E）1)城市建设状况2)城市产业发展3)城市经济实力（人均GDP）4)城市消费实力 (恩格尔系数)5)城市精神价值3．城市发展社会环境（S）1)城市人口及结构2)城市化水平3)基尼系数4)人均居住面积4．城市发展技术环境（T）1)城市智力及研发水平2)新技术产品产值所占比重（ % ）3)社会劳动生产率（元,人）4)科技进步贡献率（ % ）（二）城市发展房地产总体环境调研1、城市房地产市场现状特征1)城市房地产市场总体特征A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析B.城市房地产市场供求关系和结构分析C.城市房地产区域特征分析D.城市房地产营销特征分析2）城市房地产发展市场主体特征A.城市房地产开发主体特征B.城市房地产产品特征C.城市房地产服务主体特征D.城市房地产消费主体特征3）城市房地产发展预测A.宏观政策对房地产市场的影响B.城市投资环境发展分析C.城市房地产投资趋向分析D.城市房地产发展趋势分析（三）区域房地产市场调研1．区域城市发展总体特征2．区域房地产市场地位及特征3．区域房地产相关工程调研分析主要研究本区域及本工程周边区域。

根据产品的可替代性，本工程的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。

内容包括：3）规划设计及卖点4）产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。

5）工程定位6）营销综合及策略7）价格规范及策略8）媒体广告及效果广告宣传、主打广告语等。

9）促销措施及效果10）销售状况11）客户群分类特征12）物业经营经管模式及市场调查：如服务工程、收费、业主反应等。

通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本工程与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。

4．重点竞争性工程（现状或潜在）调研1）上3所有内容2）与本工程竞争关联性调研分析A.工程所处外部环境比较B.工程核心价值点比较C.工程市场机会比较D.工程发展策略比较E.其它竞争关联性分析比较5、消费者群体研究主要指消费群体对建筑风格、户型、面积、价格、配套等各方面的需求调查。

二、工程SWOT分析（一）工程简况1．工程基本背景2．工程规模及用地状况3．工程区位分析4．工程周边环境（二）工程SWOT分析（价值点及市场机会）1．工程优势2．工程劣势3．工程机会4．工程威胁5．工程发展战略思路三、工程定位（一）目标客户定位1．目标客户定位1）市场细分2）选择目标市场3）目标市场细分定位2．目标客户基本特征1）目标客户区域特征2）目标客户家庭结构3）目标客户职业4）目标客户年龄5）目标客户收入6）目标客户置业次数3。

目标客户置业需求特征1）目标市场价值取向分析2）目标客户产品需求特征（二）工程总体市场定位1．定位于地位或品牌形象2．定位于产品功能或价值3．定位于消费者4．定位于上述组合（三）工程形象定位1．工程推广形象定位2．工程核心概念3．市场形象的内涵（四）工程产品定位1、整体规划策划（理念）注重空间环境、生态环境、视觉环境、文化环境、人文环境、智能环境、经管环境。

2、小区规划策划1）规划布局：综合效益、环境处理、区内环境；2）群体组合：卫生、安全要求，邻里关系，群体间与地方特色；3）道路交通：如道路选线、道路选线与地形地貌、道路分级、道路宽度、道路断面、健身道；4）配套设施、管网：如公共建筑（如会所、儿童游戏场、老龄活动场所等）、机动车、竖向设计等；5）绿化小品、植物配置：整体空间环境效果、道路沿线景观、公共绿地。

3、环境设计策划1）居住环境设计一般原则2）居住环境设计要素3）绿地的要素设计①绿地的植物配置；②绿地的花坛设计；③绿地的草坪设计；④园路设计；⑤区内装饰场地设计。

4）环境小品①建筑小品：如休息厅、小桥、出入口等；②装饰小品：如雕塑、水景、水池、叠石假山、壁画、花坛铺地等；③公用设施小品：如路名牌、标志牌、门栋号、电话厅、灯具等；④游憩设施小品：如戏水池、座椅、桌子等；⑤工程设施小品：如斜坡、护坡、台阶等。

4、建筑设计策划1、建筑风格；2、外立面造型、色彩、建筑材料；3、住宅形式：低层、多层、小高层；5、户型设计策划1）产品组合策略2）产品平面组合3）户型比重确定4）各户型面积定位5）户型室内配比以上如：平面、复式、跃式、错层等比例；各户型面积、比例，主力户型；厅、房、橱、厕、柜、窗、门、阳台等面积、数量及比例等。

6、配套设施策划1）会所位置、面积、功能等；2）儿童游乐场位置、面积；3）老龄活动场所位置、面积；4）学校、诊所、菜场、商业等位置、面积；5）体育中心：网球中心、篮球场、羽毛球馆、壁球、台球、健身房、游泳池等。

（五）价格定位1、定价影响因素2、价格制定原则3、价格制定方法4、总体价格定位5．起价与均价确定6．区位、垂直、平面价差的确定7、分期价格定位8、每期价格走势四、工程概念性规划设计顾问（一）工程总体规划布局1．工程规划功能结构2．工程空间尺度安排3．工程用地规划布局4．工程主体经济指标（二）工程道路交通规划1．工程道路网络规划2．工程主次出入口3．工程静态交通规划（三）工程绿化景观规划1．工程园林规划风格2．工程绿化景观布局3．工程绿化指标建议4．工程主要景观及节点5．工程鸟瞰、局部表现（四）建筑设计1．建筑形式2．建筑风格3．立面及色彩（五）工程配套1．配套商业环境概念提示1）商业配套的位置确定2）商业业种选择2．社区配套设施及会所功能议1）生活、教育配套建议2）社区服务中心3）会所主题确定4）会所内部功能安排5）会所收费规范确定6）社区文化活动建议（六）建筑工程设计顾问五、工程的经济效益分析（一）工程的建筑规模1、工程总体开发规模2、各期开发规模（二）工程总投资估算1、工程总地价2、工程总建筑成本：包括建筑成本、专业人士费用、不可预见费用、经管费用、财务费用等。

（三）工程的建设周期1、工程总开发周期2、各期工程建设周期（后期工程以需定产、定销）（四）工程的盈利预测工程的盈利预测由两部分组成：分期和总体。

1、工程成本2、工程净收入：工程毛收入－工程费用（销售费用、营业税等、所得税等）=工程净收入3、工程利润4、工程利润率（五）工程财务评估（六）工程不确定分析和规避市场风险策略1、主要变量分析2、敏感性分析3、规避市场风险策略六、工程开发模式策划根据工程整体定位、产品定位、配套设施定位、经济效益分析等确定工程的开发模式，为工程的开发提供确实可行的建议。

（一）资金筹措计划1、工程资金来源及费用2、工程资金的合理安排3、收入与支出的优化技术方案（二）施工组织安排各开发期的安排、配套设施的施工安排、主体建筑与配套设施的建设顺序。

（三）工程进度安排七、品牌策略（一）工程品牌（二）公司品牌品牌战略、品牌整合、品牌价值八、工程营销推广及媒体策略（一）工程形象建立1.视觉形象识别系统（VI基础设计及延展设计）2.品牌命名（好的推广名是成功品牌形象的一半）3.主题概念（宣传定位）1）定位背景2）推广名建议3）区域战略定位4）开发战略定位5）市场战略定位6）工程概念定位7）工程形象定位8）工程产品定位9）工程文化定位4、工程重点推广主题1）产品定位内容及推广主题2）工程卖点提炼A、主卖点确定B、主卖点内涵挖掘C、主卖点及分卖点的表现方式与传播途径3）宣传推广原则4）主打广告语5）系列宣传及广告语5、现场包装1）工地现场：（工作形象包装设计（应用））·工地形象围墙·施工过程中建筑主体的形象包装·主入口形象包装·物业经管形象包装及导示2）销售现场：（营销卖场设计）·营销卖场室内功能布局设计·营销卖场形象墙设计·展板设计·室内装饰设计提示3）样板房装修风格概念设计·样板房家具风格的确定、饰物选择提示、样板房施工指导4）外卖场6、宣传物料（各类宣传用印刷品及物料，如楼书、海报、展板等）7、市场炒作（前期市场预热性软文/新闻炒作，中后期推广炒作）8、媒体广告（正式推广期报纸、电视、户外、车体等媒体广告）9、活动推广（各类公关、促销、事件行销活动）1）活动推广原则2）活动推广类型3）活动推广步骤4）活动推广细算（六）广告传播策略1．广告总体策略2．广告阶段性划分3．广告主题与创意要求4．促销主题选择5．入市前印刷品的设计提示6．广告费用投放计划（七）、媒介组合策略1．媒介选择2．最佳媒体组合方式建议3．投放时阶/栏目4．投放频率5．效果监测及策略调整九、总体营销策略（一）销售准备1、销售资料2、销售现场3、销售人员（二）推广时间工程分期最佳上市时间，每次上市量（三）营销时机各营销时机的策划和把握（四）工程阶段营销主张1．工程形象导入期营销主张2．工程内部认购期营销主张3．工程公开发售期营销主张4．工程热销期的持续主张及5．工程尾盘促销及收尾手段建议（五）销售形式1、现场销售2、参加和组织大型展销会3、其它外展场4、境外销售5、网络销售（六）价格策略1、总体价格策略2、各期价格策略3、阶段价格策略（七）促销活动1．促销组合2．促销时机3．促销费用4．促销评估（八）销售经管十、物业经管顾问建议十一：工程开发经管十二、工程综合评价（一）工程全程策划研究归纳总结（二）工程开发重点、难点及对策（三）工程面临的市场风险及对象英联公司协助本工程的相关设计单位对工程设计进行全程跟踪并提出书面修改指导建议。

根据工程的进展、发展商的需求，英联公司定期、不定期组织或参与工程规划设计和开发相关的各类研讨会、发布会、论证会、组织重大活动等，并不断修改、调整规划设计技术方案。

负责与本工程的宣传推广商对工程的广告包装、销售推广提出书面指导建议和研讨。

以上各阶段工作时间视工程进展、甲方要求等可作适当调整。

总费用：1．以上各项工作总费用为60万——80（不含第五项）2．第五项费用30—50万具体费用视工作的内容、深度和贵公司工程大小而定。