2012年中原深圳东门远为大厦公寓项目营
深圳圣莫丽斯别墅项目战略定位报告页中原出品
山湖林海 19.7万平方米 1 超过一半TH，小高层约占20％
临湖半岛、湖水、人工水系
西班牙 AA
多风格组合，倾向自然清新 AAA
必须明确的3个前提
外部因素
Q1——大势：房地产市场快速健康发展 Q2——竞争：本项目将与万科城产生竞争
Q3：圣莫丽斯在华来利的地产发展中将处 内部因素 于怎样的地位？
地产品牌发展的几个阶段
总价
富裕阶层的顶级豪宅
450-600万元
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
250-350万元的供应断层
白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：中原深港研究中心）
50-250万元
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
04年深圳高端物业的供应统计
总价区间（万元）
>500
联排别墅 300-400 供应373套
250-300
独栋供应 177套
此一区间在各楼盘的量都是少数
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
180-250
大平面市场供应1437套
（数据来源：中原深港研究中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
650万—700万
60
40
600万—1000万 20
26
22
30
18
780万—1000万
0
600万—800万
600-700万 700-800万 800-900万 900-1000万 1000万以上
04年总价区间在250-300万元的高层物业供应量<120套； 300万元以下TOHO的供应量为113套，400万元左右仅仅 36套。存在供应断层
郑叔伦：深圳中原的裂变之路
70第6期1993年我大学毕业进入中原，当时香港中原大概30多个店的规模，主要业务是做二手代理，没有什么知名度，可能仅限于“听过”。
我当时是在进了中原的一手代理部门，一个很小的部门，10个人。
因为香港的开发商比代理公司发展得早，当时我们在香港接不到项目。
但是我们发现当时中国发展才开始起步，我们把香港发展商的经验拿给中国开发商，人家感觉我们很专业。
所以实际上我们在香港没做什么项目，只不过我们在香港看得比较多，跟一些发展商学了一些，把学的那几招功夫拿到中国，发现很受欢迎。
癫狂的19941993年开始有一波比较火爆的行情。
当时最早是做东莞的樟木头地区，樟木头当时是一个“小香港”，很多香港人来这里买房。
我记得当年我们曾经试过有个项目，开一个展销会，当时开展销会就是周五、周六、周日，周末的时候找一些五星级的酒店，包个展厅，把一些模型、展板放下来，然后打广告，然后就去卖，就有很多香港人过来看了。
当年卖得好的时候，三天卖四五百套楼，最夸张的时候，我们展厅在酒店的四楼，光要进那个展厅，从一楼开始排，排了三层楼梯。
当时有个同事创记录的三天卖了54套别墅。
我们问他有什么技巧，他说没什么技巧，我就站在别墅的模板旁边，自然有客户把身份证递给我，我就贴一个标贴，这个单位就卖给他了，就这么简单。
当年市场的状况真的是像抢白菜一样，抢得很夸张。
当时也是我人生第一个很风光的时候，一毕业收入就很高。
1993年10月进的中原，1994年上半年，发佣金发了35万港币，平均一个月加上底薪有差不多7万港币，比同龄人多6、7倍。
当时觉得地产真的很好做！当时部门只有10个人，但却是整个香港中原最赚钱的部门。
所以说1994年这一波，整个中国的房地产在香港的风潮起来了。
1995年开始有一个转折点。
当时老板在接受采访的时候回答“怎么看香港买中国房地产的现象”这个问题时说：“香港才600万人口，去解决10亿人口的房地产市场，是不现实的。
香港买中国房地产，也许只是贪便宜，但最后会后悔。
经典软文营销案例分析
经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。
一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。
软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。
怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。
下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。
它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。
在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。
引发受众对VERTU 的关注与感慨。
2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。
这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。
脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。
深圳福田中昱泰广场营销策划建议书
深圳福田中昱泰广场营销筹谋发起书都会地产二零零零年二月二十一日目录一、序言二、发起书归纳综合三、深港联合，相辅相成四、中昱泰广场的形象与素质包装方案1、包装楼盘名称2、住宅外立面效果3、有关风水4、智能化系统5、宣传资料是楼盘形象代表6、住宅交楼尺度7、优化住宅户型8、写字楼分开五、销售计谋1、开售必备因素及准备事情摆设2、代价计谋3、付款步伐计谋4、销售手法与进度摆设5、写字楼销售计谋6、人员摆设与培训六、结语一、序言承蒙贵公司赏识与邀请，都会地产为“中昱泰广场”撰写开端销售发起书。
敝公司将凭以数年来富厚的海内楼盘销售经验，凭据贵公司提供的资料及近期对“中昱泰广场”及周边楼盘的开端了解，对本楼盘的销售方法与准备事情做一份发起书。
敝司真诚希望能为本楼盘的销售事情起到积极有效的作用，能与贵司互助取得“中昱泰广场”骄人的销售业绩！二、发起书归纳综合本册子对中昱泰广场的根本情况及与周边楼盘比力将不再另行论述，重点将放在楼盘销售方法、楼宇自身素质与形象的变改与提高、营销计谋与销售准备事情上。
也就是说，敝司将在假设都会地产已成为中昱泰广场的筹谋署理商的前提下,如何包装本楼盘及如何摆设销售事情。
因此，有些内容比力具体化。
本发起书中将会针对中昱泰广场的现状，提出较为具体的做法与发起，所有发起都是凭藉敝司数年来乐成销售深圳特区楼盘的经验所得。
三、深港联合，相辅相成敝司认为，按中昱泰广场的住宅、商场及写字楼的现状，其销售工具中应该考虑到香港客人，并且比例不小。
凭据经验所得内外销比例约为六比四。
并且都会地产认为，中昱泰广场的销售方法应该是深港联合展销。
内销为主，外销为辅。
香港市场能够担当中昱泰广场并且深港联合销售具有许多优势，解释理由如下：1、香港人担当中昱泰广场的地理位置。
由于福田中心区各大项目启动以及中心区楼盘的鼎力大举宣传，例如中国外洋生长之中海华庭及和记黄埔生长之黄埔雅苑等，越来越多的香港人士更深认识福田区，看到中心区及邻近物业的升值潜力远远大于罗湖区，罗湖区作为港人置业首选地段的职位慢慢被福田区取代。
深圳中原建筑中心_深大地铁上盖综合体——世町广场
该项目于2010 年2月2日取得 土地使用权， 并在2010年48月举行了建 筑设计国际竞 赛，目前正进 行方案设计深 化等相关工作。
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1
周边分析
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前言
二、项目概况
本项目用地面积9772.1m㎡，容积率为10，总建筑面积97760m²，其中办公面积42690m²，酒店面积38000m²， 商业面积8260m²，交通换乘及其公共配套面积8810m²，高度约240M。
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2Leabharlann 建筑规划© Copyright Centaline Group， 2010
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规划理念
规划理念
设计的出发点源于对主要交通流线和多种功能带来的外部 影响的深入分析。这样得出的建筑综合体的形态设计，遵循 于功能和流线。根据其城市空间的关系，即在深圳科技园区 的一角，沿深南大道，此建筑应具备强烈的标志性形象，成 为能表明科技园区域性质的，具有得体姿态的地标。建筑设 计当营造震撼的气氛，塑造现代的商务城市形象。
周边分析
区位
本项目位于深圳市南山区科技园南区，处于深南大道和科技园内南北向大道科苑大道的交叉口好西南角，位置 重要，形象展示面宽。 本项目距离深圳湾口岸4.3公里，距离罗湖火车站21公里，距离深圳机场19公里，距离深圳机场19公里，距离蛇口 码头9公里。本项目集成地铁1号线深大站和区域公交总站，出行非常方便。
深圳指引者传媒科技有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告深圳指引者传媒科技有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:深圳指引者传媒科技有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分深圳指引者传媒科技有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业互联网和相关服务-互联网信息服务资质空产品服务是：投资咨询；投资项目策划；企业管理咨询1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
深圳中心区及中央商务区CBD招商
深圳中心区及中央商务区已建成投入使用和正在出售的商务楼宇将近30栋。
以下是部分有代表性的商务楼盘介绍。
（排名不分先后）1.已投入使用项目安联大厦由深圳市安联投资有限公司投资兴建的安联大厦位于深圳中心区心脏地带，西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧邻深南大道规划用地，占地5917.3平方米，其中商业面积8 858.75平方米，办公面积62219.24平方米，高150米，共35层（地下4层），拥有420个车位，是靠政府办公机构最近、品味最高的深圳中心区北区首座国际化智能写字楼。
大厦以“肺空间”、“绿色办公”、“阳光办公”、“环保节能”、和“城市文脉”5大理念打造真正具有生态价值的健康商务空间，上下贯穿的中庭高150米，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑“肺”空间，结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。
28个空中花园隔层有序地分布在安联大厦四侧，2000平方米的屋顶花园更是根据步行空间和视线透视原理精心打造。
8000平方米遮阳架立面采用透光隔热低辐射通透玻璃，规避西晒的同时不影响采光，降低能耗。
2000平方米标准层设计合理，空间分割灵活，每单位面积500－2300平方米不等，户户朝阳，光亮通透，空气畅通。
4大智能集成系统（通讯及办公室自动化、安全自动化、楼宇机电设备管理自动化系统及楼宇管理系统）实时掌控全球信息变化。
2大世界品牌中央空调（美国约克和日本大金VRV 中央空调），另设室外空调机位，有效解决加班加时的后顾之忧。
1个全球顶级管家，有150年历史的“世界管家”第一太平戴维斯为大厦提供代表全行业最高标准的物业管理服务。
目前位居世界最大的船公司前二强的中国远洋运输（集团）总公司、伦敦上市并与世界顶级建筑商和38％世界500强客户合作的全球顶级办公室外包运营商雷格斯公司、财华社集团、２００２年度和２００３年度全美财富５００强企业罗宾逊全球物流（大连）有限公司、中国检验认证（集团）有限公司（CCIC）的核心成员深圳有限公司、中国本土最佳股份制商业银行招商银行、第一家获准在中国开业的欧洲合资寿险公司安联大众人寿保险有限公司、世界最具国际性特色银行之一的英国渣打银行等拥有全球宏大资源的跨国机构选择签约进驻深圳中心区安联大厦。
房地产经典宣传广告语10篇
房地产经典宣传广告语10篇房地产广告宣传语10篇在日复一日的学习、工作或生活中，大家都看到过宣传语吧，宣传语是在宣传时用简洁的语言表达一个意思从而达到某种宣传目的。
什么样的宣传语才经典呢？下面是小编收集整理的房地产广告宣传语，欢迎阅读与收藏。
房地产广告宣传语11、无限商机，无限风光——证券大厦广告2、跨越时代，赢家风采——特区报业大厦广告3、欢迎二十一世纪的赢家——特区报业大厦广告4、只有朝阳产业才能在二十一世纪生存——特区报业大厦广告5、芳邻为友，共图大业——联合广场（综合）6、气度不凡，大家风范——联合广场广告7、坐拥旺地，升值在即——联合广场8、联合广场，深圳楼王——联合广场9、优势汇聚，投资升值——联合广场10、万丈高楼平地起，发展才是硬道理——发展银行大厦广告11、招商地产红五月——景园大厦，花果山大厦广告12、铸智能商厦，握商战玄机——新绿岛大厦（公寓式写字楼）13、买现在，更是买未来——皇城广场（写字楼）14、地气人气财气旺气——半岛大厦（商，写字楼）15、挑战世界上最挑剔的眼睛——海鹰大厦（综合）16、亲手摇出折扣，亲身感受优惠——南塘商业广场17、东门旺铺，无论面积大小，一口价——南塘商业广场18、至尊宝地，海润广场——海润广场（商业广场）19、兼蓄天地灵气，感受至尊生活——新世纪广场（酒，公寓，写字）20、有10万—30万你投资什么？——东门越港（商铺）21、精打细算15万，怎样投资更划算？——东门越港22、投资越港小商铺，越港包租稳收入——东门越港23、地铁交融，人流尽揽——广州中旅商业城24、入主盛庭苑，事业更如愿——盛庭苑（写字楼）25、买商铺免首期，交定金成业主——华佳广场26、系出名门，好女自然百家求——国贸商业大厦27、方圆天地，海纳百业——方海商苑（商城）28、好地段+低价格=投资上选——大世界商城29、演绎理想居庭，缔造生活典范——百仕达花园（豪宅）30、翠竹路上震撼价——松泉山庄31、置业投资，胜筹在握——绅宝花园（小高层）32、豪宅豪景豪情好家园——深港豪苑（豪宅）33、一成首期，掀起购买浪潮——南海中心（豪宅）34、我们眼里只有‘你’——龙威花园（豪宅）35、独上高楼，一层一户尊贵家居——龙威花园36、处处好景簇拥，超低密度靓宅——汇雅苑（多层豪宅）37、引进完美的生活领域——都市花园38、批发售楼，实惠到家——金祥城市花园（多层）39、近闹市，居恬静，享绿意——榕苑（多层）40、深圳布吉至好的半山豪宅——国展苑（高层）房地产广告宣传语21、青麦爱，倾心家——青麦地产。
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项目 产品
公寓部分户型包括一房、两房、三房产品，其中两房套数比例 17.6%，三房套数比例9.6%，主力户型为一房产品占72.7%，主 要集中在A座，B座全部是两房和三房。
关键词：面积跨度大/一房户型是主力
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项目 区位
位于东门老商业区解放路与建设路交汇处，在东门老商 业区西侧，位于蔡屋围金融商圈、东门商圈的交界处， 毗邻国贸商圈。
关键词：城市老商业中心。
东门商圈
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国贸商圈
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配套
罗湖中学。
关键词：教育配套资源良好
深圳小学
罗湖中学
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项目 配套
东门商业街以经营中偏低档的服装、鞋帽、箱包、日常用品、 化妆品、餐饮为主，集采购、休闲和观光于一体，为深圳规模 最大、商铺最集中、经营品种最齐全的商业街区。
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项目 裙楼
商业部分目前考虑先招商再销售的模式业态，适合于休闲为主的 目的地型消费功能，转换层可以作为商务休闲的过渡空间。
关键词：消费和休闲便利度高。
二层平面图 五层平面图
三、四层平面图 转换层平面图
根据裙楼商业的产品 特点和东门区域市场 市场的经营格局，项 目2-5层裙楼适合经营 休闲为主的业态，定 位在年轻消费群体。 项目6层位设备转换 层，室外平台可以作 为商务人群休闲娱乐 的空间，为商务公寓 提供公共的过渡空间 。
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项目 户型
项目两房、三房产品面积偏大，无阳台设计，无赠送空间，卧 室居住舒适度较差。
关键词：设计缺乏亮点
三房户型
主卧室
外立面
两房户型
客厅
厨房和餐厅
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项目 地段
铁道
西侧紧邻广深铁路，南侧为老街地铁站B出口、东门门诊 部和邮局，西北面为深圳戏院，东侧为戴斯酒店和东门步 行街。
关键词：昭示性强/交通通达性/便利度高
深圳戏院
东门步行街
和平天桥
1号线B出口
邮局
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戴斯酒店
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2012年中原深圳东门远为大厦 公寓项目营
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项目解读 功能定位 市场定位
营销战略
分析本项目的优点和软肋。
从产品设计、周边环境、区域环境、潜在竞争、 客户需求分析项目适合的功能方向。
从宏观市场、竞争解析、项目价值、案例研究和 客户挖掘确定项目的市场定位。 项目的形象定位。 项目的价格定位。
项目的营销总策略和分步策略。
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项目 地段
建设天桥
项目人居环境差，受交通的干扰大，住宅功能受到 极大局限。
关键词：纯居住功能弱。
东门门诊部
步行街入口
广深铁路 西侧
地铁老街站
解放路
南侧
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东北/北侧
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项目 项目所在区域，小学划片在深圳小学，初中部划片在
关键词：商业气氛浓重
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项目 规划
项目土地使用年限40年，设计为地下部分4层，地上15层，其中 1-5层为裙楼，6层以上塔楼为商务公寓。
关键词：多功能/地铁上盖物业。
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项目经济技术指标 占地面积5907 m2； 建筑容积率为4.39； 总建筑面积29231m2， ➢其中商业面积为14954m2， ➢商务公寓10052.77 m2。 ➢一层公交建筑面积2913 m2， ➢不计容积率地下面积3114m2。
项目功能设计： 建筑物的地下部分共四层，功能为 地铁1、3号线换乘中心； 裙楼为五层，其中一层为公共交通 换乘中心，设计公交线路6—9条， 二至五层为商业部分；六层为设备 转换层，六层以上塔楼为商务公寓 ，建筑总高度为60米。
编号 结构 A-1 两房两厅 A-2 两房两厅 A-3 两房两厅 B-1 一房一厅 B-2 一房一厅 C-1 三房两厅 C-2 三房两厅
建筑面积 总套数
99.4㎡ 9
93.5
9
89.3
10
39.0
102
主力户型
44.50
18
132.0
8
125.4
8
套数比例 5.5% 5.5% 6.1% 62.2% 11.0% 4.9% 4.9%
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项目小结 本案是个优点和软肋都很明显的项目。
项目优点： ➢地处核心商圈的地铁上盖物业，项目通达性高。 ➢未来人流量极大，昭示性极强。 ➢周边商业气氛浓厚，项目整体的商业投资价值大。 ➢教育配套资源优越，可吸引较多重视教育的客户。 ➢裙楼商业增加了公寓住户的便利度。 ➢转换层为住户提供了休闲的平台。 ➢产品主力户型面积较小，属于商业中心追捧产品。 项目软肋： ➢40年产权，商业用地属性导致首付、月供和管理费用高于住宅，投资 门槛高。 ➢无燃气管道接入，人居环境较差，纯居住功能受限。 ➢产品区间跨度较大。 ➢户型设计缺陷较多，舒适度和附赠空间缺乏。