中原地产营销分析报告
中原地产龙岗中心城岗宏项目营销推广报告
2003年-2005年第一季度龙岗区销售面积
单位：万㎡ 143.88
145.27
150
100
40
50
0 2003
2004
2005第一季度
结论——市场时机点较好
➢中心城西区作为高档的住宅社区，目前缺乏对应的引领 片区气质的高档精品住宅； ➢岗宏项目处于有利的竞争缓和期。
项目进入市场的时间为2006年5月份，由于05年存 量基本被消耗，而06年的供应量基本集中在下半年，正 好使项目处于一个有利时机。
获得奖项： 2001年度“最佳项目经理”金奖，
2004年度“最佳部门经理”银奖，所管理的部门业 绩名列公司前茅，打造了中原最有战斗力的团队。
事业6部A组
裘莉莉——策划经理 个人格言：行成于思毁于随
• 毕业学校： 中山大学 • 职业经历：拥有8年以上房地产工作经
验，资深地产策划人，全面、专业。
• 曾参与项目：桂芳园八期、朗钜御风
西部高新组团
龙岗中心组团
东部工业组团
5、东部物流组团
6、龙岗中心组团
7、东部工业组团
西部工业组团 中部服务组团
8、东部生态旅游组团。
宝安中心组团
东部物流组团
东部生态旅游
龙岗中心城三大片区规划已经成熟
西组团：
高尚住宅片区
岗宏项目
南组团： 第三产业服务中心
东组团： 行政、生 活中心
龙岗中心城近期规划利好:
国际定位 ，规划前瞻 ，前景可鉴，片区呼唤能代表龙岗形象的国际性现代大社区。
腾飞的龙岗发展
聚焦中心城建设
大龙岗发展规划
地铁道路的建设
奥体中心的规划
新高交会馆建设
二、龙岗中心城房地产现状
中原地产天津利海小站全程营销策略报告
各功能区合理分布围天井而建
奢华主卧占据二层一半以
礼仪区：会客厅+起居厅+衣帽处设 计，双厅设计同时满足家庭成员对外、 对内交流的不同需求
上空间：主卧南北通透， 豪华卫浴+衣帽间配置，配 备超大书房连通露台； “移步换景”（多角度+多
餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成
重庭院景观）
180-205 100-120
酒吧 露台、游泳池
◎
◎
◎
◎
家庭厅
◎ ◎ ◎
◎ ◎
连廊、小院
◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
项目解析
产品分析
沿中轴水系错落有致/布局合理/产品丰富/封闭独立院落
沿中央水系错落布局独栋产品，为项目别墅区 的核心，景观利用最大化以及产品价值最优
避免普通联排产品行列式布局给人以单调、粗 糙的整体感觉
超过销售面积60% 的额外赠送面积 产品性价比高
所有产品设置小院及连廊；增加了家庭厅的功能设计 大户型产品均有独立的露台及游泳池 豪华楼王更集酒吧、瑜伽休闲功能于一体
产品
面积 （㎡）
赠送面积 （㎡）
瑜伽室
大独栋
830
747
◎
独栋
517、523
340
双拼
506
355
◎
舒适型联排
380
215-225
舒适型联排 经济型联排
区域成长性好
□ 开发商实力雄厚，专业性高；其绿色地产理念与项目资 源及精神内核能完好契合；发展商在天津缺乏影响力。
发展商理念的融合
在原有设计基础之上，如何打造更强竞争产品。。。。
中式别墅生存之道
把脉市场：做更符合市场需求的主流别墅产品 剖析项目：打造更具生命力的中式别墅——规划、交通组织、景观、建筑………
中原地产营销分析报告
中原地产营销分析报告一、市场概况当前，房地产市场总体呈现调整态势。
受到国家政策限制，市场交易量有所下降，市场需求相对疲软。
同时，经济发展速度放缓，整体购房能力也有所下降。
然而，由于人口增加和城市化进程，城市住房需求仍然存在。
二、竞争对手分析中原地产所处的市场竞争日益激烈。
主要竞争对手包括其他房产中介公司、地产开发商和互联网房产平台。
这些竞争对手在品牌知名度、服务质量、交易速度等方面与中原地产存在竞争关系。
三、品牌优势中原地产作为中国知名的房地产中介公司，具有强大的品牌影响力和专业团队。
中原地产多年来在市场上建立了良好的声誉，以诚信、专业、高效的服务赢得了客户的认可。
四、营销策略1.定位策略：中原地产应充分利用品牌优势，进一步构建专业、服务一流的形象，突出差异化竞争优势。
2.市场细分策略：中原地产可根据不同客户的需求，将市场划分为不同细分市场，并制定相应的营销策略。
3.产品创新策略：中原地产应持续关注市场需求变化，推出适应市场的创新产品，提高产品竞争力。
4.渠道拓展策略：中原地产可以通过与其他房产中介公司、地产开发商合作，扩大市场覆盖面，增加房源资源。
5.市场调研策略：中原地产应持续进行市场调研，了解客户需求变化、竞争对手动向，以便及时调整营销策略。
五、营销活动1.品牌宣传活动：中原地产可以通过电视、广播、报纸、网络等媒体进行品牌宣传，提高品牌知名度和认可度。
2.促销活动：中原地产可以举办购房优惠活动，吸引客户购房，增加交易量。
4.网络营销活动：中原地产可以通过建立自己的房产交易平台，提供在线购房服务，与互联网房产平台竞争。
5.引入金融机构合作：中原地产可以与银行、信托公司等金融机构合作，为客户提供房产融资服务，增加购房意愿。
六、风险与挑战1.政策风险：房地产市场受到国家政策影响较大，相关政策的变化会对中原地产的发展产生较大影响。
2.竞争风险：市场竞争激烈，竞争对手的增加可能损害中原地产的市场地位和盈利能力。
中原地产营销策略解析
中原地产营销策略解析中原地产营销策略解析中原地产代理有限公司创立于1978年,现已发展成为香港最具规模和最受客户信赖的地产代理公司之一。
中原在香港的分行超过180间,员工有2600多人,现在每月促成的生意额超过300亿港元,在香港地产代理行业中具有举足轻重的领导地位。
除了代理各类楼宇的租售业务外,中原还雇有测量师为客户提供多项专业服务。
此外,中原在北京、上海、广州、重庆等几十个大城市均设有分公司,积极拓展国内地产代理业务,雇用的员工亦有数千人。
可以说,在国内地产界,中原也是无人不晓。
中原获得这样骄人的成绩,它的成功之道是什么呢?1.敢于创业中原地产的创始人施永青先生,在中学毕业后出来工作,先是在工人夜校教了8年书,后来出来打工。
过了一段时间,他深感由于学历不够,打工不会有什么前途,而施永青又是一个极有主见、有能力同时反叛精神很强的人。
他觉得打工的收入与自己的贡献不相称,更主要的是难以发挥自己的聪明才智,因此他毅然辞掉工作和一个中学同学合伙,每人出5000块钱,开始了他们的地产代理生意,而“中原”这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。
为节省注册费就借用了这个名字,没想到如今成了名牌。
关于创业,施永青有他独到的见解,他认为,创业不一定要死守什么规则,正所谓,“条条大路通罗马”。
由自己走出来的路才有满足感。
所以适合创业的人有两种:一种是愿意承担自己成败风险的人。
另一种是有自己主见,希望有发展空间的人。
当时社会上有高学历的会计师、医生、律师等专业人士都属于收入稳定的职业,不需出来创业,那时的创业者多是一些所谓走不上正路的人。
如读书少的,难民,失婚的妇女等,可是说是逼上梁山。
2.独沽一味,诚信为本中原刚创业时,社会的地产公司名为地产代理,实际上是炒楼为主,代理为辅。
而这种既炒楼又代理的方式是不符合客户利益的。
因为凡卖家都想卖得最高价钱,买家都想以最低价买进,而炒家自己也想以低价买进、高价卖出,正好与买卖客户的利益相矛盾,对买卖双方都不公平。
中原地产长春佳泰帝景城项目营销策划报告
园林规划：有围合式的院落、庭院空间； 园林景观：分为南方园林（苏州园林）与北方园林（隋唐园林）。南方园林温婉精致，以 亭、台、楼、榭等建筑小品为主要景观点缀；北方园林大气雄浑、野趣十足，以高大树木 和厚石为主。
由于目前本项目户型、建筑立面已经确定，且具有不可更改性。单从立 面来看本项目属于纯粹欧式风格，与现代中式风格较为不符，
项目形象定位：
现代国际建筑，创意中国空间
定位阐释： 近年来，中国风开始席卷世界，中国文化得到世界各地的追捧与喜爱，随着“中国的，世
界 的”口号的唱响，中国与世界的距离在缩短，中国文化得到极大的认可。 建筑无国界，通过把项目的建筑风格、中式情结、中式文化等所有好的，精粹的东西相融 合，最后再回归到中国文化中来，形成独特的、具有创意性的新兴式中国风空间。
（2）售楼现场包装： 售楼中心是销售前沿阵地，是项目形象体现。重视售楼现场的档次与品味，但要避免由于 过度追求豪华而给人的生冷感觉。应多利用灯光，背景音乐等营造温馨、轻松、愉快的氛 围，让客户产生购买冲动。建议售楼处位置选址在洋浦大街与吉林大路交汇处，售楼处开 放时做好门前绿化。
（3）样板间： 在楼盘销售中，样板间是非常重要的销售道具。 建议本项目做“工程样板间”和“情景生 活样板间”。 （4）宣传品： 宣传品必不可少，户型图、楼书、DM单、手袋、礼品、纸杯、电子楼书等各种宣传品，其 每一个细节都能让客户在第一时间以第一印象接受项目信息。在整个销售过程中，要根据 不同阶段的营销主题配合宣传品的变化，使之形成完整的营销主线。
项目自身支持点
优越的地段 优势，看好 未来发展前 景
产品本身良 好的市场需 求与性价比
独特园林景 观规划
项目商业大 配套，带来 区域内配套 设施的改观
中原出品逆市下房地产营销案例分享
注重品质和服务，提高客户满意度； 针对不同客户群体推出不同户型和装 修风格的房屋，满足个性化需求；采 用灵活的定价策略，根据市场需求进 行调整。
案例三：某商业项目的品牌打造与招商策略
01
总结词
品牌塑造、多元化经营、持续创新
02 03
详细描述
该商业项目位于新开发的商业区，周边竞争激烈。为了吸 引客流和投资者，该项目注重品牌塑造和多元化经营，不 仅引进了知名品牌商家入驻，还通过持续创新和优化商业 业态，提升了项目的吸引力和竞争力。
营销亮点
利用互联网平台进行线上宣传，扩大品牌影响力；开展网红直播带货，提高销售转化率； 针对目标客户群体进行精准营销，提高客户满意度。
案例二：某郊区楼盘的逆市热销秘诀
总结词
详细描述
营销亮点
品质、服务、差异化竞争
该楼盘位于城市郊区，虽然地段相对 偏远，但通过高品质的建筑和配套设 施，以及专业的售后服务，成功吸引 了大量购房者。同时，该楼盘还注重 差异化竞争，针对不同客户群体推出 不同户型和装修风格的房屋，满足了 客户的个性化需求。
营销亮点
注重品牌塑造和多元化经营，提高项目吸引力；持续创新 和优化商业业态，满足消费者需求；提供优惠政策和服务 支持，吸引优质商家入驻。
04 中原地产的未来 展望与展望
市场趋势与预测
城市化进程持续推进
随着中国城市化进程的不断深入，中原地产有望继续受益于城市 扩张和人口增长。
政策影响
政府对房地产市场的调控政策将继续对市场产生影响，中ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地产需 要密切关注政策动向，调整战略和营销策略。
02
中原地产提供专业的房地产代理 服务，包括新房、二手房、商业 地产等领域的销售、租赁和投资 咨询。
中原地产天津津品鉴筑营销策略报告
风险与应对措施
政策风险
政策调整可能对项目销售产生影响。应对措施：密切关注政策动态，及时调整销售策略，确保项目收益。
资金风险
资金链断裂可能导致项目停滞。应对措施：合理安排资金使用计划，确保项目资金充足，降低风险。
确定销售团队
了解目标客户的需求和购买行为，为销售策略的制定提供数据支持。
开展市场调研
销售计划
根据市场情况和销售策略，预测项目在销售周期内的销售额。
预期收益与回报
预期销售额
根据项目成本和预期销售额，计算出项目的预期利润。
预期利润
预测项目从启动到收回投资所需的时间，评估项目的投资回报率。
回报周期
市场风险
THANKS
项目周边环境
02
市场分析
1
天津市房地产市场现状
2
3
天津市房地产市场保持稳定增长，政策环境逐步改善，市场需求持续释放。
中心城区和环城四区的住宅市场供应充足，价格相对稳定，但成交量有所下降。
远郊区市场供应量相对较小，价格相对较高，但需求量不大。
03
年轻人购房者占比逐渐增加，他们更注重生活品质、社区环境和房屋设计。
线上渠道
利用传统的房地产销售渠道，如中介、开发商自有销售团队等，进行项目的推广和销售。
线下渠道
02
01
03
04
05
总结词
促销策略是营销策略中的重要手段，津品鉴筑项目需要制定有针对性的促销策略来吸引客户和增加销售量。
津品鉴筑项目的促销策略应该考虑以下几点
推出购房优惠活动，如折扣、送礼品等，吸引客户购买。
中原年度销售总结
导语：岁月如梭，转眼间，2023年度的销售工作已圆满落下帷幕。
在过去的一年里，中原公司全体营销将士团结一心，锐意进取，砥砺前行，在激烈的市场竞争中取得了骄人的业绩。
现将2023年度销售工作进行总结，以期为2024年的工作提供借鉴和启示。
一、回顾2023年度销售工作亮点1. 销售业绩稳步提升在2023年度，中原公司全体营销将士在集团董事长、总裁的正确领导下，发扬亮剑精神，攻坚克难，奋勇争先。
通过不断优化销售策略，拓展市场渠道，提升服务质量，中原公司提前两个月完成全年理想目标，取得考核销量同比增长近10万吨的骄人业绩。
2. 市场份额持续扩大在2023年度，中原公司积极拓展市场，加强与合作伙伴的沟通与合作，实现了市场份额的持续扩大。
尤其在鲁东区、江苏区等区域，中原公司取得了显著的市场份额提升，为公司的长远发展奠定了坚实基础。
3. 团队建设成果显著在2023年度，中原公司注重团队建设，通过举办各类培训、拓展活动，提升了团队凝聚力和战斗力。
全体营销将士始终保持昂扬的斗志，以钢铁意志和亮剑精神，为公司发展贡献了自己的力量。
4. 营销策略不断创新在2023年度，中原公司紧跟市场发展趋势，不断优化营销策略。
通过线上线下一体化推广，举办各类促销活动，加强与客户的互动，提升了品牌知名度和美誉度。
二、2023年度销售工作中存在的问题1. 市场竞争加剧在2023年度，随着市场经济的不断发展，市场竞争日益激烈。
面对众多竞争对手，中原公司在市场份额、客户满意度等方面仍存在一定差距。
2. 销售渠道单一虽然中原公司在2023年度拓展了部分市场渠道，但总体来看，销售渠道仍较为单一。
未来，公司需进一步拓宽销售渠道，提高市场覆盖率。
3. 员工素质有待提高在2023年度，中原公司在团队建设方面取得了一定的成果，但员工素质仍有待提高。
部分员工在业务技能、沟通能力等方面存在不足，需要进一步加强培训和学习。
三、2024年度销售工作展望1. 深化市场拓展，提高市场份额2024年，中原公司将加大市场拓展力度，通过线上线下相结合的方式，进一步提高市场份额。
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1、央行年内6次加息9次上调存款准备金率。 影响：对于普通消费者来说，贷款购房累计成本增加明显。开发商
从银行融资难度加大； 2、12月11日确定以家庭为单位，第二套房贷40%首付+1.1倍利率。影
响投资、投机客的减少，对于囤房不售的开发商 将是有效的打击；与90/70政策相呼应，对于一些大户型的、高总价
润空间。 2、城镇土地使用税。 影响：对房产开发成本的增加非常有限。
其他法规 １、3月16日，十届全国人大五次会议高票通过物权法，自2007
年10月1日起物权法开始施行。 影响：物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产
相当的地位，对于房地产行业意义重大。 建筑节能
从9月1日起，住宅层高不得小于2.8米、不得大于3.2米，首层 和顶层层高可适当提高但不应大于3.3米；酒店式公寓（
备注：2006年，行业政策出台年， 2007年则是很多政策的具体落实年； 2007年表现为最突出的政策是多次 加息。整个市场的房地产价格都受 到了有效的遏制；
税收政策： 1、１月１6日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土
地增值税清算管理有关问题的通知》。 影响：“土地增值税从‘预征’转为‘清算’， 压缩了高利
影响：后续地价、楼市价格走势影响不明显。
政策—2007年宏观政策回顾
简析：在政策累积效应的影响 下，开发商开发速度减缓，楼 市进入观望，未来“调整住房 供应结构，稳定市场价格”依 然是主流。
宏观政策 1、8月23日，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规
定。 影响：中小开发商资金链受到较大影响，可能将导致行业洗牌，市
世欧·上江城营销报告
中国.深圳中原福州分公司
20005.80.70.420.0260
这不仅仅是一份报告，就像我们理解本次的工作不仅仅是一次简单的
研判一样。
当我们再次接触上江城的时候，我们更愿意将上江城当成一个有血有
肉的的生命体。
今天，中原公司要集经验之大成，向着胜利，迈进!!!
目录
>> 逆市思考 | 市场如何？ | 项目市场背景思考？
>> 项目价值体系分析
>> 客户分析ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ系 |逆市下客户心理研究 |福州江景高端客户深度分析 |深度的分析——高端客户的深度访谈 |资源的积累——典型豪宅客户聚类分析 |本项目客户剖析
>> 项目营销推广体系
第一篇
思考：项目市场篇
1、宏观政策解析 2、逆市下的市场/客户心理分析 3、市场供应情况分析 4、竞争项目个案分析 5、项目的市场思考
宏观政策 １、2006年5月17日，“国六条”出台。影响：住宅市场观望气氛
浓厚，资金部分外流其它行业； ２、2006年5月29日，“九部委《意见》”颁布，对“国六条”进
一步细化。影响：市场供应结构改变，投资性需求受到一定的平抑， 价格有所停滞；
３、2006年7月6日，90/70界定。影响：短期内影响不大，中长期 小户型供应量增大；
价却依旧不断上涨；深圳等区域市场更是达到了疯
狂的状态；
政策—2006年宏观政策回顾
国六条主要内容：
一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、 土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规 模和进度。 四、进一步整顿和规范房地产 市场秩序。 五、有步骤的解决低收入家庭 住房困难。 六、完善房地产统计和信息披 露制度。
1、 宏观政策解析
政策—2006年宏观政策回顾
税收政策： １、2006年5月31日，规定2006年6月1日后，个人购买不足5年
的住房对外销售，将被全额征收营业税。 影响：对投资炒房产生短暂性影响，对投机客形成较大的
打击； ２、2006年7月26日，宣布从2006年8月1日起在全国范围内统
一强制性征收二手房转让个人所得税。 影响：对楼市形成短期影响，后市影响不大；
集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体）层高不应大于3.6 米。
影响：设计更加规范， 减少开发商变相改变容积率，导致房 价上涨及房地产市场的不公平竞争现象；
温总理2007年11月19日发表关于《解决房地产问题的
总理的声音：VOICE 四点考虑》的演讲
—— 廉租房、经适房、调控
廉租房
“他说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起 房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府 今年将安排４９亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到 几百亿。他说，明年将加大廉租房建设的力度。”
的产品市场需求产生一定影响。 土地政策
1、10月8日，国土部下发保障性用房土地供应通知，10月9日国土资源 部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地
使用权规定》(39号令),强调,受让人必须付清整宗地全部土地出让金 后,方可领取国有建设用地使用权证。
影响：打击了囤地行为，行业洗牌，将形成地产寡头；
政策—2007年宏观政策回顾
４、2006年7月6日，整顿市场秩序。影响：行业更为规范，但炒 房现象仍较严重。 金融政策
１、４月、８月两度加息。影响：对当时楼市未形成实质性影响； ２、2006年7月1日， “外资限炒令”。影响：后续国外热钱进入 炒房受到限制，但对楼市降温不明显。 土地政策 １、2006年8月1日，土地招、拍、挂新政出台。影响：土地市场 更为规范，对楼市影响不大 ； ２、2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》 严控土地“闸门”。 影响：土地违规占用行为减少； ３、2006年11月7日 “通知”要求2007年1月1日起，新批准新增 建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。
经济适用房
“其次是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级 的，他们中有许多工资也不是很高。”
市场调节
“他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏 观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。”
保障性住房政策 2006年8月30日，《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。 影响：保障性用房后续增量较大，住宅供应结构有一定改
变；
建筑建能 2006年8月31日，《国务院关于加强节能工作的决定》，大力
发展节能省地型建筑，严禁生产、销售和使用国家明令淘汰的
高耗能2产00品6。年影，响行：楼业市政产策品出品质台得年到，一定政提策升不。断出台，房