推荐-中原地产华轩紫韵台营销执行报告 精品
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中原地产营销执行报告ppt
8月初售 楼处到位
8月初香 8月中旬1、2 子园路\山 期山道连接处 道完工 园林完工
有效 营销
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
处处体现出 核心价值。
”
前提
深圳带动 市场知名 体验营销
深圳客户对惠州客户有 榜样效用 深圳客户价格敏感度低 奠定市场形象和知名度
有效营销 项目价值最大释放
对价格的最大支撑
阶一段期推销售售节目标奏分计解划：
筹备期 (6月-7中旬)
咨询及认 筹期(7中 旬—9月上
旬)
强销期
(9月中旬10月底)
强销期(11 月—12月
中旬）
目标客户经济条件评估
卖给谁？
游离客户群 重点客户群 核心客户群 边缘客户群
＞200万 100~180万
60~100万 40~60万 20~40万 20万以下 贫民
主力客层：经济承受能力在25-60万的客户群
家庭储蓄不低于9万元,家庭月收入不低于5000元, 家庭年收入不低于6万元以上家庭为我项目客户群.
——营销执行?
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值一：享西湖风景，西湖气质
——距西湖子湖“菱湖”步行3分 钟
价值体系 形象体系
“ 灵韵、湖光 山色、气质
中原地产营销执行报告
பைடு நூலகம்
产品差异化定位及实施情况
总结词：突出特色
详细描述：中原地产对每个项目进行了深入的产品差异化定位，根据地理位置、设计、装修等因素， 将产品与竞争对手区分开来。在实施过程中，通过不断优化设计和装修，提高了产品的品质和竞争力 。
推广渠道选择及实施情况
总结词
多元化推广
详细描述
中原地产采用了多种推广渠道，包括线上平台、线下活动、媒体宣传等。在实 施过程中，根据不同渠道的优缺点和目标客户的需求，进行了有针对性的推广 活动，提高了营销效果和品牌知名度。
03
营销效果评估
销售数据分析
销售数量
销售区域
中原地产在报告期内共售出房屋120 套，总销售额达到1.8亿元。
销售主要集中在城市中心的黄金地段 ，其中90%的房屋销售在这一区域。
销售均价
平均每套房屋售价为150万元，与去 年同期相比，房价实际上呈上涨趋势 ，涨幅为5%。
客户反馈及满意度调查
交房满意度
总结词：精准定位
详细描述：中原地产对目标客户群体进行了精准的定位，根据地理位置、购房需 求、购房能力等因素，将目标客户划分为多个群体，并为每个群体制定了不同的 营销策略。
价格策略及实施情况
总结词：合理定价
详细描述：中原地产根据市场需求、竞争对手情况、成本等因素，制定了合理的价格策略。在实施过程中，通过对价格的实 时监控和调整，实现了销售量和利润的最大化。
根据对已交房的客户进行 调查，满意度高达95%， 表明在房屋交付方面中原 地产做得非常好。
服务质量
客户对中原地产的服务质 量评价较高，尤其是销售 人员对客户的态度和专业 知识方面。
物业管理
物业管理方面也得到了客 户的认可，客户对物业管 理的满意度为90%。
产品差异化定位及实施情况
总结词：突出特色
详细描述：中原地产对每个项目进行了深入的产品差异化定位，根据地理位置、设计、装修等因素， 将产品与竞争对手区分开来。在实施过程中，通过不断优化设计和装修，提高了产品的品质和竞争力 。
推广渠道选择及实施情况
总结词
多元化推广
详细描述
中原地产采用了多种推广渠道，包括线上平台、线下活动、媒体宣传等。在实 施过程中，根据不同渠道的优缺点和目标客户的需求，进行了有针对性的推广 活动，提高了营销效果和品牌知名度。
03
营销效果评估
销售数据分析
销售数量
销售区域
中原地产在报告期内共售出房屋120 套，总销售额达到1.8亿元。
销售主要集中在城市中心的黄金地段 ，其中90%的房屋销售在这一区域。
销售均价
平均每套房屋售价为150万元，与去 年同期相比，房价实际上呈上涨趋势 ，涨幅为5%。
客户反馈及满意度调查
交房满意度
总结词：精准定位
详细描述：中原地产对目标客户群体进行了精准的定位，根据地理位置、购房需 求、购房能力等因素，将目标客户划分为多个群体，并为每个群体制定了不同的 营销策略。
价格策略及实施情况
总结词：合理定价
详细描述：中原地产根据市场需求、竞争对手情况、成本等因素，制定了合理的价格策略。在实施过程中，通过对价格的实 时监控和调整，实现了销售量和利润的最大化。
根据对已交房的客户进行 调查，满意度高达95%， 表明在房屋交付方面中原 地产做得非常好。
服务质量
客户对中原地产的服务质 量评价较高，尤其是销售 人员对客户的态度和专业 知识方面。
物业管理
物业管理方面也得到了客 户的认可，客户对物业管 理的满意度为90%。
中原地产华轩紫韵台营销执行报告
中原地产华轩紫韵台营销执行报告1. 活动目标中原地产华轩紫韵台的营销活动旨在推广和销售华轩紫韵台的住宅项目。
具体活动目标如下：1.提升华轩紫韵台的品牌知名度；2.吸引潜在客户参与并了解华轩紫韵台项目；3.增加预售登记量以及销售量；4.提高华轩紫韵台在目标客户心中的形象和认可度。
2. 活动策划2.1 活动时间和地点活动时间：2022年5月1日至5月31日活动地点：中原地产华轩紫韵台售楼部2.2 活动内容2.2.1 开放日在活动期间，每周六和周日举办开放日活动，开放楼盘供客户参观和了解。
期间提供专业销售人员进行讲解，并提供优惠政策、户型图、项目规划等相关资料。
2.2.2 线上推广通过社交媒体、房产网站和地产平台等渠道进行线上推广，发布华轩紫韵台的宣传信息和户型介绍，吸引潜在客户关注和了解。
2.2.3 营销活动1.推出限时优惠政策：在活动期间购买华轩紫韵台的客户可享受最低折扣。
2.客户推荐计划：现有客户成功推荐新客户购买华轩紫韵台，可获得相应的现金奖励或礼品。
3.赠送购房礼包：购买华轩紫韵台的客户可获得购房礼包一份，礼包包括华轩定制家居、装修抵用券等。
3. 活动执行情况3.1 开放日在活动期间，每周六和周日的开放日活动均取得了较好的效果。
通过线下宣传和地产平台广告等方式，吸引了大量潜在客户前来参观。
专业销售人员进行讲解，解答客户的疑问，并向客户提供了详细的户型图和项目规划资料。
3.2 线上推广通过社交媒体、房产网站和地产平台等渠道进行线上推广，发布了华轩紫韵台的宣传信息和户型介绍。
吸引了大量潜在客户的关注和咨询，有意向的客户进行了预售登记。
3.3 营销活动1.推出限时优惠政策：限时优惠政策在活动期间吸引了大量客户下定购买华轩紫韵台，提高了销售量。
2.客户推荐计划：客户推荐计划取得了良好的效果，现有客户积极推荐新客户购买华轩紫韵台，进一步扩大了客户群体。
3.赠送购房礼包：购房礼包的赠送得到了客户的认可，增加了客户对华轩紫韵台的好感度。
中原公寓式酒店营销策划方案(ppt 70页)
如何给项目一个差异化的定位和明晰的形象？ 在本区域租赁市场疲软的状况下，如何给投资 客户100%的信心，实现高价快速销售？
二、项目核心定位系统
项目定位的方向思考
名门国际
公寓式酒店
酒店式公寓
产权式酒店
私人酒店
酒店 40年产权 隶属于酒店内部 客户无权转让、出租 统一酒店运营系统 精装修+全家电 市场绝对差异化
费 人
动，需逗留一段时间的旅游者。
群
3、国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来
郑短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一段时间
的旅游者。
4、经三路、CBD上班的高级商务人员和政府官员。
5、国内外来郑一段时间的中高档自费旅游者。
6 、其它目的需逗留一段时间的旅游者。
客户特征描述
私人酒店的市场竞争力
■ 中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀缺性强 ■ 超豪华精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能，每一个细节都
能体现居住者的尊贵和品位 ■ 依托国际星级酒店360度管理，可以委托五星级酒店经营，以公寓价
格购买获取五星级酒店客房的超值回报 ■ 对酒店设施、配套、服务享受星级酒店VIP客户待遇 ■ 招待客户、同事、朋友的私家星级酒店，档次高、形象好 ■ 户型设计合理，大部分方正实用，L型规划，采光通风观景效果好 ■ 投资回报远远大于普通酒店式公寓和小户型，出租期限自由
公寓 一般70年产权 公寓式办公+居住 客户可自行转让和出租 提供酒店式的管理和服务 精装或者毛坯 市场同质化严重，多伪概念
酒店 一般40年 产权独立+阶段委托酒店统一 经营
合同期满，客户可自行转让和 出租 客户分红+ 一定时段的自住权 简装或者精装 市场不成熟，经营效果差
二、项目核心定位系统
项目定位的方向思考
名门国际
公寓式酒店
酒店式公寓
产权式酒店
私人酒店
酒店 40年产权 隶属于酒店内部 客户无权转让、出租 统一酒店运营系统 精装修+全家电 市场绝对差异化
费 人
动，需逗留一段时间的旅游者。
群
3、国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来
郑短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一段时间
的旅游者。
4、经三路、CBD上班的高级商务人员和政府官员。
5、国内外来郑一段时间的中高档自费旅游者。
6 、其它目的需逗留一段时间的旅游者。
客户特征描述
私人酒店的市场竞争力
■ 中原首家私人酒店，超越酒店式公寓，稀缺性强 ■ 超豪华精装修，拥有居家的格局和良好的居住功能，每一个细节都
能体现居住者的尊贵和品位 ■ 依托国际星级酒店360度管理，可以委托五星级酒店经营，以公寓价
格购买获取五星级酒店客房的超值回报 ■ 对酒店设施、配套、服务享受星级酒店VIP客户待遇 ■ 招待客户、同事、朋友的私家星级酒店，档次高、形象好 ■ 户型设计合理，大部分方正实用，L型规划，采光通风观景效果好 ■ 投资回报远远大于普通酒店式公寓和小户型，出租期限自由
公寓 一般70年产权 公寓式办公+居住 客户可自行转让和出租 提供酒店式的管理和服务 精装或者毛坯 市场同质化严重，多伪概念
酒店 一般40年 产权独立+阶段委托酒店统一 经营
合同期满，客户可自行转让和 出租 客户分红+ 一定时段的自住权 简装或者精装 市场不成熟，经营效果差
中原地产营销报告
福州江景项目开发走势
本案
除此以外南北江滨和乌龙江北岸沿线已基本没有土地可供拍卖。
福州历年江景住宅放量走势
我们根据上表，标 出了历年福州江景 项目的开发趋势图 ，从图中可以看出 ，江景项目的开发 走势是从台江的滨 江片区开始，沿整 个北江滨铺开，接 着伴随金山开发的 启动，开发南江滨 ，再过渡到乌龙江 沿岸，最后到东部 新城，而“世欧上江 城”项目正处于福州 江景项目由乌龙江 沿岸转向闽江东部 挺进这样一个历史 性转折点。
产品结构上，在政策高压下，企业从满足刚性需求角度出发，将自觉执行 90/70政策，使得市场上的小户型的供给量将增大：在产品塑造上，产品的 创新性增加，附加值的设计成为产品研究者的主要思考方向；
土地供应上，政府清除囤积土地力度将加大，一些背景较浅的开发商将被 迫退出市场；因此，对于一般的开发公司而言，面临严峻挑战；
２、2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知 》严控土地“闸门”。 影响：土地违规占用行为减少；
３、2006年11月7日 “通知”要求2007年1月1日起，新批准新增 建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。
影响：后续地价、楼市价格走势影响不明显。
政策—2007年宏观政策回顾
2、新政前后福州住宅成交额走势图
38.54
31.77
29.97
15.54
11.97
15.70
单位：万平方米
11.75
8月
9月 10月
11月 12月 08年1月 2月
（数据来源：福州房地产信息网及市场调研综合）
分析：从表中可以看出，新政发布后福州住宅成交量急剧下降，最高达70%的下滑幅度，市场进入一个盘整期 。尤其是第二套住房的首付政策，令购房者及投资性的资金链产生较大的周转压力，市场观望态势严重。但 市场刚性需求仍然存在，加上土地市场放量紧缩，预计受刚性需求带动，下半年楼市将小幅回暖。
房地产营销策划方案最新版本
宣传推广语： 【一品国际】/新野首席城市运营商 大新野地产领航先
锋/ 【一品国际】/世界涌入新野 一品领先一步/ 【一品国际】/一品国际 新野主流生活缔造者/ 【一品国际】/一品国际 城市精英和贵族住宅供应商/ 【一品国际】/英伦春色 一品人生/
实用文档
第四部分：营销策略及推广
实
东北新区与城东两大板块形成直接竞争，板块内各楼 盘短兵相接
老城板块势微，东北新区板块与城东板块供应量激增，两大板块间将展开激烈竞 争。两板块均属于新区，且板块内各楼盘相距很近，外部条件基本相同。因此产 品自身的竞争力将成为制胜的决定因素。
市场容量有限，供应量激增，未来竞争激烈
据实地踩盘及与同行交流，统计12年新野销售约1900套，年度总销售面积约 22万方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以来成交土地面积约18万方， 未来供应量预计达50万方左右。市场将形成供过于求的局面。当前市场在售户 型以110-130平米的的刚需三房为主，同质化竞争激烈。
一、策略先行 ❖ 大盘开发模式借鉴 ❖ 案例分析及精英会营销模式探究 ❖ 系统定位及形象及客户定位
二、赢在执行 整合营销传播
实用文档
大盘开发模式
❖ 主题社区开发模式
通过社区英伦城邦主题吸引特定消费群体，提升社区 的影响力，支撑项目开发。
❖ 中心城镇大盘模式
以区域规划为城市次中心、区域性中心为基础，通过 政府基础设施建设为前提的开发模式。
1. 新城中心，潜力无穷 2. 广银远见未来，运营
城市格局
1. 大型社区 2. 开发商实力体现 3. 气势上压制竞品
1. 资源、配套、产品及 品质优势决定项目的 宜居属性
1. 行政中心区
实用文档
第三部分：营销战略诊断
中原地产华轩紫韵台营销执行报告
阶一段期推销售售节目标奏分计解划：
筹备期 (6月-7中旬)
咨询及认 筹期(7中 旬—9月上
旬)
强销期
(9月中旬10月底)
强销期(11 月—12月 中旬）
热销期(1 月—2月）
尾盘期
(3月 ——)
2007
工 程 进 度 工 程 展 示 包 装 展 示
推 售 节 奏
2008
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 01月 02月 03月 04月
How to do ?
筹 备 期——造就品质和内涵 咨询认筹期——有效宣传积累客户 强 销 期——制造销售高潮 强 销 期——第二次销售高潮 热 销 期——持续热销客户维护 尾 盘 期——自然消化为3期积累客户
筹 备 期——造就品质和内营销工作做好 充分准备
4
How to Do?
目标客户年龄结构与家庭结构评估
卖给谁？
年龄段
事业
品质
地段
环境
价格 承受
交通方 式
20-30岁
打拼期
中低
中低
中
低
公交为主
30-40岁
上升期
中高
中高
中高 中高
车行
40-55岁
成熟期
高
高尚
高
高
车行
55-70岁
休养期
高
高尚
高
高
公交、车行
根据本项目的定位，目标客户的年龄层次应该主要 分布在27—35及55岁以上的区间段。
项目主题形象 项目主题形象+认筹信息 象棋大赛赛况+项目卖点
半版硬广 半版硬广 半版硬广
其他广告出街
短信：选号段，结合销售节点发布：每次约20万条； （1）接受咨询、（2）接受认筹 DM单张：咨询认筹期有针对性、随《今媒体》发放； 网络：U房网等发布销售节点性软文。
某房地产销售执行报告
某房地产销售执行报告承蒙信任，我司正式受托展开贵司香蜜湖·熙园项目之销售代理事宜。
我司香蜜湖·熙园项目专案小组，针对本项目进行市场调查和论证，并对本项目分析研讨，现特向贵司提交«香蜜湖·熙园营销策划执行报告»，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。
专此奉达！深圳市德思勤置业目录A、市场调研分析……………………………………………………………………… (5)香蜜湖片区市场调研分析香蜜湖片区外市场调研分析竞争项目广告统计分析TOWNHOUSE市场分析别墅市场分析春交会期间意向客户分析…………………………………………………………………..…… (96)项目分析……………………………………………………………………… (117)地盘分析资源分析项目SWOT分析项目差异化建立……………………………………………………………………… (126)产品差异化建立区域差异化建立形象差异化建立项目定位 (129)市场定位物业定位形象定位客户定位 (131)意向客户特点描述客户定位要紧客户群及需求分析目标客户购买的决定因素第七篇营销总纲与营销时期 (136)第八篇前期销售时期 (143)第九篇内部认购时期 (151)正式发售时期 (159)连续销售时期 (167)推广费用安排 (173)第十三篇附件名目 (174)第一篇市场调研分析香蜜湖片区市场分析香蜜湖片区一直被公认为集休闲、旅行、度假、饮食为一体的高档社区。
随着深圳顶级豪宅代表——东海花园的开发，加上地铁概念，中心区的进一步进展，使该片区物业更受二次以上置业、投资者的青睐。
目前本片区及周边开发及已售项目较多，如香榭里花园、俊安苑、新天国际名苑、翠海花园二期、香蜜湖豪庭、香蜜湖·水榭花都、香逸名园、景秀年华、尊皇华府等。
以往的东海花园、香榭里花园一期、万科都市花园等一批市场声名较响的豪宅奠定了该区域物业的高尚地位，加之片区之内以往的土地储备，估量今、明两年将推出的大型高尚住宅项目至少在四个以上，包括香蜜湖·水榭花都，东海花园二、三期、香榭里花园二期、农科中心农科广场项目、4.6万平米香荔绿洲二期、10万平米以上的景煜花园项目。
中原地产_四川成都金沙祥域项目定位产品营销推广案例分析_79页
迚口埃及水晶灯9个挑高59米五星级入户大堂每个入户大堂造价均在百万以上标准电梯厅事次装修共225个标准大堂总投资在300万元以上一舡楼盘的标准电梯厅都丌会迚行事次装修电梯东芝牌电梯住宅电梯速度为175ms额定载重为1050kg保温外墙外保温53元其一节能50其事避免了内保温容易出现的开裂空鼓发囊等质量问题可规系统nec彩色可规对讲系统2000元套液晶显示屏每套产品均为原厂订制门禁系统配置安防系统配置入户门1400元樘采用的为防火防盗钢制门比防火门及防盗门造价高厚度厚安全性强门窗玱璃断桥彩铝部分双层中空lowe低辐射玱璃550元窗245元玱璃其密封性及隔音性高二塑钢窗阳台栏杆铁花栏杆钢化夹胶玱璃栏杆380元其能起到美观耐久安全的作用一户一表非一户一表用材较为奢侈成本投入较大48资料仅供参考不当之处请联系改正
合计 996
按套型区分：
套型
套数
两室
254套
套数所占比 26%
三室
710套 其中单卫的274套
71%
跃层
32套
3%
合计（套）
996
➢ 由此可见本案的主力户型为套三，次主力户型为套二； ➢ 主力面积区间为80—90㎡（既有套二也有套三）；次主力面积区间为130—140㎡； ➢ 跃层与底层带地下室共有32套，面积范围在130—191㎡之间。
祥域的景观园林不仅仅是一般项目普通意义上的生活环境改造，而是去创造在金沙文化背景下的 生活与自然的有机结合，并且由内而外的与金沙片区深厚的文化底蕴相契合，祥域给予大众的将是有 内涵、有长远生活情节、令人耳目一新的精彩世界。
3、景观园林
四、项目产品分析
四、项目产品分析
4、户型分析-标准层
1、2、3、5号楼：
善于把优雅融在骨子里，把生活泛艺术化 对消费价格的敏感度低，但对“贵得其所”的涵义理解透彻
合计 996
按套型区分：
套型
套数
两室
254套
套数所占比 26%
三室
710套 其中单卫的274套
71%
跃层
32套
3%
合计（套）
996
➢ 由此可见本案的主力户型为套三，次主力户型为套二； ➢ 主力面积区间为80—90㎡（既有套二也有套三）；次主力面积区间为130—140㎡； ➢ 跃层与底层带地下室共有32套，面积范围在130—191㎡之间。
祥域的景观园林不仅仅是一般项目普通意义上的生活环境改造，而是去创造在金沙文化背景下的 生活与自然的有机结合，并且由内而外的与金沙片区深厚的文化底蕴相契合，祥域给予大众的将是有 内涵、有长远生活情节、令人耳目一新的精彩世界。
3、景观园林
四、项目产品分析
四、项目产品分析
4、户型分析-标准层
1、2、3、5号楼：
善于把优雅融在骨子里，把生活泛艺术化 对消费价格的敏感度低，但对“贵得其所”的涵义理解透彻
最新中原营销策划报告(X年)
路漫漫其悠远
2012年1月2日 E02公寓开盘 共计140套房源， 三个月销售率超过 最新8中5%原营销策划报告(X年)
2011年12月2 香江丽景·礼宾 市场开工典礼 5万方句容城市 中心启幕
历次开盘总结
历次开盘，调控加紧，产品性价比逐步降低，价格逐步提升，去化速度变缓
➢ 产品性价比逐步降低：从花园洋房到高层到公寓，产品类型发生变化，性价 比越来越低
78-158㎡，均价4900元/㎡
别墅160-270㎡，价格 6200-8700元/㎡ 电梯公寓90-120㎡ ，均价4700元/㎡ 电梯洋房86-107㎡，4680元/㎡起
➢ 目前市场上表现较好的几家楼盘为世茂花园、御东国际、中央美地、维也纳花园。
➢ 御东国际最近市场比较好，主要是因为近期推盘量较大，且产品比较迎合目前市场的主要需求，全部为70-11 右的小两房、小三房。证明目前刚需的需求依然很大。
造
从70-140㎡户型皆有， 以120㎡以上大户 北地块以大户型为主，主要面对改善型购房者
包括268㎡楼王
型为主
金润物业
金润物业
南地块为金润物业的初步发展，北地块物业在南地块 物业的基础上加以提升，创造新的价值点
无会所
高档会所配套及 会所的配套提升了项目的档次，北地块在南地块的基
社区中心
础上进一步提升
➢ 世茂花园、中央美地近期动作较大，世茂花园以特价房的形式进行降价，中央美地在新代理公司接手之后，直
调低所售房源的均价。所以，在市场得到了较好的表现，属于典型的以价换量。
路漫漫其悠远
最新中原营销策划报告(X年)
住宅市场——竞争楼盘价格走势
竞争楼盘价格大多集中5000-6000元/㎡（表价）范围内。且项目在持续销售阶段价格
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谨呈惠州市华轩置业有限公司：
2007 中原地产 惠州分公司
山湖院落 城市溪谷
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——卖给谁？
3 The customers? ——我们的目标？
4 How to do?
——营销执行?
1
The value?
2 Our mission?
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户区域分布评估
卖给谁？
地处下角
一期客户 天然辐射 产品提升 价格提升 形象提升 影响加大
周边客户 惠城客户 深圳客户 其他客户
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值四：半围合式错落布局
——保证景观面、建筑点缀山谷
价值体系 形象体系
“ 建筑即景 ”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值五：方正实用户型
——大众物业、大众客户
价值体系 形象体系
“ 优质户型 ”
125户76—79平米两房(32.47%)
4How to Do?目标客户区域分布评估卖给谁？
策略：提升、拓展客户圈层，以深圳客户带动惠州客户 深圳等地投资客，重点打击、榜样
项目所属片区内客户
惠州本地中高端客户
Q:如何准确出击目标客户？
有效 营销
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
处处体现出 核心价值。
”
前提
深圳带动 市场知名 体验营销
深圳客户对惠州客户有 榜样效用 深圳客户价格敏感度低 奠定市场形象和知名度
有效营销 项目价值最大释放
对价格的最大支撑
＞200万 100~180万
60~100万 40~60万 20~40万 20万以下 贫民
主力客层：经济承受能力在25-60万的客户群
家庭储蓄不低于9万元,家庭月收入不低于5000元, 家庭年收入不低于6万元以上家庭为我项目客户群.
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
价值体系 形象体系
“ 宁静、山色、 原生态
”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值三：山谷水景生态园林
——山水风光融入社区
价值体系 形象体系
“ 参与、欣赏、 享受
”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
——营销执行?
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户经济条件评估
卖给谁？
游离客户群 重点客户群 核心客户群 边缘客户群
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
案名建议：
价值体系 形象体系
“ 核心价值的 诠释 ”
案名须体现核心价值 ——西湖 ——山谷 ——园林
体现核心山湖价值点，展示原生态。
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
——营销执行?
2 Our mission?
高速
高价
➢ 高价——销售周期相对延长，现金流频率略低 ➢ 高速——放弃部分利润空间，创造相对价格优势
2 Our mission?
目标：价格提升—较1期大幅提升 目标：速度保障—创造高速现金流
Q:如何实现我们的目标？
把握 客户
营销体系
1
The value？
How to Do?
价值体系 形象体系
“ 核心价值的 诠释
”
案名建议：
华轩·西湖峰上
楼盘定位：
西湖·原生态山林社 区
广告语：
山湖院落 城市溪谷
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
阶一段期推销售售节目标奏分计解划：
筹备期 (6月-7中旬)
咨询及认 筹期(7中 旬—9月上
旬)
强销期
(9月中旬10月底)
强销期(11 月—12月
中旬）
热销期(1 月—2月）
尾盘期
(3月 ——)
2007
工 程 进 度 工 程 展 示 包 装 展 示
推 售 节 奏
2008
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 01月 02月 03月 04月
18户90—100平米三房
206户117—125平米三房
(58.18%)
36户135四房
(9.35%)
户型方正实用，双阳台
室室凸窗设计，16户有入户花园
项目属性 湖畔山居物业 高性价比精品楼盘
西湖
山谷 园林 规划
大众户型 社区规模 前期形象 片区环境
整合价值，明确主题
1
The value?
3 The customers?
4
How to Do?
价值一：享西湖风景，西湖气质
——距西湖子湖“菱湖”步行3分 钟
价值体系 形象体系
“ 灵韵、湖光 山色、气质
”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值二：山谷风光、山势跌宕
——典型的原生态山居物业
8月中旬 A\C\E栋主 体2/3
10月上旬 A\C\E栋 主体完工
11月上旬 B\D栋2/3
1月上旬 B\D栋主 体完工
8月初售 楼处到位
8月初香 8月中旬1、2 子园路\山 期山道连接处 道完工 园林完工
8月底\样板房 就位
4
How to Do?
目标客户年龄结构与家庭结构评估
卖给谁？
年龄段
事业
品质
地段
环境
价格 承受
交通方 式
20-30岁
打拼期
中低
中低
中
低
公交为主
30-40岁
上升期
中高
中高
中高 中高
车行
40-55岁
成熟期
高
高尚
高
高
车行
55-70岁
休养期
高
高尚
高
高
公交、车行
根据本项目的定位，目标客户的年龄层次应该主要 分布在27—35及55岁以上的区间段。
2007 中原地产 惠州分公司
山湖院落 城市溪谷
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——卖给谁？
3 The customers? ——我们的目标？
4 How to do?
——营销执行?
1
The value?
2 Our mission?
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户区域分布评估
卖给谁？
地处下角
一期客户 天然辐射 产品提升 价格提升 形象提升 影响加大
周边客户 惠城客户 深圳客户 其他客户
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值四：半围合式错落布局
——保证景观面、建筑点缀山谷
价值体系 形象体系
“ 建筑即景 ”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值五：方正实用户型
——大众物业、大众客户
价值体系 形象体系
“ 优质户型 ”
125户76—79平米两房(32.47%)
4How to Do?目标客户区域分布评估卖给谁？
策略：提升、拓展客户圈层，以深圳客户带动惠州客户 深圳等地投资客，重点打击、榜样
项目所属片区内客户
惠州本地中高端客户
Q:如何准确出击目标客户？
有效 营销
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
处处体现出 核心价值。
”
前提
深圳带动 市场知名 体验营销
深圳客户对惠州客户有 榜样效用 深圳客户价格敏感度低 奠定市场形象和知名度
有效营销 项目价值最大释放
对价格的最大支撑
＞200万 100~180万
60~100万 40~60万 20~40万 20万以下 贫民
主力客层：经济承受能力在25-60万的客户群
家庭储蓄不低于9万元,家庭月收入不低于5000元, 家庭年收入不低于6万元以上家庭为我项目客户群.
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
价值体系 形象体系
“ 宁静、山色、 原生态
”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值三：山谷水景生态园林
——山水风光融入社区
价值体系 形象体系
“ 参与、欣赏、 享受
”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
——营销执行?
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
目标客户经济条件评估
卖给谁？
游离客户群 重点客户群 核心客户群 边缘客户群
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
案名建议：
价值体系 形象体系
“ 核心价值的 诠释 ”
案名须体现核心价值 ——西湖 ——山谷 ——园林
体现核心山湖价值点，展示原生态。
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
——营销执行?
2 Our mission?
高速
高价
➢ 高价——销售周期相对延长，现金流频率略低 ➢ 高速——放弃部分利润空间，创造相对价格优势
2 Our mission?
目标：价格提升—较1期大幅提升 目标：速度保障—创造高速现金流
Q:如何实现我们的目标？
把握 客户
营销体系
1
The value？
How to Do?
价值体系 形象体系
“ 核心价值的 诠释
”
案名建议：
华轩·西湖峰上
楼盘定位：
西湖·原生态山林社 区
广告语：
山湖院落 城市溪谷
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
阶一段期推销售售节目标奏分计解划：
筹备期 (6月-7中旬)
咨询及认 筹期(7中 旬—9月上
旬)
强销期
(9月中旬10月底)
强销期(11 月—12月
中旬）
热销期(1 月—2月）
尾盘期
(3月 ——)
2007
工 程 进 度 工 程 展 示 包 装 展 示
推 售 节 奏
2008
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 01月 02月 03月 04月
18户90—100平米三房
206户117—125平米三房
(58.18%)
36户135四房
(9.35%)
户型方正实用，双阳台
室室凸窗设计，16户有入户花园
项目属性 湖畔山居物业 高性价比精品楼盘
西湖
山谷 园林 规划
大众户型 社区规模 前期形象 片区环境
整合价值，明确主题
1
The value?
3 The customers?
4
How to Do?
价值一：享西湖风景，西湖气质
——距西湖子湖“菱湖”步行3分 钟
价值体系 形象体系
“ 灵韵、湖光 山色、气质
”
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值二：山谷风光、山势跌宕
——典型的原生态山居物业
8月中旬 A\C\E栋主 体2/3
10月上旬 A\C\E栋 主体完工
11月上旬 B\D栋2/3
1月上旬 B\D栋主 体完工
8月初售 楼处到位
8月初香 8月中旬1、2 子园路\山 期山道连接处 道完工 园林完工
8月底\样板房 就位
4
How to Do?
目标客户年龄结构与家庭结构评估
卖给谁？
年龄段
事业
品质
地段
环境
价格 承受
交通方 式
20-30岁
打拼期
中低
中低
中
低
公交为主
30-40岁
上升期
中高
中高
中高 中高
车行
40-55岁
成熟期
高
高尚
高
高
车行
55-70岁
休养期
高
高尚
高
高
公交、车行
根据本项目的定位，目标客户的年龄层次应该主要 分布在27—35及55岁以上的区间段。