中山公园龙之梦地产规划
曹家渡
曹家渡未能发展成商业中心的原因分析内容摘要曹家渡是上海西北区最热闹的老商业中心之一。
近年来上海政府对曹家渡进行大力发展，但没有成功发展为商业中心。
本文针对这一现象进行研究，立足于曹家渡的实际地理位置，交通条件，居民条件等因素进行分析并将曹家渡开发模式与成功案例的开发模式进行对比分析。
得出其不能发展为商业中心的五个主要原因即：商业形态单一，周边商业竞争激烈，行政区域分割，商业规划与当地居民消费水品不匹配，交通不便利。
关键词：商业地产开发；行政区域；消费水品曹家渡地跨三区,商业上受静安寺、中山公园、长寿路三大商圈辐射影响，已成为上海重点发展的12个区域商业中心之一。
在1984年上海市总体规划中，曹家渡作为市级副中心被提出来。
1993年市规划局又做了控制性规划，上海市商委也把曹家渡定位为市级商业副中心。
政府对曹家渡的发展投入了大量的人力物力，但是曹家渡仍未成功的发展成为商业中心。
这个现状的形成并非偶然，通过对曹家渡地区条件的分析及对比成功商业中心的开发案例可以分析出曹家渡未发展成为商业中心的主要原因主要有以下五点。
第一：商业形态单一。
曹家渡的开发形式单一，只有购物休闲娱乐设施，后续的高级酒店，写字楼及住宅的开发没有跟进，即没有一整套完整的开发方案。
在商业开发中较为成功的案例是“万达广场”的开发。
以“万达广场”为例分析一个成功商业地产的开发模式，通过万达广场的开发与曹家渡的开发相比较，找到曹家渡商业发展不成功的原因。
与曹家渡相比，万达广场的优势主要在于其开发模式。
万达商业开发模式是：开发大型综合体，多业态组合如酒店，影院，百货，知名大型零售商，名牌主力店，附中小型餐饮，娱乐设施，写字楼，住宅，公寓；与大型销售商、酒店管理集团战略合作，注入自有品牌，万达酒店，万达影城，万千百货。
万达广场创造了具有显著的经济效益。
一：为商贸，文化，娱乐，体育，餐饮等第三产业提供广阔的发展品台，从而带动所在区域的产业。
二：全方位满足和创造新的消费需求，从而有效的拉动和刺激消费。
商业地产项目的水平动线布局与形式
商业内部空间布局可分为线形、环形、枝形三种，由这三种基本形式可以衍生出多种建筑平面，例如线形包含双线形、弧线形、L形，环形包含矩形、圆环形、复式环形，枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等。
（1）环形环形布局适用于较宽松的基地，步行街形成环路，店铺可以获得更为均等的被浏览几率，优点是回游性好，可以提高销售机会，便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间，缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求。
代表1：圆环形上海百联西郊购物中心，整个建筑环拥一个椭圆形的大面积景观庭院，内街结构基本为环形系统，并向东西两侧伸出弧形路。
道路的宽度并不是很大，局部有拔层，内街与平面轮廊的尺度结合得很好，表现了环形布局对于购物中心布局的重要意义。
上海龙之梦购物中心座落于长宁区中山公园西侧，以其独特的设计和优越的位置成为上海西区重要的城市交通枢纽型综合建筑。
它的动线设计别具特色，通过立体交通的导入人流，从三个入口进入，每个入口设计一个中庭，三个中庭占据三角，构成三角形动线，三角形动线彼此连通，形成回路。
代表2：矩形杭州大厦购物城雄位于杭州商业核心区——武林广场，呈Z字形分布，购物总建筑面积近18万平方米，西起D座华哲店，东至坤和店，横跨环城北路至杭州大厦B座、A座，均采用空中走廊实现无缝衔接。
它的B座就采用的典型矩阵回字动线设计。
2）线形线形布局适用于狭长的基地，在线形步行街两侧布置店铺。
其优点是布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强，缺点是回游性略差、单方向性造成一定的枯燥感。
通常可以通过将步行街设计成弧形来增加趣味性，在线上布置大型的节点来缓解消费者的枯燥感。
代表1：弧形比如上海正大广场，在其狭长的平面中，客流主要沿东西方向运动，宽阔的南街使消费者顺畅地在东西之间自由流动。
一个个店面随着道路的弧度次第出现在眼前，每个店都享有做主角的机会，而南北内街将超长的东西内街从中央截断，一方面可缓解长街的枯燥感，另一方面将客流引向纵深。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
容积率 停车位 竣工时间 租金水平
龙之梦购物中心 上海市长宁路1018号 2.59公顷
32万㎡ 22万㎡ 上海长峰房地产开发有限公司
美国ARQ建筑设计事务所
购物中心22万㎡ 甲级写字楼2.4万㎡ 五星级酒店4.4万㎡ 6.7
红色中庭稍小。通高8层，丌可通往地下1层。
•蓝中庭：东北面为蓝色铺装地面的中庭，大小不黄色中庭相同。
通高10层，可直达地下2层。
优势：以地面颜色加以区别，使人进入后即可准确认知斱位。颜色的使用起到了良好的“导视”作用，准确、
简单、易辨识。中庭空间设计宽阔，能满足宠流周转，幵有效增加周边店铺展示的表面积。
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—6F
主力店： 玩具反斗城
主力店： 汤姆熊欢乐世界
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—7F
主力店： 港丽茶餐厅
主力店： 麻辣诱惑
增加电扶梯一部
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—8/9F
城市奥特莱斯
9F区域：城市奥 特莱斯
9F区域：影院
轻轨 地铁
业态布局—B2
地下1层及地下2层有一个通高2层
的大厅在中庭，周边以小吃、烘 焙、快餐、零售为主。
主力店：家乐福 B2层面 积5000㎡
1 2
2
3 4
B2层有出入口通往地铁二号线。
1
主力店：永乐电器 B2层面积4000㎡
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—B1
主力店：家乐福 B2层面 积4000㎡
中山公园龙之梦地产规划课件
• 利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、 公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系统、 城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完整的立 体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源 有效的结合，增强城市服务功能。
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酒店标准层平面
• 办公标准层平面
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市场情况
• 办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面还 要对方整层租赁，拒绝分割租赁的散户。写字楼整体档次较高，包括百 度、西门子、米其林等知名企业入驻；目前所有办公空间已全部租出， 租金达到4.5~7元/㎡/天左右。
• 主楼五十八层：
位于商城的东南角。 L1-L2：门厅，大堂； L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅； L9-L10：酒店宴会大厅的前厅； L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场； L13-L23：办公层； L24-L58：酒店客房及设施。 （其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。
素，但人流量不是决定租金的唯一指标，龙之梦自身的多物业功能组合、 物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长，因此龙之梦周边的大 型商业租金较龙之梦更低；
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龙之梦开发运营历史回顾
0租金 扣点
• 【2003年 投资30亿】自营龙之梦购物中心总投资将近30亿左右， 面积达32万平方米，由民营企业投资建设并管理经营。
灵寿中山公园规划方案
灵寿中山公园规划方案概述灵寿中山公园位于河北省石家庄市灵寿县，是一个正在规划中的城市公园。
本文档旨在介绍该公园的规划方案。
规划目标中山公园的规划目标是打造一个集休闲、娱乐、健身、文化学习等多功能于一体的现代化城市公园，成为灵寿县的一个文化地标。
该公园的规划面积为1200亩，其中水域面积达400亩。
规划内容建设内容中山公园的建设包括：主题区、游乐区、运动区、文化区、休闲区和服务设施区六个主要区域。
主题区是整个公园规划的核心，紧邻中央广场，建设有中山纪念馆、中山广场、中山青少年活动中心等。
游乐区则是公园中最为热闹的区域，建设有旋转木马、云霄飞车、自行车等游乐设施。
运动区则是供市民运动的重要场所，建设有篮球场、足球场、网球场等，同时配有凳子、围栏等设施。
文化区包括美术馆、图书馆等文化设施，休闲区则是供市民休息的场所。
服务设施区包括公园服务中心、厕所和文化广场等。
设施布局中山公园的景观设计因地制宜，以体现“天人合一”为设计理念，充分利用公园现有的自然资源和地形地貌，营造出生态和谐、自然、宜人的景观。
公园内的道路采用环线式设计，主要包括中央环线、内围环路和外围环路。
中央环线由两条较宽的道路围成，建有花坛、喷泉、音乐喷泉、景观灯光等装饰。
公园内还设有游步道、沿湖步道、游船码头、栈道、观景平台等设施。
其中，游船码头建设于湖心岛，游客可以乘船欣赏湖景。
绿化布局中山公园的绿化面积达到800亩，绿化率达到67%，绿地覆盖率达到90%以上，成为石家庄市内绿化最好的城市公园之一。
公园内的植物以花卉、灌木和乔木为主，树种主要包括槐树、山楂、银杏和枫树等。
在公园的绿化设计中，也考虑到了植物的信息化管理，利用新技术，对公园内的植物进行实时监测和管理，既能保障植物的健康生长，也为市民提供了更好的观赏体验。
经费来源和工期中山公园的总投资为8亿元，其中政府拨款4亿元，4亿元则由企业和社会团体出资。
公园规划工期为3年。
收益预测中山公园建成后，可以增加市民的娱乐休闲场所，将吸引更多市民和游客前来游玩。
成都龙之梦c地块改方案
成都龙之梦C地块改方案1. 引言成都龙之梦C地块是位于成都市高新区的一块城市更新项目，该地块的规划和改造是为了提升高新区的城市形象，并满足居民的生活需求。
本文将详细介绍成都龙之梦C地块的改造方案。
2. 地块背景成都龙之梦C地块位于高新区的核心位置，占地面积约为10万平方米。
目前该地块主要是一片老旧的工业区，周边商业设施不完善，居住条件较差。
改造后的龙之梦C地块将成为高新区的地标性建筑，引领周边地区的城市发展。
3. 改造目标通过对成都龙之梦C地块的规划和改造，实现以下目标：•打造现代化商业综合体，提升高新区的商业水平；•丰富周边居民的生活娱乐设施，提升生活品质；•创造就业机会，促进经济发展；•提高地块的可持续发展能力，注重环境友好型设计。
4. 规划设计4.1 商业综合体成都龙之梦C地块的核心是一个现代化商业综合体。
商业综合体将包括高档购物中心、品牌商铺、娱乐设施和餐饮场所等。
商业综合体的设计应注重空间布局和交通流线的合理性，同时满足人们对购物、娱乐和休闲的需求。
4.2 居住区改造后的龙之梦C地块将配建高品质的住宅区。
住宅区将采用现代化建筑设计，注重建筑外观的美观性和居住空间的舒适性。
住宅区将配备公共设施和绿化景观，提供良好的居住环境。
4.3 办公空间商业综合体和住宅区之间将设置办公空间。
办公空间将采用开放式办公的设计理念，提供灵活的工作环境。
办公空间还将与商业综合体和住宅区相连，便于居民和工作人员的交通流动。
4.4 绿化景观龙之梦C地块规划中将注重绿化景观的设计。
绿化景观将包括花园、公园和人行道两侧的绿化带等。
绿化景观不仅能提供美丽的环境，还能改善空气质量并增加居民的休闲娱乐场所。
5. 实施计划改造成都龙之梦C地块的实施计划包括以下阶段：1.方案设计阶段：确定改造方案，包括商业综合体、居住区、办公空间和绿化景观的设计。
2.建设准备阶段：获得相关建设许可证，筹备施工所需的人员和材料。
3.施工阶段：按照改造方案进行施工，并确保施工质量和进度的控制。
上海龙之梦
写在最后的话
在中山公园商圈，规划龙之梦这样一个大型城市综合体可谓是众 望所归。项目之所以取名龙之梦，就是中国之梦，这个项目的操 盘者江苏富豪童锦泉有很大的抱负，而且意在学习国内外综合商 业成功的运营模式，但他忽略了一点，一个商业项目需要作出自 己的品牌效应，不是简单的模仿，需要因地制宜。他后面品牌的 号召力和集聚力不够。后来接手的凯德商业有一个品牌号召力， 并且懂得如何招商。之前的运营之所以失败是因为运营团队没有 根据当时的时代发展需求来调整业态。 此外，人流量并非完全等同于客流量，龙之梦开业初期的惨淡经 营证明地铁人流并不完全等同于客流，如何有效地提高商业的聚 客能力，品牌号召力，有效减少消费客流流失，才是取得租金突 破的关键因素。
餐饮租金8元 ㎡ 天 一楼零售租金30元 ㎡ 天 餐饮租金 元/㎡/天 一楼零售租金 元/㎡/天 【2007年 龙之梦国际大厦开始投入运营】“龙之梦大厦”凭借区域交通体 系，吸引不少企业入驻。2007年3月，租金实现翻番，日均客流量量超过8 万人，随着写字楼企业的不断入驻，办公人群的增加，以及通过品牌调整， 实现租金翻番。2007年12月，嘉德商用收购中山公园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的经营管理权。 【2008年】2008年与时代华纳签约，引进5星级电影院，并增加购物中心 的休闲娱乐设施。2008年12月，龙之梦万丽大酒店开业投入运营。2008 年12月，龙之梦购物中心实现销售营业额19.3亿元，比上年16.4亿元销售 额增长11.76%。 【2009年 步入相对平稳期】凯德商用掌握龙之梦经营管理权，专业的商业 运营管理公司对龙之梦进行进一步的品牌档次调整、主力店更替、以及更为 鲜明的功能区域划分。 转型期：引进专业管理团队，转型休闲MALL，项目开始盈利。凯德商用接 转型期 手管理龙之梦，迅速进行业态调整，将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到 40%，同时改善部分硬件设施和购物环境，逐步摆脱自2005年开业以来人 气始终不旺的现象。
长峰地产
长峰地产介绍童锦泉1955年出生于浙江绍兴。
1992年创建自己100%持股的民营企业上海长峰房地产有限公司。
童锦泉已在上海拿下3个大型枢纽商业中心项目，要发展连锁的超大型购物中心———“龙之梦”。
其商业伙伴包括新加坡凯德置地(Capitaland)。
长峰公司在全中国范围内开发过住宅、酒店式公寓、酒店、办公楼以及购物广场。
上海龙之梦购物中辽宁龙之梦未来龙之梦龙之梦酒店心龙之梦丽晶酒店长宁龙之梦沈阳龙之梦亚太城西安龙之梦龙之梦万丽酒店莘庄龙之梦沈阳铁西龙之梦成都龙之梦徐汇锐锋酒店虹口龙之梦鞍山龙之梦……南浦锐锋酒店鼎园锐锋酒店锐锋公寓酒店上海龙之梦中山公园龙之梦建筑总面积达32万平方米，商业面积22万平方米，总投资将达到30亿元。
虹口龙之梦商场面积17万平方米。
莘庄龙之梦面积约5.8万平方米。
新加坡凯德和长峰地产原本各自持有凯德龙之梦虹口广场和凯德龙之梦闵行广场这两个零售物业50％的股份，如今，凯德商用已经斥资逾42亿元人民币，增持了这两个商用物业的剩余50％股份，从而将这两个商业项目完全握在手中。
沈阳龙之梦沈阳龙之梦亚太城总建筑面积486万平方米。
其中商业购物类总面积190万平方米、休闲娱乐类35万平方米，配套设施类97万平方米、，住宅公寓类110万平方米、酒店集群类24万平方米、写字楼类80万平方米。
沈阳铁西龙之梦购物中心占地面积约4万平方米，建筑面积约23万平方米，投资总额约20亿元，将建设为集五星级酒店、5A级写字楼、公寓和购物中心为一体的商业综合体。
鞍山龙之梦由上海长峰集团在东鞍山、千山两个镇开发建设鞍山龙之梦城市综合体。
项目总占地2.33平方公里，其中：计划建设购物中心80万平方米，投资40亿元人民币；建五星级酒店3万平，投资1.8亿元人民币；建高档住宅580万平，投资174亿。
成都龙之梦长峰地产计划投资逾15亿美元用于龙之梦·成都新城，打造西部最大城市综合体。
项目占地约247亩，建设建筑面积为150万平方米的城市综合体，商业容量相当于春熙路商业容量数倍，预计建设工期3-4年。
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司 设 计：美国ARQ建筑设计事务所 地下车库停车位：860个 竣工时间：2005年 主体高度：244米
中山公园龙之梦地产规划
建筑布局 – 地下室
地下室四层：
中山公园龙之梦地产规划
中山公园商圈商业租金对比
作为中山公园商圈的龙头商业，龙之梦租金远高于周边其他商业。 主干道沿街商铺租金较高，多数在20元/㎡/天。 支马路、小马路租金较低，在3-10元/㎡/天。 整体租金水平由于商铺较为分散等原因，相比其他区域中心商圈，租
金并不高。 从整体趋势分析，龙之梦购物中心的巨大人流量是推高其租金的一大
中山公园龙之梦地产规划
酒店标准层平面
办公标准层平面
中山公园龙之梦地产规划
市场情况
办公部分：写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面 还要对方整层租赁，拒绝分办公空间已全部 租出，租金达到4.5~7元/㎡/天左右。
利用轻轨、地面公交、地下铁建设的不同高度，复合轨道交通、 公交车站、商业建筑、地下步行走廊、出租车站、集中货运系 统、城市后勤设施、地下停车库等城市运营综合功能于一个完 整的立体换乘枢纽建筑体内，将有限的土地资源和便捷的轨道 交通资源有效的结合，增强城市服务功能。
中山公园龙之梦地产规划
项目基本情况
中山公园龙之梦购物中心案例
中山公2园0龙11之.梦5地.产规划
目录
地理位置 交通动线分析 项目基本情况 建筑布局 市场情况 中山公园商圈商业租金对比 龙之梦开发运营历史回顾 业态布局调整分析 重点租户一览表
中山公园龙之梦地产规划
地理位置
座落于上海市长宁区中山公园西侧， 南起长宁路，西临凯旋路，东北侧 紧靠汇川路，轨道交通2号、3号、 4号线的交汇处。
中山公园龙之梦地产规划
L1层平面
中山公园龙之梦地产规划
L2层平面
中山公园龙之梦地产规划
L3层平面
中山公园龙之梦地产规划
L4层平面
L6层平面
L5层平面
中山公园龙之梦地产规划L7层平面
L9层平面（影城）
L8层平面
中山公园龙之梦地产规划
L11层平面
L10层平面
中山公园龙之梦地产规划
商业部分：百货店751家，专卖600家，其中零售占到了65.1%，餐 饮22.8%，休闲娱乐6.5%，配套服务5.5%。整个购物中心，以国 际二线以及国内一、二线品牌居多。以白领、学生以及普通市民为主 要客户群。目前一层最高的租金已达54元/㎡/天，2层约32元/㎡/天， 餐饮12元/㎡/天。
酒店部分：万丽Renaissance 是万豪国际集团的一个酒店品牌。 2008年开始装修并于年底开业。拥有令人惊叹的25楼空中大堂，各 类豪华客房尽览城市景色，总共超过1900平方米的完善会议设施， 其中包括1350平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅。开业至今， 会议需求庞大，供不应求，往往需提前一个月预约会议室。
因素，但人流量不是决定租金的唯一指标，龙之梦自身的多物业功能 组合、物业结构、品质、定位规划等都影响其租金增长，因此龙之梦 周边的大型商业租金较龙之梦更低；
中山公园龙之梦地产规划
龙之梦开发运营历史回顾
0租金 扣点
【2003年 投资30亿】自营龙之梦购物中心总投资将近30亿左 右，面积达32万平方米，由民营企业投资建设并管理经营。
作为长宁区三大经济组团的中山公 园商业中心的龙头商业，与多媒体 广场，贝多芬广场，巴黎春天以及 玫瑰坊构成了这一商圈的核心。中 山公园地区功能被定位为商业型、 休闲式、数字化，并将建成以现代 商业和多媒体产业为主导的，集商 务、休闲娱乐、文化和居住功能为 一体的上海西部商圈。
中山公园龙之梦地产中山公园站交汇点，以其独特的设 计和优越的位置成为上海西区重要的城市轨道交通枢纽型综合 型建筑。通过打造“零换乘”的轨道交通枢纽商业，将购物、 娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体内予以满足，极大 地提升项目聚客能力，目前龙之梦购物中心的日均客流量超过 50万人次。
建筑布局 – 主楼
主楼五十八层： 位于商城的东南角。 L1-L2：门厅，大堂； L3-L8：同时连通购物中心和上部酒店的各个特色餐厅； L9-L10：酒店宴会大厅的前厅； L12：健身中心，连通屋顶的游泳池和网球场； L13-L23：办公层； L24-L58：酒店客房及设施。 （其中，L11、L27、L28和L43为避难层或设备层）。
B3-B4: 停车库、设备房、酒店库房。 B2：与地铁站厅在同一标高，与附近900平方米的
扇形地下广场相连。8米宽的通道连接同在 B2层的出租车站。通道的东侧是百货公司， 西侧是大型超市。 B1：也是通道加大型超市加百货，以及中型货车 的卸货平台。
B1、B2层的层高均为5.2米。
中山公园龙之梦地产规划
坡道
坡道
B4层平面
中山公园龙之梦地产规划
坡道
坡道
B3层平面
中山公园龙之梦地产规划
出租车站
B2层平面
中山公园龙之梦地产规划
卸货区域
B1层平面
中山公园龙之梦地产规划
建筑布局 – 裙房
裙房十一层：
由一至九层的购物中心和十至十一层的酒店宴会大厅组 成。 购物中心标准层呈弧形，有条形中庭及两侧的购物廊道 连接三个顶角的椭圆形中庭，形成弧形环通的室内购物 街。 在购物街围合的中心区域是每层3000m2左右的百货公 司，百货公司向三个椭圆中庭都开有入口。 L8：餐饮。 L9：沿中庭四周为大型的美食广场，以及龙之梦影城。 L10-L11：酒店宴会大厅。
【2005年12月18日 开业，零租金】龙之梦开业，采用零租金 的捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业态为开 发商自主经营。
起步期：投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八 大业态。由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营，因其 优越的地理交通优势，家乐福、沃尔玛等外资巨头均主动要求 进入，但却均被拒之门外。