博罗名流罗浮山的项目营销的策略第一次沟通54页PPT
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罗浮山项目初步研判课件
01
02
03
3. 旅游活动策划与推广： 2024年7月-9月。
4. 运营管理与服务提升： 2024年10月开始。
04
05
时间安排：每个步骤都有具 体的时间节点和里程碑，确
保项目按计划推进。
实施保障措施
01
组织保障
成立罗浮山项目实施领导小组， 负责统筹协调各项工作。
02
资金保障
通过政府投资、社会融资等多 渠道筹措资金，确保项目资金
下一步工作计划与建议
详细规划与设计
资源整合与调配
根据初步研判结果，下一步应进行项目的 详细规划与设计，明确各项具体任务和目 标，制定详细的工作计划和时间表。
为确保项目的顺利实施，需进一步整合和 调配各项资源，包括人力、物力和财力等， 以满足项目需求。
风险管理计划
合作伙伴寻找
针对项目所面临的风险，制定完善的风险 管理计划，明确风险应对措施和责任人， 确保项目的稳定推进。
实施目标与任务
目标：通过罗浮山项目的实施，提升当 地旅游资源开发水平，促进区域经济发展。
加强旅游管理和服务水平，提升游客满 意度。
策划和推广特色旅游线路和活动。
任务 完成旅游基础设施建设和改造。
实施步骤与时间安排
2. 基础设施建设：2023年12 月-2024年6月。
1. 前期调研与规划：2023年 9月-11月。
财务人员
负责项目的预算编制、成本核 算和资金管理，熟悉财务制度 和相关法律法规。
行政人员
负责项目的行政事务、文档管 理和人力资源管理，具备高效 的服务意识和良好的沟通能力。
物力资源需求
场地租赁
根据项目需求，租赁合 适的场地作为项目实施
伴山名都品牌推广策略PPT
价格与良好的人居环境正是当前两路楼盘的集体卖点
当然还有一点催化剂：交通封闭的被打破与区域前景的炒作
一点借鉴：对于新兴的郊区盘块来说共同抬市 乘势而动是一个必要前题
那么;伴山名都的差异化出路在哪里
基于区域整体卖点之上的 全新组合与独特视觉切入 且做到一个人文上的纵深程度 并成为两路新一轮楼市竞争中的旗手
借鉴：创造一个理想需求;并使消费群最大化
5+2梦想
低至235元的月供使其触手可及
左右因素： 为实现梦想;我付出的不多;但回报却可能很多 这个回报有投资的因素;一方面是对未来生活的投资; 另一方面是转租后资金回报的投资 消费者的退路：就算三五年内区域的发展前景不如预期 的好;则占用的资金不多 所以;喜欢很快转化成了行动的动力
在水一方广告精选
在水一方广告精选
品牌定位：休闲 养生 居家 运动 行销主张：5+2生活模式 核心卖点：日内瓦湖畔生活 新名词：旅游住宅 荣誉：全国优秀旅游房产 价位：月供235元 消费群：80%以上的多次置业者 70%以上的投资者 销售业绩：352套4080平米的迷你小户型开盘当日即售出292套;目前400余套房子已基本售磬 有趣的现象：冲动购买者较多;但事后后悔者也很多
谁最有可能率先到两路购房三
伴山名都目标消费群素描
左右为难的都市夹心层
谁最有可能率先到两路购房四
伴山名都目标消费群的购买经验与心情写真
都 市 夹 心 层
初次置业者： 35岁以下的年青人 较多 过渡房消费特征;
二次置业者： 40岁以上的中年人 较多 久居型消费特征
消费心态： 看重实用性 性价 比及未来的脱手和 转租前景;
来自朵力名都的借鉴
距离感的消融对于那些试图拉动主城区消费的郊区盘来说是非常非常关键的事情 与两路的楼盘相比;朵力也打了一张环境牌;但其是基于打消与主流生活的差距之上来做的;而非就环境而言环境 轻轨在朵力的营销中扮演了十分重要的角色;交通改造的可预期性在两路的楼盘推广中并没有充分地表现出来 朵力与在水一方相比所具有的可持续性推广力在于其倡导的是一种可实现的主流生活;而在水一方却是不容易实现的梦想生活与非主流生活
当然还有一点催化剂：交通封闭的被打破与区域前景的炒作
一点借鉴：对于新兴的郊区盘块来说共同抬市 乘势而动是一个必要前题
那么;伴山名都的差异化出路在哪里
基于区域整体卖点之上的 全新组合与独特视觉切入 且做到一个人文上的纵深程度 并成为两路新一轮楼市竞争中的旗手
借鉴：创造一个理想需求;并使消费群最大化
5+2梦想
低至235元的月供使其触手可及
左右因素： 为实现梦想;我付出的不多;但回报却可能很多 这个回报有投资的因素;一方面是对未来生活的投资; 另一方面是转租后资金回报的投资 消费者的退路：就算三五年内区域的发展前景不如预期 的好;则占用的资金不多 所以;喜欢很快转化成了行动的动力
在水一方广告精选
在水一方广告精选
品牌定位：休闲 养生 居家 运动 行销主张：5+2生活模式 核心卖点：日内瓦湖畔生活 新名词：旅游住宅 荣誉：全国优秀旅游房产 价位：月供235元 消费群：80%以上的多次置业者 70%以上的投资者 销售业绩：352套4080平米的迷你小户型开盘当日即售出292套;目前400余套房子已基本售磬 有趣的现象：冲动购买者较多;但事后后悔者也很多
谁最有可能率先到两路购房三
伴山名都目标消费群素描
左右为难的都市夹心层
谁最有可能率先到两路购房四
伴山名都目标消费群的购买经验与心情写真
都 市 夹 心 层
初次置业者： 35岁以下的年青人 较多 过渡房消费特征;
二次置业者： 40岁以上的中年人 较多 久居型消费特征
消费心态： 看重实用性 性价 比及未来的脱手和 转租前景;
来自朵力名都的借鉴
距离感的消融对于那些试图拉动主城区消费的郊区盘来说是非常非常关键的事情 与两路的楼盘相比;朵力也打了一张环境牌;但其是基于打消与主流生活的差距之上来做的;而非就环境而言环境 轻轨在朵力的营销中扮演了十分重要的角色;交通改造的可预期性在两路的楼盘推广中并没有充分地表现出来 朵力与在水一方相比所具有的可持续性推广力在于其倡导的是一种可实现的主流生活;而在水一方却是不容易实现的梦想生活与非主流生活
项目营销策略与销售保障措施ppt(共16页)
种子客户带看 客户挖掘
资源整合
在来访客户中挖掘带客能力强
的客户，采取介绍客户促进销
售赠送返点措施，通过加入
“金地种子客户”等形式开通
贵宾资格，即可获得每促成一 会
员
宗成交即可返现，促进实际销 整
售；
合
通过各种渠道发展友好关系， 由各大商会及定向单位推荐 会员资源，组织专场活动， 发展成为“金地种子客户”， 开通贵宾资格，即可获得每 促成一宗成交即可返现，促 进实际销售；
金地自在城 种子客户
远亲近邻带看
客户带看奖励机制
带看的种子客户和远亲近邻客户区别对待，被带看的新客户 同等对待的原则
联合作战
发挥三级市场合作公司的优势，为成功销售保证 足够的来访量。
及时
阶段性联合作战奖 励办法
阶段性实施中介门店调点奖励，对于三级市场合 作公司超额完成指标，给予其最大的正面激励， 激发其带客的积极性。
推盘 进度
●●●●
●
●●
25#A的1#楼和41#C的两幢平层公寓，24#A地块4#—9# → SOHO → 平层公寓 → 41#C花园洋房 →
已经进行：自在婚纱秀
一等奖：宝马一辆（自行车） 价值15000元RMB
二等奖：宝马全球限 量版行李箱， 价值 5000元RMB
钻石小鸟浓情钻石 耳坠或项链，价值 3000元RMB/对
各项配套设施的如期推进、工程进度的紧密配合、交付实景的超越呈现、各样 板区的按期保质交付等是今年完善经营目标的基本保障。营销则将改变原有 的工作方法，我们将把自己定位成“码墙工”，将房子销售一套一套分解， 来人一个一个渠道落实，用阵地战的形式攻克面临的一个个难题。
一、拓展线下来人带看渠道
活动营销
某商业项目营销推广方案(ppt 85页)
已经深入人心。品牌形象的走高将制约本项目在商业规 划上向中低档延伸的难度，但对本项目发展中高端商业 消费非常有利。
▪ 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求
巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量 外流。
▪ 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市 民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。 本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原 则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施 运作提供科学和全面的决策依据。
顺德顺成房产有限公司
山岚水岸商业项目推广方案
撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心
日 期：二00四年八月二十日
1
项目统筹 梁文星 吴青山 杨惠明
总策划 梁文星 策划组 何朝晖 温金波
岑健恩 杨惠明
2
前言
● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目的营销
运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
▪ 由于顺德经济发展水平较高，消费者的中高端消费需求
巨大，但目前还缺乏真正意义上的大型中高端商业物业， 无法满足顺德消费者的需要，导致顺德中高端消费大量 外流。
▪ 本项目凭借已形成的高档品牌形象，在商业规划上向中
开的政府报告和统计资料；对政府官员、房地产内人士、房地产开发商、普通市 民的访谈；相关项目资料、具有代表性的调研资料和委托方提供的项目资料等。 本公司通过对以上资料的汇总、分析和整理，本着实事求是，对委托方负责的原 则，编制出本营销推广方案。 ● 本次策划工作在初步的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施 运作提供科学和全面的决策依据。
顺德顺成房产有限公司
山岚水岸商业项目推广方案
撰 写：顺德唐龙广告有限公司 唐龙地产资源决策中心
日 期：二00四年八月二十日
1
项目统筹 梁文星 吴青山 杨惠明
总策划 梁文星 策划组 何朝晖 温金波
岑健恩 杨惠明
2
前言
● 受顺德顺成房产有限公司委托，唐龙广告对委托方的山览岚水岸商业项目的营销
运作进行策划工作。 ● 本次项目策划工作从8月10日开始展开，至8月19日结束。研究的资料来源有：公
名店坊、天佑城、盈信城市广场 嘉信城市广场、顺联广场等
竞争对手项目要素一览表
项目名 称 名店坊
天佑城
盈信城 市 广场
嘉信城 市 广场 顺联广 场
项目位 置 大良东 区
容桂 桂洲大 道
龙江镇 东华路
新城区
陈村
建筑面 积 超7万㎡
超8万㎡
约 16 万 ㎡
约 14 万 ㎡ 超 12 万 ㎡
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告107PPT
107PPT
现状认知：板块格局——2006年下半年起，惠州市场 高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块
江北：行政中心/高档住宅 代表楼盘：丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格： 5800元/m2以上
红花湖片区：老城区/山地大 盘聚集地 代表楼盘：润园、湖畔新城 主流价格：3800元/平米以上
东平水口
注：合生国际新城的三批房 蓝波湾：
学习改变全命运部,知带1000元/平的精装修
识创造未来
4500元/平
润园一期开盘：
6800元/平 2006年10
润园现价：7000元/平 2006年10 2007年3
世联惠合州生山第水一华批府：领墅65营0销0元策/略平总纲东及方销威售尼执斯行：报合告生第三批（认筹） 107PPT 7500元/平 8000元/平
建面33.1万
联排别墅
联排别墅、 大平面 联排别墅
湖畔新城
嘉浩高榜 山项目 山水江南
麦 新时代花 地 园二期 下 华升下角 角 项目 金 金山湖1号 学识习创山湖改造变未命来本运项,目知
建面30万，二期约 20万 建面约5万
建面约13万，一期 约7万 建面约17万
建面约7万
建面8万 建面20万
大平面 大平面 大平面 大平面 大平面 联排别墅 联排别墅
现状认知：销售速度认知——总价低、面积小的单位消化 速度快,但大批量的200万以上的单位的销售速度未有验证
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告 107PPT
趋势——今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等 方面对豪宅的调控力度加大
1：土地增值税从严起征
2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土 地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大 ，房企融资难度加大
现状认知：板块格局——2006年下半年起，惠州市场 高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块
江北：行政中心/高档住宅 代表楼盘：丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格： 5800元/m2以上
红花湖片区：老城区/山地大 盘聚集地 代表楼盘：润园、湖畔新城 主流价格：3800元/平米以上
东平水口
注：合生国际新城的三批房 蓝波湾：
学习改变全命运部,知带1000元/平的精装修
识创造未来
4500元/平
润园一期开盘：
6800元/平 2006年10
润园现价：7000元/平 2006年10 2007年3
世联惠合州生山第水一华批府：领墅65营0销0元策/略平总纲东及方销威售尼执斯行：报合告生第三批（认筹） 107PPT 7500元/平 8000元/平
建面33.1万
联排别墅
联排别墅、 大平面 联排别墅
湖畔新城
嘉浩高榜 山项目 山水江南
麦 新时代花 地 园二期 下 华升下角 角 项目 金 金山湖1号 学识习创山湖改造变未命来本运项,目知
建面30万，二期约 20万 建面约5万
建面约13万，一期 约7万 建面约17万
建面约7万
建面8万 建面20万
大平面 大平面 大平面 大平面 大平面 联排别墅 联排别墅
现状认知：销售速度认知——总价低、面积小的单位消化 速度快,但大批量的200万以上的单位的销售速度未有验证
学习改变命运,知 识创造未来
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告 107PPT
趋势——今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等 方面对豪宅的调控力度加大
1：土地增值税从严起征
2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土 地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大 ，房企融资难度加大
旅游项目网络营销推广方案PPT(共73页)
帐篷贴 帐篷试婚族
申遗 丹霞地貌
新
丽江VS龙虎山 象鼻山 仙女岩
孔庙 少林寺 天师府 中国道都
假期去哪儿？
破题策略Crack
后期
中期
多角度活化品牌，依托现有资源，建立用户粘 性，给旅游者前往的充分理由。
前期
深入“道教文化”及“中国道都”概念，制造新事件，通过该事 件潜移默化的将“龙虎山”带出。
针对“道教文化”、“中国道都”，于互联网广泛进行传播，并打造“网络事件” 提升龙虎山的暴光率。
1、知名度不高：有效人群主要集中在华东地区及江西本省，华南
及北方地区人群对龙虎山知之甚少；
2、关注度不够：听说过龙虎山的人，尚未找到必去龙虎山的理由；
3、宣传力不足：龙虎山的道教历史、丹霞地貌与悬棺文化都没有
得到最好的宣传，其文化地位与历史价值尚未被人完全承认与接受。
目标人群网络偏好Network Preferences
1让天师府成为NO.1 4 让龙虎山成为中国 亿网民文化旅游的必然选择
佛教有少林寺 儒家有孔府 道教有天师府 天师府就在龙虎山 高度提炼：
未游龙虎山，不懂人间道！ 不去天师府，枉为中国人！
PR营销
网络推广
天师府=龙虎山
天师府位于鹰潭上清古镇，而这里就是龙虎山。 张天师云游至龙虎山，修建天师府创建“正一派”。 天师府是道教的代表，龙虎山是道都， 关键词：天师府=龙虎山
据2009年06月CNNIC 中国网民主要网络应用使用 行为调查：我们的微营销常 用的几种传播方式网络新闻、 搜索引擎、即时通讯、网络 视频、论坛、博客是网民最 常使用的网络行为。
全方位PR计划Plan
公关软文
权威媒体引导舆论， 龙虎山形象正面传播，
博罗名流罗浮山项目营销策略第一次沟通
【明报专讯】： 「天比高」位於山顶普乐道10号，前身为汇丰的大班屋，1990年由八佰伴前主席和田一夫以8500万元购入，到96年生意出现危机，和田一夫被迫割爱，以3亿多 元将「天比高」售予豪宅大炒家黄坤。不过自金融风暴後，黄坤陷入财困，被迫卖楼还债，「天比高」被银行收回，成为银主盘。 周星驰购入 重建料值9亿 至2004年，「星爷」周星驰斥资3.2亿元购入「天比高」，将旧楼拆卸重建，其後引入菱电发展作为项目股东之一。周星驰为求将物业增值，成功向政府申请更 改地盘门牌，从以往普乐道10号，改为普乐道10至18号（双数号，不包括14号）4间大屋。该4座豪宅均为3层高独立大屋，至今已建至平顶，预计明年第二季落 成入伙，若成功出售，市场估计可卖得逾9亿元。 近年积极投资地产的周星驰，2004年以3.2亿港元购入普乐道地皮，重建4幢“天比高”超级洋房，估计每幢售价约4亿元。星爷还“不愁没有买家”，自去年5月 “天比高”落成后，已有多位买家到现楼参观，近日市场消息透露，“天比高”16号示范洋房以3.8亿元成交，该洋房面积672平方米，花园面积127平方米，天 台163平方米，连泳池及装修，每平方米价钱约58万元，市场传出买家为乐声电子。
懂得他们的心境， 才能读懂产品里面的深意。 回头说产品。
营销的核心是客户， 而抓住目标客户最重要的要对位他们的价值需求。 如何解决他们心理的购买障碍？ 本亿元豪宅支撑价值将遭遇
三条路障
1
据明面数据可考， 2000—2010年间市场上中国亿元别墅成交不过二位数。
本项目的3亿目标实现有难度。
项目名 上海紫园8号 深圳观澜湖大宅 北京东方普罗旺斯 广州颐和高尔夫庄园 上海佘山世贸庄园 成交金额（亿元） 购买对象 时间（年）
珠三角都市圈 纽约都市圈 东京都市圈
懂得他们的心境， 才能读懂产品里面的深意。 回头说产品。
营销的核心是客户， 而抓住目标客户最重要的要对位他们的价值需求。 如何解决他们心理的购买障碍？ 本亿元豪宅支撑价值将遭遇
三条路障
1
据明面数据可考， 2000—2010年间市场上中国亿元别墅成交不过二位数。
本项目的3亿目标实现有难度。
项目名 上海紫园8号 深圳观澜湖大宅 北京东方普罗旺斯 广州颐和高尔夫庄园 上海佘山世贸庄园 成交金额（亿元） 购买对象 时间（年）
珠三角都市圈 纽约都市圈 东京都市圈
某别墅项目推广策略PPT公开课(53页)
• 在庸懒的午后，阳光弹奏起篱笆的和弦。 ——这是音乐家眼中的庭院
• 庭院深深深几许，春时花开，秋时雁来。 —这是诗人眼中的庭院
• 她每天都站在后庭花园了，站在玫瑰花、杜鹃花和鸢尾花中间，只要 能挤出足够的时间。 ——这是文学家眼中的庭院
• 而在日常生活中，庭院是容沁着阳光与书的光阴， • 是孩子们描绘未来的天地， • 是充满情趣的露天party， • 是生活的温情和乐趣……
注重表现中的文化与艺术品位 TOWNHOUSE的产品品质与客户群体决定的，越高端的产品越重视文化味与艺术感。
特点鲜明 产品定位，产品推广都要有所创新，吸引关注，在同类产品中脱颖而出。
地块炒作 在TOWNHOUSE聚集地，项目推广之初都会开始对地块的宣传，增强地块认同感
TOWNHOUSE：注重房子设计本身，建筑本身。 重组传统性的方式，从内容与形式上更震撼性的创新。
2005年TOWNHOUSE市场推广趋势
2005年TOWNHOUSE推广趋势预测
注重人性 TOWNHOUSE产品形态特质决定，追求生活空间的舒适和家庭感，生活更丰富 在某种方式上，我们不在产品和推广中诉求人性，就无法被理解
社会意识 社会意识是增强影响力的方法。在推广中，项目社会意识的传达会引起更广泛人的关注和参 与，并且因为产品具备了社会意识，推广空间豁然开朗，与其他项目产生绝对性优势区隔。
好感与重视，为项目宣传打好基础，树立顺驰百善项目在产品庭院 特质上的无可争辨地位． 第一个在美术馆举办开盘活动的项目，品质感，文化艺术感，舆论关注度都会得到保证。
工作劳累，对轻松自然生活的向往； 没有达到事业的顶峰，但重视他人的肯定；
上有老下有小，有家庭支柱的责任。
主诉求
产品定位： 产品差异点
• 庭院深深深几许，春时花开，秋时雁来。 —这是诗人眼中的庭院
• 她每天都站在后庭花园了，站在玫瑰花、杜鹃花和鸢尾花中间，只要 能挤出足够的时间。 ——这是文学家眼中的庭院
• 而在日常生活中，庭院是容沁着阳光与书的光阴， • 是孩子们描绘未来的天地， • 是充满情趣的露天party， • 是生活的温情和乐趣……
注重表现中的文化与艺术品位 TOWNHOUSE的产品品质与客户群体决定的，越高端的产品越重视文化味与艺术感。
特点鲜明 产品定位，产品推广都要有所创新，吸引关注，在同类产品中脱颖而出。
地块炒作 在TOWNHOUSE聚集地，项目推广之初都会开始对地块的宣传，增强地块认同感
TOWNHOUSE：注重房子设计本身，建筑本身。 重组传统性的方式，从内容与形式上更震撼性的创新。
2005年TOWNHOUSE市场推广趋势
2005年TOWNHOUSE推广趋势预测
注重人性 TOWNHOUSE产品形态特质决定，追求生活空间的舒适和家庭感，生活更丰富 在某种方式上，我们不在产品和推广中诉求人性，就无法被理解
社会意识 社会意识是增强影响力的方法。在推广中，项目社会意识的传达会引起更广泛人的关注和参 与，并且因为产品具备了社会意识，推广空间豁然开朗，与其他项目产生绝对性优势区隔。
好感与重视，为项目宣传打好基础，树立顺驰百善项目在产品庭院 特质上的无可争辨地位． 第一个在美术馆举办开盘活动的项目，品质感，文化艺术感，舆论关注度都会得到保证。
工作劳累，对轻松自然生活的向往； 没有达到事业的顶峰，但重视他人的肯定；
上有老下有小，有家庭支柱的责任。
主诉求
产品定位： 产品差异点