戴德梁行_上海城投露香园项目产品定位策划服务建议书
上海某国际花园产品定位建议(doc 18页)
上海某国际花园产品定位建议(doc 18页)上海普陀区凯跃明珠国际花园产品定位建议一、立地条件分析24二、项目优劣分析27三、产品定位28四、目标客户定位29五、面积定位29六、价格定位30襄杨西路建德花园94 曹杨路4：39～23：49中华新路新泾五村216 曹杨路5：10～23：05公兴路虹桥镇69 曹杨路6：24～23：24永和小区钦州西路609 曹杨路62：6～22：56公兴路仙霞路309 曹杨路夜间24：22、1：02、1：42、2：27、3：17、4：02（资料来源：星观达阵研展部）2、临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。
3、交通条件综述环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。
4、配套设施●菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场●商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。
●小学：有沙田小学等多所学校。
●中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。
●医院；普陀区医院、长风医院等。
●体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。
●银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。
●其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多的店铺，普陀区土地管理局也在旁边。
配套设施综述：本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。
但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心，所以本项目的规划中，可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。
上海城投·露香园项目营销报告
区域内有4、8、9、10、四条轨道交通，在老西门板块设有6 个轨道交通站点，交通便利。
竞争格局
>>板块市场
老西门板块高端项目仅公馆77在售，成交总价为1000-1200万
项目 建筑面积（㎡） 容积率 产品类型
产品主力面积（㎡） 近期均价（元/㎡） 总价段（万元） 装修标准（元/㎡）
二房：96、105
竞争格局
>>竞品板块
与老西门板块相临近的板块共有五个
本项目位于老西门板块北部，竞品板块选取的是以老西门
板块为中心的周边板块。
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本案
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83
4
5
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6
13 15
板块 序号 项目名称
板块
序号
项目名称
人民广场 1 上海滩新昌城
9
华润外滩九里
南京西路 2
静安华庭
黄浦滨江 10
绿城黄浦湾
9
10
3
公馆77
1688-2297 2003-4401
10000/ 6000(188㎡户型)
绿城黄浦湾
250000
3.15
高层
四房：280-400
83970（2010）
2351-3359
10000
➢黄浦滨江板块近期在售项目为华润外滩九里和绿城黄浦湾，两者都为区域高端项目，装修标准均为10000元/㎡， 开发商分别为华润集团和绿城集团，都属于国内房地产龙头企业（地段、产品、品牌的优势） ➢华润外滩九里目前总价段在1700-4400千万，绿城黄浦湾目前总价段在2300-3300千万
竞争格局
>>竞品板块
淮海中路板块依托地理位置及人文环境，成为上海顶级居住板块之一
【戴德梁行】华丽家族·43街坊项目策划报告135P(一)
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项目周边商业市场发展现状分析
项目名称 新天地 企业大道
锦麟天地 华府天地
档次定 位
中高端
中高端
中高端 高端
主要目标消费群 体
周边高级商务人 群/旅游人群
高级商务人士
高级商务人群
淮海路（西藏南路-成都路）主要商业
我们针对淮海路东段（西藏南路-成都路）进行研究：
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1.巴士大厦（6800m2） 2.香港广场（38000m2） 3.力宝广场（12000m2） 4.海慈商厦（7000m2） 5.上海广场（40000m2）
6.金钟广场（31000m2） 7.兰生大厦（13000m2） 8.恒积大厦（19000m2） 9.柳林大厦（14800m2） 10.永银大厦（3000m2） 11.大上海时代广场（40000m2）
高收入金领阶层/ 高档住宅人群
业态构成 餐饮娱乐、零售 零售、休闲娱乐
零售、餐饮、银行 零售、进口食品
代表商户
VA BENE意大利餐厅、采 蝶轩、I.T、亚力山大会馆
BMW Lifestyle 、PORTS 1961、YOGA lifestyle Gallery
FERRARI STORE、棒！约 翰、东亚银行
基地简介：世博会的地点选择在黄浦江的两岸，东西沿 南浦大桥及新卢浦大桥为界，南北相邻浦东南路和明珠 二期线路。
世博会对项目的影响: 13号线的开通将紧密联系世博会和本项目。据预测，历 时半年的世博会，至少可吸引7000 万人次的观众。 世博会期间会带来大量国内外旅游人群，借助新天地作 为上海特色的石库门建筑吸引游客。 世博会对本案主要的影响在于市场培养，世博会结束后 引发的联动效应（世博会距离本案仅两站距离），将可能 为本案带来一部份外来客群，但影响有限。
【广告策划-】戴德梁行-上海某写字楼市场咨询及项目定位报告
进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。
东分区 王家沙～上海电视台地区 面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分 布区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主 体的文化传媒领先区和信息服务贸易 区 全区主要的居住区之一和近代居住 风貌保留地区之一。
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产业发展规划与布局——商业
五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业
新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业
服务业(文化、娱乐、中介业为主)
旅游业
规划
形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10％。
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元
戴德梁行漕河泾产业报告最终127425462
漕河泾浦江高科技园区
定位策划报告
Private and Confidential
2005 年 5 月
漕河泾浦江高科技园区定位策划报告 | 2005 年 5 月
目
录
序 言..........................................................................................................................1
漕河泾浦江高新技术开发区在这样的发展契机下，被列为上海“科教兴市” 战略的“重大园区建设”项目，成为上海“科教兴市”战略的主战场，这除了浦 江地区本身具备的先天区位优势以外，也体现了市府领导对漕河泾开发公司多年 进行高科技园区开发经验的肯定。漕河泾开发公司将把握这难得的契机，遵循差 异化竞争和产业梯度发展的战略，迅速有效地建立一批具备独特竞争力和可持续 发展的高新产业，从而为上海未来的经济发展做出应有的贡献。
城市森林 别墅组团
重大工程 配套用房
城市森林
这些住宅房地产将于未来的五年内逐步有序地推向市
场；同时也包括了世博动拆迁基地内的中低档的住宅“世博家园”。预计这些房
地产开发物业都将在 2010 年前全部竣工。园区南面是原来的浦江镇工业开发区，
其原来的产业定位比较低端，随着漕河泾开发公司对浦江地区开发的介入，浦江
第一章 漕河泾浦江高科技园区区位介绍 .................................................................2
1 园区情况概览.....................................................................................................2 1.1 周边区块开发情况介绍..................................................................................2 1.2 外部交通规划..................................................................................................2 1.3 园区情况介绍..................................................................................................3
戴德梁行房地产项目前期顾问建议方案
Experience Financial Center
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类似的项目， 他们在做什么？怎么做？
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深圳〃华润中心
核心商圈中崛起具有影响力的代表性项目，商业特色主题的打造 规划功能及开发节奏的借鉴 商业对住宅的溢价 戴德梁行服务项目
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项目简介
项目概况：
位臵
开发商
:深南大道、滨河大道
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住宅溢价表现
幸福里在华润大厦和万象城之后入市，实现了高出市场价格一倍的高溢价
•幸福里在华润大厦、万象城等运营成熟之后，作为华润中心的收官产品最后入市，实现了比罗湖区周 边项目高出一倍的价格，且销售速度并未受到高价的影响，创造了深圳的销售奇迹； •幸福里住宅建筑面积为11万平方米,三栋49层165米高度 。总户数共768户
异化竞争政府是很乐意看到的
对酒店无特别的要求，就项目品质而言建议高端酒店
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市民希望
未来多一些体验性和文化的东西，要有一定的特色 周边已经什么都有了，需要有一些本地没有过的商业出现 在设计上更具备现代感，像武汉天地一样，逛街时候更加宽敞舒适 应该打造区域顶级物业与之地王形象呼应 停车位尽可能充裕，以满足出行停车需求
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A地块项目建筑规划设计及产品定位策略建议
2023-11-06•项目背景及目标•建筑规划设计建议•产品定位策略建议•配套设施及服务建议•结论及建议目录01项目背景及目标位于市中心黄金地段，周边商业、教育、交通等配套设施齐全。
历史文脉浓厚，有保护价值的建筑需进行保留和修复。
气候湿润，夏季炎热，冬季寒冷，需要考虑建筑通风和保温性能。
项目背景介绍1项目开发目标23打造高品质住宅小区，提高区域整体形象。
最大化利用土地价值，实现经济效益和社会效益的平衡。
满足不同家庭结构和居住需求，提供多元化住宅产品。
项目定位及产品要求产品要求包括高品质的建筑外观、宽敞的居住空间、完善的配套设施、绿化的环境等。
定位为高端住宅小区，注重品质和舒适度。
结合传统文化元素，打造具有特色的园林景观和公共空间。
02建筑规划设计建议总体规划设计理念高效利用空间通过合理的空间规划，最大化利用土地资源，提高空间利用率。
绿色生态将绿色生态理念融入规划设计中，提升项目生态环保性能。
人性化以人为本，打造宜居、舒适、安全的生活环境，满足居民多元化需求。
可持续发展考虑项目长远发展需求，合理规划公共设施、交通等配套资源，实现可持续发展。
采用现代简约的建筑风格，体现时尚、简约的美学理念。
现代简约借鉴周边环境和地域特色，将文化元素融入建筑设计中。
地域特色注重立面美观度，强调建筑细节处理，提升整体形象。
立面设计确保建筑功能合理分布，满足居民生活需求。
功能性建筑风格及立面设计建议景观规划及环境设计建议景观主题设定明确的景观主题，通过不同区域的环境设计营造舒适的居住氛围。
绿化植被选择适宜的绿化植被，注重四季色彩搭配，提升项目绿化水平。
水景设计合理规划水景元素，如喷泉、水池等，增强居住舒适感。
室外活动空间设计丰富的室外活动空间，满足居民休闲、娱乐需求。
室内设计及装修标准建议实用性选用环保、舒适的装修材料，营造宜人的居住环境。
舒适性安全性美观性01020403结合美学理念，进行室内精细化设计，提升整体居住品质。
戴德梁行房地产项目前期策划项目定位及营销思路
项目分析：
资料来源：合肥市房地产管理局、项目组实地调研
✓ 项目为华府郡苑的13-14号楼，体量庞大，商务公寓定位主要出于与项目 内部大体量的住宅进行差异化定位，但由于面积分割较小，总套数过多， 将带来明显的去化压力；
老年公寓主要是在产品设计、物业服务等方面具有较强的针对性
Q2 ——老年公寓
老年公寓 物业概况： 针对老年客户，提供各项增值服务，满足特定消费需求； 市场情况： 目前合肥市场无此类产品供应；在长三角其他城市，类似
产品类型：个性公寓（精装修、错层、户型略大） 潜在客户：追求生活品质的较高收入人群 产品亮点：错层、户型略大、装修风格菜单化选择、提供 家具、电器等较齐全的生活设施；
Q2 ——现有方案的产品限制
青年公寓
（原定位）
SOHO
（现定位）
存在的问题
• 户型单一，缺乏个性化； • 部分单元采光不足，而强调居住
业入驻； 利用项目整体配套优势及知名度，以小面积、低总价
吸引投资客、小型公司、个人创业者；
九龙城市广场
丰乐世纪公寓
创智广场
大唐国际商务公寓
Q2 ——SOHO/商务公寓案例
SOHO－九龙城市广场
营销口号：城市中央全装修精巧SOHO，入住仅需一只皮箱
项目地址：新站区站前路 发展商：宁波华瑞房产集团 总建筑面积：约4万平方米 物业构成：SOHO（241套）、商业 产权：SOHO-40年 交付时间：预计2009年4月 销售情况：预售许可证办理中，目前均价
• 1997-2000年，园区住宅小 区大规模建设，办公用房逐 渐供应市场
• 2001-2005年，生产生活 配套逐步完善，商务氛 围逐渐改善
• 2006至今，商业物业加大供 应，市场发展趋向成熟；
物业项目定位及产品建议方案
“格林公寓”（暂定名）项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。
通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1)建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。
理想新城2期建筑面积大概5万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8万平方米左右。
2)建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。
中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。
多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。
3)户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。
蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。
从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。
在面积方面，二房的面积在60～80㎡之间，三房的面积在85～110㎡之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。
单身公寓的面积在25～30㎡之间，一房一厅的面积在35～40㎡之间，小二房面积在55㎡左右。
在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。
4)客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。
次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。
5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ ㎡（带500元装修），东湖新地带均价5800元/㎡，位置相对较偏的理想新城均价4600元/㎡。
片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。
上海龙湖郦城产品力及策划思路
目录
• 产品概述 • 产品力分析 • 策划思路 • 案例研究 • 结论与展望
01
产品概述
产品定位
高品质住宅
龙湖郦城定位于高端住宅市场，注重居住品质和 舒适度，打造高品质的居住环境。
城市核心区域
项目位于上海市中心地带，紧邻商业中心和交通 枢纽，便于居民享受城市核心资源。
根据市场定位和客户需求，打造具有差异 化和竞争力的产品，满足不同客户的需求 。
营销策略
合作伙伴关系
采用多种营销手段，包括线上、线下推广 、活动策划等，提高项目的知名度和销售 业绩。
与优秀的建筑、景观、营销等合作伙伴合 作，共同打造高品质住宅社区。
市场展望
竞争格局
随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商 需要不断提升产品品质和服务水平，以满
目标客户群体
高收入阶层
01
主要面向高收入、高净值人群，满足他们对高品质居住环Fra bibliotek的需求。
家庭购房者
02
适合有家庭、有子女的购房者，提供完善的家庭生活配套设施。
投资客群
03
由于项目地理位置优越，也吸引了一部分投资客群。
02
产品力分析
建筑设计
现代简约风格
采用现代简约的建筑风格，注重线条和立面的设计，打造出时尚、 大气的住宅形象。
02
03
产品缺陷反思
反思失败项目的产品缺陷和不足，探 讨如何避免在上海龙湖郦城中重蹈覆 辙。
05
结论与展望
产品力总结
品牌优势
龙湖作为国内知名房地产开发 企业，拥有强大的品牌影响力 和良好的口碑，为项目提供了
品质保证。
区位优势
项目位于上海市中心地带，交 通便利，周边配套成熟，具有 较高的投资价值和居住价值。