投资组合分析——以万科,碧桂园,富力为例
企业融资方案选择分析-以万科为例
企业融资方案选择分析-以万科为例
万科作为一家大型房地产企业，其融资方案选择分析需要考虑
多个方面。
1. 债务融资 vs 股权融资
债务融资指借助债务工具，如债券、贷款等获得资金。
股权融
资则指通过发行股票等股份制证券获得资金。
对于房地产企业而言，债务融资更为常见，因为其可获得较为稳定的资金来源，同时也不
会降低控制权。
2. 市场融资 vs 银行融资
市场融资指通过发行债券、证券等融资工具向公众募集资金，
银行融资则指与银行等金融机构合作获得资金。
市场融资的优点在
于可以扩大公司的知名度，提高市场的认可度，同时也拓宽了融资
渠道。
银行融资则具备灵活、快速等优势。
3. 固定收益融资 vs 浮动利率融资
固定收益融资指借款者与贷款方协商好利率，无论市场利率上
涨还是下跌都保持不变，而浮动利率融资则指利率与市场利率联系
在一起，随着市场利率上涨或下跌而变化。
对于万科这样的大型企
业而言，固定收益融资通常更为稳妥。
综上所述，万科可以考虑借助债务融资、与银行等金融机构合作、选择固定收益融资等方案进行融资。
同时，由于房地产行业的
特殊性，万科也需要在融资方案选择上做好风险控制，避免过于依
赖债务融资，过度扩大负债规模，从而导致公司风险的高企。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析以碧桂园为例碧桂园是中国房地产企业中的重要代表之一，成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
目前，碧桂园已发展成为中国最大的房地产开发商之一，涉及住宅、商业、物业管理等多个领域。
本文将以碧桂园为例，对该企业的财务情况进行分析。
首先，我们来分析碧桂园的财务状况。
截至2024年底，碧桂园的总资产达到2.87万亿元人民币，净资产为1.05万亿元人民币。
同时，该企业在2024年实现了总营业收入近2.82万亿元人民币，净利润达到了5875亿元人民币。
从这些数据可以看出，碧桂园的资产规模庞大且具有较强的盈利能力。
另外，我们还可以通过比较碧桂园的财务指标来评估其绩效。
首先，可以通过资产负债率来评估企业的资产负债结构情况。
碧桂园的资产负债率为65.5%，属于中等水平，说明企业负债相对较多。
其次，我们可以通过净利润率来评估企业的盈利能力。
碧桂园的净利润率为20.8%，这说明企业盈利能力较强。
然而，要注意的是，房地产行业的盈利能力往往受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策调控等。
因此，在评估房地产企业的盈利能力时，需要综合考虑各种因素。
此外，我们还可以通过分析碧桂园的现金流量状况来了解企业的经营情况。
从2024年的财务报告中我们可以看到，碧桂园的经营活动现金流量净额为约2025亿元人民币。
这说明碧桂园的经营活动有很好的现金流入，这对企业的持续发展具有非常重要的意义。
同时，企业还需要注意控制投资活动和筹资活动的现金流量，以保持良好的经营状况。
最后，我们还可以通过比较碧桂园与其他同行企业的财务数据来评估其竞争力。
以2024年为例，碧桂园的净利润为446亿元人民币，位居中国房地产开发企业第一、此外，碧桂园的销售额和商品房销售面积也位居中国房地产企业前列。
这些数据都表明碧桂园在房地产行业中具有较强的竞争力。
综上所述，通过对碧桂园的财务分析，我们可以看出该企业在房地产行业具有强大的资产规模和盈利能力，同时也需要注意控制负债风险和良好的现金流管理。
股权融资案例分析(碧桂园)
• 1994年~1995年入主碧桂园 杨国强和杨贰珠、苏汝波、张耀恒、区学铭，逐步完成了对三和
的收购，并将其改为碧桂园物业发展有限公司。杨国强占60%股份， 其余4人各占10%。
开办贵族学校收取教育储备基金，筹集3亿元的资金，并借机销 售别墅。
• 招股说明书对碧桂园起源的介绍： “1997年，我们的创办股东杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀恒及
五、上市资产股权集中 ➢ 再在英属维京群岛（BVI）注册离岸公司：
豪华公司，注册资本为100美元，由100股每 股面值1美元的股份组成。
• 股权集中 豪华通过换股的方式从五股东手里收购
后四家过桥公司的全部股权，以及此前杨 国强在香港注册的香港碧桂园公司。
本次收购完成后，豪华成为集中统一管 理各业务板块的机构 。
➢ 过桥贷款的安排 • 伟嘉公司：在英属维京群岛成立，注册资本为100
美元，由100股每股面值1美元的股份组成。 • 资产转让：伟嘉公司以换股的方式收购豪华公司
100%的桥公司
• 豪华及其以下八家过桥公司增资扩股，都由100美元扩至 300美元。
• 安排伟嘉的过桥贷款 伟嘉通过一项总值约为6200万港元的贷款安排及认购
上市而加速收购土地，招股说明书显示碧桂园上市前的土 地储备达到了1870万平方米（2.8万亩），97%都取得了土 地许可证，足够5年以上开发所需。
➢ 上市筹资加速收购土地 • 筹资使用规划：60%用于项目开发；30%用于土地储备；
10%用于营运资金。 • 加速收购土地
2007年7月末，该公司总土地储备量已经达到4500万平 方米，是万科地产的3倍，是SOHO中国的10倍。
➢ 年报概况 07年报：总收入177.35亿元，净利润42亿元 08年报：总收入157.13亿元，净利润13.78亿元，净利润暴跌
房地产企业资本运营转型案例分析——以碧桂园集团为例
房地产企业资本运营转型案例分析———以碧桂园集团为例贺妍摘要：在房地产业泡沫风险加剧的背景下，预示着房地产业是国民经济“永动机”的时代已经过去。
房地产行业要生存下去，依赖其生产经营的同时不能忽视资本运营。
本文以碧桂园集团为案例对象，采用案例研究法分析其在资本运营中的困境，探索近年来其在困境中的资本运营转型之路，并从财务角度对其分析与评价，以为其他房地产企业的资本运营提供思考方向。
通过案例分析，本文认为房地产企业在市场瞬息万变背景下要生存下去，必须进行资本运营转型，寻求多样化的融资路径以改善资本结构，建立专业的资本运作团队以提高资本管理效率，同时通过多元化领域投资以分散地产业务的风险。
关键词：碧桂园集团；资本运营；投资；融资一、引言国家信息中心首席祝宝良（2018）在研究中指出，房地产行业存在高房价、高库存等问题，房地产泡沫引发的金融风险将越来越大。
自2010年以来，中国房地产业整体增长趋势放缓。
对于房地产行业，盲目买地开发显然不符合市场需求，必须加快资本运营的转型来面对市场危机。
资本运营又称“资本运作”，包括发行股票、债券等投融资活动，以及合并、分立、资产重组等一系列财务活动，通过改善资本结构以创造非生产经营实现的价值。
碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）从农民工白手起家到跻身全球500强，从家族治理到分权治理，从单一地产行业到涉足多元化领域的大型集团，变化是翻天覆地。
碧桂园于2007在香港上市，由于具备家族性质，思想较固化，在上市初期，领导层并不重视资本运营，股价一直下跌，尽管2010年以来，经营业绩爆发性的增长，股价却背道而驰，无法与中海、万科等房企相提并论。
碧桂园在资本运营中也面临过困境和危机，通过合理的资本运营调整和财务战略得以高速成长，从2016年下半年以来，股价翻倍增值。
探索碧桂园集团资本运营上的转型策略，并对其财务分析，是本文分析研究的方向。
二、碧桂园集团资本运营的困境（一）管理层漠视，改革出现瓶颈管理层对资本运营漠视的原因表现在两方面：一是上市初期对赌协议的失败经历让管理层对资本市场产生业，受到的影响较小。
上市公司投资价值分析以万科公司为例
上市公司投资价值分析以万科公司为例万科公司是中国房地产开发企业中最具规模和影响力的上市公司之一。
本文将以万科公司为例，对上市公司的投资价值进行分析，并探讨该公司在当前市场环境下的投资潜力。
一、公司概况万科公司成立于1984年，总部位于中国深圳。
该公司主要从事住宅、商业地产、文化旅游地产等领域的开发和销售。
目前，万科公司在全国范围内拥有众多的项目，以及广泛的销售网络和良好的品牌声誉。
二、财务分析1. 营收增长：通过对万科公司近几年的财务数据分析，可以看出其营收呈现逐年增长的趋势。
这主要得益于公司在房地产市场的稳健发展以及战略扩张。
2. 盈利能力：万科公司的盈利能力也表现出良好的态势。
近年来，公司的净利润稳步增长，这主要得益于市场对优质项目的认可，以及公司在成本控制方面的严格管理。
3. 偿债能力：偿债能力是衡量一家上市公司稳定性的重要指标之一。
从万科公司的财务数据来看，该公司的资产负债率总体较低，表明其有较强的偿债能力，并能保持其稳定的运营。
三、市场分析1. 房地产市场前景：房地产市场是万科公司的主要运营领域，因此对房地产市场前景的分析对于评估该公司的投资价值至关重要。
当前，尽管房地产市场存在周期性调整的风险，但中国政府对于居住需求的支持和城市化进程的推动，使得房地产市场仍然具备较大的增长潜力。
2. 竞争优势：万科公司作为行业领先企业，拥有较强的竞争优势。
其在房地产开发领域的丰富经验、良好的品牌声誉以及广泛的销售渠道，使得该公司能够更好地抓住市场机会，并与竞争对手形成差异化竞争。
3. 政策风险：尽管中国政府一直对房地产市场进行政策调控，但作为一家上市公司，万科公司需要密切关注相关政策的变化。
政策风险可能对公司的项目开发和销售产生一定的影响，因此投资者需要谨慎评估并监测政策环境的变化。
四、风险分析1. 经济风险：全球经济形势的不确定性可能对万科公司的业绩和发展产生负面影响。
经济增长放缓、利率上升以及金融市场波动等因素都可能导致房地产市场需求下降，从而影响公司的销售收入。
房地产行业的资本结构分析-以万科为例的学年论文
广东金融学院学年论文论文题目：我国房地产公司资本结构研究——基于万科集团的案例分析学生姓名：彭冰冰学号: 121551910 专业班级: 会计学九班指导教师: 张天阳职称：副教授2015 年 6 月18 日摘要资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例关系，反映着企业债务与股权的比例。
它是由企业采用的各种筹资方式筹集资本而形成的,是企业筹资结构的核心问题。
而最近几年随着我国经济的高速发展和人民生活水平的提高，房地产行业可谓是炙手可热。
其资本结构的形成有其独特的特征，其中有优势也有问题。
本文正是希望在对资本结构理论知识学习的基础上，以我国房地产业作为特定研究对象，分析其资本结构的质量到底如何，并分析公司资本结构与发展的关系，同时以当前我国房地产公司典型代表之一的万科集团为例进行深入分析。
关键词：房地产业资本结构万科集团AbstractCapital structure refers to the value of capital and its proportion，which reflects the proportion of corporate debt and equity。
. It is the core issue of enterprise financing structure，which is formed by the financing method of enterprise.。
And in recent years，with the rapid development of our economy and the improvement of people’s living standards，the real estate industry can be described as hot。
The formation of its capital structure has its unique features，which has the advantages and problems.It is hoped that on the basis of capital structure theory knowledge learning，to our country real estate industry as a specific object of study. Analysis of how the quality of the capital structure，and to analyze the relationship between capital structure and corporate development, to the current our country real estate company representative of the typical of Vanke Group as an example to carry on the thorough analysis。
房地产行业资本结构分析——以万科地产为例。。。
以万科为例的房地产行业资本结构分析摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题,最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。
关键词：房地产;资本结构；万科地产目录一、前言 (3)（一）研究背景 (3)（二）研究目的 (3)(三）研究意义 (4)二、房地产资本结构现状及分析（以万科A（000002）为例） (6)（一）房地产企业的融资现状分析 (6)1.融资渠道单一 (6)2。
股权结构失衡 (6)3。
资产负债率高 (6)（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7)1.负债结构不合理 (8)2。
股权结构相对分散 (8)(三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9)1.增强房地产上市公司盈利能力,提高内部融资比例 (9)2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例 (9)3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例 (9)4。
加强固定资产管理，注重资产流动性 (10)5。
树立品牌优势以增强公司竞争力 (10)三．总结 (11)一、前言（一）研究背景房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称.房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。
但是随着我国市场经济体制的构建,房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。
它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。
因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展.从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。
近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。
房地产市场的房地产投资组合分析洞察投资组合策略和方法
房地产市场的房地产投资组合分析洞察投资组合策略和方法房地产投资作为一种重要的投资方式，一直以来备受关注。
在进行房地产投资时，了解房地产市场的投资组合分析是至关重要的。
本文将通过对房地产市场的分析，以及洞察投资组合策略和方法，来探讨房地产投资组合的重要性以及实施的要点。
1. 房地产市场的分析房地产市场的投资组合分析需要从多个方面进行考虑。
首先，投资者需要了解市场的整体情况，包括供需关系、价格波动、政策变化等因素。
其次，地理位置和环境状况对房地产的价值具有重要影响，因此投资者需要考虑地理因素和周边配套设施等因素。
最后，市场的宏观经济环境也会对房地产市场产生重大影响，因此投资者需要密切关注经济指标和政策变化。
2. 投资组合策略的洞察在进行房地产投资组合策略的制定时，投资者需要综合考虑多个因素。
一是投资期限的确定，长期投资和短期投资都有各自的优势和风险，投资者需要根据自身的需求和风险承受能力做出选择。
二是风险分散的原则，投资者应该将资金分散投资于不同类型的房地产项目，以降低整体风险。
三是适时购买和出售，投资者需要密切关注市场的波动，选择合适的时机进行买入和卖出操作。
四是合理的资金管理，投资者需要根据自身的财务状况制定合理的资金管理计划，保证投资的稳健性。
3. 投资组合方法的应用投资组合方法是投资者在进行房地产投资时的重要参考依据。
常见的投资组合方法包括最小方差模型、均值方差模型、市场组合模型等。
最小方差模型通过对多个投资标的之间的相关性进行考虑，构建出具有较低风险的投资组合。
均值方差模型则是在考虑投资回报和风险的基础上，选择具有较高收益和较低风险的投资组合。
市场组合模型则是将投资组合与市场指数进行比较，选择表现优异的投资组合。
综上所述，房地产投资组合分析是房地产投资的重要环节。
通过对房地产市场的分析，投资者能够全面了解市场的整体情况；洞察投资组合策略的设计，可以更好地应对不同的投资需求和风险；应用投资组合的方法，可以选择更合适的投资标的和配置方案。
我国房地产融资结构分析―以万科集团为例
我国房地产融资结构分析―以万科集团为例摘要房地产企业作为支柱产业带动了国民经济的发展，其中融资是万科集团这类大型房地产企业经营发展的根本，而长期以来我国都是以银行信贷融资模式占据了融资方式的主导地位，自2021年起中央先后6次提高存贷款基准利率，12次调高法定存款准备金率使得我国的以万科集团为代表的房地产企业的融资方式受到一定影响。
在此情况下，本文在介绍国内房地产企业融资的基本情况后，重点对万科集团当前的融资方式进行分析。
通过对融资方式相关理论的介绍，引入对万科集团及其融资方式进行介绍，着重分析目前万科集团融资方式存在的问题。
从融资渠道不合理、流动性下降、盲目投资占用资金、股权结构与利益分配失衡等角度分析制约万科集团融资方式优化的因素。
最终，进而构建针对性解决方案，以期能够在一定程度上促进万科集团融资方式优化。
关键词房地产融资结构多元化融资万科集团目录一、引言 ..........................................................1 （一）研究背景和意义 .................................................................. .............................. 1 （二）融资方式研究现状 .................................................................. .......................... 2 二、企业融资方式概述 .............................................. 3 （一）融资的概念及方式 .................................................................. .......................... 3 （二）融资成本与合理性判 .................................................................. ...................... 3 三、我国房地产融资的现状 .......................................... 4 （一）我国房地产企业的一般资金来源 .................................................................... 4 （二）我国房地产业融资存在的问题 .................................................................. ...... 5 四、万科集团融资方式分析 .......................................... 6 （一）万科近年来融资方式概况 .................................................................. .............. 6 （二）万科的融资方式 .................................................................. .............................. 6 （三）基于财务绩效对万科当前融资方式存在的缺陷 ............................................ 8 1.限制权益融资方式的因素 .................................................................. ...................... 9 2.限制负债融资方式的因素 .................................................................. .................... 10 （四）万科融资方式缺陷的成因分析 .................................................................. .... 12 1.融资渠道不合理 .................................................................. .................................... 12 2.流动性下降 .................................................................. ............................................ 12 3.盲目扩大投资规模大量资金被占用 .................................................................. .... 13 4.股权结构失衡 .................................................................. ........................................ 14 5.利益分配失衡 .................................................................. ........................................ 14 五、促进万科等房地产企业融资方式优化建议 ......................... 15 （一）发展多元化融资渠道 .................................................................. .................... 15 （二）控制项目投资及风险 .................................................................. .................... 15 （三）提高企业流动性 .................................................................. ............................ 16 （四）注重创新发展吸引股市和股权融资 (16)（五）积极发展REITs ............................................................... ................................ 17 六、总结 (19)我国房地产融资结构分析以万科集团为例一、引言房地产业作为一个新兴的支柱产业对促进我国国民经济增长有着重要的作用，而管理、技术、资金密集型是房地产业的特性，这就意味着发展房地产业需要大量的资金维持运转，因此采取合理的融资方式非常必要。
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
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企业战略管理投资组合分析——以万科，碧桂园，富力为例摘要:本文针对房地产企业近年面临的激烈行业竞争，从企业投资组合角度出发剖析当今房地产企业的战略管理布局，并且结合时事提出相关意见与建议。
关键词:战略管理投资组合房地产Abstract: The paper main write to the severity compete about real estate,this paper analysis the real estate strategic management from the view of enterprise investment fit together,and combine the current affairs give some relverant advice.Key words: strategic management the combine of investment real estate ()引言当前，市场竞争日趋激烈、技术变革速度加快、环境动荡复杂，在这样的环境中，企业要求得生存和发展就要兼具独特眼光和长期战略管理。
由此可见，把握时代发展与战略管理的结合有着重要的现实意义，而作为对市场需要有足够把握能力的房地产企业更是如何。
一战略管理要领的界定1．1 战略管理是现代管理科学的重要内容之一1962年美国管理学家钱德勒在其《战略与结构》一书中率先将战略这一军事术语运用于企业管理美国著名的战略管理学家埃格安索夫1965年发表了《公司战略》，一大批学者开始重视并深入该领域的研究，西方企业也普遍接受了战略管理的思想，按其理论和方法指导经营话动，2O世纪7O年代美国企业管理就提出战略制胜，日本2O世纪80年代也宣称企业管理已进入经营战略答理时代，由长期计划进而发展到战略规划，然后演变为现今的战略答理，反映了这一独立、新兴的管理科学日渐丰富完善的过程。
1．2 战略管理是对影响组织的战略因素进行分析。
确定组织的长期战略目标，选择为实施战略目标所应采取的战略，并将战略付诸实施。
以及对战略实施过程进行控制的动态管理过程由于战略管理是一门年轻的学科，每个研究者分析角度、切入点及研究方法不同，对于战略管理的概念的界定也有一些差异。
上述概念的界定，既包括战略分析、制定、实施，也包括对战略实施过程进行控制和评价，比较全面地反映了战略管理的内涵，同时，也突出了战略管理的基本特点：(1)全面性，即将企业作为一个统一体来进行答理和规划；(2)长远性，不是对暂时的短期的问题进行决策，涉及的是对企业发展具有重大影响的长期问题进行决策；(3)竞争性，企业是在市场经济的激烈竞争中求生存图发展，具有明显的抗争性；(4)稳定性，依照科学程度制度的企业战略一般不轻易调整，对于战略实施过程中出现的多种不确定，因此，一般只是通过调整具体的战术和策略来解决。
二战略管理是房地产开发企业理性的选择成功的大企业和有远见的企业家总能以一种高瞻远瞩的洞察力，在科学准确的市场定位的基础上，创造性地构思公司的战略目标，制定和实施既能适应竞争环境又能积聚和发挥特有资源和核心能力优势的战略规划，用战略管理思想和方法将内部和外部资源优化配置，形成推动企业稳步向前发展的竞争优势，战略管理就是支撑这一切的重要基石，从这个意义上说，房地产开发企业重视并加强战略管理就显得十分必要。
三万科，碧桂园，富力地产企业战略管理投资组合分析3．1 万科战略投资组合分析3．1 1 万科过去投资组合90年代的万科拥有服装厂，手表厂，饮料厂，印刷厂，K金手饰厂，影片投资等等业务，以下几个企业为万科多元投资中比较重要业务:1988年万科改组成立“深圳万科企业股份公司”正式进入房地产业；1991年创建“万科扬声器厂”，发展至1997年其生产的电话机喇叭占国内市场的40%；1991创建“深圳万佳百货”，发展至2001年已是拥有5家分店，营业收入达13.8亿元；1991年买进当时蒸馏水产量只有3000吨的“怡宝蒸馏水”，3年后发展至年产10万吨国内最大蒸馏水厂。
3．1 2 万科现在发展的减法—业务专一化万科现在投资组合：从1992年开始确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产为主导业务的专一化战略调整，并在1994年进一步在产品上改变公寓，别墅，写字楼，商业地产等各类产品均做的做法，专一只做房地产的主流产品——中档住宅。
直到2001年把最后的同时也是赢利能力很强的万佳五家分店一次性卖给华润集团，完成了万科的减法——业务专一化。
3．1 3 万科现在业务SWOT分析Strengths集中各方资源做地产，形成规模，降低规模成本。
把专业化的中档住宅做成精细化，把产品转化到注重品质和利润贡献率，成为这一领域最专业最高设计水平的住宅产品。
Weaknesses产品单一，政策和大环境不好时影响严重，抗风险能力较弱。
Opportunities中国商品住房起步较晚，各房地产公司产品仍处于较低的粗放型模式，产品质量，设计均较落后，中国近20年正是城镇化快速发展时期，住房刚性需求大。
Threats逐渐有不少大房地产商在这细分领域越做越大，房价上涨过快，国家出台“国十条”“国十九条”等打压住宅价格政策。
3．1 4 万科多元投资组合分析结论第一：万科过去的多元投资组合中涉及行业过多，主次不分，难以形成规模经济，把采购的材料成本和管理成本下降；但由于行业跨度较大，互相之间影响较小，从而把万科的投资回报风险保持得比较稳定，但收益相对各行业领头企业也相对较小。
第二：经过做减法，万科逐步把主业定位在中档住宅，并且最终把这一细分但目前需求最大的房地产中档住宅领域做得最强，品牌，质量均口碑很好，为企业保持了20年的赢利立下大功。
第三：万科的投资是阶段性的转变，一定程度上可以说是时势造英雄，在现阶段万科之所以这么成功是和我国2000年取消的分房制度加之正处于城镇化快速发展阶段不可分离的，正是这两个大背景下，我国的商品住房刚性需求猛增，为万科的成功打造了最好的发展环境。
当然能够抓住这一点实施战略转移，也正是万科领导人制定的战略管理的成功之作。
3．2 碧桂园集团的投资组合分析3．2 1 碧桂园过去投资状况成立于1997年的碧桂园集团开始是单纯从事位于一线城市近郊，以及二，三线城市配套设施完善的地方大型房地产城的住宅物业，并且经过几年的努力与借助近10年国内房地产住宅的快速发展，迅速发展为广东乃至全国知名的白领别墅建筑商。
3．2 2 碧桂园现在投资组合碧桂园集团经过十多年的发展壮大，在把其优势领域——白领别墅综合型住宅，越做越强的同时，逐步拓宽投资渠道，投资合资了诸多与房地产相关的行业，以下为主要部分企业名单：清远市故乡里文化发展公司；广东碧桂园学校；广东博意设计院有限公司；顺德乐而康玻璃钢制品有限公司；顺德鸿业水泥制品有限公司；长沙威尼斯酒店；广州碧桂园楼巴公司。
3．2 3 碧桂园现在业务SWOT分析Strengths集中资源做白领综合性别墅地产，形成这一细分市场的顶尖企业，建筑规模极大，保持细分市场领先地位的同时降低规模成本；拓宽房地产配套企业投资，更好保证质量工期的同时，进一步降低物业建设成本。
Weaknesses产品比较单一，且每个项目均需要拿非常多的土地，政策和大环境不好时影响较大，所分散的投资均是与房地产相关的企业为主，分散投资风险的作用有限。
Opportunities中国正处于住宅物业快速发展时期，城镇化，经济发展等原因使得住房刚性需求很大；一线，二线城市中心房价上涨过快，私家车发展迅猛均为碧桂园物业定位提供机遇。
Threats业内几家势力雄厚的房地产企业与碧桂园开发房产地理位置接近（如万科，雅居乐）；房价上涨过快，国家出台“国十条”“国十九条”等打压住宅价格政策对房地产业业影响很大。
3．2 4 碧桂园多元投资组合分析结论第一：专注于白领综合性别墅住宅使得碧桂园一直处于这一细分市场的领军企业，企业品牌知名度高，企业赢利能力不断加强。
第二：过于专注的房地产投资在使其获得行业优势的同时也埋下产品定位单一的隐患。
第三：分散的投资中还是以房地产相关行业为主，分散风险的作用有限。
3．3 富力集团的投资组合分析3．3 1 富力过去投资状况广州富力地产集团有限公司成立于1993年，刚开始是在广州市区进行旧厂房拆迁再新建的方式发展住宅地产，然后逐步发展到拿各种开发用地发展住宅地产，并逐步进军商业物业。
3．3 2 富力现在投资组合富力集团现在已经发展为以房地产为主业（包括住宅，写字楼，酒店，其中2008年投资物业组合占全年整体业务15% 预期逐步达到25%一个战略极限），其他相关公司为副业的投资组合。
如下为筛选的部分富力旗下企业：北京富力会康体俱乐部有限公司；北京天越门窗制造有限公司；广州富力国际空港综合物流园有限公司；贵阳医学院制药有限公司；海南那甲旅业开发有限公司；广州富力城信信息科技有限公司；佛山力尊金属制品有限公司。
3．3 3 富力现在业务SWOT分析Strengths持续投入保持房地产主业的稳定发展，利用正处与快速上升的赢利扩展投资渠道，分散投资风险。
Weaknesses难以把主业做得最大最强形成同行业额外品牌附加利润，投资跨度较大，管理成本上升，管理难度大，分散的资源所投资的新企业难以在所处行业做大做强。
Opportunities中国正处于建国后经济发展最快，最稳定时期，诸多行业处于发展壮大获利能力较强时期，中国不断举行各种国际性大型活动，为中国经济不断注入活力，也为诸多行业提供更多发展机会。
Threats中国对外经济在进入WTO后进一步开放，加之本土企业的快速发展，各行业竞争压力与形势更困难，房价上涨过快，国家出台“国十条”“国十九条”等打压住宅价格政策对房地产业业影响很大。
3．3 4 富力多元投资组合分析结论第一：对物业持续的投入与多组合的房地产投资让富力集团一直处于房地产较强企业之列。
第二：在保持主业持续发展壮大的同时多点开花，跨行业投资使得富力成为综合性的投资集团企业，集团的发展风险逐步分摊开来，为企业的持续健康发展埋下基础，抗行业风险能力大大增强第三：富力跨度过于大的投资容易造成管理成本高，集团高层管理者难以全盘兼顾，各行业战略管理与风险投资难以把握的隐患。
因此建议可以逐步把部分有条件的跨行业也做大做强，而不是过于分散资源，只是为了拓宽投资而投资。
4 万科，碧桂园，富力三企业战略管理投资组合差异分析及建议4．1 万科战略管理投资组合分析及建议万科做的是减法，通过把集团子公司的转让逐步把公司主业确定为中档住宅物业，并且成功把这一细分市场做得全国最强最大，品牌质量与设计，技术创新均首屈一指，这得益于万科集中力量办大事的战略管理，这样的做法容易形成品牌与专业优势的同时长远抗风险能力却有所欠缺，因此建议万科逐步的发展应该还是慢慢再做加法，哪个阶段就有什么合适的发展战略这样企业才能有更持续的发展。