对城市土地使用权“招拍挂”出让制度的再思考
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考
拍卖招标在国有建设用地使用权出让中的利弊思考【摘要】拍卖招标在国有建设用地使用权出让中起到了重要作用。
通过拍卖招标方式，可以实现资源配置的有效性和公平性，避免出让过程中的不透明和腐败现象。
拍卖招标方式也存在着一些劣势，比如可能导致土地价格过高，加剧市场竞争等问题。
为了优化拍卖招标方式，在国有建设用地使用权出让中需要建立完善的监管机制，加强对出让过程的监督和管理。
在未来的发展中，可以进一步探讨如何平衡拍卖招标方式的优势和劣势，更好地发挥其作用，促进国有建设用地的合理利用和开发。
【关键词】关键词：国有建设用地使用权出让、拍卖招标、利弊思考、优势、劣势、问题、优化、监管机制、作用、发展建议1. 引言1.1 国有建设用地使用权出让背景国有建设用地使用权出让是中国控制和规范土地利用的重要手段，也是政府收入的重要来源之一。
自20世纪80年代开始，中国实行城市建设用地使用权出让制度，将土地使用权出让给需要开发建设的单位或个人，以此实现土地的合理利用和社会经济的发展。
在城市化进程加速的当下，土地资源的有效利用和管理显得尤为重要。
国有建设用地使用权出让背景包括土地需求日益增长、土地利用权市场化进程加速、政府资金需求等。
随着城市建设的不断推进和经济的稳步增长，土地需求量不断增加，尤其是城市土地供应紧张，土地出让成为政府融资的一种重要方式。
市场化经济的发展也推动了土地利用权市场化进程的加速，在土地出让过程中，拍卖招标等方式逐渐成为主流。
了解国有建设用地使用权出让背景，有助于更好地理解拍卖招标在此过程中的作用和影响。
1.2 拍卖招标方式的形成原因拍卖招标方式在国有建设用地使用权出让中的形成原因主要包括以下几点：一、透明公开的需求。
在过去，国有建设用地使用权出让常常存在不公开、不透明的情况，容易引发腐败和非法活动。
而拍卖招标方式能够实现公开透明，让更多的竞争者有机会参与，提高了出让过程的公正性和公开性。
二、市场化程度的提高。
对土地出让的学习心得标准（三篇）
对土地出让的学习心得标准土地出让是指国家、地方及其他土地出让主体通过招拍挂等方式，将土地使用权转让给投资者或企业，以实现土地资源的高效利用和市场配置。
作为一种重要的土地管理和资源配置方式，对土地出让进行学习和研究具有重要意义。
在学习土地出让的过程中，我认为需要遵循以下标准：1. 深入研究相关法律法规和政策文件。
土地出让是一项涉及政府主导和市场化操作的活动，对法律法规和政策文件的准确理解至关重要。
学习过程中应注重研读相关法律法规，如《土地管理法》、《土地出让管理办法》等，了解土地出让的法律依据和手续要求。
2. 学习土地市场的运作机制。
土地市场的运作机制是影响土地出让效果的重要因素。
通过学习土地市场的供求关系、竞价定价机制、交易流程等，可以更好地理解和把握土地出让的市场规律。
还可以了解土地市场的主要参与主体，如开发商、投资者、中介机构等，从多角度理解土地市场的运行情况。
3. 研究不同类型土地出让的实践案例。
土地出让的形式多种多样，如招拍挂、协议出让、拆迁安置等，每一种形式都有其特点和适用范围。
通过研究不同类型土地出让的实践案例，可以了解各种形式的出让方式及其运作过程，从而更好地把握不同情境下的土地出让策略和操作方法。
4. 调研和学习国内外的土地出让经验。
土地出让是全球范围内的一项普遍实践，各国在土地出让方面都有一定的经验和做法。
通过调研和学习国内外的土地出让经验，可以借鉴和吸收其他国家和地区的成功经验，优化土地出让机制，提升土地出让的效率和效果。
5. 关注土地出让的社会经济效益。
土地出让不仅仅是一种经济行为，还涉及到社会公平、环境保护、城市规划等多方面的问题。
在学习土地出让时，应注重研究土地出让对社会经济的影响，如就业创造、财政收入增加、城市发展等，以全面评估土地出让的效果和影响。
6. 追求可持续发展目标。
土地资源是有限的，土地出让应该更好地服务于可持续发展的目标。
在学习土地出让时，应注重研究土地出让与可持续发展的关系，关注土地资源的合理利用、环境保护和社会责任等问题。
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的理论思考
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的理论思考作者：徐青来源：《现代经济信息》2014年第10期摘要：近年来，不断高企的地价被归结于导致房价居高不下的主要原因，由此引发对国有建设用地使用权招标拍卖挂牌制度的质疑。
本文通过解析招拍挂制度对地价和房价的影响，对国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的操作实践，提出建议和意见。
关键词：建设用地使用权；招拍挂；思考中图分类号：F301 文献标识码：A招标、挂牌、拍卖是国土建设用地使用权的三类出让形式。
招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为，有利于建立公开，公平，公正的城市土地市场，目的是将国土建设用地的使用权作为一类特殊产品，达到最优化配置资源的目的。
另一方面。
由于招标、挂牌、拍卖制度还不完善，在招拍挂出让土地的实践中出现了各种问题，甚至导致了交易黑幕的产生。
这些问题的出现影响了国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让工作的正常进行。
一、国有建设用地招标、拍卖、挂牌出让对地价和房价的影响控制地价的大幅度波动是保障房地产业平稳有序发展的关键。
经营性土地交易以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的暴涨从而形成泡沫经济，一直是地王频出之后的热点话题。
（一）地价和房价的实质是物权价格，其决定因素是供需关系。
从需求的角度出发，房价的上涨导致了地价的提升。
1.招标、拍卖、挂牌所标定的出让价格是基于政府收购国有土地的成本。
即集体土地的征收安置补偿和地上物的补偿。
征收土地的价值提升或地上物价值的提升会影响收购土地的成本，但是土地的价值很大程度上受到自然条件的约束；而地上物价值的提升是房价上涨造成的。
2.土地招标、拍卖、挂牌所标定的出让土地价格更依赖于需求价格。
当潜在竞买人数较少时，土地的供应价格基本相当于评估价格；当多个房地产商参与土地竞买时，土地的供应价格由需求方决定。
需求增高则土地价格上涨，需求降低则土地价格降低。
土地的供应价格并不完全取决于土地招标、拍卖、挂牌的具体出让方式。
关于我国国有土地使用权拍卖出让机制的几点思考
关于我国国有土地使用权拍卖出让机制的几点思考作者：张春林来源：《法制博览》2019年第03期摘要：改革开放以来，我国国有土地使用权拍卖出让制度逐步在全国推开，通过拍卖的方式出让土地使用权能够使土地的稀缺性和市场价值得到充分体现，但因拍卖机制的固有缺陷，国有土地使用权拍卖出让制度在实施过程中也出现了诸多问题，因此有必要对拍卖机制进行分析并提出改进意见。
关键词：国有土地使用权;拍卖出让;拍卖机制中图分类号：F301.2;F724.59文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）08-0261-01作者简介：张春林（1989-），男，土家族，湖南永顺人，吉首大学，研究生在读，研究方向：民商法学。
一、国有土地使用权拍卖出让的概念根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
在实践中有增价拍卖（也称买方叫价拍卖）、减价拍卖、密封递价三种拍卖方式，我国国有土地使用权拍卖主要采取的是增价拍卖模式也即由拍卖人根据拟出让宗地，宣布预定的最低价格，估价后由竞买者相继叫价，竞相加价，竞价直到拍卖人认为没有人再出更高价时结束，拟出让宗地的使用权由出价最高者获得。
二、国有土地使用权拍卖出让机制存在的问题（一）评价模式单一价高者得是目前国有土地使用权拍卖出让中主要的评价因素，拍卖中谁出价最高谁就能得到土地使用权，但实践当中，出价最高的人并不一定是最有能力开发利用土地的人，价高者得这一只论经济实力不论竞买人真实开发意愿和开发实力的评价模式也存在很多弊端，如很多土地虽然以高价拍出，但因竞买人无力开发或者没有意愿开发，将土地闲置或倒手转卖。
（二）竞价机制不合理“现场感”是拍卖与其他出让方式的主要区别，由于拍卖是现场举行，竞拍现场激烈竞价环境容易使竞价人盲目报价况，另外开发商用于竞拍的资金除少部分为自有资金以外大多是通过金融杠杆工具筹集到的，一旦金融市场发生变化，流动性缩紧，或者开发进度受阻，极易造成开发商融资成本过大，资金回流不够，资金链断裂从而丧失后续开发能力的情况。
2024年对土地出让的学习心得（三篇）
2024年对土地出让的学习心得进行拍卖与招标方式的项目管理，系指代表国家行使土地使用权出让职能的土地管理部门，向不特定多数主体发出要约邀请，随后在广泛征集的投标人中遴选出条件最为适宜的投标人，并与其缔结土地使用权出让合同。
此模式旨在协助出让方筛选出最为合适的受让对象，故尤为适用于开发性项目或具备较高技术门槛的建设性用地。
拍卖方式亦被采用，即土地管理部门通过公开竞价机制，将土地使用权授予报价最高者，并与其签订土地使用权出让合同。
此方式能有效提升国家土地使用费的收益，在竞买者的开发能力、资质信誉等方面的监管上则显得较为薄弱，因此，它更适用于对竞买者要求不高的中小型房地产开发项目及已发展成熟的商业性用地使用权的出让。
至于协议转让方式，则是指产权交易的双方，在产权交易中心的监督与协调下，通过协商谈判达成交易协议的一种形式。
鉴于当前市场机制尚不健全，且产权转让过程涉及诸多复杂因素，如转让方案设计、职工安置、债权债务处理等，企业产权交易往往仍倾向于采用协议转让。
为确保交易的公正与透明，国有资产监督管理委员会已在《企业国有产权转让管理暂行办法》中明确规定了产权转让的具体程序，并指出在特定条件下（如公开征集仅产生一个受让方或经国有资产监督管理机构批准）方可采用协议转让方式。
在此方式下，转让双方需充分协商，妥善处理转让中的各项事宜，并草签产权转让合同，随后按既定程序进行审议。
对于协议转让的实施，存在两种主要情形：一是公开征集后仅产生一个受让方的情况，此时需进行严格的可行性研究，并按内部决策程序审议通过；二是经省级以上国有资产监督管理机构批准的情况，这主要适用于国民经济关键行业、领域中对受让方有特殊要求的项目，以及企业实施资产重组中将国有产权转让给所属控股企业的情形。
无论何种情形，出让方均应精心设计转让方案，并就职工安置、债权债务处理等问题与受让方进行充分协商，确保双方利益得到妥善平衡。
在协议转让过程中，经国有资产监督管理机构核准或备案的评估报告是双方协商价格的重要依据。
浅谈土地使用权挂牌出让中存在的问题及对策研究
浅谈土地使用权挂牌出让中存在的问题及对策研究摘要：随着我国的经济进一步发展，城市化建设也步入了一个新的进程。
而我国虽说是一个土地大国，有着较广阔的土地面积，但是人均占有土地资源极少。
合理利用土地资源成为了我国经济文件发展的一个重要途径。
国家出台了相关的法律法规来对土地的使用进行了维护和规范。
文章将简要对土地的使用挂牌出让问题进行探讨，并对其中存在问题进行了汇总，从而提出了相关的建议措施。
关键词：土地资源；挂牌出让；存在问题；建议引言我国是个农业大国，土地的使用一直以来都是一个重要的问题。
而同时我国又是一个人均用地资源占有量较低的国家。
我国对于土地的管理进展较晚，相对于西方国家，如美国等，早在20世纪70年代初就针对土地的资源利用做出了相关的研究，而我国则是在21世纪初才开始对土地的管理引起重视并投入研究。
现阶段城市化建设逐步开展，国家的土地用地转型等问题是我国面临的一大难题。
而土地使用权的挂牌转让又是这个土地管理过程中常见的一个现象。
如何能够更好实现土地资源的利用，处理好使用权挂牌出让显得尤为关键。
1 土地使用挂牌出让存在问题我们知道，在很长的一段时间内，我国的土地使用权出让问题一直都是市场化的一个核心的问题，可以说，在建国后相当长的一段时间内，我国的国有土地都是实行无偿的无期限性的一个使用制度。
而在80年代后，随着世界发展进程的加快，我国的市场化导向改革以及土地的一些市场建设都取得了明显的效果。
随着国有土地实用配置范围的一步步加大，我国的土地使用权的市场十分活跃。
总体而言，能够对土地的资源进行合理有效的配置，是推动我国可持续发展的一个重要步骤。
然而在这个过程中，我国的土地挂牌出让仍旧存在着以下几个问题[1-2]：1.土地挂牌出让过程中存在的政府官员猫腻问题——根据相关的资料显示，我国的土地挂牌出让过程中，经常会出现由于利益的纠葛纷争，继而造成了很大的舆论印象。
十分明显的就是，部分地方官员对于自己行政权力的滥用。
浅谈土地招拍挂制度的完善
浅谈土地招拍挂制度的完善【摘要】“招拍挂”出让方式的确定在一定程度上减少了土地出让过程中部分循私行为，提高了土地利用效率。
但是，针对“招拍挂”本身的评标方式的科学性，却没有太多的研究。
很显然，这一点决定了国家资产浪费和促进人民生活质量提高的两种走向，房价的高涨就是案例之一。
因此，“价高者得”的模式需要重新审视。
【关键词】“招拍挂”；综合模式；土地使用权；出让方式1.“招拍挂”模式存在的问题1.1“招拍挂”有利和不足之处1.1.1优越性①有利于遏制土地出让过程中以权谋私行为的发生。
以协议为主的土地出让方式比较容易进行暗箱操作，在土地出让过程中，一些政府相关人员可能会利用职务之便以权谋私，这就可能会导致国有土地资源的流失，不仅危害了市场经济的健康发展，而且也损害了政府在民众心中的权威形象。
而拍卖、招标、挂牌这3种方式具有较强的竞争性，信息也比较公开，能够有效地遏制政府个人主观行为。
②有利于增加政府财政收入。
据相关统计数据资料显示，某些省份土地出让面积减少5%，政府所得到土地收益却增长了40%左右，避免了国有资产的流失。
1.1.2不足之处①土地竞价出让助推房价上涨；②招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响城镇化进程的推进；③招拍挂为主的土地使用权出让制度可能使人居环境质量下降；④以招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响房地产业的健康发展。
1.2原因分析分析存在的不足，不难发现其根本原因在于价格，无论开发商还是政府都想取得最大的利益，理论上不合理，实践中会导致投机现象，结果损害公众利益。
1.2.1“价高者得”的制度存在缺陷“价高者得”符合追求经济利益最大化的原则，但是与可持续发展的目标相违背，政府不应该只是单纯地追求经济利益最大化，而应该转变到追求经济、社会、生态等综合效益的最大化。
1.2.2“价高者得”实践操作不科学不考虑其他的因素。
如开发商的实力、履行诚信的能力、整体规划方案的科学性和可操作性、建设周期以及开发项目对城市规划的贡献等。
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议
浅析我国土地出让制度存在的问题及建议一、我国土地出让制度存在的问题(一)土地隐形成本提高长期以来我国政府多采用协议出让的方式来进行供地,政府和土地使用者通过签订土地使用权出让合同来使土地使用者获得一订期限的土地使用权,同时土地使用者支付相应的出让金。
这种方式只需要出让方和受让方通过具体的协商谈判就可以将特订地块的土地使用者进行转让。
但在这种出让方式时开发商的寻租能力和政府的主观偏好占据较大的因素,而且出让过程中缺乏竞争机制,这不仅导致土地使用权出让缺乏公平、公正和公开性,同时也容易滋生腐败现象,不仅导致社会资源的严重浪费,而且还会使土地隐形成本增加,土地价格提高,而这增加的价格则会转嫁到房价中,最终由消费者买单。
(二)土地垄断加剧自实行经营性用地土地招拍挂以来,在土地招标、拍卖和挂牌过程中,不断的有地土诞生,地价不断的增加。
但在这整个过程中,由于政府土地供给十分有限,这样就导致资本雄厚的大开发商基本垄断了土地招拍挂,大量的囤积土地,中小房产开发商很难拿到土地的使用权。
在这种情况下,土地价格不断土升,这也就导致了土地开发总成本的增加,从客观上推动了房价的土涨,导致房地产市场虚假繁荣的出现。
同时房地产市场存在着巨额的利润,这就是催生房地产商相互竞争的关键所在,因此反复循环,不断的推高土地拍卖价格,同时地价和房价不断攀升。
另外我国土地资源过度集中,这也是导致当前土地垄断加剧的重要因素。
(三)地方政府大肆卖地,土地财政愈演愈烈当前很大一部分地方政府都依赖于高额的土地出让价格来作为地方财政收入的主要来源,利用土地来牟利,土地财政愈演愈烈。
地方政府为了增加财政的收入,充分的利用土地资源的稀缺性及对土地一级市场的垄断来抬高土地价格,同时将出让土地作为政府的主要牟利手段,大量的出让土地,从而导致地价和房价的不断土涨。
部分地方政府还与开发商结成利益共同体,实现双方双赢的目的。
在房地产市场回调及成交量萎缩的情况下,地方政府会采取诸多的措施及大量的优惠政策来救市,这种救市行为与地方政府的土地财政具有紧密的关系。
经营性土地使用权招拍挂出让存在问题及对策探讨
经营性土地使用权招拍挂出让存在问题及对策探讨摘要：招拍挂出让方式是我国经营性用地出让的基本模式，对管理土地市场，加强政府对城市土地的管理，维护房地产市场的稳定可持续发展有着积极作用，这篇文章我们主要论述招拍挂制度对土地市场产生的影响，根据如今招拍挂制度面临的问题，针对性的提出完善土地招标、拍卖、挂牌出让的措施，推广市场体系，缓解行政干预压力，对政府加强土地出让市场管理提供相应的参考依据。
关键词：土地出让；招拍挂制度；市场机制；政府管理前言国土资源部、监察部颁布关于经营性土地使用权招标拍卖出让的监察通知，严厉禁止利用协议方式出让经营性土地使用权，要严格落实公开招标形式。
所以，用地协议出让淡出市场，招拍挂是土地供应的主要措施。
该方式一改往日的弊端，极大的减少了腐败问题，规范土地市场，然而潜在的问题也越来越多，如相关的出让体制还不够完善，监督机制落实不到位等，未来的经营性土地招拍挂出让，还是有较大的发展空间。
1.土地招拍挂制度的优势1.1规范管理土地市场招拍挂制度的使用，有效规避了传统干预控制，政府利用行政手段使得土地出让无序性，避免了因土地市场混乱而引起国有资产的消耗及土地资源的浪费；政府利用招拍挂出让方式，为社会各界房地产提供了较为公平的竞争环境，维持了土地市场的公平性。
1.2避免腐败滋生，增强政府对土地的管理性土地资源较为稀缺，还不可再生，也是社会各界不可或缺的重要资源，要实现其资源优化配置就离不开市场监管。
建立招拍挂出让制度，为的就是约束土地市场，建立完善的竞争机制，也是在优化土地出让体制。
利用市场竞争，充分发挥其资源利用率，彻底改善之前利用行政干预来管理土地资源而滋生的腐败情况。
土地招拍挂制度并非单纯的土地交易，政府要制定相应的保证措施，来维护土地出让的公开透明性，在此期间，政府对土地管理水平也能极大提升。
1.3提高房地产开发商实力，推动房地产业稳定发展土地出让过程中的招标、拍卖、挂牌等形式，既能增强土地供应的公开透明度，规范土地市场，有序竞争，改变垄断局面，还能有效遏制那些没有相应资质，缺依靠不正当形式获取土地的开发商，为守法的、有竞争实力的企业提供公平竞争的平台，进而获得土地，实现更好地发展。
关于土地招拍挂制度的几点想法
关于土地招拍挂制度的几点想法关于土地招拍挂制度的几点想法自招拍挂以来，土地出让收益年年创新高。
据相关数据表明，2001年至2003年间，地方政府的土地出让金收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政收入的49.5％；2005年在国家紧缩“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。
2008年房地产市场不景气，有10％左右的土地流标流拍，勾地、变相退地的现象在增加，但地方政府仍获得了9600亿元土地出让收益，其中，9551亿元来自招拍挂。
土地收益已名副其实成为“第二财政”。
从经济特性上讲,土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小于其他要素，其价格上涨的幅度就快。
从物理特性上讲，其独特的地理位置及异质性必然会影响地上房子的价格。
将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。
土地招拍挂源于土地私有制度，在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。
因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来。
我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。
从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。
这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。
为抑制土地财政、土地投机和土地金融推动地价非理性上扬，完善招拍挂制度势在必行。
建议：一、参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。
二、作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。
决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。