郴州市东湾小区控制性详细规划说明书_31854

目录第一章总则..........................................................................................................１第二章规划修改的原因和内容..........................................................................１第三章功能定位与规划结构..............................................................................２第四章土地使用控制..........................................................................................２第五章土地使用强度与建筑控制......................................................................３第六章道路交通设施控制..................................................................................４第七章配套公用设施控制..................................................................................５第八章绿地与景观规划......................................................................................５第九章城市设计引导..........................................................................................６第十章市政设施控制..........................................................................................６第十一章环保与防灾控制..................................................................................７第十二章监督与规划管理..................................................................................７第十三章附则......................................................................................................７附录一......................................................................................................................８附录二......................................................................................................................９第一章总则第一条本规划的目的为适应郴州市城市建设管理的需要，科学指导郴州市东湾居住区的开发建设，促进该区经济社会全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《城市规划编制办法》，对已经批准的《郴州市东湾居住区控制性详细规划》进行修改完善。

本规划是郴州市东湾居住区建设的指导性文件。

第二条规划范围郴州市东湾居住区位于郴州市旧城组团的南面，东以自然山体(木子岭山系)为界，西临民权路(24米)、南至《郴州市船洞地区控制性详细规划(2011年版)》红线，北和青年大道(50米)相接，规划用地面积约109.37ha。

第三条本次规划的主要依据1、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）；2、建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）；3、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011年1月1日实施）4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)2002年版；6、《郴州市城市总体规划（2009—2030年）》；7、《郴州市城市绿地系统规划（2009—2030年）》(在编)8、《郴州市城市给水排水专项规划》9、《郴州市城区学校布局控制性详细规划》(在编)10、《郴州市中心城区村民公寓楼安置暂行办法》11、《郴州市高层建筑管理规定》（试行）；12、《郴州市建设项目停车泊位配置规定》（试行）；13、《郴州市城市规划管理技术规定》；14、其它相关标准规范和技术规定。

第四条本规划的原则1、以《郴州市城市总体规划（2009—2030年）》为依据，注意与周围片区建设的协调统一，使其成为城市的有机组成部分。

2、规划以土地使用控制为重点，强化规划设计与管理、开发的衔接，用控制性详细规划的理念提出合理、优化的用地布局和控制指标，正确引导开发行为，为城市规划行政主管部门提供建设和管理的依据。

3、因地制宜，科学合理地利用基地及周边自然条件，突出以人为本的思想，强化区域景观标志，满足人的行为模式和心理需求，建立居民的认同感和归属感。

4、地块划分与道路设施应充分考虑用地现状与权属关系，合理组织交通网络，完善小区配套设施，保护公众利益，尽量实现土地综合效益的最大化。

5、坚持城市可持续发展的原则，高起点、高标准规划，坚持成片开发建设模式，重视城市的基础设施的配套，注重规划的超前性和可操作性。

第五条本规划涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准、规范，结合本规划区的实际情况，以及今后的发展要求制定的，未涉及的指标应符合国家、湖南省、郴州市有关法律、法规、规范和规定。

第六条本文本的解释权归郴州市规划局。

第二章规划修改的原因和内容第七条规划修改的原因：1、随着城市的快速发展，土地利用优化整合，原规划在公共利益保障和指标体系优化方面存在一些不足。

2、上版规划部分地块较零散，地块划分过小、过细，本次调整对部分地块进行整合，这一地块的整体开发，将有望进一步带动青年大道及周边的商业氛围。

也有利于提升整个片区的住区环境。

3、原规划受当时经济社会条件制约，相当一部分地块开发强度不尽合理，以致土地利用效率低，空间形态不丰富、绿地率不高、中心区不明确。

依据国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号），促进城市土地的集约发展，提高规划土地使用强度势在必行。

4、为落实住房建设规划、中小学布局规划、绿地系统规划、给水排水规划等专项规划的强制性内容，有效维护公共利益，对东湾居住区建设发展做到规划准确定位、合理布局、配套完善、避免给城市发展留下新的后遗症，有必要修改原控制性详细规划。

5、《郴州市城市总体规划（2009-2030）》已获得批准，为更好的深化落实城市总体规划，塑造良好的城市空间形态，创造宜人的工作生活环境，提升城市的形象和品质，必须依据新版城市总体规划修改控制性详细规划。

第八条本规划修改的重点内容1、规划范围的调整；2、用地布局的调整及小区级公共设施用地的增配；3、道路系统的局部修改；4、控规指标体系的修改。

第三章功能定位与规划结构第九条功能定位：公共服务设施配套完善的城市居住区。

第十条规模：东湾居住区总用地面积约109.37ha，其中居住用地面积73.22ha，可居住人口约为2.86万人，村民居住人数约0.14万人，规划区总人口约 3.0万。

第十一条规划结构：“一个中心、二条轴线、三个片区”。

“一个中心”是指青年大道和南湖路交叉口的公共服务设施中心；“二条轴线”是指以南湖路和横二路作为规划区域内的主要发展轴线；“三个片区”是指以横二路和民权路为界划分的南北两个居住小区和五岭公园景观区。

第四章土地使用控制第十二条规划区内土地使用性质分类和分类代码均采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）的规定，用地以小类为主；同时，通过用地兼容性规定使规划具有一定弹性。

第十三条在土地开发建设过程中，土地的使用必须符合土地使用规定和控制性规划图则的各项规定。

图则中所规定的土地使用性质及规模如需作调整时，必须按程序报原规划审批机关批准后执行。

第十四条建筑的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符或兼容。

建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划部门审批，并符合“各类建设用地兼容范围表”的规定（见表一）。

第十五条凡表一中未列入的建设项目，由市规划局根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。

凡需要改变规划用地性质，超过表一规定范围的，应先提出修改规划，按规定程序和审批权限，报市规划局审批后执行；有重大修改，须报市政府批准。

土地兼容表第十六条规划区内土地使用性质以居住为主，并根据相应的人口规模配套市政和公共服务设施用地，以满足居民的物质和文化生活需求。

第十七条本规划划定城市绿线、黄线范围，规划区域内不涉及蓝线和紫线保护的内容。

两线规划控制图是今后规划管理的依据，图中划定的两线范围须严格保护，任何单位和个人应服从本规划两线管理的相关规定。

城市绿线：本次规划明确规定的各类绿地须严格控制，主要分为以下三类：1.城市公共绿地，包括向公众开放的小游园、街头绿地等；2.生产防护绿地，主要是高压走廊的防护绿地；3.风景林地，规划区周围重要的生态林地和景观性绿地。

城市黄线：黄线控制规划主要包括规划区内社会停车场、广场等。

第十八条本控制性详细规划的强制性内容对应的强制性规定指标包括:1、规划地段各地块的土地主要用途(土地使用性质规定)。

2、规划地段各地块允许的建设总量(地块的容积率)。

3、规划地段各地块允许的建设高度。

4、规划地段各地块的绿地率、公共绿地面积、配套设施、配建停车位等指标规定。

5、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定。

第十九条修改控制性详细规划强制性内容的,规划部门必须就修改的必要性组织论证,其中直接涉及公众权益的,应当进行公示。

修改后的控制性详细规划必须依法重新审批后方可执行。

第五章土地使用强度与建筑控制第二十条本规划区内高层住宅地块容积率不大于5.0，多层住宅地块容积率控制在 1.8-2.0，幼儿园、小学、中学地块容积率控制在0.7-0.9，一般市级公建二类高层地块容积率控制不超过 5.0，多层容积率控制在 2.0-2.5，行政办公容积率控制在1.5-1.8。