中原地产长沙华润凤凰城开盘分析报告
华润置地长沙营销环境分析
华润置地长沙营销环境分析
1.市场需求：长沙是一个人口众多、经济发达的城市，拥有广阔的住房需求市场。
随着城市的快速发展和人口流入，对住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产需求量持续增长。
2.竞争对手：长沙地产市场竞争激烈，有许多知名的开发商在这里展开竞争，如万科、恒大、保利等。
竞争对手的存在使得华润置地需要在产品质量、价格、服务等方面保持优势来吸引消费者。
3.政策支持：长沙市政府对房地产市场的管理和规划具有较高的重视，通过出台鼓励购房政策、推动城市发展等政策来支持地产业的健康发展。
这为华润置地提供了良好的发展条件和机遇。
4.地理位置和交通便利性：长沙位于中部地区，具有良好的地理位置优势和交通便利性。
拥有火车站、高速公路和机场等交通枢纽，这使得长沙成为商务和旅游的热点，对房地产市场需求有所推动。
5.居民生活水平和消费习惯：长沙市居民生活水平不断提升，对优质住宅和商业物业的需求不断增加。
消费者在选择房地产时更加注重产品品质、社区配套设施、环境品质等因素。
6.文化和教育资源：长沙作为文化名城，拥有丰富的文化资源和高等教育机构。
这吸引了大量的学生和知识型人才来到长沙学习和工作，对房地产市场形成了积极的影响。
长沙地产市场需求旺盛，市场竞争激烈，政策支持积极，地理位置优越，居民生活水平提高和文化教育资源丰富。
华润置地可以通过不断提高产品质量、注重社区建设、积极拓展市场份额等方式，在长
沙的地产市场中获得竞争优势。
长沙华远华中心个案分析
南区——长沙近代民俗风情商业建筑 群
南区规划总占地面积128亩，总建20万㎡ 以“尊重长沙记忆复兴城市文化”为理念 打造长沙近代民俗风情商业建筑群。
华远华中心——项目总结
住宅设计特点：以最大化的利用湘江与岳麓山景观资源为出发点，运用国际上 最先进的住宅设计理念，打造长沙最稀缺的滨江豪宅。
商业设计特点：将文化广场、景观小品、特色商业街等元素与传统商业形式相 结合，形成新的集休闲、购物、餐饮、娱乐、健身、旅游等一体的商业空间。
一期三期四期合计香格里拉酒 4.5万㎡ —— 店 写字楼 6.0万㎡ —— 6层裙楼 3.86万㎡ 品牌零售店、商务便餐、 4层独立商 0.24万㎡ 大型宴会、商务培训、 会议中心、金融服务等 业 商业17.5万㎡；写字楼13.8万㎡；酒店4.5万㎡
酒店规划——四期268米超高层规划酒店、写字楼及商业，以写 字楼为主体，国际品牌五星级酒店拔高项目形象。
华远华中心——B1户型分析，装修报价5000元/㎡。
四房二厅二厨四卫+工人套房 建筑面积约：300-310㎡ 推47套售25套
• 一线江景，以最广阔的视角，定 格四季江山的视觉盛宴 • 207°观景阳台，湘江全景尽收 眼底 • 瞰江阳台、江景书房、星光浴室， 景随心动。 • 中西厨独立玄关，多功能房丰盛 功能，细节决定一切。
7.9万㎡ 13.0万㎡ 待定 28.8万㎡
A1 A2 A3 A4 A5 A5
户型 四室二厅 三室二厅 四室二厅 四室二厅 四室二厅 四室二厅 合计
面积 301-302 214-215 257-258 313-314 307-308 274-275 200-320
套数 49 47 47 47 47 47 284
华远华中心——B3户型分析，装修报价5000元/㎡。
开盘报告(模板)
复地项目开盘报告1.0⏹前言: 基础信息⏹推案时间:⏹蓄客情况:⏹推出房源:⏹均底价/表价:⏹加推方案一:加推方案二:第一部分、市场分析一、宏观市场分析⏹政策及其影响的分析与预判⏹银行及相关金融政策的分析⏹大趋势的判断如市场平稳则宏观部分可适当简略宏观部分二、区域市场分析⏹区域市场分月分产品销售情况分析（公寓产品应再分细分为面积段及户型, 最好是图文结合的形式）⏹区域市场内未来可能的供应情况三、周边重点项目分析⏹各竞争项目与本案的整体态势分析⏹分月分产品的价格与量的分析近期主要营销举措, 价格控制手段等信息四、市场部分结论⏹对市场中短期的走势预判⏹对市场中短期供需结论⏹定价的基础市场结论－乐观、保守等第二部分: 客户分析一、已成交客户分析⏹分品类成交客户居住区域分析⏹分品类成交客户工作区域分析⏹分品类客户置业愿意分析⏹分品类客户年龄段分析⏹分品类客户出行方式分析（自备车、公交、出租等）⏹分品类成交客户职业分析⏹二、蓄客分析:⏹蓄客时间、方式、方法该部分简要描述蓄客时间段内（或卖卡）采取的推广手段、促销手段及有效性。
蓄客开始与截止时间。
⏹意向客户渠道分析⏹意向客户品类意向分类⏹整体、分品类意向客户居住区域分析⏹整体、分品类意向客户工作区域分析⏹整体、分品类意向置业愿意分析⏹整体、分品类意向年龄段分析⏹整体、分品类意向出行方式分析（自备车、公交、出租等）⏹整体、分品类意向客户职业分析⏹分品类购房预算分析（以上如有可能均最好有分品类的分析）⏹综合分析第三部分、产品分析一、本次开盘房源供应⏹附平面图－标示开盘房源⏹分品类供应说明：⏹单品类细分供应销售情况（如有必要）如洋房可再分为底层、中层、顶层、联排可分为边套、中套等二、产品价值点分析⏹具体分析每个户型的优缺点附上户型图及对于每个户型图的分析对所有主要户型进行定位（现金流、拉价格等）比较、小结。
例:三、各产品之间的横向比较⏹户型因素比较－不同户型之间的比较与分析⏹位置因素比较－配平面图标示及现场实景照（如有）⏹特殊位置因素分析－景观、高压线等非一般的位置⏹楼层因素比较－不同楼层的日照、景观、视野等－附上楼层图标示其他因素分析: 日照、风水等第四部分、定价建议一、竞争项目市场价格与参考⏹品类一⏹周边一手房项目目前报价⏹本项目二手房目前报价⏹周边二手房目前报价⏹总价与单价分析⏹品类二⏹周边一手房项目目前报价⏹本项目二手房目前报价⏹周边二手房目前报价⏹总价与单价分析也可按项目进行分类, 品类次一级目录二、定价原则⏹均表价⏹均底价⏹。
武汉华润凤凰城项目案例市场报告_68PPT
积玉桥区域定位：
滨江、高尚、核心居住区，具 有武汉市中心城区的绝版居住 价值
九、区域竞争环境分析
区域在售楼盘一览表：
楼盘名称
总建筑面 容积 建 筑
积 率 密度
（㎡）
绿化率
总户数
建筑类型
金都汉宫
30万
2.1 10．6
65%
%
融侨华府 35万 3.4 —— 50%
1200 3100
3栋小高层，5栋 高层
城市规划——交通规划
• 武汉市轨道交通规划中，从汉口长青花园通往鲁巷的地铁2号线一期工程 设有积玉桥站，预计2012年全线建成，同时过江隧道目前已贯通，预计 今年年底通车。
七、区域后期预见
八、区域价值分析
地理中心，交通便利
绝版的江景和湖景，独一 无二深厚的人文历史沉淀
完善齐全的配套
城市规划的利好，政策的 引导
十、市场定位
中心城区绝版居住价值
竞争项目的高端定位
创新市场定位
领先市场定位
未来首个国际化文化居住社区
建筑的高品质和 高品位
生活格调趋同国 际潮流
社区居住阶层的 高地位
十、市场定位
• 项目与周边竞争楼盘共有的竞争优势: 区位+环境
本项目独特竞争力
建筑，园林 品质＋创新
产品
人文关怀，精神家园 目标客户 人文
区域的交通体系异常发达，整个区域将形成武汉市唯一一个同时拥 有轨道交通、过江隧道、公交和轮渡的立体交通网络，可以说，它就 是武汉滨江地区的门户。
五、周边配套
教育：湖北省实验小学、实验中学，武
汉中学，十四中、武汉小学、中山路小学， 粮道街中学、三十三中、三十九中、四十 九中、中华路小学，昙花林小学，武汉音 乐学院，湖北省中医院，湖北省美术学院， 湖北大学，航海学院
精选 长沙市房地产市场分析报告
精选长沙市房地产市场分析报告精选-长沙市房地产市场分析报告2021年长沙市房地产市场分析报告2021年我市（不含三县市）顺利完成房地产开发投资1032.00亿元，同比快速增长16.36%。
商品房施工面积7361.67万平米，其中新开工面积1824.23万平米，同比分别增加4.03%、21.65%；完工面积1402.27万平米，同比增加3.41%。
2021年长沙市（不含三县市）总计核准预售1907.14万平米，同比增加5.25%；同时实现商品房成交量备案面积1438.09万平米，备案金额851.70亿元，同比分别增加19.95%、12.45%。
part1长沙地区房地产市场基本情况一、新建商品房核准预售情况表12021年长沙市新建商品房、住宅供应情况小结：2021年全市商品房追加核准预售量同比增加5.25%，一季度崭新增量最高，四季度最低2021年全市新建商品房累计批准预售1907.14万o，同比减少5.25%，其中住宅批准预售1482.36万o，同比减少16.07%。
分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售1334.70万o，同比减少2.67%，其中住宅批准预售1008.16万o，同比减少16.51%。
从各区县情况来看，全年雨花区商品房新增批准预售量最大，岳麓区次之，芙蓉区最末；同比增幅来看，宁乡县、天心区、雨花区、望城区同比正增长，且在20%以上，其余均为负增长。
从各月情况来看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批准预售面积在200万o 以上，其余月份除1月、2月外，新增批准预售面积在100-200万o。
二、新建商品房网签情况表22021年长沙市新建商品房、住宅网签情况小结：全年商品房网签由热转凉，成交量怱季走低2021年全市新建商品房累计网签1507.84万o，同比减少13.67%，其中住宅网签1324.23万o，同比减少16.93%。
分区域来看，内六区新建商品房累计网签1091.75万o，同比减少14.75%，其中住宅网签942.07万o，同比减少17.95%。
华润凤凰城一期
—水井宜居大宅
周边的道路规划图
华润凤凰城摆位图
凤凰城资料简介
2007年3月1日开盘 主要：高层27楼 8栋 开发商：华润置地 建筑：394255.15平米 共计2498户 户型58种 车位共1700个 物业：华润成都置业有限公司 物业费：2.1元|平米. 容积率：4.5 绿化：35.7%
周边配套
边地铁：1号线 - 世纪城 公交线路：26路公交，26路公交站点：花荫村 高速公路：元华路、站华路、天府大道、红星路南 教育：成都七中，川大科技园，高新区直属幼儿园小学，美视国际学校 医院：市一医院，宋庆龄儿童医院、巴伐利亚医院，华西口腔医院 银行：建设银行、工商银行、农业银行等 其他：综合商场: 伊藤旗舰店、复地商业广场、2000亩市政公园
套二户型6个户型4
E户型分布在4栋 2室2厅1卫3阳台 建筑面积90平左右 性价比高，双阳台
套二户型6个户型5
F户型分布在4栋
2室2厅2卫2阳台
建筑面积104.54平左 右
紧凑，可变套三
套二户型6个户型6
3W户型分布在3栋
2室2厅2阳台
建筑面积89平左右
华润凤凰城位于站华路德赛二街，从市区出发沿天府大道向南后转到 站华路即可。道路宽阔路况比较好，自驾车从市区出发并不会花费太 多时间。但是由于周边区域配套尚未成熟，交通尚未形成交通体系， 附近交通工具比较单一，对出行造成一定的困难。在凤凰城周边几乎 看不到出租车的影子，而公交车站点也较为稀少车次也不多，如果是 需要乘坐公共交通工具比较困难。地铁一号线通车后，对于这种情况 有一定缓解。华润凤凰城距离地铁出站口一公里左右，步行大约需15 分钟以上。
3室2厅2卫3阳台
华润置地凤凰城营销策略报告
华润置地·凤凰城营销策略报告TO ：武汉德思勤房地产顾问有限公司T A S K I N P R O P E R T Y C O N S U L T A N T (W U H A N ) C O .,L T D .华润置地(武汉）有限公司C H I N A R E S O U R C E S L A ND L I M I TE D武汉德思勤房地产顾问有限公司i 目 录一、市场基础背景分析 ........................................................................................................................ １1．关于区域地产大势的结论 ............................................................................................................. 1 2．武昌内环（核心区）竞争分析 ....................................................................................................... 2 3．目标消费者分析结论 . (5)二、营销策略 (7)1．产品分析结论及定位 ................................................................................................................... 7 2．项目SWOT 分析 ........................................................................................................................ 8 3．营销总思路及策略分解 .. (10)三、分线索营销执行 (12)1．销售背景说明及执行线索总纲 ..................................................................................................... 12 2．品牌推广线 .............................................................................................................................. 13 3．区域炒作线 .............................................................................................................................. 15 4．产品呈现线 .............................................................................................................................. 18 5．客户积累线 (22)6．后续客户工作重点 (25)一、市场基础背景分析1．关于区域地产大势的结论↗谨慎乐观根据媒体调查和观点显示：尽管在多数人认为房价偏高情形下，超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬，认为武汉楼市将健康发展。
华润置地二期优劣势分析.
政策解读：此次政策调整目的是去库存，缓解房地产市场存在的结构性压力。 首付比例下调，降低购房者购房负担的同时，能较好去楼市库存，同时配合房 地产上下游产业链扩张将引更多资金入实体经济。有助于刚需和首次改善需求 的释放，无论是对于首套住房还是改善型住房的群体来说，都有积极作用。
项目地址
物业单位
总建筑面积 容积率 栋数 物业类型 在售楼栋 销售信息
占地面积 绿化率 物管费 所属区域
二期2#、一期6#、8#、9#少量房源 4600-5200元/㎡
项目目前在售二期2#89-119㎡房源于 2016年1月30日首次开盘，还有一期的 少量房源面积段在77㎡。
Code of this report | 2
户型
建筑面积/㎡
总套数
去化套数 去化率
库存
成交均价
入市时间
2+1
2+1
89
105
116
29
21
18
18%
62%
95
11
2#
3+1
119
29
14
48%
15
89㎡均价 4600-4800 元/㎡105㎡ 均价50002016年1月 5100元/㎡ ，119㎡均 价50005200元/㎡ / /
合计
/
174
53
30%
121
Code of this report | 4
【推广策略】
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华润凤凰城一期一批开盘报告
（一批7、8、9、10、11栋）
项目情况：
物业地址: 长沙经济开发区星沙镇星沙大道、东三线、行政支线、望仙路之间
开发商:华润置地（湖南）有限公司
华润集团简介：
成立于1938年，"华润"蕴含"中华大地，雨露滋润"之意，由周恩来总理亲自命名。
华润集团是国资委设立在香港的中央特大型国有骨干企业，为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，总资产近2,000亿港元。
在中港两地拥有7家上市公司，经营范围涉及电力、地产、零售、啤酒、石化、纺织、医药等。
旗下著名品牌有：雪花啤酒、怡宝纯净水、华润万家超市、苏果超市、东阿阿胶、三九药业、双鹤药业等。
开发商华润置地为华润集团旗下地产业务的旗舰公司，中国蓝筹地产企业，于1996年11月在香港联合交易所上市（1109），是香港股市恒生指数成份股。
目前，华润置地总资产已超过300亿港币，已经在香港、北京、上海、深圳、天津、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳、厦门、曼谷等18个城市，塑造出万象城、凤凰城、翡翠城、橡树湾、上海滩花园等30余知名项目。
建筑设计：澳大利亚ANS
园林设计：香港贝尔高林
占地面积：401777平方米
建筑面积：1300000平方米
总栋数：80栋
绿化率：39%
容积率：3.0
建筑类别:小高层、高层
装修状况: 毛坯
自带配套：约5000平方米高档生活体验中心，体验中心附设有室外游泳池和约2300平方米的室内运动会馆，运动会馆包括室内篮球、羽毛球、乒乓球场地以及健身、形体
练习场馆。
周边配套:紧邻的易初莲花超市，长沙县政府、经济开发区管委会、星沙镇政府等政府机关，湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等高等学府，长沙市中医医院（长沙市
第八医院）等卫生机构，都处于项目5分钟车程半径内。
项目分期：项目分三期开发，130万平米，80栋，其中第一期计划开发20余万平方米，现进行到一期一批，一批5栋。
项目优势：
⏹区位优势：星沙核心地段，紧靠星沙大道，将为以后进出城区必经之道；
⏹品牌优势：华润品牌已有70年历史，实力雄厚；凤凰城作为华润旗下房地产品牌拥有
较高知名度，房地产开发经验丰富；
⏹大社区：项目占地600多亩，总建面达130万平米，是典型的居住型社区，宜居；
⏹配套优势：易初莲花、新一佳、通程近在咫尺，生活配套齐全，教育、金融、交通等配
套发展也较为成熟。
⏹绿化先行：项目所需主要植被均提前栽种，保证了成活率并可提高观赏性；
⏹户型优势：紧凑户型，合理创新设计，实用率高。
开盘情况
开盘时间：2008年9月20日早上8：30，星期六，天气炎热
开盘地点：现场售楼部
现场氛围：
⏹等候区18排，36列座位，共计648个座位，9点左右全部坐满，并且有部分人群站着，
后陆续有人进入等候区，预计到场人员总计约700人。
⏹VIP客户共319人，其中预计有50人是同行，现场办理的VIP。
⏹售楼部外停靠车辆在9点左右有约50辆，其中奇瑞、大众等中、低档品牌轿车占了60%。
现场组织、功能分区：
功能分区好，负一楼为等候区，一楼有选房等候区、选房区、交款区、签约区。
入口和出口，实现了很好的分离，所以现场人员虽多，按照分区的流程走，显得很有秩序，一点都不混乱。