土地评估各方法综合测算表
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推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
100
别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
第四讲----土地估价的基本方法-——如何知道土地的价格
A. 1050 B. 100 C. 1040 D. 952
4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
多项选择题
1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地 应具有（ ）
A. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性
第四章 土地估价的基本方法
——如何知道土地的价格
第一节 市场比较法
一、市场比较法的基本原理
1、定义
市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房 地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法。
2、理论依据
替代原则
3、相关概念
（1）比较宗地
指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的 宗地或地块。
（7）个别因素
土地的个别特性对价格的影响因素。
（8）地价指数
运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成 相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。
（9）区域分析
判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗 地价格所产生的影响等。
（10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域
三、市场比较法的估价程序
（一）收集交易资料
大量、真实、可靠
搜集的内容： 土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、 使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价 格等。
搜集的途径：
查阅政府有关部门的土地交易资料； 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； 与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。
p
f
4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
多项选择题
1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地 应具有（ ）
A. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性
第四章 土地估价的基本方法
——如何知道土地的价格
第一节 市场比较法
一、市场比较法的基本原理
1、定义
市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房 地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法。
2、理论依据
替代原则
3、相关概念
（1）比较宗地
指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的 宗地或地块。
（7）个别因素
土地的个别特性对价格的影响因素。
（8）地价指数
运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成 相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。
（9）区域分析
判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗 地价格所产生的影响等。
（10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域
三、市场比较法的估价程序
（一）收集交易资料
大量、真实、可靠
搜集的内容： 土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、 使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价 格等。
搜集的途径：
查阅政府有关部门的土地交易资料； 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； 与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。
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f
土地评估测算表(天蚕)
四、销售费用 五、销售税费 六、利息 七、利润代 Nhomakorabea上面公式:
贷款利率(1年期) 利润率 售价 开发成本 专业费用 销售费用及销售税费 开发成本及专业费用 地价 每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）
贷款利率(1年期) 利润率 售价 开发成本 专业费用 销售费用及销售税费 开发成本及专业费用 地价 每亩地价(元/平米) 每亩地价(万元/亩)
2,661.30 2,661.30 2,661.30
700.00 110.00 120.00
961.03
5.31%
30%
6,762,382.65
2,719,553.30
123,750.45
608,614.44
2,843,303.75
2,391,508.99
1,617.52
107.84
2,719,553.30 1,862,910.00
292,743.00 319,356.00
76,882.40 167,661.90 123,750.45 135,247.65 473,366.79
2,661.30
容积率
1.80
建筑密度
≤35%
0.35
规划用地性质
城镇住宅用地，商业用地
建筑控制高度
多层不大于20米（5F+1）
一、预期售价
面积(平方米)
预期售房价
1、2~6层住宅用房、底层门面用房
2,661.30
2,541.01
2、1层(均价)
517.48
4,500.00
3、2层（均价）
517.48
土地使用权价值评估-假设开发法测算表
委托方：
评估基准日： 2010年10月19日
土地价值=房屋的预期售价-开发成本--专业费用-利息-利润-税费
相关数据:
规划设计要求
取值
总用地面积（平方米）
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
(㎡） 2.地下建筑总
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
土地拍卖与评估中的评估方法
土地拍卖与评估中的评估方法在房地产市场运作过程中，土地拍卖和评估是重要的环节。
土地拍卖是指政府或土地所有者将土地进行公开拍卖，由最高出价者获得土地的所有权；而土地评估则是评估师通过对土地现状和未来发展潜力的研究，来确定土地的价值。
而评估方法则是土地评估中的重点，合理的评估方法能够提高土地交易的公平性和透明性，有利于市场的稳定发展。
一、市场比较法市场比较法是土地评估中最常用的方法之一。
其核心原理就是通过寻找类似土地的市场参考指标，并结合这些指标的市场价格，来推算出该土地的价值。
这个方法的优点就是易于理解和操作，缺点则是不同土地可能并不完全相同，市场条件和收益模式也存在巨大差异，最终的评估结果可能会出现误差。
二、收益法收益法是土地评估中的另一种常见方法。
其原理是通过对土地投资的未来收益进行测算，来反向推导出土地当前的价值。
收益法的优点就是更加灵活和全面，能够充分考虑到土地的未来价值和收益用途的多样性，缺点则是需要了解到土地使用的详细情况和潜在市场变化，需要进行海量的数据收集和分析。
三、成本法成本法是土地评估中的第三种常见方法。
其原理就是根据土地的建造成本和其他相关的费用，来计算出土地的价值。
成本法的优点就是比较容易理解，适用于重建和修复的土地项目，缺点则是无法体现市场的真实需求和实际价格，不适用于土地买卖市场。
四、综合法综合法是一种将多种评估方法综合使用的方法。
该方法主要是考虑到每种方法所存在的局限性和误差，通过对不同评估方法的结合来进行土地评估。
综合法的优点就是避免了单一评估方法的缺陷，更加全面和具有说服力。
总之，评估方法是土地评估中的重要环节，它能够决定土地价值的正确性和公正性。
虽然不同的土地评估方法各有优缺点，但是好的评估方法可以在确保土地市场稳定运行的同时，有效促进城市的发展和现代化进程。
因此，针对不同情况和需求，评估师需要选择合适的评估方法进行土地评估，确保土地市场的公平和透明。
土地评估各方法综合测算表
10%
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地使用权评估
树市城区目 前在出让、转让国有土地的实际操作中，基准地 价运用的范围和地价水平，参照类似待估宗地 相 同土地级别的各种修正因素说明表以及土地使用 年限、市场行情、形状、 微观区位条件等，修正 得出待估宗地的估价结果。
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素 及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算 为 评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 其基本公式为： 总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程 基准地价系数修正法 樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上 了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总 额达 26.5 亿 元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年 均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元， 分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出， 三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突 破 50%。
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素 及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算 为 评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 其基本公式为： 总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程 基准地价系数修正法 樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上 了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总 额达 26.5 亿 元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年 均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元， 分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出， 三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突 破 50%。
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—— 元/平方米
二、管理费用
175
三、销售费用
120
元/平方米
2%
四、投资利息
318
元/平方米
50%
六、销售税费
483
元/平方米
5.50%
七、土地单价 八、土地总价
8664 4332
元/平方米 万元
—— 5000
重置成本法
单价
单位 相关说明
取费标准
一.开发成本
成本法
成本逼近法 项目 一、土地取得成本 1.土地购买价格 2.土地取得税费 3.土地开发成本 4.年期修正系数 单价 5846 6000 183 0 0.9455 单位 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 备注 （土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数 根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花 税，根据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土 地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%) 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里 了，在此不在单独计取 年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土 地，土地剩余使用年限为43年） 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福 利费、办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、 社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取 得成本和管理费用之和的2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、 调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即 开始建设，开发建设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销 售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）× 贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用 途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和 的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估 值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率 /(1-税率) 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— 3.05% —— 43 7% 3% 取费标准
4012
元/平方米
勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用
1、勘察设计和前期工 程费
170
元/平方米
含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环 境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评 估根据估价对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
六、销售税费
486
元/平方米
5.50%
七、土地单价 八、土地总价
8723 4362
元/平方米 万元
—— 5000
一.土地取得成本 (1)拆迁补偿安置费 及相关费用 (2)毛地价 (3)毛地价契税 (4)土地开发费 (5)年期修正系数 二、管理费用
5885 5200 800 24 200 0.9455 177
三、销售费用
121
元/平方米
2%
四、投资利息
320
元/平方米
5.31%
五、投资利润
1855
元/平方米
30%
5%
2、建筑安装工程费
3400
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用 b.结构工程费用
400 2000
元/平方米 元/平方米 根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根 据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑 安装工程费。
6995 6995
成本逼近法
另一情况 单价 单位 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 元/平方米 —— 元/平方米 备注 （拆迁补偿安置费及相关费用+毛地价+毛地价契税+土地开发 费）×年期修正系数 取得估价对象所在区域同类土地所需支付的平均费用，包括拆 迁补偿安置费、拆迁涉及的相关税费以及在土地开发中所涉及 由于本项目的《国有土地使用权出让合同》签订时间较早，其 毛地价水平与现时市场状况有较大变化，故本项目涉及毛地价 按现行水平进行取值 根据《北京市契税管理规定》，取毛地价的3% 达到宗地红线外“七通”及宗地红线内“场地平整”条件下的 土地开发费用。本项目地价款按毛地价缴纳，故本土地开发费 年期修正系数=1－1/(1＋r)^n（r为土地还原利率，取7%；n为 土地剩余使用年期，估价对象出让土地为工业土地，至估价时 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开 支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费 等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行 业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本 的3%计算 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及 专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的 2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期 间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机 构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。该项目开发建 设周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投 入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计 算，土地取得成本×贷款利率+（管理费用+销售费用）×贷款 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、 项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况 等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销 售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝 阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为 房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加 为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费=[ 土地取得成本+ 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售 税费 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 —— —— 3% —— 7% 3% 取费标准
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
10%
b.公共配套设施建设 费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在 项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
二、管理费用
120
元/平方米
三、销售费用
3%
3%
2%
5.31%
30% 5.50%
七、房屋成新率
90%
——
90%
八、房屋重置成新单价 九、房屋总价
5325 2663
元/平方米 万元
（开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000平方米 5000
房地产总价（万元） 房地产总价（万元）
——
c.设备安装和装饰工 程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在 项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐 全，故取值为10%
83
元/平方米
四、投资利息
112
元/平方米
五、投资利润 六、销售税费
1265 325
元/平方米 元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上 各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的 介绍，本次评估取3% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福 利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会 平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价对象 所在区域经济状况等因素按2%计取 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成 本和管理费用之和的2%计算 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、 调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即 开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入， 按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）×贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基 准利率计取 根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用 途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百 分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估 值的5.5%测算（营业税为房地产价值的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的 3%）。根据公式推导，销售税费=[ 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润]×税率/(1税率) 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年 限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修 和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新率 为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%