抵押房地产拍卖价格评估之特点
房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题
房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题.txt每天早上起床都要看一遍“福布斯”富翁排行榜，如果上面没有我的名字，我就去上班。
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房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题2006-4-11 10:39 上海建经投资咨询有限公司王建忠·朱毓菁【大中小】【打印】【我要纠错】一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。
银行作为房地产金融特殊产品的销售商，随着此项业务的不断发展，由此而来的风险问题，愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。
尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司，但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格，说到底还是银行的风险。
在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。
因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。
（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。
二、房地产抵押权人的一般风险防范。
抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。
它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。
1、抵押合法有效。
属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。
房地产估价第十二章 几种目的的房地估价
E.估价费用
案例分析题
甲公司于2011年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开 发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分 别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层， 2013年10月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建 筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁 期限为15年，租金为每天每平方米2.10元；地上一～四层 出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为每天每 平方米2.50元；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许 可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金 ，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以 该商业楼申请抵押贷款。
担保债权后的余额 C.房地产的市场价值扣除预计处分该房地产的各种费用、
税金后的余额才是房地产抵押价值 D.不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没
有抵押价值 E.在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值
时，不应包括土地使用权出让金
课堂练习题：
2.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关
二、房地产抵押估价的法律规定 1.可以设定抵押的房地产 2.不得设定抵押的房地产 3.其他限制条件 补充：《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押 ，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以 不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保 的行为。 4.与房地产抵押估价有关的规定
第一节 房地产转让价格评估
三、房地产转让价格评估常用的方法
房地产转让价格评估，宜采用比较法和收益法，也可采用 成本法。待开发房地产的转让价格评估宜采用假设开发法 。对于单纯土地转让价格评估也可采用基准地价修正法。 1.比较法 2.收益法 3.成本法 4.假设开发法 5.基准地价修正法
房地产评估报告抵押评估价值的含义
房地产评估报告抵押评估价值的含义目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。
下面是给大家整理的房地产评估报告抵押评估价值的含义的相关内容。
仅供参考。
房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。
条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达：1、价值=完全价值2、市场价值=价值-法定优先受偿款3、抵押价值= 市场价值4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。
也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。
假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。
(估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。
其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。
那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢?银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点1、房地产抵押价值是预期价值：预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：它是一种用现值价格来表述未来可能实现价格的价值，一般情况下，这个未来指当前价值时点起一年。
房地产拍卖底价评估概述
房地产拍卖底价评估概述作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告,报告中往往要涉及三个最基本的概念:一个是公开市场价值,一个是拍卖底价,一个是拍卖保留价。
对于前者,由于有房地产估价规范的严格规定,一般没有异议。
但是对于后二者,由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致,因此,对于什么是底价,什么是保留价,两者之间是什么关系,它们与起拍价、抵债价又是什么关系,房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何,目前有一些不同看法。
本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨,以期抛砖引玉。
一、什么是拍卖《中华人民共和国拍卖法》第三条规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
在实际经济生活中,拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。
第一种性质的拍卖是基于自愿原则的,即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。
常见的有古董、字画、邮票等的拍卖,土地使用权出让拍卖也属于这种性质。
另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的,往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中,是一种被迫的强制拍卖。
与此同时也存在两种不同形式的拍卖:一种是英格兰式,报价由低到高,不断加价竞买,直到无人再加价时,即以最后应价者竞买成功为基本特征。
我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式,报价由高到低,不断减价,以第一位应价者竞买成功为基本特征。
荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。
近日,深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。
与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖,即强制拍卖。
我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。
二、拍卖底价与拍卖保留价《房地产估价规范》第6.10.2条规定:房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。
浅议房地产拍卖底价的评估
浅议房地产拍卖底价的评估作者：白东旭来源：《消费导刊》2015年第09期摘要：随着社会改革的不断深入，商品拍卖也成为市场经济发展的关键，并在市场发展中发挥出了重大的作用，尤其是近些年拍卖产品的种类不断增加，更有很多房地产企业参与到拍卖当中，而对房地产拍卖底价的评估也成为房地产拍卖的关键，因此，相关的会计人员必须尽职尽责做好拍卖底价的评估工作。
关键词：房地产拍卖底价评估前言拍卖的房地产项目与正常的商品房之间有着很大的区别，近些年房地产项目的拍卖发展越来越快，相互之间的差异性也越来越大，其中拍卖底价的评估是正常房地产出售所不具备的，而且，拍卖底价的评估对房地产的拍卖具有至关重要的影响，下面进行详细的分析。
一、房地产拍卖底价评估报告应遵循的原则房地产拍卖过程中，底价评估报告极为关键，而且，会计人员在对房地产拍卖底价评估报告拟定的过程中，其合理性将直接影响着房地产拍卖底价评估的有效性，因此，会计工作人员在拟定房地产拍卖底价评估报告的过程中，需遵循着以下几方面原则。
①房地产拍卖的底价不允许随意更改；②房地产拍卖底价的确定，需要由专业的法定房地产评估机构来完成，而且，在这个过程中要求评估人员需严格按照法定程序进行；③评估机构人员应充分掌握房地产拍卖底价对房地产整个拍卖过程的重要性，不仅仅是作为起拍价的重要依据，更是房地产确定保留价的重要依据；④房地产拍卖底价也是房地产的抵债价，如在房地产拍卖过程不成交的情况下，应按照以物抵债的方式进行，而在这时房地产拍卖底价将按照法院执行作为抵债价。
二、房地产拍卖底价评估分析在科技迅速发展的过程中，房地产市场的发展也极为迅速，而且，房地产拍卖过程中，为确保给企业更大的利润，应对拍卖的房地产底价进行评估，这也是作为房地产拍卖企业会计人员必须重视的工作。
房地产拍卖底价的评估需要按照相关的流程进行，同时，还要结合房地产的实际情况以及市场发展情况等各项因素进行分析，才更有利于提升房地产拍卖底价评估的有效性，以下主要从房地产拍卖底价评估过程中需要做的工作展开分析，希望可以给相关部门以及人员提供定的帮助。
4、房地产抵押估价报告特殊要求
2、估价原则
评审标准 ： 列明遵循谨慎原则。（1分）
2、估价定义的，扣1分。
3、估价结果披露 评审标准 ： 披露内容完整。（2分）
3、估价结果披露 扣分项目分值及说明 ： 内容包括：假定未设立法定优先受偿权利下的 市场价值、注册房地产估价师知悉的各项法定优 先受偿款以及抵押价值。每缺少一项，扣1分。
6、附 件 评审标准 ： 包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料 和调查记录。（2分）
6、附 件 扣分项目分值及说明 ： 缺法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或 调查记录的，扣2分。
5、相关风险提示 扣分项目分值及说明 ： (1)内容包括： ①关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期 可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说 明； ②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场 已经发生的变化予以考虑说明；
5、相关风险提示 扣分项目分值及说明 ： (1)内容包括： ③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对 房地产抵押价值可能产生的影响；
4、估价对象变现能力分析 评审标准 ：
变现能力分析内容完整，分析合理，针对性强。 （8分）
4、估价对象变现能力分析 扣分项目分值及说明 ： (1)未进行通用性、独立使用性或者可分割转让性 分析的，扣1～3分。 (2)未分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能 实现的价格与估价结果的差异程度的，扣1分。
4、估价对象变现能力分析 扣分项目分值及说明 ： (3)未分析变现时间长短的，扣1分。 (4)未说明变现费用、税金的种类和清偿顺序的， 扣1～3分。
4、估价对象变现能力分析 扣分项目分值及说明 ：
(5)变现能力分析缺乏针对性，或者分析存在错 误的，扣1～4分。
5、相关风险提示 评审标准 ： 风险提示内容完整，分析合理，具有针对 性。（6分）
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析--打印
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析顾建琴对房地产估价机构来说，司法鉴定中的房地产估价业务并不是经常性业务，而且需二级以上资质的估价机构才能从事，对房地产估价师来说很难对此类评估做到了然于心。
但作为司法鉴定的评估直接关系到当事人的切身利益，具有“公正性、严肃性、复杂性、精确性”，更需要房地产估价师在评估过程和出具评估报告时注意评估程序的规范、评估内容的详细、评估工作的风险等问题。
为此，笔者试结合实践，对平时工作中遇到的问题作以下分析思考和探讨。
一.司法鉴定中房地产估价报告的主要特点1)评估应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，估价师体现司法公正原则，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。
2)评估对象具有多样性、法律关系复杂。
司法鉴定评估对象涉及面广、种类很多，如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。
而法律关系往往错综复杂，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，不同的估价目的的房地产评估价格往往相差很大。
3)司法鉴定评估更注意严谨性。
司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。
司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。
从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。
评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。
4)司法鉴定评估的风险性更大。
与一般性质的房地产评估相比，司法鉴定评估的风险性更大。
对新颁布的房地产抵押估价指导意见的理解（二）
②已抵押担保的数额，若委托⼈提供的产权证上没有标注，是否还需要估价师⾃⾏向房管部门查询?在本地还好，如果估价对象地处外地，那估价师的尽职调查⼯作将有更⼤难度。
③若⼟地出让⾦、交易税费，应补缴政府费⽤等也在法定优先受偿权范畴之内，则估价师的尽职调查⼯作深度、⼴度、难度都将更⼤，⽽且调查所得数据不⼀定准确，将影响估价结论的准确性。
2．对可⽐实例进⾏实地查勘的困难。
就⽬前情况⽽⾔，估价所采⽤的可⽐实例的来源⼤多为估价⼈员⾃物业中介等处⾃⾏调查⽽来或是由房地产管理部门公布的市场交易案例，《意见》要求对可⽐实例“进⾏必要的实地查勘”，到底必要到什么程度?要进⼊可⽐实例房屋内部⼏乎不可能，甚⾄所在⼩区如果封闭式管理，也很难进⼊，那么最多只能了解到物业所处地理位置，对其内部状况、景观等不得⽽知。
3．《意见》中规定：“房地产估价⾏业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选⽤，不选⽤的，应当在估价报告中说明理由。
”就⽬前情况，这些参数应该还没有公布，⼤多是由估价师根据执业经验⾃⾏制定，也给⼈为调节评估值带来了操作空间，从促进抵押估价业务的健康发展⽅向来说，有关⾏业组织应该将其尽快公布。
4．《意见》中规定：“房地产抵押估价报告应当包括包括估价对象的变现能⼒分析”。
这种分析应该是定性的还是定量的?如果是需要进⾏定量的分析，则数据的不确定性、费⽤项⽬的不完整性都是存在的问题。
因为涉及抵押权实现⽽需对抵押物进⾏变现的情况，⼏乎都需要经过司法途径，涉及诉讼费⽤主要有案件受理费和申请执⾏费，另外还有执⾏中的实际⽀出费⽤，包括⼈民法院执⾏⼈员异地执⾏本案时按照国家有关规定标准⽀出的差旅费⽤，有⼈民法院或⼈民法院委托其他单位或个⼈进⾏的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际⽀出费⽤。
另外，诉讼费⽤还包括抵押权⼈⽀出的律师费⽤等。
这些费⽤和其他变现时应缴交的各种税费等是估价⼈员难以估算清楚的。
美国房地产法中的抵押与拍卖
美国房地产法中的抵押与拍卖在美国的房地产市场中，抵押与拍卖是两种常见的交易方式。
抵押是指借款人通过将自己的房产作为抵押物，从银行或其他金融机构获得贷款。
而拍卖则是指将房产以竞价的方式出售，将产权转移给最高出价者。
本文将探讨美国房地产法中抵押与拍卖的相关法律规定与流程。
一、抵押在美国，抵押是一种常见的房地产融资方式。
借款人可以将自己的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款。
抵押的主要目的是为了提供额外的资金，用于购买房产、债务偿还、扩大经营等目的。
1. 抵押合同抵押贷款需要借款人与贷款机构签订抵押合同。
抵押合同是一份法律文件，规定了借款人与贷款机构之间的权利义务。
其中包括贷款金额、利率、还款方式、还款期限等相关内容。
借款人通过签署抵押合同，将自己的房产作为贷款的抵押物，以确保贷款机构在借款人未能按时偿还贷款时，具有追讨债权的权力。
2. 抵押登记在美国，抵押贷款需要进行抵押登记。
抵押登记是指将抵押合同提交给相关的政府机构，登记房产的抵押权。
抵押登记的目的是确保贷款机构在未来如果需要执行抵押权时，能够得到合法的支持。
3. 还款与违约借款人需要按照抵押合同的约定，按时偿还贷款。
如果借款人未能按时偿还贷款，贷款机构有权启动抵押程序，将房产进行拍卖以追回借款的本金与利息。
此外，借款人还需承担违约金等费用。
二、拍卖拍卖是一种将房产以竞价方式出售的方式。
在美国，拍卖通常被用于解决贷款违约以及法院判决等情况下的房产交易。
1. 预售公告与评估在进行拍卖之前，需要进行预售公告与评估。
预售公告是指将待拍卖房产的相关信息予以公示，以吸引潜在买家。
评估则是对房产进行价值评估，确定拍卖底价。
2. 拍卖程序拍卖程序在不同州份可能会有所不同，但总体流程相似。
拍卖会通常由拍卖师或代表政府的官员主持。
参与拍卖的买家需要进行资格审查，并支付一笔保证金。
在拍卖过程中，买家根据房产的现有状态与价值，进行竞价。
最终，出价最高的买家将赢得竞拍，并与卖方进行房产转移手续。
银行抵押贷款中的房地产价格评估（三）
三、抵押价格与交易价格的⽐较 抵押价格与交易价格是两种不同性质的价格类型，评估过程中应注意加以区分，才能更好地保证银⾏资产的安全性和盈利性。
（⼀）两者的产权权能不同。
房地产的价格是反映房地产各种权能的价格，不同的产权所对应的价格内涵就会有所不同。
房地产交易依据其产权交易的内容不同，有房地产所有权交易价格、使⽤权价格、房屋所有权价格等，这些价格基本体现的是房地产的所有权、占有权和⽤益物权。
⽽房地产抵押是指债务⼈或第三⼈以其所拥有的房地产作为履⾏债务的担保，当债务⼈不履⾏债务时，债权⼈有权从其抵押的房地产的价值中优先受到清偿的权利。
这种抵押权是⼀种担保物权、⼀种处分权，它不以利⽤标的物的交换价值为⽬的，⽽是以取得标的物的交换价值为⽬的，它能给抵押⼈带来的经济收益，实际上是⼀种经济补偿。
房地产抵押价格所体现的就是这种抵押权权能的价格。
（⼆）价格内涵不同。
房地产交易价格也称为“房地产买卖价格”。
它是房地产通过买卖交易⽽形成的⼀次性转移房地产产权成交价格，反映房地产商品的⼀定效⽤，同时受市场供求关系、地区经济发展状态、房屋的地段、结构、质量等因素的影响。
它的价格构成包括房屋建筑成本、利润和税⾦。
抵押价格是为抵押贷款⽽评估的价格，由于房地产抵押是对债权的⼀种担保形式，因⽽房地产抵押价格应能充分保证对抵押⼈债务的清偿能⼒，构成房地产抵押价格的组成部分应是处分抵押物时实际能⽤于偿债的部分。
因此房地产抵押价格的内涵表述如前所述公式。
（三）价格形式的市场背景不同。
市场交易价格在⼀个交易双⽅都认为经济的状态下，交易双⽅遵循公正、公平、公开的原则，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，达成令双⽅都能接受的价格。
它是在正常交易情况下，房地产所能实现的价格。
但房地产抵押价格的形成却不能完全具备以上条件。
因为当债务履⾏期满⽽抵押权⼈未受清偿时，债权⼈总是想⽅设法尽快与抵押⼈协议以抵押房地产依法拍卖、变卖该房地产，甚⾄向⼈民法院提起诉讼．通过强制出售达到受偿的⽬的。
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抵押房地产拍卖价格评估之特点
抵押房地产拍卖价格评估之特点作者：佚名
时间：2008-7-3
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随着我国房地产市场的迅猛发展,以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大,房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用,主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。
拍卖价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。
其假设条件为:A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。
房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。
首先,被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产,所以不是自愿的卖主。
其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易,而是在拍卖日公开竞投,买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投,拍卖实际上就是在短时间促成交易,为了促使拍卖成功,就必须具备价格优势,才能吸引买家竞投,故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。
拍卖价格要考虑快速变现。
由于拍卖期短,有卖不出去的风险,所以拍卖价格必须考虑变现的速度,即确保卖出的成功,所以拍卖价格必须坚持“宁估其少,勿估其多”。
鉴于上述原因,拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格。
拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。
抵押价格是一种预期价格,一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。
拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价,尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格,但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距,所以拍卖价格不能等同抵押。