房地产金融制度国际比较与借鉴
住房保障制度的国际间比较
美 国住 房保 障 的 制度基 础 。三 是政 府还 采取 了 一 系列 优 惠 措 施 鼓 励 个人 买房 ，
如对购 买住房 实行贴 息贷款 和贷款保 证 ，
属于不 同经 济发展阶段的 国家都有较 强的 借鉴意义 ，对我 国来说也不例外。
采取减税 政策 等。
（ ）新 加 坡 的住 房 保 障 制 度 二
会 发 展 及 社 会 公 义 为政 策 的 出 发点 。 在 现
种责任为经济发展 的包袱 ，反而认为这是
◆ 中 图 分 类 号 ：Ｆ ９ ． 文 献 标 识 码 ：Ａ ２ ９２ ３
何 变化 ，都 会逐 一经历这三个 阶段 。这对
内容 摘 要 ： 我 国 当前 面 临 的 低 收 入 群 体 住 房 问题 ，可 以说 是 一 个 体 制 建 设 问题 。 本 文 通 过 对 国 际住 房 保 障 制 度 的 比较 分 析 ， 立 足 于 我 国 的 具 体 国 情 与 国 际 经 验 的 启 示 与 借 鉴 ， 为 我 国住 房 保 障 体 制 的 完 善 提 出建 设 性 的 建议
和措 施 。
自２ ０世纪 ３ ０年代 开始 先后 出 台 《 房 住 法 》 《 宅抵押 贷款 法 》《国民住 房法 》 、住 、 、 《 住房 与城市 发展 法 》 《 民可 承担住 宅 、国 法 》 法案 ， 等 对低 收入群 体 的住 房保 障做
出相 关规定 。 二是 发达 的房地 产金 融 是
供公 有住 宅补贴。严格按 家庭收入情况来 确定享 受住房 保障水平 ，住房短 缺时期只
有月收入不 超过 ８ ０ ０ 新元 的家庭 才有资格 租住公用住 宅。三是公有住宅 的合理 配售 政策。起初 ，政府采用登记 配售 ，以登记
住房公积金制度发展的国际经验借鉴
住房公积金制度发展的国际经验借鉴【摘要】住房公积金制度在国际上是一个重要的财政政策工具，各国都有自己独特的运行机制和发展历程。
本文主要通过对德国、新加坡、美国、日本和中国的住房公积金制度进行比较分析，探讨其特点、优势以及发展不足之处。
在本文总结了国际经验对中国住房公积金制度的启示，并提出了一些建议，以指导未来发展方向。
通过对国际经验的借鉴和总结，可以帮助中国不断完善和优化自己的住房公积金制度，为提高居民的住房福利水平和促进经济稳定健康发展做出贡献。
【关键词】住房公积金制度、国际经验、德国、新加坡、美国、日本、中国、启示、发展方向、研究价值1. 引言1.1 国际经验对住房公积金制度的重要性国际经验对住房公积金制度的重要性体现在多个方面。
各国在住房公积金制度的建立和发展过程中积累了丰富的经验，可以为其他国家提供宝贵的借鉴。
通过比较不同国家的住房公积金制度，可以发现各自的特点和优势，从中学习借鉴，为本国制度的完善和优化提供参考。
国际经验也可以帮助各国更好地应对住房领域的挑战和问题。
随着全球化的加剧，各国之间经济联系日益紧密，住房问题也日益成为全球性的挑战。
通过学习国际经验，可以更好地理解和应对这些挑战，促进住房领域的可持续发展。
借鉴国际经验对于推动本国住房公积金制度的健康发展具有重要意义。
在本文中，我们将通过对几个具有代表性的国家的住房公积金制度进行分析和比较，总结其特点和经验教训，为中国住房公积金制度的改进提供参考。
1.2 本文的研究价值本文的研究价值在于对比国际各国的住房公积金制度，总结其特点和运行机制，以及探讨其优势和不足之处。
通过对不同国家的经验借鉴，可以为中国的住房公积金制度的进一步发展提供有益的启示。
本文还将从未来发展方向的角度出发，提出建议，为中国住房公积金制度的优化和完善提供参考。
通过深入研究和分析，可以推动中国住房公积金制度的不断改善，更好地服务于广大居民的住房需求，促进经济社会的稳定和可持续发展。
国内外金融市场比较研究
国内外金融市场比较研究金融市场是一个国家经济的核心组成部分，对于经济的发展和稳定起着重要的作用。
国内外金融市场的比较研究可以帮助我们更好地了解各市场的特点和发展趋势，为制定有效的金融政策提供参考。
本文将对国内外金融市场在规模、监管、产品创新和对实体经济支持等方面进行比较研究。
首先，就市场规模而言，国内金融市场相对较大。
中国作为世界第二大经济体，拥有庞大的人口和市场规模，金融市场的规模也相应较大。
股票市场、债券市场和银行业等金融机构都在国内迅速发展，为各类投资者提供了广泛的投资渠道。
与此相比，国外金融市场在规模上可能相对较小。
然而，一些发达国家如美国、英国和日本等仍然拥有非常庞大的金融市场。
这些国家的金融市场已经相对饱和，成熟度比较高。
不同的金融产品在这些市场上也得到了广泛发展，如期货、衍生品等。
其次，监管方面是金融市场比较中一个重要的因素。
国内金融市场的监管体系逐渐健全，面对金融危机和市场波动，中国监管机构采取了积极应对措施，保持了金融市场的相对稳定。
金融监管的效果在一定程度上增强了投资者的信心。
相比之下，国外的监管机构更加成熟和完善，能够更好地应对金融市场风险。
特别是在金融危机后，许多国家加强了对金融机构和金融产品的监管，提高了市场的透明度和稳定性。
此外，对于涉及跨境投资和跨国金融业务的金融监管，国际合作也日益增多。
再次，产品创新也是金融市场比较中的一个重要方面。
国内金融市场在最近几年中取得了一系列的创新成果，如互联网金融、移动支付和大数据风控等。
这些创新不仅方便了市场参与者的交易和投资，也为金融机构提供了更多的发展机遇。
国外金融市场在产品创新方面一直处于领先地位。
在交易工具、金融衍生品和金融工程等方面，一些发达国家已经实现了多样化和复杂化。
例如，美国股票市场的交易工具就有多种多样的选择，包括股票期权、ETF（交易所交易基金）和REIT（房地产投资信托）等。
最后，对实体经济的支持也是国内外金融市场比较的一个重要方面。
房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例
现代经济信息房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例杨灏睿 天津财经大学研究生院摘要：随着中国经济的复苏向好，以及中央提出的供给侧改革，去库存、降成本政策的逐步落实，房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。
同时，对大多数房地产企业的管理者来说，融资难是现实而又棘手的一大难题。
这一问题不仅制约着企业的发展，而且影响房地产行业的进步。
本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施，最后借鉴碧桂园公司融资经验，由个别演绎到整个行业，具体分析房地产行业融资，针对整个行业融资问题，总结出相应的对策建议。
关键词：房地产行业；融资问题；碧桂园中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)004-0360-02前言随着经济的发展，房地产业的地位和作用越来越被人们重视，这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业，同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。
房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境，提高居民的生活水平，也有利于拉动消费。
而要实现这一目标，就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。
因此，针对这一问题，本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式，由个别演绎到整个行业，提出解决方案，为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析(一)碧桂园控股有限公司概况碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。
1997年成立。
2006年11月，碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司，并且分别向股东配发股份，其中必胜有限公司占70％，多美集团有限公司占12％，日皓、伟君与喜乐各占6％的股权。
2007年，碧桂园在香港联交所上市，其中公众持股比例为16.86％。
截止2015年年底，碧桂园的资产总额为3619.56亿，净资产652.91亿；总收入达1132.2亿元，同比增长约33.9％；其中营业收入为473.28亿，同比增长23.50％。
启示与借鉴——以发达国家和地区房地产保有阶段税收法律制度为视角
不动产税 的税基是房地产评估值 的一定 比例 （ 各州规定不一 ， ２ ％一１０ 从 ０ ０ ％不 等） 。各地方政
府都 拥有 自己的房 地 产 估 价 部 门 和大 量 专业 人 员 ， 这些 人员 专 门从 事各 类房 地产 的估 价工作 。如 果业 主对 估价 有异议 ， 以分 级上诉 ， 先是地 方政 府 的 可 首 估价 办公 室 ； 次是 州 的仲裁 委员会 ； 其 最后 是联 邦 的
要税 种 ， 者 是 非 独 立 的次 要 税 种 。 目前 ， 国的 后 美
财产 税 ， 管 名称 不 同 ， 含义 是 相 同 的。而 且 ， 尽 但 世
界各国房地产保有阶段 的税收立法模式及具体的制
度有所 不 同 。对 其进 行 考 察 ， 为 我 国房地 产 保 有 能 阶段 的税 法 改革提 供有 益 的借鉴 。 （ ） 国房 地产保 有 阶段 的税收 法律 制度 一 美
开征“ 产保 有税 ” 重庆 开征 “ 房 ， 特别 房产 消 费税 ” 。通 过对 一些发 达 国 家和 地 区房地产 保 有 阶段 税 收 立 法 等
模 式和具 体 制度 设 计 的分析 与 比较 ， 借鉴 其先进 的理念 和成 熟 的 实践 经验 ， 而对 我 国房地产 保 有阶段 税收 从
税务 法 院 。
在 制定 和实 施 税 法 的过 程 中积 累 了一 套 成 熟 的经
验。
１ 美 国 不 动 产税 是 房 地 产 保 有 阶段 的 主要 税 ．
种。
３ 美 国不动 产税 是典 型 的地 方税 。 ．
在美 国 ， 地产 保 有 阶 段 的税 收 主要 有 财产 税 房
法律 制度 的 改革和 完善提 出要 在原 基础 上整合 与规 范 ， 制 定 系列配套措 施 等建议 。 要 关键 词 ： 地产 保有 ； 收法律 制度 ； 示 ； 鉴 ； 房 税 启 借 改革 与完善
投资性房地产准则的国际比较与借鉴
为主营业务； 有的企 业在 经营其他 业务 的同 地和建筑物必须是 ：１已完成的在建工程和 产的价值 ． 也就是说每个 资产 负债表 日均需 时兼营房地产投 资业务 ； 有的企 业投资 房地 开发项 目； 是为投资 目的而持有 ， 且其 要对投资性房地产进行价值重估 ； Ｓ ０则 ２ 并 ｌ ４ Ａ
维普资讯
投资性房地产准则的国际此较与借鉴
口山 东工商 学院会计 学院 孙鸿雁 ／ 稿 撰 【 摘要】本文将世界上较有代 陛的投资
陛房 地 产准 则 进行 比较 ， 期抛 砖 引玉 。 以
部分， 或两者兼有 ）但不 包括 ： 用于商 性房地产。但准则对重要性的判断未提供具 。 １ 品或劳务 的生 产或供应 。或用于 管理 目的 体标准。 英国 Ｓ ＡＰ Ｓ １ ９未对此问题做 出回答。
一பைடு நூலகம்
的房地 产 ； 在 正常经 营过程 中销 售 的房 ２． 随着经济 的发展和投资观念 的转 变， 对 地 产 。
（ ） 和计量的比较 二 确认 １在对投资性房地产 的后续计量上 。 ｌ 英国
房地产或 物业项 目进 行投资逐渐成 为一种 英国Ｓ Ａ １ Ｓ Ｐ ９中的投资 性房地 产是 指 Ｓ ＡＰ ９要求在资产负债表 以公开市场价值 Ｓ １ 新型的投资方式。有的企业将投资房地产 作 对 有关土地和建筑物拥 有的权益 。 但这些土 （ ｅ Ｍａｋｔ Ｖ ｌｅ Ｏｐ ｎ ｒｅ ａｕ ）反 映投 资 性 房 地
一
、
英 国企 业通 常需 要 支付大笔预 付款 才 以不提折 旧 ： Ｓ ０没有相关规定。 Ｉ ４ Ａ （Ａ Ｃ） ＩＳ 批准 了国际会计准则第 ２ ５号“ 资 投 能 取得房地 产上的长 期权益 ．这 种长期 权 ３在对投资性房 地产进行重 估价时 ． ． 英 会计” ＩＳ ５）允许将投资性房地产按长 期 （Ａ ２ ． 益符合 Ｓ ＡＰ ９的定义 。很 多承 租人将 其 国 Ｓ Ａ １ Ｓ １ Ｓ Ｐ ９规定 采 用公 开的 市场价 值 ． 而 投 资核算或根 据 ＩＳ１ “ Ａ ６ 不动产 、 厂场和设 资本化并作 为按市场价 值计价 的投资性 房 ＩＳ ０规定 采用 公允价 值 （ａ Ｖ ｌ ） Ａ４ Ｆ ｉ ａｕ 。 ｒ ｅ 备” 按不动产核算。 ０ １ １ １日， Ｓ ５ ２０ 年 月 Ｉ ２ Ａ 地产处理 ． 支付的租 金在租赁期 内费用 化。 ＩＳ Ａ Ｂ对 公允价值 的定义是 在公平 交易 中． 被废止 。 Ｓ ０ 投 资性房地产 ” Ｉ ４“ Ａ 正式开始 实 国际会计 准则委 员会 （Ａ Ｃ） ２ ０ ＩＳ 在 ０ １年 改 熟悉情况 的当事人 自愿据 以进行 资产交换 施。２ ０ ０ １年 ＩＳ Ａ Ｃ改组 ． 新成立的国际会计 组 为国际会计 准 则理 事会 （Ａ Ｂ） ＩＳ ，并 将 的金额 。公 允价值通 常可 以是某项 资产在 准 则理事会 （ Ｂ）修订 了 ＩＳ ０．并于 Ｉ ＡＳ Ａ４ ＩＳ ０作为《 Ａ４ 改进 国际会计 准则》 目的一 公开 活跃 市场上 的挂牌价 （ 项 即公 开市场价 ２０ ０ ５年 １月 １日生效 。 部 分进行修订 ．主要 对经营租赁 方式下 承 值 ）最近成 交价 、 资产预 期未 来现 金流 、 该 除 ＩＳ Ａ Ｂ以外 ． 目前对投资性房地产制定 租人持有 的房 地产权 益做 了新的规范 。原 量 的现值 等。而公 开市场价值 是指某项房 会计准则的有英国、澳大利亚和中国香港地 来 的 ＩＳ ０规定承租 人不将 经营租赁 的房 地产 的权 益在估价 当 日按假定情 况出售可 Ａ４ 区。 英国原会计准则委员会（ Ｓ 于 １ ８ 年 Ａ Ｃ） ９ １ 地产 权益视 为投 资性房 地产 。而 按照修 订 以合理取 得的最高售价 ： （１） 自愿的卖 有 １ １月 发布 了第 １ ９号标 准 会 计 实 务公 告 后 准则的第 ３ —— ３ ３ ５段 的规定 ． 当且 仅 方 ； 则 （２） 有一段合理 的时间 （ 房地产的性 视 （Ｓ １ “ Ｓ ＡＰ ９）投资性房地产 的会计处理”首次 ． 当承租人在经 营租赁 下持有 的房 地产权 益 质和市道而 定 ） 进行 商议成交 ； ３） （ 房地产 对投资性房地产的概念 、会计处理和报告作 符合 投资性房地 产的定 义 ．且承 租人按 照 的价值在 上述期 间将保 持稳定 ； ４）房地 （ 了规范。 Ｓ Ｐ１ Ｓ Ａ ９于 １ ９ ９ ４年 ７月进行修订和 公 允价值模式 确认资产 时 ．承租 人在经 营 产 完全 由公开市场取 舍 ； ５）不考 虑具有 （ 补充． 完善了价值重估方面的内容。 澳大利亚 租 赁下持有 的房 地产权 益才可 以视 为投 资 特 殊 利益 的买方所 提 出的任 何追 加出价 。 会计 准则委 员会于 ２ ０ ０ ４年 ６月发布 了与 性房 地产并进行相 应地处理。 显然 ． 公允价值 比公开市场价值具 有更广泛 ＩＳ ０趋同的 Ａ Ｓ ４ “ Ａ４ Ａ Ｂ１０ 投资性房地产” 。我 ２出租给母公 司或另一家子公 司使 用的 的参 考 意 义 。 国香港地区于 １ ８ ９ ７年 １ ０月发布 了 Ｓ ＡＰ ３ Ｓ １ 房地产 ４在对投资性房地产重估价变动或公允 “ 资物业会计 ” 投 。经多次修订 ． ２ ０ 于 ０ ４年 １ ２ 英国 Ｓ Ａ １ Ｓ Ｐ ９规定 ， 在编制企业 的个 别 价 值变动的处理上 ， Ｓ ０规定采用公允价 Ｉ ４ Ａ 月发布 了与 ＩＳ ０趋 同的香港会计 准则第 Ａ４ 财务报表以及集团财务报表时 ． 都不能将这 值 模式 的房 地产的公允价 值变动产生 的利 ４ ０号（ Ｋ Ｓ ０）投资性房地产 ” ＨＡ４ “ 。我国财政 部 分 房地 产 作 为投 资 性 房地 产 处 理 。而 得和损失确认在收益表中。 国 Ｓ ＡＰ ９要 英 Ｓ １ 部于 ２ ０ ０ ５年 ７月 １ ９日发布 了《 企业会计准 ＩＳ ０规定在合并财务报表 中 ． 房地产不 求上述变动不计入损益表 ． Ａ４ 该 而作为重估价储 则第 Ｘ Ｘ号——投 资性房地 产》 征 求意见 （ 符合投资性房地产 的条件 ； 但从出租房地产 备 金的变动处理 ， 确认在 “ 面已确认 利得 全 稿 ）并于 ２ ０ ， ０ ６年 ２月正式发布《 企业会计准 的单个企业看． 如果该房地产符合投资性房 和 损 失 表 ” Ｓａｅ ｎ ｆ ｏａ ｅ ｏ — （ ｔｔｍｅ ｔ Ｔ ｌ』Ｒ ｃ ｇ ｏ 则第 ３号——投 资性房地产》 。 地产的条件 ． 则在其个 别财务报表中将它作 ｎｚ ｄ ａｎ ｎ Ｌ ｓ ｅ ． Ｔ ＧＬ） 。 除 ｉ Ｇ ｉｓ ａ ｄ ｏ ｓ ｓ Ｓ Ｒ ｅ 中 二、 投资性房地产准则的国际比较 为投资性房地产。 非在 个别项 目的投 资性房地 产上发生 了永 可 以 看 出 ， Ｓ １ ０ 和 Ｈ ＡＳ ０ 与 ＡＡ Ｂ ４ Ｋ ４ ３一部分用于赚取租金或资本增值 。 另一 久性的亏绌 （ ｅｉｉ ） Ｄ ｆ ｔ 或其转 回． ｃｓ 在这种情况 ＩＳ ０ Ａ ４ 趋同 ． 因此本 文主要将 Ｉ ４ Ａ ０与 Ｓ — 部分则用于商 品或 劳务 的生产 或供应 ， Ｓ Ｓ 或用 下 ． 才应将这种损失列入损益表中。
金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验与借鉴
中 图 分 类 号 ：２ ３３ Ｆ ９ ． 文献标识码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ３ ９ ３ （０ １１ — ０ ０ ０ ＯＩ１ ． ６／ｉ ｎ１ ０ — ０ １ ０ １１ ．３ １ ０ — ０ １２ １ ）０ ０ ５ — ５ Ｄ ：０３ ９ ．ｓ ． ３ ９３ ． １ ． １ ９ ｊｓ ０ ２ ０
摘 要 ： 着我 国住房 价格的上 涨， 随 中低 收入 者的住房 消费能力 日益下 降， 探讨金 融支持 解 决 中低 收入 者住 房 问
题 显 得 尤 为迫 切 。目前 。 国金 融 支持 解 决 中低 收入 者 住 房 问题 方 面 尚存 在 供 给 环 节政 策 支 持 不 到 位 、 费环 节 金 融 我 消 扶 持 缺 失 等 问题 。本 文 通过 对 美 国 、 国和 新加 坡 三 种 不 同经 济 发展 模 式 下金 融 支持 解 决 中低 收入 者住 房 问题 方 式 德
贷 资金 ． 人 去世 后 房 屋 归放 贷银 行 所有 。 老
美 国解 决 中低收人 者 住房 问题 的金 融政 策主 要有 之 一是 为 住 房 抵 押 信 贷 设 立 了专 项 的 住 房 抵 押 保 险 。 它 １ 应环 节。美 国政府 鼓励私人资本注入公 共住房 ． 供
建设 ， 进行公私合作 ， 建立多种形式 的“ 伙伴关 系” 。如实 济损失提供 经济赔偿 。特色之二是美 国的住房抵押保 险
款、 浮动利率抵押贷款 、 联邦住房管理 局担保 贷款以及逆
向抵押贷款 。其次 。 政府， 鼓励银行提供购房信贷 ； 二是对购房者实行优 惠税 保机制 。在住房抵押市场上 ，收入较低家庭 的购房贷款 收政策 ； 三是政府参与建造一定 的经济适用房 ； 四是实施 和贷款 占不动产 比例过 高的贷 款通 常存在较大风险 。为 公 平住房政策 ， 严禁歧视有色人种或穷人 。
国外房地产“去库存”之鉴
CHINA REAL ESTATE房地产高企的库存，引起党中央国务院及各界的广泛关注。
2015年中央经济工作会议将“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。
在习近平总书记主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。
这是十八大以来习近平总书记首次对于房地产库存表态。
近四年来，各省市因城施策去库存，收到了较好的效果。
从全国商品房待售面积看，去库存的成效十分显著，甚至出现了可以停止去库存之说，但是去库存的效果是以住宅为主显示的，非住宅去库存进展缓慢，成为房地产去库存“最难啃的骨头”。
为此，有必要借鉴一些国外去库存的做法与经验，为我所用。
1 美国2008年，美国发生金融危机，一度出现了严重的房屋库存积压问题。
当时，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高（此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%）。
但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。
主要原因是：美国政府推出大规模的经济刺激方案。
第一，采取扩张性的财政政策和货币政策。
通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业；通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求；通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。
第二，救助房地美和房利美。
国会批准成立负责监管两个公司的联邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通过购买优先股向房利美和房地美各注入资金。
美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS （Mortgage-Backed Security，抵押支国外房地产“去库存”之鉴武小艺摘要：自1996年末中央确定住宅建设作为新的经济增长点以来，全国房地产业呈现出迅猛发展且量价齐升之态势。
经过20年的发展，房地产滞销、库存过大的问题与年俱增，严重地影响着国民经济的发展。
党中央国务院将房地产“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产金融制度国际比较与借鉴
一、主要房地产金融制度比较
1.房地产金融机构设置
(1)以商业银行为主的金融机构：这种金融机构是与商业性住房抵押贷款制度相对应的，下面以美国为例来具体说明。
在美国的房地产金融体系中，私人和民间机构占主体地位，而多种政府机构也发挥了重要的调节、扶持作用。
商业银行与储蓄信贷协会、互助储蓄银行、抵押联营机构等多种私人金融机构构成了发放抵押信贷的主体。
美国是目前世界上商业银行开展住宅金融业务最发达的国家。
据统计，美国大约有1500家商业银行机构，这些银行机构大多是通过抵押的方式发放住房贷款，并且这种贷款在各家商业银行的抵押贷款业务中都占有相当的份额。
从美国各金融机构在住房抵押贷款的业务份额来看，商业银行的市场占有率基本上处于上升的趋势，而政府通过其所属或资助的机构如联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住房抵押贷款公司等直接参与和调控抵押信贷二级市场的运行。
此外，联邦住房管理局和退伍军人管理局等政府机构通过对抵押信贷提供担保也发挥了积极的作用。
(2)互助合作专业房地产金融机构：这种金融机构是互助储蓄式的房地产金融制度下的一种组织形式。
以较典型的德国为例，德国的房地产金融体系是以中央银行为核心，国营、私营、合作银行并存的多渠道融资体系。
参与房地产金融业务的有住房储蓄机构（住房储蓄银行）、抵押银行、商业银行、保险公司等，其中主要的有住房储蓄银行、抵押银行和建房互助储金信贷社，它们占全国房地产金融业务的60%以上。
建房互助储蓄信贷社在政府奖励基金的帮助下，依靠契约储蓄，融通了大量的资金，并在住宅产业的发展中发挥了相当重要的作用。
(3)政府公营的专业政策性房地产金融机构：这种房地产金融机构是强制性储蓄的房地产金融制度下的一种典型机构，以新加坡最为典型。
中央公积金局是新加坡最主要的房地产融资机构。
新加坡居民购房住房资金主要来自中央公积金，目前70%的人住在政府建造的组屋里。
其次是邮政储蓄银行，它负责两项业务：一是面向中上层收人者发放贷款购买高级住房，另一项是对公务员和法定机构雇员发放住房贷款。
开展房地产金融业务的除建屋发展局、中央公积金局、邮政储蓄银行外，还有其他商业银行、财务公司、开发银行、契约基金等机构。
(4)混合型房地产融资机构：这种类型的融资机构是混合型的房地产金融制度下的房地产金融机构，其特点是民间金融机构在住宅信贷方面非常活跃、民间与官方相互结合，比如日本。
在日本战后初期，由于住宅基金不足，政府采取了特殊措施，利用基金的形式筹集住宅信贷资金，同时，私人金融机构运用金融手段广泛融资，从而开拓了介于欧美型和基金信贷型之间的以基金为后盾的混合型融资方式，有力地促进了日本房地产业的发展。
在日本的房地产金融系统中，政府经营的公共贷款机构一住宅金融公库处于主导地位，它是政府为了向国民提供建、购房贷款于1950年成立的，行使政府住房金融的职能，融通长期低息基金，其资金来源除资本金和向政府借款外，还有财政拨款或通过财政筹集的邮政存款、保健年金、国民年金等融通的长期低息资金，以及政府担保的公团和公库发行的住宅债券。
2.主要筹资方式的比较
房地产金融制度的差别其本质在于融资方式的差别，下表比较了四种制度下的主要筹资方式。
3.政府在房地产金融制度中作用的比较
经济体制的差异和经济发展水平的不同，各国政府干预住房金融市场的手段和方法也各有不同，基本上可分为三种类型，详见下表。
二、对我国的借鉴
在住房金融机构发展方面，目前我国参与房地产金融的机构主要是商业银行和住房公积金中心。
住房储蓄银行和住房合作社数量少，而且是地方性的，作用十分有限。
虽然我国涉足房地产金融的金融机构数量众多，但业务单一，市场细分不明确，每一类机构的服务对象模糊；特别是政策金融机构缺乏，目前主要是委托商业银行办理。
另外缺少保险等一类长期资金供给者，以及抵押银行等可以使短期资金长期化的机构。
根据我国的国情，有一定现实基础的、比较可行的做法，是借鉴新加坡的公积金和德国的住房储蓄模式来实现住房领域借贷资金总量和期限的匹配，保证住房金融的巨大的资金需求。
而在这两种模式中，又应该以前者为主，后者为辅。
在融资方式上，我国的体制兼容了国外几种模式的特点，处于混合发展状态。
从实际效果看，除住房公积金制度实施较成功外，另外几种模式发展都较缓慢。
从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。
个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足，且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。
因此，储蓄融资比资本市场融资更适合中国的国情。
但从长远来看，我国的住房金融发展目标模式应该是以商业性的个人住房抵押贷款方式为主，辅之以公积金为主体的政策性住房信贷业务。
在政府的干预上，从发达国家房地产金融发展的经验，并考虑到我国房地产金融市场体系还不完善，主要以政策为主导的国情，目前政府的干预主要是加快房地产相关法律、法规的制订和推出，尽快确立我国住房金融的发展模式，并建立与之配套的政策机构，如政策储蓄银行、住房贷款抵押协会或公司等。
在发展房地产金融过程中，政府应主要着力解决住房抵押贷款的担保问题、住房抵押贷款的期限和利息补贴问题、以及为住房金融业的参与者提供减免税优惠等。
作者简介：张菁，上海交通大学管理学院博士生；屠梅曾，上海交通大学管理学院教授,博导。