世界各国的房地产金融体系(精)
在近年来德国房地产金融的发展中，建房互助 储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭 式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。 其原因主要是： 1）政府政策的支持和补贴的力度下降 2）外部经营环境的变化以及行业竞争
12
房地产金融
Real Estate Finance
日本房地产金融体系
住宅金融公库
8
房地产金融
Real Estate Finance
建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：专业经 营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。 特点：是一个封闭式体系，不受一般金融市场的影 响
德国抵押银行
德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其 总贷款的50%左右。 其资金主要通过发行债券筹集， 其抵押贷款，放贷额度相对于抵押财产价值偏低， 期限较长。
Real Estate Finance
1990年日本住房金融公库资产负债表
负债
信托基金局贷款 款额 比例 (亿日元) （%） 387,581 96.7
资产
款额 比例 (亿日元) （%）
个人住宅贷款 349,656 88.0
人寿和年金保险 债券 储备金
资本金 总计
5,756 1.44 6,184 1.54 268 0.07
70年代开始，在政府支持下，二级抵押市场迅 速发展，到90年代其占住房抵押总资产的比重 逐渐超过了一级抵押市场。
7
房地产金融
Real Estate Finance
德国的房地产金融体系
建房互助储蓄信贷社
德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄配贷机制。该机制分两个阶段：
1）储蓄阶段：居民订立住房储蓄合同，商定住房储 蓄金额。之后，按规定有规律的存款；存款利率固 定，且低于市场利率，不受市场利率变化的影响。 政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。 2）贷款阶段：当存款额达到合同金额的一半后，按 合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
住宅贷款
宅地建造贷款 其他 总计
32,735 6.73 11,580 2.91 3,560 0.90
5,245 1.32 630 0.16 397,406 100
14
400,761 100
房地产金融
Real Estate Finance
有较强的政策性，体现在：
1） 只对适度面积住房贷款 2） 有最大贷款额限制 3） 利率根据借款人收入高低和住房大小决定
15
房地产金融
Real Estate Finance
住宅金融公库的融资渠道—邮政储蓄
日本的邮政储蓄系统由政府垄断经营。邮政储蓄 存款是利率固定，半年计复利，存期10年的存款。 它有两个特点：
1）高流动性：半年后可自由提取 2）高利率：半年复利、10年期限
18
房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系及发展
新加坡的房地产金融是公积金制度和住房抵押贷 款相结合的。
对中低收入家庭：主要通过公积金的支持购买 政府提供的组屋 对中高收入家庭：主要通过邮政储蓄银行等金 融机构的贷款来买商品住房。 新加坡的公积金制度和住房贷款相互补充，得到 了很好的发展。
5
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行委员会 联邦住房贷款 银行体系 监管 12家区域性联邦 住房贷款银行
监管
附属
联邦住房贷款抵 押公司(FHLMC)
出售 联邦储蓄 保险 和贷款保 节俭机构 保险 联邦住房管理局 险公司 出售 抵押贷款 担保 退伍军人管理局 出售 出售
这两个特点间是矛盾的，而矛盾的背后是政府提 供巨额补贴的结果。
16
房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系
中央公积金局
中央公积金制度是一项强制性的、长期的储蓄制度。 1968年，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公 共住房（称为“组屋”），公积金制度开始与住房 发展相结合，成为综合性社会保障制度。（养老、 医疗、住房）
3
政府作用 中 运行特征 封闭式 发展趋势 打破封闭运行
房地产金融
Real Estate Finance
美国的房地产金融体系
在美国，参与住房贷款的金融机构主要有：节俭 机构（储蓄信贷机构）、商业银行、人寿保险公 司、抵押银行等。
节俭机构
有两种形式： --储蓄贷款协会（S&L） --互助储蓄银行（MBS） 节俭机构是互助合作性质的住宅金融机构，其储 户相当于股东，其收益取决于贷款业务的质量。 节俭机构的经营活动主要是通过吸收客户小额储 蓄存款，来发放居民住房抵押贷款。
联邦国民抵押贷 款协会(FNMA)
政府国民抵押贷 款协会(GNMA)
出售
资本市场
6
房地产金融
Real Estate Finance
美国房地产金融体系的发展
20世纪70年代末以前，节俭机构能保持占据抵 押贷款市场50%的份额
70年代末至80年代，节俭机构经历了一系列危 商业银行抵押贷款业务超过节俭机构 , 二级抵押 机，之后大量倒闭 贷款市场余额超过一级贷款市场余额 之后，节俭机构在抵押贷款中的份额下降，商 业银行的份额逐渐增加
2
房地产金融
Real Estate Finance
国际住房金融体系的分类
分类 合同储蓄模式 强制储蓄模式
新加坡、巴西
资本市场模式
美国、加拿大、丹麦 资本市场
筹措资金 通过契约 代表国家 英国、德国
政府用强制手段 通过资本市场
资金来源 股本投入、储蓄 工资收入 利率
低进低出、稳定
与市场利率挂钩 市场化 但较低；固定 强 封闭为主 利用资本市场 弱 开放式 多样化和全球化
19
4
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行体系
20世纪30年代美国开始将住房金融和一般金融市 场隔离开来，建立了类似商业银行管理体制的住 房金融体制。
抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场，即发行以住房抵押贷款为基 础的债券的市场。 住房抵押贷款二级市场，为住房抵押贷款提供了 新的融资渠道，为住房市场和一般资本市场之间 提供了直接联系。 FNMA，GNMA和FHLMC是美国住房抵押贷款二 级市场的三大主力。
房地产金融
Real Estate Finance
第2章 世界各国的房地产金融体系
国外住房金融体系概述 美国的资本市场模式 德国的合同储蓄模式 日本的住房金融体系 新加坡的强制储蓄模式
1
房地产金融
Real Estate Finance
国外住房金融体系概述
住房金融体系中的核心问题
住房金融资金的筹集 住房贷款发放 资产与负债之间的风险管理 政府和市场之间的关系
其政策性体现在：居民用公积金购买的公共住房价 格低于市价；而初次购买有贷款利率的优惠。
17
房地产金融
Real Estate Finance
中央公积金局分别向住房建设和购买住房融资： 住房建设融资：
购买国家投资局发行的债券，帮助政府建造组屋。 直接向住房建筑承包商提供贷款。
购买住房融资：
动用全部普通户头的存款，加上每月将要交纳的公 积金来买住宅发展局的组屋； 动用公积金存款支付购房首期款； 支取公积金存款偿还银行贷款本息。
住宅金融公库是日本政府金融机构的组成部分。 它成立于二战之后，其目的是为向那些从其他金 融机构融通住宅建设等资金有困难的个人或单位 提供贷款。 其特点有：
也不直接发放贷款，把业务委托给民间金融机构 和地方公共团体。 自身不吸收存款，而是主要通过政府的邮政储蓄 系统筹集资金。
13
房地产金融
9
房地产金融
Real Estate Finance
德国的房地产金融体系及发展
德国的银行体系形成了混业型和全能化的制度特征。
在房地产金融体系方面，形成储蓄银行、抵押银行 和信贷合作社等一般性金融机构与建房互助储蓄信 贷社这样的专业房地产金融机构共同参与房地产贷 款市场的体系 但建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构， 大多是商业银行或储蓄银行的附属机构；也没有独 立的监管体系，未形成相对独立的房地产金融体系。
10
房地产金融
Real Estate Finance
德国参与住房金融的机构持有抵押贷款情况
金融机构 抵押银行
储蓄银行 市场占有率 1983年 市场占有率 1990年
28%
24%
30%
22%
建房互助储蓄信贷社
信用社 特别信贷银行
19%
9% 10%
11%
13% /
其他机构
10%
/
11
房地产金融
Real Estate Finance
合集下载
发达国家房地产市场体系建设
人住房 。
二是注重财税 调节手段 。税 收手段是德国政府调控房 地产市场的常见方法 ， 特别是在房地产市场低迷的情况下 ，
德国政府通过税 收优惠刺激房地产市场 的发展 。例如在住
英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接 关系 。英国的租赁服务主要有 四个特色 ： 一是信息公开。 所有合法出租房源的信息都要在 网上公布 。租房需求人可 以在 网上初步 了解到房源的基本状况 、装修标准 、新旧程
（ ）德 国房地产市场体 系 一
德国是房地产市ห้องสมุดไป่ตู้体 系最发达的国家之一。 目前 ，房
地产 业增加值约 占德 国国民生产总值 的 １％左 右 ．住 房 ０
约 占德国家庭资产 的 ３％ ．约 ２ ３的德 国家庭 拥有 自己 ０ ／ 的住房 。总体上看 德国的房地产市场体系主要有两个明
显特 点
投资信托业务在德国空前发展。１９－１９ ３ ４年两年 间，德 ９ ９
一
发达国家和地区房地产市场体系的特点
国共有 ９ ５家房地 产投资信托 公司上市 融 资额达到 １５ ６ 亿 欧元 。１９ 年 ，德 国房地 产投资信托 公司 的总值 达到 ７ ９
１０ 亿 欧元 。 ４５
房地 产市场 以二手房交易和 房屋租赁 业务为主 ，房屋租
殊情况 以外 ，一般不能混杂 。再分类制度是在分 区制度的
基础上 ，对土地的使用做 出进一步细分。如在居住区内 ，
赁业务的迅速增加 ，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。
２０ ０４年 ，全 国贷款购 房用于 出租 的个人贷款行 为从 ５ 年 前 的 ７３万英镑猛增至 ４ ． 万英镑 ，成为住房 需求 的重 ． ７３
Ｉ 压也
５ｔ ｜
发达国家房地产市场体系建设
二是注重财税 调节手段 。税 收手段是德国政府调控房 地产市场的常见方法 ， 特别是在房地产市场低迷的情况下 ，
德国政府通过税 收优惠刺激房地产市场 的发展 。例如在住
英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接 关系 。英国的租赁服务主要有 四个特色 ： 一是信息公开。 所有合法出租房源的信息都要在 网上公布 。租房需求人可 以在 网上初步 了解到房源的基本状况 、装修标准 、新旧程
（ ）德 国房地产市场体 系 一
德国是房地产市ห้องสมุดไป่ตู้体 系最发达的国家之一。 目前 ，房
地产 业增加值约 占德 国国民生产总值 的 １％左 右 ．住 房 ０
约 占德国家庭资产 的 ３％ ．约 ２ ３的德 国家庭 拥有 自己 ０ ／ 的住房 。总体上看 德国的房地产市场体系主要有两个明
显特 点
投资信托业务在德国空前发展。１９－１９ ３ ４年两年 间，德 ９ ９
一
发达国家和地区房地产市场体系的特点
国共有 ９ ５家房地 产投资信托 公司上市 融 资额达到 １５ ６ 亿 欧元 。１９ 年 ，德 国房地 产投资信托 公司 的总值 达到 ７ ９
１０ 亿 欧元 。 ４５
房地 产市场 以二手房交易和 房屋租赁 业务为主 ，房屋租
殊情况 以外 ，一般不能混杂 。再分类制度是在分 区制度的
基础上 ，对土地的使用做 出进一步细分。如在居住区内 ，
赁业务的迅速增加 ，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。
２０ ０４年 ，全 国贷款购 房用于 出租 的个人贷款行 为从 ５ 年 前 的 ７３万英镑猛增至 ４ ． 万英镑 ，成为住房 需求 的重 ． ７３
Ｉ 压也
５ｔ ｜
发达国家房地产市场体系建设
世界各国房地产发展现状和政策调控
史教训 的东 西。当房地产泡沫破灭时 ， 房地产价格 迅
，
业主们发现 自己背 负的债务远 远超过了所购房产 的
都是 以单 元住宅来计算房屋 的价格 。 而不是按平 方米计算住
房地产市场的诱惑 和吸引 ， 动用 高利和高额贷款来 购买或投
资 房 地 产 。 日本 的经 验 教训 告 诉 我 们 ： 资 者 应 该 用 唯 物 主 投
倍 ， 想 而 知 上 海 静 安 寺 的房 价 相 比 较 就 显 得 偏 高 。 日本 提 可
义的观念去看待事物 ． 必须对 一切财产泡沫背后 的神话持怀
利 润 投 资 房 地 产 ， 致 房价 飙 升 。在 日本 当 年 的 房 地 产 热 中 ， 导
最 大 投 机 者 是 财 力 雄 厚 的 企 业 ． 们 在 大 量 资金 促 使 商 业 房 它
介入我 国的房地产市场 ． 国内房地产 区域发 展的不平衡性 而
也 带 来 了房 地 产 发 展 的新 的 契机 和平 台 。 为 了使 我 国 “ 一 十 五 ” 间 房 地 产 业 的发 展 能 够 纳 入 健 康 和 持 续 的轨 道 。 者 期 笔
专 门就 国 外 房 地 产 市 场 发 展 基 本 状 况 和 政 策 调 控 进 行 了 专
题 调 查 和 比较 研 究 。
一
地 产 价 格 快 速 抬 高 的 同 时 ， 拉 抬 了住 宅 房产 的价 格 。最 终 ， 也
由于 日本 中央 银 行 升 息 力 度 的不 断 加 大 ，在 股 市 崩 溃 的 同 时 ， 市 的 泡 沫 也 同时 被 挤 破 。 随 着 投 资 者 大 量 抛 售 股 票 以 楼 补 土 地 市 场 的损 失 。 者 抛 售 房 地 产 弥 补 股 市 损 失 ， 使 日 或 促 本 的 股 市 和 楼 市 价格 在 短 期 内 直 线 下 降 ， 至 低 谷 。 直 到 ２ 跌 １ 世 纪 日本 的 股 市 和 房 市 才 得 以恢 复 ，进 入 新 一 轮 的 增 长 周 期。 日本 房 地产 泡 沫 的 破 灭 给世 人 很 多 的警 示 ， 一 是 市 场 其
房地产金融学完整版
11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第八章 各国(地区)政策性金融机构比较概要
二是政策性银行办理大量具有较高社会效益 但财务收益差的政策性业务，常因利息收入 不仅补偿不了经常性开支，而且连筹资利息 支出都补偿不了，甚至出现利息倒挂现象， 迫使政策性银行的部分经常性开支要由财政 供给，在财政经常性支出预算中列支。但在 业务操作中必须严格区分这两种职能，防止 财政资金信用化和信贷资金财政化的双重扭 曲。
但中央银行与政策性银行之间的关系并非完 全隔离，中央银行可在既定调控目标和资金 能力允许的前提下向政策性银行提供再贴现、 再贷款或专项基金贷款等；可在一级或二级 市场上购买政策性银行的债券，以作为公开 市场操作的对象和支持政策性银行目标的实 现；可通过派驻代表参与政策性银行的决策 过程和业绩考核，从而实现监管金融业的职 能。
二是政府为政策性银行提供资本和营运 条件。政策性银行由政府出资和参股设 置，政府资金是政策性银行的后盾；而 且政策性的筹资、贷款和投资活动均由 政府财政担保和补充，从而为政策性银 行正常运转提供了重要的财产、制度保 证和条件。
三是政府规定了政策性银行的融资领域 及职能范围。政策性银行营运过程中的 经营方针、经营原则和经营目标等，都 是按照政府的要求而不是按照市场法则 来确定。在具体运作过程中，经营计划 要经政府批准，资金运用情况要定期向 政府汇报，重要决议及其它重金融机构比较
本章重点
政策性金融的意义与种类、美国的政策 性金融体系、美国的政府年金制度； 英国国民储蓄银行的功能； 日本的政策性金融体系； 台湾地区的邮政储金转存制度； 中国的政策性金融体系及其改革。
世界各国（地区）为了加强国家或政府对 经济的干预能力，保证宏观经济的协调发 展，由政府出面建立了一些官方或半官方 的专业信贷机构，称为政策性金融机构或 政府金融机构。 政策性金融机构向私人（民间）金融机构 不愿提供资金、无力提供资金以及资金不 足的部门进行投资和贷款。
世界主要国家房地产税政策梳理(美国、日本、德国、巴西、印度、中国)
世界主要国家房地产税政策梳理（美国、日本、德国、巴西、印度、中国）
目录
世界各主要国家房地产税政策梳理 (1)
一、美国房地产税政策 (1)
二、日本房地产税政策 (4)
三、德国房地产税政策 (8)
四、巴西和印度房地产税政策 (9)
我国开征房地产税的宏观环境及税率测算 (14)
一、征收房地产税的宏观条件 (14)
二、各地房产税税率的测算 (15)
我国房地产税政策的设想 (18)
图表目录
表1：各主要国家的房地产税政策对比 (11)
表2：各主要国家的人均GDP与人均可支配收入情况对比 (14)
表3：我国各主要地区征收房地产税的理论税率 (18)
图1：各国历年基尼系数对比 (18)。
国内外住房金融体系的比较及我国住房金融体系的发展建议
迅 猛增 长， 住 房 产 业与 住 房 市 场 也 变 得 越 加 重 要 。 因此 ， 建 立 一
个 健 康 的 住 房 金 融 体 系以 支 持 住 房产 业 的 发 展 是非 常 必 要 的 。
强， 资 金存 款 期 限长 ， 筹资数额大， 筹 资成 本 低 ， 这使 得 房 地 产 业 在资 金 供 给 方面 得 到 强 有力 的 支 撑 。
导 作用 并 提 供 财 政 投 融 资强 有 力支 持 。日本 是这 种 制 度 的 典 型 代
表。 战后初期， 由于 资 金不 足 ， 政 府 采 取 了特 殊 措 施 ， 设 立 了官 方
二、 国内外 住 房金融体系 的比较
由于 世 界 各 国 经济 制 度 和 经 济 模式 的不 同， 形 成了多种 各 具 特 色 的 住 房 金 融 体 系和 制 度 。 我 国的 住 房 金 融 体 系 发 展 时 间 较
２ ． 我 国住 房金融体 系的发展及现 状
住房 金融起源 于欧洲 ， 旧 中 国的 住 房 金 融 是 在 第 一 次 鸦 片 战争 以后 ， 随 着资 本 主 义萌 芽 在 中国 的产 生 而 缓 慢 发 展 起 来 的 。
当时 ， 不仅有政府银 行， 还 有 很 多 地 方 银 行 和 商 业 银 行 都 参 与 到
１ ． ｍ￣ ， ｌ － 住 房金融体 系发展 现状
目前 各 国 的 住 房 金 融 体 系 形 态 各 异 ， 但 按 照 市 场 运 行 特 点
分类 ， 大 致 可 以 分 为 四种 ， 即 资本 市场 融 资 制 度 、 储 蓄 制度 、 合 同
额 后， 由储蓄银行给储户发放贷款用于建房或买房 ， 其 融 资 体 系 不 依 赖 于 资本 市 场 的 发 展 。
各国金融监管体制及案例分析
Page 26
弊端所在
• 是一种重行政、轻监管的高度集中金融监管体制
• 由于金融自由化和全球化的冲击下，1985-1990年期间，企业出现了 “异常行为”,大量的资金都投资到金融资产和房地产进行套利活动， 实践生产部门设备投资相对下降，特别是金融机构未来追求短期利益 将大量资金投入到收益高的不动产领域，忽略了信用风险的管理。最 终导致泡沫经济破灭，大量的金融机构破产（从1988年的1049家下 降到2001年的790家）特别是大型金融机构，导致公众对金融机构失 去信心，社会舆论才逐步认识到大藏省“一省独大”独揽金融监管权 的金融体制的失败是导致金融危机的根源。
第三个阶段：1998年后以金融厅为监管主 体的统一监管
二战后日本的金融监管体制
进行了大规模改革：“一废一 设两监管”
一废：废除特殊银行和殖民银 行
一设：设立各类金融机构 如输 出入银行、开发银行、长期信 用银行
两监管：大藏省为主要的监管 机构，日本银行为辅侧重对金 融机构经营风险和资本状况进 行管理
第一澳大利亚政府采取了及时果断和高效的措施来刺激经济发2008年爆发金融风暴澳大利亚经济迅速反弹的主要原因整理课件澳大利亚金融监管特点澳大利亚证券及投资事务监察委员会采取了严谨审慎的监管措施澳大利亚审慎监管局澳大利亚储备银行澳洲竞争与消费者委员会和澳大利亚财政部等机构的努力工作澳大利亚历任政府制定与实施的完善政策以及具有针对性的经济刺激措施和澳大利亚主要银行稳固的金融地位整理课件澳大利亚监管机制的特别之处asic共有14个按照产业分类的利益相关方团体
中国金融监管体优缺点
优点 • 分业监管体制的灵活性可
以有效地防范金融风险。
• 政府主导的金融监管体制 使监管政策具备强制执行 力。
发达国家房地产融资模式借鉴
维普资讯
；
工 洚 房地
发达国家房地产融赞影响融资工具 的创新
有关房地产金 融等方面的政策法规仍未形成一套科学
有效 的体系 ， 乏相 互一致性 与协 调性 操 作 困难 直接 缺
影响房地产融 资渠道 的正常开展 。
者导 向型市 场经济模 式 ， 在资本市场 上体现 为金融机 构参
与的广泛性和美 国私人金融机构 占主导地位 的美 国房地产
信贷 市场这 一特点 。 各种金 融机构相互竞争 ， 促进 了信 贷 资金 的 良性 循环和信贷业 务的稳定发展 。
一
、
我国房地产融资传统模式存在的问题
● 完善 的市场体 系，灵 活的融资方式 。美 国房地产
员在 内的所 有受薪人员 ， 加工作 后 自动成为会 员 ， 参 必须
缴纳公积金 。
（ 二）储 蓄融 资为主的德国模式 房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向 型经济模式的发达国家 ， 这种经济模 式推 崇政府 对市场经
济进行宏观调控 。 德国是实行这种经济模 式的典 范 ， 这种 以社会导 向为主的市场经济模式 ， 体现在房地产金融市场
● 广泛 这不仅指雇 员范围和存款数量的广泛 ． 性 而 且指公积金具体 内容和影响范围的广泛性 ， 已经逐步扩展 到 医疗 、教育 、住 房 、投 资和保 险等各个 方面。 ● 稳定性 ：自从 １ ５ 年公积金 制度实施 以来 ． ５ ９ 该制
度一直稳定发展 ，成为新加坡重要 的社会 制度 。
２ 世 纪 ７ 年代 的美 国 。美 国发达 的房地产一级抵押市场 ０ ０
周期的需要 。 企业债券 多用于新建项 目， 利息高于 同期银 行 利率 一般房地产开 发的项 目获取发行的可能性较小 。 发行股票及 上市过 程长 ， 手续复杂 ， 成本较高 ， 对企业资
；
工 洚 房地
发达国家房地产融赞影响融资工具 的创新
有关房地产金 融等方面的政策法规仍未形成一套科学
有效 的体系 ， 乏相 互一致性 与协 调性 操 作 困难 直接 缺
影响房地产融 资渠道 的正常开展 。
者导 向型市 场经济模 式 ， 在资本市场 上体现 为金融机 构参
与的广泛性和美 国私人金融机构 占主导地位 的美 国房地产
信贷 市场这 一特点 。 各种金 融机构相互竞争 ， 促进 了信 贷 资金 的 良性 循环和信贷业 务的稳定发展 。
一
、
我国房地产融资传统模式存在的问题
● 完善 的市场体 系，灵 活的融资方式 。美 国房地产
员在 内的所 有受薪人员 ， 加工作 后 自动成为会 员 ， 参 必须
缴纳公积金 。
（ 二）储 蓄融 资为主的德国模式 房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向 型经济模式的发达国家 ， 这种经济模 式推 崇政府 对市场经
济进行宏观调控 。 德国是实行这种经济模 式的典 范 ， 这种 以社会导 向为主的市场经济模式 ， 体现在房地产金融市场
● 广泛 这不仅指雇 员范围和存款数量的广泛 ． 性 而 且指公积金具体 内容和影响范围的广泛性 ， 已经逐步扩展 到 医疗 、教育 、住 房 、投 资和保 险等各个 方面。 ● 稳定性 ：自从 １ ５ 年公积金 制度实施 以来 ． ５ ９ 该制
度一直稳定发展 ，成为新加坡重要 的社会 制度 。
２ 世 纪 ７ 年代 的美 国 。美 国发达 的房地产一级抵押市场 ０ ０
周期的需要 。 企业债券 多用于新建项 目， 利息高于 同期银 行 利率 一般房地产开 发的项 目获取发行的可能性较小 。 发行股票及 上市过 程长 ， 手续复杂 ， 成本较高 ， 对企业资
国外四大房地产金融模式分析
国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。
(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。
20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。
到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。
美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。
在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。
总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。
一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。
储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。
其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。
二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。
在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。
二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。
世界各国的房地产金融体系
16
房地产金融
Real Estate Finance
新加坡的房地产金融体系
中央公积金局
中央公积金制度是一项强制性的,长期的储蓄制度. 1968年,政府允许用公积金存款购买政府兴建的公 共住房(称为"组屋"),公积金制度开始与住房 发展相结合,成为综合性社会保障制度.(养老, 医疗,住房) 其政策性体现在:居民用公积金购买的公共住房价 格低于市价;而初次购买有贷款利率的优惠.
10
房地产金融
Real Estate Finance
德国参与住房金融的机构持有抵押贷款情况
金融机构 抵押银行 储蓄银行 建房互助储蓄信贷社 信用社 特别信贷银行 其他机构 市场占有率 1983年 28% 24% 19% 9% 10% 10% 市场占有率 1990年 30% 22% 11% 13% / /
11
房地产金融
Real Estate Finance
在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助 储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降.封闭 式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少. 其原因主要是: 1)政府政策的支持和补贴的力度下降 2)外部经营环境的变化以及行业竞争
12
房地产金融
Real Estate Finance
4
房地产金融
Real Estate Finance
联邦住房贷款银行体系
20世纪30年代美国开始将住房金融和一般金融市 场隔离开来,建立了类似商业银行管理体制的住 房金融体制.
抵押贷款二级市场
抵押贷款二级市场,即发行以住房抵押贷款为基 础的债券的市场. 住房抵押贷款二级市场,为住房抵押贷款提供了 新的融资渠道,为住房市场和一般资本市场之间 提供了直接联系. FNMA,GNMA和FHLMC是美国住房抵押贷款二 级市场的三大主力.