经营性房屋租赁承租人权益研究_以承租人权益的特殊保护为重心
租赁中的承租人的权利和义务
租赁中的承租人的权利和义务在租赁合同中，承租人作为租赁交易的一方，拥有一系列的权利和义务。
本文将详细介绍租赁中的承租人的权利和义务，并探讨如何确保租赁双方的权益得到充分保护。
权利：1. 使用权利：承租人有权使用租赁物，并享受租赁物所提供的相应服务。
在租赁期间内，承租人有权将租赁物用于约定的合法目的，但不得违反法律法规和租赁合同的规定。
2. 维修和保养权利：租赁物出现故障或需要维修时，承租人有权要求出租人及时维修或提供替代设备。
此外，承租人也有责任对租赁物进行日常保养和合理使用，以确保租赁物的正常运行和长期使用。
3. 隐私权利：承租人有权要求出租人保护其个人隐私。
出租人在租赁物维修、巡视或其他必要情况下，应提前通知承租人，并确保对承租人的住所或其使用的场所进行合法且合理的检查。
义务：1. 租金支付义务：承租人应按照约定时间和金额支付租金。
租赁合同中通常规定了租金的支付方式、频率和截止日期。
承租人应按时支付租金，确保出租人能够按时收到租金，并保证租金支付的准确性。
2. 维修和保养义务：承租人有责任妥善保管租赁物，并按照约定或合理要求进行日常保养。
如果租赁物发生故障或需要维修，承租人应立即通知出租人，并允许出租人进行必要的检修和修复。
3. 合法使用义务：承租人须合法使用租赁物，不得从事非法活动或将租赁物用于违法用途。
承租人应遵守当地政府的法律法规，不得侵犯他人权益或损害社会公共利益。
4. 违约责任义务：如果承租人违反租赁合同的约定，如逾期支付租金、未经许可改变租赁物等，承租人应承担相应的责任，并赔偿因违约行为给出租人造成的损失。
为确保租赁交易的顺利进行，以下是一些建议以维护租赁双方的权益：1. 清晰的合同条款：在签订租赁合同时，双方应明确约定各自的权利和义务，并将其写入合同条款中，以避免未来的纠纷和争议。
2. 合理的租金制定：租赁双方应根据租赁物的实际价值和市场价格，以及双方的协商，合理确定租金水平。
承租人如何维护自身权益应对租赁纠纷
承租人如何维护自身权益应对租赁纠纷在如今的社会生活中，租赁行为十分常见，无论是租房居住，还是租赁商铺经营，承租人在租赁过程中都可能会遇到各种各样的纠纷。
当这些纠纷发生时，承租人如何有效地维护自身的合法权益就显得至关重要。
首先，在签订租赁合同之前，承租人一定要谨慎仔细。
要对合同中的每一个条款都进行认真的阅读和理解。
特别是关于租金、租赁期限、押金退还、房屋维修责任、违约责任等关键条款。
如果对某些条款存在疑问或者不理解，一定要及时向出租方提出，要求对方给予明确的解释。
同时，对于合同中的模糊条款或者不公平条款，要敢于提出修改意见。
比如，有些租赁合同可能会规定，无论何种原因导致的租赁终止，押金都不予退还。
这种条款明显对承租人不公平，承租人应当争取修改为在非自身原因导致租赁终止的情况下，有权要求退还押金。
在签订合同时，要注意合同的形式和效力。
最好采用书面形式签订合同，并且确保合同上有双方的签字或者盖章。
如果是通过电子方式签订的合同，也要注意保存好相关的电子证据。
此外，要确认出租方是否具有合法的出租权利，比如出租房屋的房东是否拥有房屋的产权证明，出租商铺的出租方是否有权进行出租等。
在租赁期间，承租人要注意保存相关的证据。
例如，按时支付租金的凭证，与出租方沟通的聊天记录、邮件、短信等，房屋或者商铺出现问题时的照片、视频，以及维修的相关费用凭证等。
这些证据在发生纠纷时，可能会成为维护自身权益的有力武器。
当纠纷发生时，承租人首先应该尝试与出租方进行友好协商。
保持冷静和理智，以平和的态度向出租方表达自己的诉求和关切。
说明自己的立场和依据，尽量寻求双方都能接受的解决方案。
比如，如果是因为租金上涨的问题产生纠纷，可以尝试与出租方协商一个合理的涨幅或者调整租金支付方式。
如果协商无法解决问题，承租人可以向相关的调解机构申请调解。
很多地方都设有专门的租赁纠纷调解机构，他们可以在双方之间进行斡旋，帮助达成和解。
调解的好处是相对快捷、成本较低，而且能够保持双方的关系不至于过于僵化。
房屋租赁合同承租方 房屋租赁合同承租方有利(范本文)
房屋租赁合同承租方有利1. 引言房屋租赁合同是指出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成的一种法律协议。
在签订合同过程中，承租方扮演着重要的角色。
本文将探讨承租方在房屋租赁合同中所享有的利益，并提供一些建议以最大程度地保护承租方的权益和利益。
2. 定义承租方的权益2.1. 使用权根据租赁合同，承租方有权使用租赁的房屋作为自己的居住地或商业用途。
这意味着房东不得在未经承租方同意的情况下擅自闯入房屋或限制承租方对房屋的正常使用。
2.2. 安居权承租方有权在租赁期间享受安宁、安全的居住环境。
房东有责任维护房屋的基本设施和设备，并及时修复房屋中的损坏或故障。
2.3. 隐私权承租方有权保护自己的隐私，在未经承租方同意的情况下，房东不得擅自进入承租方的房屋或进行未经承租方同意的检查。
2.4. 合理租金承租方有权要求合理的租金，并根据市场价格和房屋的实际情况进行谈判。
在租赁期间，租金不得擅自提高或随意变更。
3. 保护承租方权益的建议3.1. 仔细阅读合同在签订合同之前，承租方应仔细阅读合同条款，并确保明确了解自己的权益和责任。
如有不清楚或有疑问的地方，应及时向房东进行咨询或寻求法律意见。
3.2. 谈判租金承租方可以根据市场价格和房屋的实际情况，与房东进行租金谈判。
合理的租金不仅可以节省开支，还可以确保自己的租金支付能力。
3.3. 检查房屋状况承租方在入住之前应仔细检查房屋的状况，并记录任何现有的损坏或故障。
这有助于避免后续纠纷，并确保房东对房屋进行必要的维修和维护。
3.4. 要求合同明确细节在签订合同之前，承租方应确保合同中明确约定了租赁期限、租金支付方式、维修责任、违约责任等关键细节。
合同明确细节可以避免后续的争议和纠纷。
3.5. 保护租金支付凭证承租方应保留好每笔租金支付的凭证，例如收据或银行转账记录。
这有助于在后续发生争议时提供相关证据，保护自己的权益。
4. 结论作为房屋租赁合同承租方，确保自己的权益和利益受到保护是至关重要的。
房屋租赁中的产权及承租人权益保护
房屋租赁中的产权及承租人权益保护在房屋租赁交易中，产权及承租人的权益保护是至关重要的。
本文将探讨房屋租赁中的产权问题以及承租人的权益保护，并介绍相关法律法规，以确保双方权益得到有效保障。
一、产权问题房屋租赁中的产权问题主要指的是房屋所有权的归属以及租赁期限内产权的保护。
在租赁合同签订前，房东应向承租人明确房屋所有权的归属，确保其具备出租的权利。
同时，租赁合同应明确租赁期限，并约定租赁期间内的产权归属。
根据我国相关法律规定，《中华人民共和国物权法》规定了对于房屋租赁中的产权问题的保护。
根据该法律，承租人在租赁期限内享有与房屋有关的一切权益，包括使用权、收益权和处分权。
而房东则享有收益权和处分权，但在租赁期间内不得侵犯承租人的使用权。
此外，对于违法建设的房屋，依法是不能出租的。
承租人在寻找房屋时，要注意检查房屋的合法性，确保所租住的房屋没有违反相关规定。
二、承租人权益保护除了产权问题外，承租人的权益保护同样重要。
以下是一些常见的承租人权益保护措施。
1.租金合理性：根据我国相关法律规定，房东与承租人在制定租金时应参考当地市场租金水平，不得违法提高租金或索取额外费用。
承租人有权按时支付合理租金，并要求房东提供相应的发票或收据作为凭证。
2.租赁合同：租赁合同是保障承租人权益的重要文件。
在签订合同前，承租人应仔细阅读合同内容，确保自身权益得到充分保护。
合同应明确租金支付方式、租赁期限、租赁物的状况以及双方的权利义务等内容，并避免出现模糊不清或不利于承租人的条款。
3.房屋维修及保养：房东有义务确保租赁房屋的基本设施和设备正常运行，并承担因设施损坏或故障所导致的维修费用。
承租人在入住前可以与房东商定维修责任，并妥善保护房屋设施，避免损坏的发生。
4.承租人隐私保护：房东不得擅自进入承租人的居住空间，以保护承租人的隐私权。
承租人在租赁期间享有自己的私人空间，并有权拒绝他人的非法侵入。
5.退租退款：在租赁关系结束时，承租人有权获得押金的全额退还，不得被房东以任何借口克扣。
产权式商铺租赁合同纠纷之应对 ——承租人利益保护
产权式商铺租赁合同纠纷之应对——承租人利益保护一、背景介绍产权式商铺租赁合同是指商铺的产权方将商铺出租给承租人使用，并通过签订租赁合同来规定双方的权利和义务。
然而，在实际操作中，由于各种原因，可能会出现合同纠纷。
承租人在面临合同纠纷时，需要采取相应的措施来保护自己的利益。
二、合同纠纷的常见类型1. 商铺面积争议：产权方和承租人对商铺的面积存在争议，无法达成一致。
2. 租金支付争议：产权方要求承租人支付过高的租金，或者承租人对租金支付方式有异议。
3. 维修责任纠纷：商铺出现维修问题时，产权方和承租人对维修责任的承担存在分歧。
4. 合同解除争议：产权方或承租人要求解除合同，但对解除条件和赔偿金额无法达成一致。
三、承租人利益保护的应对策略1. 了解合同条款：承租人在签订合同前应仔细阅读合同条款，特别是关于商铺面积、租金支付、维修责任和合同解除等方面的内容。
确保自己对合同的理解与产权方一致。
2. 保留证据：承租人在租赁期间应保留与合同相关的证据，如租赁合同、租金支付凭证、维修记录等。
这些证据可以在合同纠纷中起到证明自己权益的作用。
3. 协商解决：在发生合同纠纷时，承租人应主动与产权方进行沟通和协商，寻求和解的可能性。
可以通过书面或口头形式提出自己的要求，并与产权方商讨解决方案。
4. 寻求法律援助：如果协商无果，承租人可以寻求法律援助。
可以咨询律师，了解自己的权益和法律责任，并根据法律规定采取相应的法律行动。
5. 申请仲裁或诉讼：作为最后的手段，承租人可以根据合同中的争议解决方式，向相关仲裁机构或法院提起仲裁或诉讼。
在仲裁或诉讼过程中，承租人需要提供充分的证据来支持自己的主张，并积极参与整个过程。
四、案例分析以某商场的产权式商铺租赁合同纠纷为例，承租人小张与产权方发生了商铺面积争议。
小张在签订合同前没有仔细阅读合同条款，导致对商铺面积理解错误。
当小张发现商铺实际面积与合同约定的面积存在差异时，他首先与产权方进行了沟通和协商。
商铺租赁权益分析
商铺租赁权益分析商铺租赁是一种常见的商业活动，租赁双方在签订合同时都应该对租赁权益进行充分的分析。
本文将从租赁人和承租人两个角度，对商铺租赁权益进行详细的分析，以便为相关方制定合适的合同和保护自身权益提供参考。
一、租赁人的权益分析作为商铺的拥有者或经营者，租赁人在租赁合同中应该明确其权益并加以保护。
以下是租赁人权益的分析：1.职权与收益权：租赁人作为商铺的拥有者或经营者，有权对商铺进行管理和控制，并获得相应的租金收益。
在租赁合同中，需要明确租赁人的职权与收益权，确保其能够合法地管理商铺并获得租金利益。
2.物权保护：租赁人在租赁期间需要确保商铺的物权得到充分保护，即商铺不被非法转让、抵押或担保。
租赁合同应明确商铺的物权归属，并约定违约责任以保护租赁人的权益。
3.租赁期限与租金调整：租赁人需要在租赁合同中明确租赁期限和租金调整方式，确保租赁期限符合自身经营需求，并合理调整租金以适应市场变化。
4.维护义务：租赁人在租赁合同中应承担商铺的维修与保养责任，确保商铺处于良好状态。
同时，租赁人也可约定相关维修责任与费用分担机制。
二、承租人的权益分析作为商铺的承租人，其权益也需要在租赁合同中得到保障与明确。
以下是承租人权益的分析：1.使用权利：承租人有权使用商铺进行经营活动，租赁合同应明确承租人的使用权利范围与限制，以保障其正常经营。
2.物权保护：承租人在租赁期限内需要保障其对商铺的物权，即租赁人不能非法收回商铺或予以他人使用。
租赁合同应约定商铺物权归属，为承租人的物权提供保护。
3.租金支付：承租人应按照合同约定，按时、足额支付租金。
租赁合同中需要明确租金支付方式、时间以及相应的滞纳金、违约金等约定，以保护租赁人的权益。
4.租赁期限与续租权：承租人需要在租赁合同中明确租赁期限和续租权的约定，以保证自身的经营稳定性。
续租权的约定可以为承租人在合同期满后继续经营提供保障。
综上所述，商铺租赁权益分析是商铺租赁合同签订前必不可少的工作。
承租人如何保护自身权益避免租赁纠纷
承租人如何保护自身权益避免租赁纠纷在如今的社会生活中，租赁行为越来越普遍，无论是租房、租车还是租赁其他物品，承租人在享受租赁带来便利的同时，也面临着可能出现的租赁纠纷。
为了保障自身的合法权益，承租人需要提高自我保护意识，了解相关法律法规，在租赁过程中保持谨慎和细心。
下面，我们就来详细探讨一下承租人如何保护自身权益避免租赁纠纷。
首先，在签订租赁合同之前，承租人要做好充分的准备工作。
这包括对租赁物的详细了解，比如房屋的位置、面积、设施设备状况，车辆的型号、车况、里程数等。
对于一些重要的信息，要尽可能通过实地查看、查阅相关资料等方式进行核实，确保所租赁的物品符合自己的需求和预期。
同时，承租人要对出租人的资质和信誉进行审查。
如果是通过中介机构租赁，要选择正规、有良好口碑的中介。
对于个人出租，要了解其是否具有合法的出租权利，比如房屋是否为其合法所有，或者是否得到了所有权人的授权。
在签订租赁合同时，承租人要格外谨慎。
合同是保障双方权益的重要法律文件，因此一定要认真阅读每一个条款，确保自己理解并同意其中的内容。
对于一些模糊不清或者不合理的条款，要及时与出租人协商修改。
特别要注意的是，合同中应明确租赁物的基本信息，包括名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付方式等。
租赁期限的约定要明确起止时间，避免出现模糊不清的表述。
租金的支付方式和时间也要清晰规定，比如是按月支付还是一次性支付，支付的具体日期等。
关于租赁物的使用和维护，合同中也应该有明确的约定。
承租人要清楚自己在使用过程中的权利和义务，比如是否可以对租赁物进行一定的改造和装修，是否需要负责日常的维护和保养等。
同时，要明确在租赁物出现损坏或者故障时，维修责任的归属。
违约责任也是租赁合同中不可或缺的一部分。
双方应在合同中约定，当一方违反合同约定时，应承担的责任和赔偿方式。
比如，如果出租人提前收回租赁物，或者承租人未按时支付租金，应该如何处理。
除了合同条款，承租人还要注意保存相关的证据。
解析房屋租赁中的承租人权益
解析房屋租赁中的承租人权益房屋租赁中，承租人享有诸多权益，这些权益在维护承租人利益、保障其安居需求方面起着至关重要的作用。
本文将就房屋租赁中的承租人权益进行详细解析，从租金、维修、隐私等方面为读者提供相关的信息与建议。
房屋租赁合同中，最为核心的问题之一就是租金的支付。
承租人有权要求与出租人签订明确的租金支付条款，确保双方权益得到充分保护。
合同中应明确租金支付的金额、时间和方式，并约定好迟延支付的罚则。
此外，还应明确是否包含物业费、水电费等额外费用，并约定好相关费用的支付方式与责任。
在租赁期间，承租人享有对房屋进行维修的权益。
若房屋出现损坏或存在设施问题，承租人有权要求出租人及时解决。
在合同中，可以约定出租人在一定时间内承担维修责任，或者约定出租人提供相应的维修费用。
此外，承租人有责任保持房屋的清洁与整洁，不得故意损坏房屋设施。
承租人在租赁房屋期间，享有充分的隐私权。
出租人无权擅自进入承租人的房屋，除非征得承租人的同意或者出现紧急情况。
承租人有权要求出租人保护其个人隐私，不得在未经承租人同意的情况下擅自进入租赁房屋或泄露租赁房屋内的信息。
确保承租人的隐私不受侵犯是房屋租赁中的重要议题之一。
此外，承租人在租赁房屋时还享有安全居住的权益。
出租人有责任确保出租房屋的安全性，并提供必要的安全设施，如逃生通道、防火设备等。
承租人有权要求出租人及时维修或更换损坏的安全设施，并尽量避免对承租人的人身财产造成威胁。
除了上述权益以外，承租人在合同期满后还享有优先续租权的权益。
优先续租权是指承租人在合同期满后，有权优先与出租人续签新的租赁合同。
这一权益的保障有助于避免房屋租赁市场的过度流动，稳定承租人的居住环境。
在保障承租人权益的过程中，出租人的义务也不可忽视。
出租人应当尊重承租人的权益，履行租赁合同中的各项约定。
同时，承租人在享有权益的同时也应遵守租赁合同中的义务，保持房屋的干净整洁，妥善使用房屋设施。
综上所述，房屋租赁中的承租人权益包括租金支付、维修权益、隐私权益、安全居住权益以及优先续租权益等。
房屋租赁中的承租人权益保障
房屋租赁中的承租人权益保障在房屋租赁中，承租人作为乙方，享有一系列的权益保障。
本文将从合同条款、租金支付、隐私保护等方面来探讨承租人的权益保障措施。
一、合同条款在房屋租赁合同中，承租人的权益保障可以通过明确的合同条款来得到保障。
合同中应明确载明房屋的租金、租期、续租方式、租赁条件等，以确保承租人的权益得到有效保护。
合同条款应符合相关法律法规的规定，不得损害承租人的基本权益。
二、租金支付房屋租金的支付也是保障承租人权益的重要环节。
合同中应明确规定租金的支付时间和方式，并保证租金支付的安全性。
承租人在支付租金时应保持相应的证明，例如收据或者银行转账凭证，以防止任何纠纷的发生。
三、隐私保护在租赁期间，承租人享有对个人隐私的保护。
房东或者中介机构不得擅自进入承租人的租赁房屋，除非经过承租人同意或者存在紧急情况。
承租人有权拥有属于自己私人空间的合法权益。
四、房屋维修与安全房东有责任保障房屋的正常使用条件和基本安全设施。
如发生租赁期间的突发状况，房东应及时进行维修，以保障承租人的基本权益。
同时，房东也应采取相应的安全措施，保证承租人在居住期间的人身和财产安全。
五、合理提前解约在租赁期满前，承租人有权根据合同的约定提前解约。
房东不得以任何借口拒绝或阻碍承租人提前解约的权益。
承租人提前解约时应按照合同规定的相应处理方式办理，以确保双方的权益得到保护。
六、物业管理服务房屋租赁单位或住宅小区的物业管理服务也是保障承租人权益的重要环节。
物业管理应提供秩序、安全和公共设施维护等基本服务，为承租人提供安全、舒适的居住环境。
总结：承租人在房屋租赁中享有一系列的权益保障措施，包括合同条款的明确、租金支付、隐私保护、房屋维修与安全、合理提前解约和物业管理服务等。
通过这些保障措施，承租人的权益得到有效保护，使其在租赁期间能够享受到安全、舒适的居住环境。
房屋租赁合同中的租赁人与承租人权益
房屋租赁合同中的租赁人与承租人权益房屋租赁合同是一种约定租赁双方权益的重要法律文件。
租赁人和承租人在签署合同前应仔细了解合同的内容，以确保双方的权益得到保障。
本文将就房屋租赁合同中租赁人与承租人的权益问题进行讨论。
一、租赁人权益1. 确定租赁方式与期限：租赁人有权根据双方的协商确定租赁方式（如整租或分租）以及租赁期限。
在签署合同时，租赁人应仔细阅读并理解合同中关于租赁期限、租金支付方式等相关条款，并与承租人达成一致。
2. 确定租金金额：租赁人有权与承租人商议并确定租金金额。
双方应明确约定租金支付方式（如月付或季付），并在合同中注明具体数额和支付时间。
租赁人有权要求承租人按时支付租金，并保证承租人按约定金额支付租金。
3. 维护房屋设施：租赁人有义务在租赁期内对房屋设施进行合理维护和修缮。
同时，租赁人有权要求承租人按照合同约定使用房屋设施，不得随意损坏或改变原有结构。
4. 收取押金：租赁人有权要求承租人支付押金作为保障租赁期间的租金支付和房屋设施的维护。
租赁人应将押金妥善保存，并在租赁期满时按照合同约定的条件和方式归还。
二、承租人权益1. 使用租赁房屋：承租人有权按照租赁合同的约定在租赁期内使用租赁房屋。
租赁房屋应符合合同约定和法律要求，并保持基本的使用功能。
承租人有权对房屋设施的损坏进行合理修理，但应遵守相关规定和注意安全。
2. 支付租金：承租人有义务按照合同约定的方式和时间支付租金。
一般情况下，承租人应按月支付租金，并确保及时支付。
如有特殊情况需要延期支付租金，承租人应提前与租赁人协商并得到租赁人的同意。
3. 要求房屋维修：承租人有权要求租赁人及时维修和保养房屋设施。
如遇紧急情况，承租人可以及时与租赁人联系，并要求采取紧急维修措施，确保生活安全和基本权益。
4. 保障个人隐私：承租人有权要求租赁人尊重个人隐私。
租赁人不得随意进入承租人的房屋，除非有紧急情况需要进行维修或处理其他紧急事务。
租赁人在租赁期间不得擅自更改房屋锁具，保障承租人的居住安全和个人隐私。
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是否可以转让我国合同法没有直接规定。传统理论认为， “租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人
所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有 权。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，因而承租人 并不享有对租赁物的处分权。”[《 3] 合同法》第 88 条规定“ ：当 事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务 一并转让给第三人。”租赁权与承租人义务同时并存，因此 承租人转让租赁权必须经出租人同意，承租人无权单方决 定转让租赁权。但是，这忽略了经营性房屋租赁权可以依承 租人单方意志转让的现实意义。一方面，租赁权的转让是营 业资产转让的基础。在高度城市化的现代商业社会，土地无 疑成为稀缺的商业资源，寸土寸金已成为普遍现象，在这种 情况下，经营者往往不自己建造场地或房屋，而是通过租赁 的方式来获得经营场所，因此租赁权能否转让直接决定着 营业资产转让的成功与否。另一方面，现实生活中租赁权普 遍通过转让方式流转，这也是经营性房屋租赁界以及工商 业经营界默认的事实，已经成为一种商业习惯。另外，房屋 租赁权的物权化也使得租赁权转让具备了法理基础。关于 租赁权的性质存在诸多争议，但正如有的学者所说“ ：由于 社会的发展是一个逐步进行的过程，承租人对租赁权物权 效力的需求是逐步增加的，当租赁权只需要具备部分物权 效力既可满足社会需要时，此时，原有的债权模式己不能满 足社会需求，但租赁权又没有具备完全的物权效力的需要， 因此也不能选择物权这种逻辑模式，所以立法此时就只能 选择介于物权、债权之间的这种模式，这就是租赁权的物权 化模式。”[4]
5． 合同基础关系方面。 传统法律理论认为房屋租赁合 同是建立在出租人与承租人之间的信赖关系之上，但经营 性房屋租赁更多的是建立在利益关系之上。首先，随着现代 交通、通讯等科技的发展，社会流动性变大，生活已不再局 限于以往的熟人社会，市场经济对于效率和利益的要求使 得经济活动参与人更注重经济效益；其次，传统理论强调信 赖关系是依寄于道德感来防范承租人违约，但是在经营性 房屋租赁中，承租人的营业资产与经营利益远大于其所支 付的租金，这一客观情况杜绝了承租人在主观上违约的可 能性。
4． 租赁时间方面。 任何商主体都希望自己的经营活动 能持久进行下去，并且不断发展；另外，承租人从事工商业 活动投入较大经营成本，这使得承租人不会轻易更换租赁 场所，因此，经营性房屋租赁的期待租期较长。居住性房屋 租赁的租期较多的依赖于承租人工作的稳定性以及经济情 况，在工作变动时，通常会选择更换住房；在承租人具备购 买能力时，通常选择购房居住，这就决定了居住性房屋租赁 合同的不定期性与短期性。
3． 承租人方面。“我国采取商主体法定原则，它包括商 主体类型法定、商主体内容法定和商主体公示法定三个方 面。”[1]经营性房屋租赁的承租人为商法人、商合伙、商个人 等从事工商业经营的商主体，因此，其必须具备法律规定的 条件，并依法定程序成立。居住性房屋租赁的承租人基本为 自然人，在具备相应的民事行为能力的条件下即可成为承 租人。虽然经营性房屋租赁合同的签订者一般表现为自然 人，但实质上该自然人只是商主体的代表人，因此，该自然 人除需要符合法律关于自然人民事行为能力的规定外，同 时需要符合相关商事法律对于商主体以及商主体代表人的 规定。
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《
》2011 年第 6 期
止以及不道德的经营活动。 2． 商事经营活动直接依赖于租赁权。 正如有的学者所
说“, 承租人必须为商业目的而实际使用租赁物，对租赁物 使用的程度依据具体情况而定。但是使用租赁物必须为促 进商业，而不仅仅是为商业经营提供便利；对租赁物的使用 必须构成商业上实质的和主要的行为，而不是次要的和辅 助性的行为。”[7]笔者认为具体可以从以下两个方面做出判 断分析：首先，顾客群对于租赁场所的依存度。顾客群是无 形营业资产中的最重要的组成部分“ ，顾客群作为商事营业 资产中的无形构成要素其重要性表现在，在商事经营中，无 论是生产商还是服务商，其商事生产或服务都要通过自己 的商事顾客得以实现，没有顾客群的存在，就不可能有商事 经营，商人生产或购进的商品便不可能再销售出去。难以想 象一个没有顾客群的商人还能继续维持什么经营活动。商 人可以开发、保有、维持顾客群，以牟取更大的商业利益。”[8] 顾客群对于租赁场所依赖程度在不同的商事经营中是不同 的，应视具体情况对待。其次，经营活动的持续进行与营业 资产的转让对于租赁场所的依赖程度。在此可以采取事实 的判断标准，若更换经营场所使得经营活动无法继续进行 或者商主体遭受较大损失，则可以认定经营性活动持续进 行依赖于租赁场所；当别除租赁权后，若营业资产无法转让 或者营业资产贬值较大，则说明了营业资产转让对于租赁 场所具有较大依赖程度。
二、现有法律框架下经营性房屋租赁承租人权益的现状 我国房屋租赁立法忽视经营性房屋租赁的特殊性，采 取一体立法的模式，在现有的法律框架下，经营性房屋租赁 承租人权益难以得到充分的保护，教条的适用一般租赁的 基本规则，必将使承租人权益遭受巨大损害，也不利于整个 社会经济的稳步发展。主要体现在以下三个方面： 1． 经营性房屋具体用途受到限制。 工商业经营活动丰 富多样，但承租人是否可以在经营性房屋内从事合同约定 以外的经营活动？我国《合同法》第 217 条规定“ ：承租人应 当按照约定的方式使用租赁物。对租赁物的使用方法没有 约定或者约定不明确，依照本法第 61 条的规定仍不能确定 的，应当按照租赁物的性质使用。”实践中，承租人通常是在 有了具体的经营规划后租赁经营性房屋，因此在合同签订 时常常约定了租赁用途，此时依据现有的法律规定承租人 从事合同约定外的经营活动将构成违约；即使未约定租赁 用途，承租人转变经营活动也将受制于出租人的意志。但 是，经济发展和商事活动的规律使得承租人的经营活动需 要具备一定的灵活性。正如有的学者所说“ ，商人的商事经 营活动虽然在一定时期内具有稳定性, 但基于商事活动的 发展规律和社会经济的发展变化, 商人的商事经营活动不 可能一成不变，而时刻面临扩张和变更的可能。”[2]因此，限 制房屋租赁用途，束缚了承租人的经营自由，抑制了承租人 财富创造的能动性，不利于市场经济的繁荣发展。 2． 承租人优先承租权未得到肯定。 当经营性房屋租赁 合同到期后，承租人是否有权继续承租房屋？我国《合同法》 第 235 条规定“ ：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。” 第 236 条规定“ ：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出 租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为 不定期。”因此，经营性房屋租赁承租人无优先承租权，租赁 期间届满后，承租人是否能够继续承租房屋取决于出租人， 在出租人拒绝的情况下，承租人只有终止经营活动另谋它 业。此时，承租人将蒙受巨大损失。首先，承租人在短期内难 以收回从事工商业活动投入的成本；其次，掠夺了承租人苦 心经营的成果，包括：良好的商誉、稳定的顾客群以及工商 业活动的未来收益；再次，承租人将投入较大成本寻找新的 租赁场所。工商业活动的持续进行取决于租赁权能否延续， 租赁权的延续取决于出租人的意志，这也使得整个工商业 经营的命运处于不确定的状态。因此，有必要赋予承租人在 同等条件下的优先承租权。这并不损害出租人利益，出租人 作为理性经济人投资经营性房屋的目的在于出租营利，在 同等条件下承租人继续承租房屋维持原本稳定的租赁关系 保证了出租人的利益且避免了出租人寻找新承租人所遭受 的损失。 3． 经营性房屋租赁权转让缺乏具体规定。 对于租赁权
三、经营性房屋租赁的界定 经营性房屋租赁的具体表现形式是多种多样的，根据 经营性房屋本身的不同可划分为：商铺租赁、写字楼租赁、 厂房租赁等；根据具体用途不同可划分为：生产加工型租 赁、产品销售型租赁、服务提供型租赁、货物仓储型租赁等。 “商铺租赁区别于租赁的一般规则，起决定性作用的是商铺 租赁所承载的营业价值。”[5]不同的经营性房屋租赁承租人 利益保护需求度不同，只有符合一定条件的经营性房屋租 赁在制度设置与解释上才能给予相应的特殊保护。例如，在 仓库租赁中无需赋予承租人转让租赁权的权利，因为此时 承租人的商业信用、顾客资源等营业资产并不依赖于仓库 租赁权，承租人的相关利益无需通过转让租赁权来维护，此 时若赋予承租人此项权利，则是对承租人的过分保护，是对 出租人所有权的侵犯。因此，法律给予特殊保护的经营性房 屋租赁需要具备一定的条件，主要有以下两个方面： 1．合法有效的租赁合同。“按《民法通则》以及合同法的 有关规定，合同的一般生效要件包括：（1）订立合同的当事 人应该具有相应的民事行为能力； （2）意思表示真实； （3）合 同不违反法律或者社会公共利益。”[6]具体到经营性房屋租 赁合同中，首先，出租人应当具有完全民事行为能力，并且 对房屋享出租权，承租人必须符合相关商事法律对于商主 体极其代表人的规定；其次，房屋租赁双方当事人基于自己 的意志签订合同，并无胁迫等违背意思自治原则的情形；再 次，租赁标的物必须是经营性用房，如若租赁居住性房屋私 自从事工商业经营，其不得作为经营性房屋租赁对待；第 四，合同内容合法且不损害社会公共利益，不得从事法律禁
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《
》2011 年第 6 期
经营性房屋租赁承租人权益研究
—— —以承租人权益的特殊保护为重心
梁伟
（安徽大学， 安徽 合肥 230601）
摘 要： 经营性房屋租赁是房屋租赁的一种特殊类型，与居住性房屋租赁存在诸多区别，而我国有关于房屋租赁的法律主要
立足于后者采取一体立法的模式，忽略了经营性房屋租赁的特殊性。 一般租赁基本规则难以完全适用于经营性房屋
6． 租赁权的地位方面。 经营性房屋租权对于承租人 来说具有重要意义，首先，承租人的经营活动能否持续进行
收稿日期： 2011-11-17 作者简介： 梁 伟（1987－），男，安徽合肥人，安徽大学法学院民商法专业硕士研究生，研究方向：民商法。
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《
》2011 年第 6 期
依赖于租赁权的稳定性；其次，承租人营业资产是否能够转 让直接取决于租赁权能否处分。因为租赁权关系着承租人经 营活动的命脉，加上经营性房屋在数量上的稀缺性，租赁合 同更多的处于出租人的掌控之中，承租人处于较为被动的地 位，这造成了合同当事人实质上的不平等。居住性房屋租赁 仅仅用于生活居住，因此承租人无重大利益直接依附于租赁 权之上，另外，更换居住性房屋通常较为便捷，所以承租人并 不过多的受牵于租赁权，合同当事人地位较为平等。