国内标杆地产_亿达中国：商务园区运营之王的轻重模式探索 产城白皮书07

商务园区运营之王的轻重模式探索
亿达企业介绍
1.1发展历程：起步发展→专业积累→规模扩张
亿达集团成立于1984年，从大连红旗镇一个乡镇建筑装修队起家，通过大打质量牌迅速成长为当地一家知名的乡镇企业，随后趁势进军房地产开发行业，成为大连首个高品质房地产开发商。

到九十年代初已经初具规模，90年代中期发展成当地的龙头民营企业。

1998年，与政府达成
合作的亿达中国开始建设大连软件园，由此进入产业地产领域。

在产业地产的发展之路上，亿达中国具体可细分为三个阶段。

1998-2005年：起步发展阶段。

1998年6月28日，大连软件园破土动工，拉开了大连软件业发展的序幕。

在开发大连软件园的过程中，亿达中国先后开创了“官助民办”的开发模式，产学研相结合的运营模式，“产业楼宇定制”和“BOT”为代表的招商模式。

2006-2013年：专业化积累阶段。

2006年，亿达中国走出大连，先后进入武汉、
苏州、天津，全国化发展格局初步形成。

之后于2008年建立园区运营全产业链综合服务体系，2010年投资建设大连生态科技创新城，2011年投资建设武汉软件新城。

2014年以来：规模化发展阶段。

亿达集团于2014年港股上市，股票代码03639.HK，简称亿达中国。

2015年，实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻”的经营策略，2019年以来，亿达通过轻重并举的战略打造亿达未来，在20余个城市布局了40余个商务园区。

1.2企业财务情况：短期偿债有所缓解，轻资产业务犹待验证
亿达中国的运营成效本文主要从四个方面论述：一是营收与利润，二是负债状况，三是土地储备，四是轻资产输出情况。

营收与利润：业务结构调整使得增长显著放缓。

2015 –2018年，亿达销售额分别为73.54亿元、83.05亿元、72.63亿元、85.37亿元，同比增长率分别为12.93%、－12.55%、17.54%等。

2018年业绩增长主要原因是在报告期内将大连天地项目的土地一次性出售给龙湖集团。

如果剔除此项土地出售，亿达中国在
2018年实现的合约销售额60亿元，较2017年减少18%。

利润方面，基本维持在10%上下，其中2018年更是由2017年的14.95%下降至10.93%。

负债状况：有所缓解，但整体偿债压力依旧显著。

2017-2019年上半年亿达中国有息负债规模为169.86亿元、170.27亿元和145.94亿元，2019年上半年净负债率为109.20%，处于行业高位。

从债务结构上来看，2019年上半年亿达中国一年内到期的债务为115.81亿元，两年到五年内到期债务为30.13亿元，短期偿债压力较大。

土地储备：土储主要集中于大连区域，开发速度放缓。

截至2019年上半年，亿达中国的土地储备总计975万米，较2018年末下降了1.13%。

其中，且75.1%的土地储备位于大连地区，剩余的则分布在武汉、郑州、成都等少数几个地区。

从开发年限上讲，参照2016 –2019H1土地储备面积和签约销售面积，如果维持当前的每年开发体量，可开发15年。

轻资产输出情况：规模快速提升，业绩仍尚待验证。

从轻资产输出面积看，该业务有大量增量，从2015年的140万方到
2018年的675万方。

但是，不容乐观地是收入并没有随着委托运营管理面积的增加而增加。

2018年，委托运营管理面积达675.3万方，贡献收入仅为6284万元。

虽然不排除新增项目尚未获得收益及合同限制等情况，但其业绩表现确实欠佳。

亿达业务模式
2.1业务模式：载体建设为核心圈层
亿达中国的业务包括开发租赁及销售商务园内物业及管理商务园、开发及销售住宅物业项目、施工装潢及园林绿化服务、物业管理服务。

其中，物业销售是营业收入的主要来源，2018年该项业务占比近60%。

亿达中国核心业务模式本质上为生态圈层，即在以物业开发为核心的基础上进一步叠加一系列服务，如物业管理服务、装修施工、咨询、人才服务等，甚至在软装的基础上进一步配齐办公设备等，逐步形
成BOT模式，乃至最终形成其独特的生态圈层模式。

亿达中国在生态圈层的基础上发展出“轻重并举”的业务模式，即赢利点不局限于物业开发和租金，而是谋求除此之外的其他业务上的盈利。

该业务模式又反过来作用于亿达原先的生态圈层模式，使之得到进一步的拓展和延伸。

关于“轻重并举”模式，做“轻”和做“重”互为促进、相得益彰。

重资产为轻资产项目输出链接产业等方面的资源和带来品牌效益，而轻资产先行，可为后期重资产
的跟进奠定基础，使重资产投资更为稳健。

轻资产对重资产基础的奠定，具体又体现在四个方面：①轻资产业务是了解一个新区域产业市场和产业资源的有效手段；②有利于搞清楚客户在选址诉求、人才诉求等领域的需求；③通过轻资产业务能够有效锻炼团队，通过实实在在的操盘解决团队能力提高和可持续发展的问题；④轻资产能够在全国范围内进行有效的招商网络编织和品牌形象的宣传。

基于轻资产项目的优势和轻重并举的战略决策，亿达中国于2019年提出二次规模化发展路径正式启动亿达未来。

亿达未来以亿达20年产业运营经验为基础，形成强大且快速的项目拓展能力，目前全面布局东、西、南、北、中五大核心区域，进驻20余个城市，运营30余个园区，如太仓港科创产业园、株洲新马创新城及中国动力谷自主创新园等。

对于模式的验证，主要体现在营业收入的变动上，：物业销售收入占比持续下降，从2014年的90.9%下降至2018年的81%，租金和物业管理收入持续提升，其中租金收入占比由2014年的4%上升至
2018年的6.5%，物业管理则由2014年的2.6%持续提升至2018年的7.3%。

该变动趋势与亿达中国由重资产向轻重并举的路线调整、轻资产输出面积迅速扩张相符合。

2.2投资布局：从重到轻路线下由二线到向三线城市延伸
亿达中国在2005-2014年牵头进行六个商务园项目的开发，其中五个位于辽宁省大连市（包括大连软件园），一个位于湖北省武汉市。

截至同一日期，还作为运营商为苏州高新软件园和武汉软件新城的
一期提供运营管理服务。

此外，通过BOT 安排，分别参与开发了天津和武汉的商务园项目。

观察亿达中国的选址，发现其主要是在诸如武汉、天津的二线城市的市郊。

上市之后，在轻重并举这样一个发展模式下，亿达在国内重点是布局京津冀、长三角、珠三角和中西部四大区域，布局城市不再局限于一二线，开始向三线城市如湘潭、滁州、绵阳、宜宾、中山等城市布局，但在这些城市的布局基本为提供招商运营服务。

2.3精工产品：高质量、低密度的商务圈与打造花园社区
亿达中国产品开发主要呈现出三大特点：大规模、高质量及低密度商务圈；楼宇标准化配置；花园社区。

在这些产品中，住宅、产业、商业及其他配套“361”配比，即30%的产业，60%的住宅，10%的商业及其他配套。

开发大规模、高质量及低密度商务圈。

亿达中国采用传统的产业园开发模式，主要业务为商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设。

在商务园区开发上，
主要是开发大规模、高质量及低密度商务圈，包括办公楼、住宅物业以及配套设施，如零售商铺、酒店、仓储设施及停车位等。

楼宇标准化配置。

最初常规办公楼宇为办公楼宇1.0版本;当服务于BPO/ITO的企业客户时，亿达提供2.0版本楼宇定制服务;再后来，亿达服务升级为3.0版本，即提供包括成本控制、使用体验、安全保障三要素的标准配置;目前，亿达服务已升级至4.0版本，即提供办公自动化、通讯自动化、消防自动化、安保自动化、楼宇控制自动于一体的标准化配置。

打造花园社区：根据工作人员需求进而提供生活配套，提供卓越的品质和舒适自然的人文环境及可持续发展的社区理念，精心打造花园社区。

并于2009年8月25日荣获“中国国际花园社区”大奖，同年10月12日获得了“联合国全球最适宜居住社区国际大赛金奖”。

2.4生态化运营
亿达中国于2019年正式启动亿达未来，专注于园区运营与科技服务。

在亿达未来的运营逻辑上，主要是基于对三大产业痛
点（项目招商运营难、园区生态运营难、企业个性需求难）的剖析和多年园区的实践经验，形成产业智慧聚集、园区智慧管理、社群智慧服务等三项硬核服务能力，推动产业价值链向纵深发展，提升规模效益，推动城市健康发展。

具体而言，园区管理方面体现为运用互联网、物联网技术打造的“智慧园区”，即线上线下一体化交易服务平台，社群服务方面体现为360°企业服务体系，如针对外企客户的增值服务，通过举办大连外包大会、武汉外包论坛等专业性会议，并和美商会、sson等机构合作，为思科、BT、
雅保、Oracle等客户打造项目对接、业务拓展的平台，提供从外企的选址到政府公关平台的搭建等一站式服务。