房地产价格影响因素分析.pptx
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影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
（一）资金的时间价值
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
房地产价格的影响因素分析课件
个人层面的对策建议
理性购房
个人购房者应理性看待房 地产市场，避免盲目跟风 和投机炒房，选择适合自 己的购房方式。
关注政策变化
购房者应关注政府出台的 相关政策，合理安排购房 计划，降低购房风险。
注重房屋品质
在选择房产时，购房者应 注重房屋品质和地理位置 等因素，确保所购房屋具 有长期投资价值。
研究结论与展望
未来研究可以进一步关注房地产市场与金融市场的互动关系、城市规划和政策对房地产市场的影响等 方面。此外，还可以研究如何通过合理的政策调控和金融手段来稳定房地产市场，避免市场波动对社 会和经济产生负面影响。
参考文献
参考文献
参考文献1 文献名称：房地产价格影响因素分析
作者：张三
THANKS
感谢观看
房屋用途也会影响房价。例如，商业用房 和住宅用房的价格可能会有很大的差异。
房地产价格影响因素的实证分析
模型构建与数据来源
模型构建
本部分采用计量经济学模型，通过最 小二乘法、多元回归等方法，对房地 产价格的影响因素进行实证分析。
数据来源
数据主要来源于国家统计局、房地产 专业网站以及相关统计年鉴等权威数 据来源。
房地产价格影响因素的对策建议
政府层面的对策建议
制定合理的土地供应政策
政府应合理规划土地供应，确保住房需求的满足，同时考虑房地 产市场的稳定发展。
加强房地产市场监管
政府应建立健全的监管机制，严格打击房地产市场中的投机炒房、 哄抬房价等不良行为，维护市场秩序。
制定房地产税收政策
通过实行差别化税率等措施，引导合理购房需求，抑制过度投资。
企业层面的对策建议
01
02
03
多元化融资渠道
从微观经济学角度分析影响房价的因素(ppt28张)
• 同时，随着经济的发展，人们对住房消费 的观念也在发生变化，从需求型向享受型 转变，要求住宅结构合理、内在质量优良 、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配 套设施齐全等。根据住房消费者的这些新 需求，开发商也注重在设计施工、环境配 套上采取新材料新工艺，加大配套设施建 设，以特色形成卖点。
• 以今年第一季度为例：新建房分类型看， 与去年同月相比，经济适用房销售价格上 涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%， 其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住 宅销售价格上涨18.5%。总之，无论是城市 化进程带来的对住房的需求、居民收入增 加对住房的主动需求还是经济增长带来的 新的消费需求，都影响着住房市场的供需 关系，从而影响着房价。
• 当市场主要购买者就是房屋将来的实际使
用者时，使用者注重的是房屋的服务功能 ，价格体现了使用者对房屋的支付意愿。 而从卖方角度看，面临的主要问题是能否 及时将房屋销售出去，因为销售时间越长 ，市场价格变化的可能性越大，价格风险 就会增加；同时，空置时间越长，管理的 费用就越高。因此，在预计销售时间较长 时，卖方为了减少风险就可能降低销售价 格；相反，且空置面积减少，购买者增加 时，卖方就有可能提高价格。
从微观经济学角度分析影响房价的因素
• 房价关系着和影响着每个家庭，房价是个 备受关注的问题。 • 影响房价的三个因素：供需、消费者和博 弈机制。
一、 供需影响着房价 • 住房供给影响房价。 • 土地的供给影响房价。 • 经济发展水平影响房价。 二、消费者的消费行为影响 着房价 • 消费者对未来的预期影响着 房价。 • 消费者的投机和投资行为影 响着房价。 三、房地产市场博弈机制也 影响着房价 四、结论
• 其次，获取土地的费用上升，房地产开发 商既有提高房地产价格的压力，更是它作 为一个企业提高产品价格的本能。这时候 ，地方政府出于自利性动机，对房地产开 发商的这一行动给予了配合，地方政府支 持房价上升的方式很多，一是拆迁，二是 取消或者降低中档房价、经济适用房比例 ，三是操纵舆论，为房地产市场的投机制 造氛围。
房地产价格影响因素课件
房地产价格影响因素
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
影响房地产的因素分析PPT
影响房地产的因素分析PPT
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
Analysis of Factors Influencing Real Estate
2023.11.10
目录
Contents
01. 宏观经济因素 宏观经济因素是经济发展的关键动力。
02. 政策法规 政策法规是社会治理的重要基石。
03. 地理位置 地理位置是决定旅游景点吸引力的关键因素。
经济增长模式的不同会对房地产市场结构产生影响。例如，如果经济增 长主要依靠投资拉动，那么房地产市场可能成为重要的投资领域，从而 导致房地产价格的上涨。相反，如果经济增长更加依赖消费和服务业， 那么房地产市场的地位可能会相对降低，市场结构也会发生变化。这些 变化不仅会影响房价和成交量，还会对房地产开发商的融资、土地购置 等方面产生影响。
宏观经济因素:通货膨胀水平
通货膨胀水平对房地产价格的影响 通货膨胀水平是影响房地产价格的重要宏观经济因素。当通货膨胀率上升时，货币 贬值，购房者需要更多的货币来购买同样的房产，这会导致房地产价格上升。此外， 通货膨胀也会影响房地产市场的供需关系，当通货膨胀导致货币供应增加时，市场 上的货币供应量增加，会导致房地产市场的需求增加，从而推高房地产价格。因此， 通货膨胀水平是房地产市场的重要影响因素之一。 通货膨胀水平对房地产市场稳定性的影响 通货膨胀水平对房地产市场稳定性具有重要影响。当通货膨胀率上升时，货币贬值， 购房者的购买力下降，可能导致房地产市场的波动性增加。此外，通货膨胀也会影 响房地产市场的投资回报率，当通货膨胀率上升时，投资房地产的回报率也会相应 下降，这可能会影响投资者对房地产市场的信心和投资意愿。因此，控制通货膨胀 水平对于保持房地产市场的稳定性和健康发展至关重要。
经济增长放缓可能导致房地产市场调整。
影响我国房地产价格的经济因素ppt
影响我国房地产价格的经济因素组长：吴洁洁组员：赵佳俊、毕淑楠、王春振6/28/2020一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等。
影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP)、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:1.国内生产总值GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
2.物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。
3.居民收入随着我国经济的发展，居民收入持续不断的增加，必将增强居民的购买能力。
房价.pptx
人口迁移
人口从农村向城市迁移以及从中小城市向大城市集聚的过程中，会带动城市房价的上涨。
家庭结构变化
家庭结构的小型化和老龄化趋势会导致对住房的需求发生变化，从而影响房价的走势。例 如，小型家庭可能更倾向于购买小户型住房，而老龄化家庭可能对养老型住房有更高的需 求。
04 房价调控政策与建议
限购限贷政策效果评估
所放缓。
一线城市房价
一线城市由于土地资源稀缺、 人口聚集等因素，房价普遍较
高，且波动较大。
二三线城市房价
二三线城市房价相对较为稳定 ，但部分热点城市房价上涨压
力仍存。
房价区域差异
1 2 3
东部地区房价
东部地区经济发达、人口密集，房价普遍较高， 尤其是沿海地区和一些内陆经济发达的城市。
中西部地区房价
中西部地区经济发展相对滞后，房价水平较低， 但随着国家西部大开发等战略的推进，部分城市 房价有所上涨。
城乡房价差异
城乡之间由于经济发展水平、基础设施等因素的 差异，房价存在明显差异，城市房价普遍高于农 村。
房价与收入比
01
房价收入比概念
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映了居民家庭
房价
汇报人：文小库 2024-05-08
CATALOGUE
目录
• 房价概述 • 房价现状分析 • 房价趋势预测 • 房价调控政策与建议 • 房地产市场风险及防范 • 结论与展望
01 房价概述
房价定义与构成
房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价 格+建筑物价格。
完善法律法规
建立健全房地产市场法律法规体系，保障市 场公平、公正、透明。
人口从农村向城市迁移以及从中小城市向大城市集聚的过程中，会带动城市房价的上涨。
家庭结构变化
家庭结构的小型化和老龄化趋势会导致对住房的需求发生变化，从而影响房价的走势。例 如，小型家庭可能更倾向于购买小户型住房，而老龄化家庭可能对养老型住房有更高的需 求。
04 房价调控政策与建议
限购限贷政策效果评估
所放缓。
一线城市房价
一线城市由于土地资源稀缺、 人口聚集等因素，房价普遍较
高，且波动较大。
二三线城市房价
二三线城市房价相对较为稳定 ，但部分热点城市房价上涨压
力仍存。
房价区域差异
1 2 3
东部地区房价
东部地区经济发达、人口密集，房价普遍较高， 尤其是沿海地区和一些内陆经济发达的城市。
中西部地区房价
中西部地区经济发展相对滞后，房价水平较低， 但随着国家西部大开发等战略的推进，部分城市 房价有所上涨。
城乡房价差异
城乡之间由于经济发展水平、基础设施等因素的 差异，房价存在明显差异，城市房价普遍高于农 村。
房价与收入比
01
房价收入比概念
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映了居民家庭
房价
汇报人：文小库 2024-05-08
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目录
• 房价概述 • 房价现状分析 • 房价趋势预测 • 房价调控政策与建议 • 房地产市场风险及防范 • 结论与展望
01 房价概述
房价定义与构成
房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价 格+建筑物价格。
完善法律法规
建立健全房地产市场法律法规体系，保障市 场公平、公正、透明。
章房地产价格因素PPT课件
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二、房地产价格影响因素的分类
• 1．自身因素和外部因素
• （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素； • （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、
国际因素、心理因素和其他因素。
• 2．一般因素、区域因素和个别因素 • 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素
第2页/共27页
• 一、自然因素 第二节 房地产价格的影响因素分析
• （1）位置及自然景观； • （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；） • （3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布局 、防水、保
温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ） • （4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ）
第23页/共27页
影响房价的几个理论问题
四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分
为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格 的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那 么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
第25页/共27页
户型在房地产评估中的重要性
在房产价值的影响因素中，户型其实占着十 分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同 一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度 快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚 至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户 型对房屋的价值影响重大。
仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响， 因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量， 可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直 接因素。
二、房地产价格影响因素的分类
• 1．自身因素和外部因素
• （1）自身因素，分为区位因素、实物因素和权益因素； • （2）外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、
国际因素、心理因素和其他因素。
• 2．一般因素、区域因素和个别因素 • 3.自然因素、社会因素、经济因素、行政因素、心理因素
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• 一、自然因素 第二节 房地产价格的影响因素分析
• （1）位置及自然景观； • （2）土地实物；（面积和形状、地层和地质条件、地貌和地形；） • （3）建筑物实物；（建筑规模 、外观 、建筑结构 、装饰装修 、层高和室内净高 、空间布局 、防水、保
温、隔热、隔声、通风、采光、日照 ） • （4）权益因素 （权利状况 、使用管制 ）
第23页/共27页
影响房价的几个理论问题
四、关于房地产税收对房价的影响 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将有关房地产的税收分
为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察房地产税收政策对房地产价格 的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那 么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。
第25页/共27页
户型在房地产评估中的重要性
在房产价值的影响因素中，户型其实占着十 分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同 一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度 快，成交价高，而户型差的单位则较难成交，甚 至在开发商出售时，也会出现销售困难，说明户 型对房屋的价值影响重大。
仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响， 因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量， 可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直 接因素。
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3、房地产投机
一般意义上的经济投机，是指一种买或卖的 活动，其目的是在价格有变动时，通过买进 或卖出赚取利润。
房地产投机是一种经济投机，它是利用 房地产价格的涨落变化，通过在不同时 期买进或卖出房地产，从差价中获取利 润的行为。
房地产投机对房地产价格的影响可能出 现3种情况：
①引起房地产价格上涨
②引起房地产价格下跌
③其着稳定房地产价格的作用
4、城市化
城市化，又称城镇化、都市化、，是当 今重要的社会、经济现象之一。综合不 同学科，归纳出其四种含义：
①城市对农村影响的传播过程
②全社会人口接受城市文化的过程
③人口集中的过程，包括集中点的增加 和每个集中点的扩大
④城市人口占全社会人口比例提高的过 程
3、行政隶属变更 4、特殊政策 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规
划 6、税收政策 7、交通管制
房地产价格政策抽象看可分为两类：一类是高 价政策，一类是低价政策。
抑制房地产价格的措施主要有：
① 制定最高限价，规定房地产交易是不得突破 此价格
② 制定标准价格，作为房地产交易时的参考
影响房地产价格的因素分为以下9类：
①自身因素 ②环境因素 ③人口因素 ④经济因素 ⑤社会因素 ⑥行政因素 ⑦心理因素 ⑧国际因素 ⑨其他因素
第一节 自身因素
所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、 权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏， 直接关系到其价格的高低。
一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，
主要网站：
楼层数字等
第八节 国际因素
1、世界经济状况 2、军事冲突状况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况
第九节 其他因素
影响房地产价格的因素除了上面列举的八大类 之外，还有一些其它因素，如某些重要政治人 物的健康与生死状况，有时人们预期其会影响 时局，从而影响房地产价格的涨落。
共有的房地产，如果共有人较多，对于房地产 的维护、修缮、处分等很难达成共识，部分共 有人如果不堪其烦而转让其在共有的房地产中 享有的份额，这时的成交价格夺回低于正常价 格。
①衣食都较困难的低收入者的收入增加
②中等收入者的收入增加
③高收入者的收入增加
所谓边际消费趋向，是指收入每增加一个单位 所引起的消费变化。
第五节 社会因素
1、政治安定状况，是指不同政治观点的党 派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度 等。
2、社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、 绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。
③政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地 产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供 给，从而平抑房地产的价格
④征收房地产交易税或增值税
⑤建立一套房地产交易管理制度
第七节心理因素
影响房地产价格的心理因素主要有以下几 个：
①购买或出售心态 ②个人欣赏趣味（偏好） ③时尚风气 ④接近名家住宅心理 ⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、
第六节 行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指那些影 响房地产价格的制度、政策、法律法规、 行政措施的方面的因素。
主要体现在以下几个方面： 1、房地产制度 房地产制度对房地产价格的影响也许是最
大的。 2、房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高
低的态度以及采取的干预方式、措施等。
四、地形、地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。
地势是指本土地与相邻土地的高低关系，特别 是与相邻道路的高低关系。
五、土地面积和形状
地价与土地面积大小的关系是可变。
土地形状是否规则，对地价也是由一定的影响。
六、日照、风向、降水量、天然周期性 灾害
考虑因素：向阳、背阳、上风地区、下 风地区、降水量与地势高低的关系等
二是后天的人工影响。 即自然地理位置与社会经 济位置之别。 二、肥力 肥力，又称土地肥沃程度，是土地提供植物生长、 繁殖所需营养的能力。
三、地质条件
地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力 是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证 地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允 许值的地基承载力。
第三节 人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质、 构成等状况，对房地产价格有很大影响。
1、人口数量 2、人口素质 3、家庭人口规模-------是指全社会或某一
地区的家庭平均人口。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第四节 经济因素
一、经济发展 经济发展的一般定义包括：物质福利的改
善，尤其是对那些收入最低者来说； 根除贫困，以及与此相关的文盲、疾病和
二、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价 格变动的程度是不尽相同的。
三. 各种影响房地产价格的因素与房地产价 格之间的影响关系是不尽相同的。
四. 某些影响因素对房地产价格的影响可以 用计算公式或数学模型来度量，但更多的 影响因素对房地产价格的影响是无形的， 虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达 出来。
第十章 房地产价格影响因素分析
要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应 具备以下4点认识：
一、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价 格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地 产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是， 同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不 同类型的房地产可能是不同的。
过早死亡； 改变投入与产出的构成等
二、物价
相同点：
不同点：
结论：从一段较长时期来看，房地产价格 的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民 收入的增长率。
三、居民收入
居民收入的真正增加（非名义增加），意味着 人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所 需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求， 导致房地产价格的上涨。
七、建筑物外观形象及其他
建筑物外观形象包括建筑式样、风格色 调等，对房地产价格有很大影响。
另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、 质量等因素对房地产价格均有较大影响。
第二节 环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对 房地产价格有影响的房地产周围的物理性 状因素。
1、声觉环境 2、大气环境 3、水文环境 4、视觉环境 5、卫生环境
一般意义上的经济投机，是指一种买或卖的 活动，其目的是在价格有变动时，通过买进 或卖出赚取利润。
房地产投机是一种经济投机，它是利用 房地产价格的涨落变化，通过在不同时 期买进或卖出房地产，从差价中获取利 润的行为。
房地产投机对房地产价格的影响可能出 现3种情况：
①引起房地产价格上涨
②引起房地产价格下跌
③其着稳定房地产价格的作用
4、城市化
城市化，又称城镇化、都市化、，是当 今重要的社会、经济现象之一。综合不 同学科，归纳出其四种含义：
①城市对农村影响的传播过程
②全社会人口接受城市文化的过程
③人口集中的过程，包括集中点的增加 和每个集中点的扩大
④城市人口占全社会人口比例提高的过 程
3、行政隶属变更 4、特殊政策 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规
划 6、税收政策 7、交通管制
房地产价格政策抽象看可分为两类：一类是高 价政策，一类是低价政策。
抑制房地产价格的措施主要有：
① 制定最高限价，规定房地产交易是不得突破 此价格
② 制定标准价格，作为房地产交易时的参考
影响房地产价格的因素分为以下9类：
①自身因素 ②环境因素 ③人口因素 ④经济因素 ⑤社会因素 ⑥行政因素 ⑦心理因素 ⑧国际因素 ⑨其他因素
第一节 自身因素
所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物、 权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏， 直接关系到其价格的高低。
一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，
主要网站：
楼层数字等
第八节 国际因素
1、世界经济状况 2、军事冲突状况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况
第九节 其他因素
影响房地产价格的因素除了上面列举的八大类 之外，还有一些其它因素，如某些重要政治人 物的健康与生死状况，有时人们预期其会影响 时局，从而影响房地产价格的涨落。
共有的房地产，如果共有人较多，对于房地产 的维护、修缮、处分等很难达成共识，部分共 有人如果不堪其烦而转让其在共有的房地产中 享有的份额，这时的成交价格夺回低于正常价 格。
①衣食都较困难的低收入者的收入增加
②中等收入者的收入增加
③高收入者的收入增加
所谓边际消费趋向，是指收入每增加一个单位 所引起的消费变化。
第五节 社会因素
1、政治安定状况，是指不同政治观点的党 派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度 等。
2、社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、 绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。
③政府在房地产价格高涨是抛出一定量的房地 产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供 给，从而平抑房地产的价格
④征收房地产交易税或增值税
⑤建立一套房地产交易管理制度
第七节心理因素
影响房地产价格的心理因素主要有以下几 个：
①购买或出售心态 ②个人欣赏趣味（偏好） ③时尚风气 ④接近名家住宅心理 ⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、
第六节 行政因素
影响房地产价格的行政因素，是指那些影 响房地产价格的制度、政策、法律法规、 行政措施的方面的因素。
主要体现在以下几个方面： 1、房地产制度 房地产制度对房地产价格的影响也许是最
大的。 2、房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高
低的态度以及采取的干预方式、措施等。
四、地形、地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况。
地势是指本土地与相邻土地的高低关系，特别 是与相邻道路的高低关系。
五、土地面积和形状
地价与土地面积大小的关系是可变。
土地形状是否规则，对地价也是由一定的影响。
六、日照、风向、降水量、天然周期性 灾害
考虑因素：向阳、背阳、上风地区、下 风地区、降水量与地势高低的关系等
二是后天的人工影响。 即自然地理位置与社会经 济位置之别。 二、肥力 肥力，又称土地肥沃程度，是土地提供植物生长、 繁殖所需营养的能力。
三、地质条件
地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力 是指土地可负荷物品的能力，特别是指在保证 地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允 许值的地基承载力。
第三节 人口因素
房地产的需求主体是人，人的数量、素质、 构成等状况，对房地产价格有很大影响。
1、人口数量 2、人口素质 3、家庭人口规模-------是指全社会或某一
地区的家庭平均人口。ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第四节 经济因素
一、经济发展 经济发展的一般定义包括：物质福利的改
善，尤其是对那些收入最低者来说； 根除贫困，以及与此相关的文盲、疾病和
二、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价 格变动的程度是不尽相同的。
三. 各种影响房地产价格的因素与房地产价 格之间的影响关系是不尽相同的。
四. 某些影响因素对房地产价格的影响可以 用计算公式或数学模型来度量，但更多的 影响因素对房地产价格的影响是无形的， 虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达 出来。
第十章 房地产价格影响因素分析
要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应 具备以下4点认识：
一、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价 格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地 产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是， 同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不 同类型的房地产可能是不同的。
过早死亡； 改变投入与产出的构成等
二、物价
相同点：
不同点：
结论：从一段较长时期来看，房地产价格 的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民 收入的增长率。
三、居民收入
居民收入的真正增加（非名义增加），意味着 人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所 需的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求， 导致房地产价格的上涨。
七、建筑物外观形象及其他
建筑物外观形象包括建筑式样、风格色 调等，对房地产价格有很大影响。
另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、 质量等因素对房地产价格均有较大影响。
第二节 环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对 房地产价格有影响的房地产周围的物理性 状因素。
1、声觉环境 2、大气环境 3、水文环境 4、视觉环境 5、卫生环境