物管理案例分析：都是我的错
物业服务纠纷典型案例剖析
法官说法 “安保”是一种防范性责任
办案法官认为，关于物业公司承担的安保职责，是一项根据物业服务合同提供防范性安全服务的工作。实践中，物业小区与物业公司订立了物业服务合同中均会约定物业公司的安保服务条款，除经双方特别约定，“安保”应理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。
专家支招 物业或需承担补充赔偿责任
课题组认为，对于第三人侵害物业业主的责任，物业服务公司是否应当承担共同赔偿责任问题，应视具体情况。在司法实践中，一般是认为物业管理企业负有防范、制止业主免受第三人侵犯的责任，若违反了应当积极作为的安保义务，使本来可以避免或者减少的损害得以发生或者扩大，直接侵权人又没能力承担赔偿责任的，则物业公司应承担相应的补充赔偿责任。当然，物业公司承担的这种补充赔偿责任，以收取小区物业费中安保费用年度总额的一定限额作为上限。
物业服务纠纷典型案例剖析
时间：2011-06-14 15:57 我要评论(0)
【找法网 物业管理案例】【核心提示】
时下，小区物业服务纠纷已成为社会矛盾的多发地带。据统计，2008年至2009年，思明区法院共受理各类物业服务纠纷案件1004件。
小区业主与聘请的“管家”——物业服务公司之间为何会产生矛盾纠纷？容易发生哪些矛盾纠纷？发生矛盾纠纷后如何妥善解决？双方存在怎样的法律关系？各自享有哪些权利？又该承担何种义务？
专家支招 细化量化合同，改进监管方式
物业管理经典案例分析
物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃.近日,湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判,判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30％的失窃损失3510元。
【案情回放】何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。
2010年7月21日,何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。
2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆,家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩.下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉.何父马上意识到：“家中很可能被盗了"，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。
由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。
【法院说法】盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。
但是由于双方对于过错程度的认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。
于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。
何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃,所以应当承担责任。
根据调查了解,案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口（案发后已修复），物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且,物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任.被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。
何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担.湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。
新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。
除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。
业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。
要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。
2、业主提出不合理装修要求怎么办？美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。
其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。
并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。
然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。
三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。
双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。
物业案例分析
物业案例分析物业案例分析【篇一：物业案例分析】目录日常篇装修篇违规篇突发事件篇保安、公共秩序篇物业产权纠纷公共关系——原理篇组织形象——塑造篇公关活动——策划篇人际交往——沟通篇公共关系——礼仪篇矛盾冲突——危机篇一、日常篇1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？案例介绍：2000年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。
徐某走上台阶滑倒摔伤。
医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。
徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。
徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。
法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。
但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。
案例分析：一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。
第一：物业管理单位的行为具有违法性。
《上海市居住物业管理条例》第十二条规定：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。
发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。
可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。
第二：产生了损害原告生命健康权的后果。
第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。
第四：被告物业管理单位有过错。
本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。
二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。
《办公室管理》案例分析题【精选文档】
派接受任务，小马特意向领导征询应该注意的事项。
考虑到小马刚到单位不久，领导叮嘱小马对客人一定要热情、慷慨，礼貌方面更应多加注意，小马一一记在心里。
见到客人，小马热情地走上前去，大声说着“欢迎、欢迎”，伸手就去接客人的行李，见客人要与自己握手并躲开小马接行李的手,才慌忙与对方握手，并执意要帮对方拿行李.来到车旁，顺势将行李放入汽车的行李箱，接着打开副驾驶舱门, 引导客人落座，并说：“这里视野宽阔，可以看看沿途体面。
”而后，自己坐到汽车后排坐位上.一路上，小马热情地回答客人提出的问题，还关切地问询客人所在公司的情况，打听客人的收入、福利和家庭情况.没多久，小马就觉得客人话语越来越少，客人也不象刚下飞机时那样热情了，小马心里不悦，但又不能表现出什么。
请你分析一下小马在礼仪方面有何不当之举？应该怎样做才是正确的？(1)握手礼仪，主客之间,应该主人先伸手。
(2)在替客人拿行李前应征求允许，再行动。
(3)哪些行李可以放入行李箱中也要征得允许.(4)司机开车，汽车的位次礼仪是“右为上,左为下；后为上，前为下"。
(5)乘坐方面，客人应该坐后排，小马应该坐副驾驶座。
(6) 客人公司的一些内部情况、个人收入、福利和家庭情况等是不合适的话题。
(7)应该与客人谈一些合适的话题,如天气、风俗世情、新闻等。
向对方要求约会时应注意的事项：a．要获得上司的许可;b．对方如果有文秘人员，普通由文秘人员办理；c．如果用写信的方式，在等到对方收到信后，再打电话给对方的文秘人员以确认；d．要正确告知对方赴约者的姓名、职务、目的、时间、地点、方式(早餐会、午餐会等)、所需要的时间等等，关于日期的确定应该以比较有弹性的说法问对方：“你们什么时候比较方便”，这样让对方能够有所选择。
e ．告知你或者上司的联系电话，以便万一约会取销或者有所改变时可以即将通知。
f．对方越忙越必须早一点联络，时间应尽量有弹性，这是身为文秘人员所应具有的常识。
质量管理案例选编
〖案例006〗在某物业公司审查顾客投诉报告时发现有多起投诉康乐宫游泳池水不清洁的问题。
物业公司经理说:“这事不归我们管。
”经询问，康乐宫是包给另外一家公司经营的，但它对外经营没有招牌，一般人都以为是由物业公司管理的。
案例分析:这实际上是把游泳池进行了外包，物业公司对其服务质量应该纳入公司统一的管理之中。
本案违反了标准4.1的“针对组织所选择的任何影响产品符合要求的外包过程，组织应确保对其实施控制。
”的规定。
〖案例012〗根据公司《考勤管理规定》，工作人员上班迟到超过15分钟应扣除职工考核分1分、超过30分钟扣2分，依此类推。
审核时了解到自去年秋天以来职工班车经常迟到15分钟以上，但没有扣分。
办公室主任说，由于目前交通经常堵塞，没有办法。
案例分析:由于特殊原因不能执行原来的规定，应该另下文件予以说明。
否则原来的文件形同虚没，失去了意义。
本案违反了标准“4.2.3文件控制”的“b)必要时对文件进行评审与更新，并再次批准；”的规定。
〖案例024〗审核员查看《游泳池管理规定》，其中第二条规定“本泳池没有救生员，请听从他们的劝导及安排”。
审核员问:“这‘没有’是怎么回事?”负责人看了管理规定说:“大概是打印错误，把‘设有’写成‘没有’了”，并随手把“没”字改成“设”字。
案例分析:把“设”打印成“没”，这是打印员的错误。
但是作为质量管理体系运行的文件，是经过领导审批的，如果领导只是走形式签字而已，则违反了标准“4.2.3文件控制”的“a)文件发布前得到批准，以确保文件是充分与适宜的；”的规定。
负责人随手把“没有”改成“设有”，又违反了标准4.2.3的“b)必要时对文件进行评审与更新，并再次批准；”的规定。
〖案例029〗审核员在酒店质管部看到酒店管理制度汇编，是1993年酒店开业时发布实施的，而酒店今年又发布实施了质量手册、程序文件。
两个文件在客房管理、餐饮管理都有一些不一致的规定。
审核员问:“哪个文件算数?”质保部长回答:“管理制度未作废，都有效。
物业管理案例集二
物业管理案例集二【案例一】某花园A 栋 1604 房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。
李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币 108605 元。
某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。
而且该物业公司也已按合同要求配置了 24 小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。
因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币 3000 元。
【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。
被告某物业管理公司虽在合同中承诺 24 小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。
被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了 24 小时安全防范值班。
李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。
被告某物业管理公司自愿补偿人民币 3000 元，于法无悖，可予准许。
故做如下判决：（1）原告要求被告赔偿人民币 108605 元的诉讼请求不予支持。
（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币 3000 元。
一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。
二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。
一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。
物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。
希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
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物管理案例分析：都是我的错
物管理案例分析：都是我的错
主题：都是我的错
人物角色:
业主：赖先生、牛小姐（由______、______饰）
管理处经理：吴奈先生（由____饰）
前台工作人员：邓小姐（由____饰）
维修工：周快捷师傅（由______饰）
内容解说
原因：某天中午，____华庭管理处接到四期40幢201房业主赖先生和牛小姐夫妇（化名）的强烈投诉，该业主夫妇不听前台工作人员的解说和劝阻，直接冲到管理处经理办公室讨公道，主要原因是房屋装修完工后，刚入住3天就出现卫生间茅坑堵塞，导致粪便倒流，强烈要求公司赔偿。
过程：通过现场看勘察，无法按常规疏通，最终挖开地面，从排污管拐弯处抽出烂毛巾1条，原来是业主在装修完工后搞卫生时不小心将毛巾倒入厕所，造成堵塞，业主反而对房屋质量产生怀疑，无理取闹。
结果：问题妥善解决后，赖先生和牛小姐才心平气和，感谢物业公司服务的真诚，深感内疚，并充分认识到原来都是我的错。
最后，业主牛小姐主动到管理处前台交付有偿服务费88元。
点评：通过小品的组合导演，高度地体现出____物业工作人员服务的热情、耐心、真诚与团队的合作精神，同时也间接地反映出各楼盘个别业主对物业使用不当的现象。
感谢您的阅读！。