2018.5上海博加-万科轻重资产管理-波士顿双钥匙投资公寓推广案【完整版215页】
2019上海可乐路酒店式公寓整体营销推广报告109p
企划整合推广方案
2019.02.20
PART 1 产品DNA 价值分析
PART 2 概念DNA，理念推导
PART 3 广告表现，vi/show
PART 1 产品DNA 价值分析
PART 2 概念DNA，理念推导
PART 3 广告表现，vi/show
外部DNA
1、区域属性
泛虹桥板块、西郊富人区辐射圈 国际别墅生活圈,国际领事馆林立 时尚与富人的集聚地
O
opinion leader （客层：意见领袖，话语先锋）
R relaxation living （生活：放松的，畅捷的，时尚的）
internationall
I
（理念：国际化的、先潮的）
广告语1
创享风尚精彩
Better living in ShangHai.
释义： 创享 自宅风尚，创享 空间风尚，创享 城市风尚，创享 服务风尚…… 创享 价值风尚，创享 功能风尚， 创享 视野风尚，创享 配套风尚……
国际视野规划激荡出令人惊叹的火花，改写一切关于时尚的定义，
西郊百联、地铁2号线、一站式完美配套生活；
一步登天畅享城中殊荣。
SHOW TWO
MORI BLOCK 摩锐时代
VI SHOW
NP SHOW
软文 SHOW
260个相似的人，365天不同的精彩
可乐路酒店式公寓，首映大幕即将拉开， 精彩待续········
只属自己的私享领域，当然要随我所欲
坚持 空中飞人虽对时差已无感觉，对个人领域的品位仍很
;
量身定制的五星级的酒店服务，挑高大堂，国际物管、中庭花园
同步 造就一丝不茍的精品。与国际五星级酒店
，但多了自己的感觉
某“双钥匙公寓”项目投资分析
某“双钥匙公寓”项目投资分析摘要：公寓市场中骤然出现了“双钥匙”这样的新概念，一时间风靡全城，成了名副其实的“网红”产品。
“上下空间独立、一证两套、双份月租”，置业顾问对“双钥匙公寓”赞不绝口，然而，“双钥匙公寓”是否真如传说中的那么好，本文将通过从财务成本角度来入手，对广州市某“双钥匙公寓”项目进行综合分析，给出投资分析意见，确定项目投资的效益价值。
关键词：“双钥匙公寓”；投资；效益分析“双钥匙公寓”简单地说，就是同一张产证上的LOFT，分隔成上下独立两套，但共享一个主入户门。
不仅在形式上实现双钥匙，功能使用上也实现多样化，各个功能分区明确，互不干扰。
LOFT在牛津词典上的解释是"在屋顶之下、存放东西的阁楼"。
但现在所谓LOFT所指的是那些"由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间"。
LOFT户型通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。
虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近2倍；高层高空间变化丰富。
而“双钥匙公寓”其实就是“商改住”，即是指以商业项目立项而按照住房功能进行设计，在现行政策环境下，典型的擦边球、钻空子，拥有开发商口中宣传的"不限购、地段好、LOFT格局、民水民电"四大优势，对购房者有相当的吸引力，这就是为什么“双钥匙公寓”受到了诸多的吹捧。
一、“双钥匙公寓”研究案例与方法1、项目研究案例对象：某“双钥匙公寓”项目位于广钢东沙产业发展轴核心片区，产业版图同步辐射白鹅谭地区。
约5公里范围内，临近3D产业园、广船国际、广州圆大厦、广州国际医药港、岭南V谷等荔湾区政府重点产业项目。
该项目目前主推三款户型：A户型LOFT45m2，三房两厅两卫，空间可打造聚餐会客、办公功能，B户型LOFT35m2，三房一厅，宜居宜租，C户型LOFT28m2“双钥匙”，独立门户，宜用宜租。
《金地集团》课件
养老地产：开发养老社区、养老公 寓等养老地产项目，满足老年人的 养老需求
商业地产：开发、运营和管理商业 地产项目
写字楼：开发、运营和管理写字楼， 提供办公空间和服务
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购物中心：运营和管理购物中心， 提供购物、餐饮、娱乐等服务
酒店：开发、运营和管理酒店，提 供住宿、餐饮、会议等服务
数字化转型：通 过数字化手段， 实现业务、管理 和服务的全面升 级
创新成果：在智 能化和数字化转 型方面取得了显 著成果，如智能 客服、智能营销 等
未来规划：继续 加大智能化和数 字化转型的投入， 推动企业持续发 展
绿色建筑：金地 集团致力于绿色 建筑的研发和推 广，采用环保材 料和节能技术， 降低建筑对环境
物业管理服务内容：保安、 保洁、绿化、维修等
物业管理范围：住宅、商业、 办公、酒店等
物业管理特色：智能化、人 性化、精细化
物业管理案例：金地集团旗 下多个项目获得物业管理优
秀奖
金地集团涉足房地产、金融、科技等多个领域 金地集团在房地产领域拥有丰富的经验和资源 金地集团在金融领域拥有专业的团队和丰富的投资经验 金地集团在科技领域拥有领先的技术和创新能力
资产规模：超过 1000亿元
行业地位：中国房 地产行业领先企业 ，位列中国房地产 企业50强
Part Three
住宅地产：开发高品质住宅项目， 满足不同客户需求
产业地产：开发产业园区、科技园 区等产业地产项目，推动产业升级 和创新发展
添加标题
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商业地产：开发购物中心、写字楼 等商业地产项目，提供一站式商业 服务
献。
技术合作：与国内外知名高校、 科研机构合作，共同研发新技 术
上海大厦2024前期物业管理实施协议版B版
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX上海大厦2024前期物业管理实施协议版B版本合同目录一览1. 定义与解释1.1 本协议1.2 甲方1.3 乙方1.4 物业管理1.5 物业1.6 管理期1.7 管理费1.8 专项维修资金1.9 合同解除1.10 违约1.11 争议解决2. 物业管理范围与内容2.1 物业管理范围2.2 物业管理内容2.3 物业服务标准3. 管理费用3.1 管理费计算方式3.2 管理费支付方式3.3 管理费调整4. 专项维修资金管理4.1 专项维修资金的缴纳4.2 专项维修资金的使用4.3 专项维修资金的管理5. 合同的履行与变更5.1 甲方义务5.2 乙方义务5.3 合同变更6. 合同的解除与终止6.1 合同解除的条件6.2 合同终止的条件7. 违约责任7.1 甲方违约责任7.2 乙方违约责任8. 争议解决8.1 协商解决8.2 调解解决8.3 仲裁解决8.4 法律途径9. 合同的生效、期限与终止9.1 合同生效条件9.2 合同期限9.3 合同终止条件10. 保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密11. 合同的转让11.1 转让条件11.2 转让程序12. 附则12.1 附件12.2 补充协议12.3 法律法规13. 其他约定13.1 甲方特殊要求13.2 乙方特殊要求14. 签字盖章14.1 甲方签字14.2 乙方签字14.3 见证人签字14.4 盖章14.5 签订日期第一部分：合同如下：第一条定义与解释1.1 本协议本协议是指甲方（上海大厦）与乙方（物业管理公司）就上海大厦2024前期物业管理实施事项，经平等协商达成一致而签订的书面协议。
1.2 甲方甲方是指上海大厦的所有权人或其合法授权代表人。
1.3 乙方乙方是指接受甲方委托，负责上海大厦前期物业管理的物业管理公司。
1.4 物业管理物业管理是指乙方按照本协议的约定，对上海大厦的物业进行维修、保养、安全防护、环境卫生等服务活动。
房地产行业新媒体平台运营策略解决方案
房地产行业新媒体平台运营策略解决方案目录1. 内容概要 (2)1.1 新媒体定义及重要性 (3)1.2 房地产行业面临的挑战与机遇 (4)1.3 本文档结构概述 (5)2. 目标与预期成果 (7)2.1 确定新媒体平台的目标 (7)2.2 设定短期和长期预期成果 (8)3. 平台选择与技术准备 (10)3.1 选择合适的新媒体平台 (12)3.2 必备技术及工具准备 (13)3.3 内容管理系统部署 (14)4. 内容策略与规划 (16)4.1 制定内容日历 (18)4.2 内容多样化与个性化 (19)4.3 内容营销的效果评估与优化 (20)5. 互动策略与用户关系管理 (21)5.1 建立品牌与用户互动机制 (22)5.2 用户反馈与评论管理 (23)5.3 社区建设与用户参与激励 (24)6. 广告与推广策略 (26)6.1 定向广告与智能投放 (27)6.2 合作推广与跨界营销 (28)6.3 用户推荐与社群影响力 (30)7. KPI与效果评估 (31)7.1 关键绩效指标设定 (32)7.2 数据分析与平台表现评估 (33)7.3 持续改进与策略调整 (34)8. 案例研究与最佳实践 (36)8.1 国内外房地产新媒体平台成功案例分析 (37)8.2 行业领先者为代表的策略与趋势 (38)8.3 实施核心策略的实用指南与加速工具 (40)9. 创新与未来趋势 (42)9.1 新兴技术与平台如何影响房地产业 (43)9.2 人工智能与大数据在优化用户体验中的应用 (44)9.3 用户隐私与安全的重要性及合规性建议 (45)1. 内容概要本报告旨在为房地产行业新媒体平台运营提供一份全面的策略解决方案。
我们将深入分析当前房地产行业的营销环境，尤其是新媒体平台的应用现状与趋势，并针对性的总结出平台运营的关键要素。
房地产行业新媒体现状分析:梳理主流新媒体平台的使用情况，分析行业内用户画像、消费行为及内容偏好，挖掘平台运营的切入点。
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
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项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
中国私募基金投融资生态报告
中国私募基金投融资生态报告关键字：私募基金?投融资说明：1.?????私募基金概念范围：私募基金是资本市场的重要参与者，根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金(也可称为风险投资基金)三种。
在本文中指的主是进行产业投资（风险投资和战略投资）的私募股权基金，而并非在证券或股票市场进行投机套利的资金。
2.?????主要研究资料为网络、报纸及各类专业着作、报告等二手资料。
1.私募基金投资概况1.1.私募基金释义✍???????私募是相对于公募而言，是就证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。
根据其内涵一般可以分为对冲基金、私募股权基金和创业投资基金(也可称为风险投资基金)三种。
✍???????金融市场中常说的“私募基金”或“地下基金”，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。
其方式基本有两种，一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金，二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。
✍???????首先，私募基金通过非公开方式募集资金。
其次，在募集对象上，私募基金的对象只是少数特定的投资者，圈子虽小门槛却不低。
第三，和公募基金严格的信息披露要求不同，私募基金这方面的要求低得多，加之政府监管也相应比较宽松，因此私募基金的投资更具隐蔽性，运作也更为灵活，相应获得高收益回报的机会也更大。
1.2.私募基金发展优势私募基金发展的原因是多方面的，与公募基金相比，私募基金具有以下优势：✍???????私募基金面向少数特定的投资者，其投资目标可能更具有针对性，可根据客户的特殊需求提供度身定做的投资服务产品；✍???????私募基金所需的各种手续和文件较少，受到的限制也较少，一般法规要求不如公募基金严格详细，因而，更具有灵活性；✍???????在信息披露方面，私募基金不必像公募基金那样定期披露详细的投资组合，一般只需半年或一年内私下公布投资组合及收益即可，政府对其监管远比公募基金宽松，因而它的投资更具有隐蔽性。
关于万科与世邦魏理仕合作的商务调查报告
关于万科与世邦魏理仕合作的商务调查报告2009-05-01 19:59背景:随着全球金融危机的爆发，对房地产的销售造成了多年来未曾有过的冲击。
万科在浙江最顶级的房产项目――万科•公望别墅，其中万科•公望(二期)将于2008年底竣工。
为了在危机中实现项目的良好运作，浙江万科决定改变以往的营销模式，决定采用“四高”策略，即“高端物业、高端客户、高端服务、高端渠道。
”根据万科•公望别墅的环境优势和产品档次，将目标客户锁定为在杭州的各类外资企业的职业经理、高级管理人员和外资白领，重点是在杭州的世界500强企业的公司高级管理人员、办事机构代表等人员，在销售方式上采取租售结合。
针对这样一个特别的目标市场，就必须通过与高端渠道机构合作，才能达到目标，因为世界500强企业历来与全球知名的房产中介及房产服务公司有着密切的合作。
尽管全球各地的房地产市场均呈现出浓厚的本地化色彩，中国更是如此，但是一些全球性的参与者依然在各地市场上占据不容忽视的地位，其中最突出的当属国际房地产服务企业。
在中国，亦是如此。
要走“四高”路线，第一步是要找到一个合适的、与世界500强企业有着良好合作关系的世界顶级房产服务公司合作。
经过资料查找，选定五大国际地产之世邦魏理仕。
世邦魏理仕 - 公司介绍全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕，1906年世邦公司成立于美国旧金山，1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司;1773年魏理仕公司成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON 等公司提供物业方面的服务。
世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司，1978年世邦魏理仕在香港设立办事处，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单1990年世邦魏理仕在台湾开始业务运营。
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万科轻重资产管理万科南站商办推广思考
已知南站万科商业下半年供货节点
1.17亿
3.43亿 5.1亿1亿 1.4亿 5.43亿9.44亿大都会
九都荟尚都荟
G46
4.43亿都荟南苑公寓样板间开放九都荟E 公寓样板间开放尚都荟、G46公寓样板间开放
问题
品类多推盘多
两点共识
万科——认知度，信赖感南站——城市第三极
一个中心
以南京南站为核心一公里开发模式
《南京南站1公里商业分布图》
千万流量
物质流、资金流、人才流、技术流和信息流万千流量
南京南站始终是任何项目最大的核心
本案也不例外
生活体
公寓住宅
街铺办公住宅低能级客户可导入公寓为街铺提供固定的消费人群写字楼的租驻企业可为街铺提供直接的消费人群公寓可为办公提供便捷的居住配套街铺可为住宅提供便利的生
活配套
公寓高能级客户可导入住宅办公入驻可为未来公寓的出租提供人群基数街铺为写
字楼提供便捷，全面的服务大都荟
工作、生活、消费三位一体的城市空间项目整体定调
但是，这不是核心卖点
点状单体状
条状证大。
绿地。
保利证大
金轮复地。
商业在南站的分布形态
十字状街口连着十字状街口
串联起城市商业活动分布的主要形式
因此，本项目产品基本肌理
纵五横六10个十字街区
三级卖点十字街区：0万科商业、公寓品牌构架：一级卖点南站：4复地二级卖点都荟：1
金轮证大绿地万科其他非南站
他不仅是把刀还是杯酒
大都会
权利、财富、人文、金融、交通、浪漫、精致的聚集地
99%
大都会权利、财富、人文、金融、交通、浪漫、精致都发生在十字路口
权利史唐宁街&白厅路
金融史华尔街& 宽街
第五大道& 第58街
多伦路& 四川北路
人文史
豪宅史浅水湾道& 南湾道
交通史国王十字街国王街&贝克街
纽约绿手指
麦迪逊大道& 第55大道
浪漫史
精致史
瑞典《老鼠限定》
里拉托利格特&X厄勒大道。
因此，街区制有着深刻的文化根源将住宅与外部世界联通，构筑一个“没有围墙”的开放社会
从纽约曼哈顿到浪漫之都巴黎
街区几乎遍布世界各地
从谷歌地图上看，这些城市的肌理，大多区块小、道路细而密
美国波士顿
商业文明与开放街区集大成者
德国慕尼黑
道路路网非常细密工整
瑞典斯德哥尔摩
人性化的空间环境和街区网格状布局
街区的形成，诞生了大量的街区公寓
上面住人，下面经营，街道、街区和建筑构成了一个天然的有机整体
巴黎·街区公寓
没有围墙，流淌着的，只有自由街区的浪漫
曼哈顿·街区公寓
步行可达的百货超市、面包房临街的咖啡馆、小酒吧背景音乐里弥漫着《玫瑰人生》的气韵。
比利时·布鲁塞尔
转角你就能邂逅郁金香花市和繁华的商业街，逛完博物馆踏上电车，不多久你就可以下车买一袋薯条大快朵颐。
极致
既然五年一直在说都会
那麻烦
在商业，在公寓
也将都会故事讲到底，讲到极致
直接：快速出货，案名就是大都会十字街区的场景案例：建于果岭上的上层建筑、长城脚下的公社、后现代城、九又四分之三街区
商业
十字街区
超千万流量南站商圈超稀缺十字街区旺铺
公寓
波士顿街区公寓
南站红利万科做东大都会街区公寓
小结：
不是卖5次公寓、6次商铺
而是南站万科美好大都荟的十一次秀
公寓推广思路
互联网迭代思维
不断升级
双钥匙后是无亮点平层，平层后是更亮点的MINI双钥匙，年底是总价有点高的类住宅公寓
故事不一次性说完
避免出大货量后，万科疲劳、广告公司疲劳、客户更疲劳
万管家能力、不同的土地价值、有节奏释放，而不是一次说完
譬如全年制造四次升级迭代，万科超越万科
地块：都会南苑货值：2.07亿产品：50
平双钥匙都会南苑公寓
6月17日
产品分析
重度租赁属性的投资客户
户型小双钥匙
产品优势
一份首付俩份租金X 南站四大籍贯租客
外国籍
中国籍
南京籍。