经济适用房成本测算
简析经济适用房的经济成本合算
简析经济适用房的经济成本合算作者：刘世玉来源：《建筑工程技术与设计》2015年第05期【摘要】几年来，按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房的开发建设，在我国一些城市都建成了一大批经济适用房，以成本价向职工出售，基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题，大大缓解了商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。
但近年来，经济适用房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，确保住房建设资金的最大适用效益，已成为丞待解决的一个课题。
【关键字】经济适合用房；经经济成本；成本合算；几年来，按照国家住房制度改革的要求，统一进行了经济适用房的开发建设，在我国一些城市都建成了一大批经济适用房，以成本价向职工出售，基本解决了城镇中低收入职工家庭的住房问题，大大缓解了商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾。
但近年来，经济适用房建设成本逐年攀升，如何搞好造价控制，降低建造成本，确保住房建设资金的最大适用效益，已成为丞待解决的一个课题。
一、经济适用房的概述经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征：经济性、保障性、实用性。
是具有社会保障性质的商品住宅。
众所周知，经济适用住房带有政策补贴性质，有社会保障特性。
为了使中低收入家庭都能买得起房子，政府要采取各种措施，努力降低住房造价。
目前，我国政府在经济适用房建设中主要给予用地、计划、规划、拆迁和税费等方面的政策扶持。
二、经济适用房的发展现状经济适用住房的起源可追溯到1985年，当时国家科委蓝皮书“城乡住宅建设技术政策要点”中曾提及，“根据我国国情，到2000年争取基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅”。
1991年6月，国务院在“关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知”文件中提出，“大力发展经济适用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。
经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考(一)
经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考(一)摘要]房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，而经济适用房是其中比较特殊的领域，是具有社会保障性质的商品住宅，所以对经济适用房的成本价格予以公开是进一步保障中低收入者权益的办法。
目前建设部虽然对此作出了规定。
但相对于整个社会、整个房地产业的规模来说是远远不够的。
因此，从经济法的宏观调控法律层面对经济适用房成本价格公开予以支持，是很有现实意义的。
对于经济适用房成本价格公开的宏观调控法律思考主要从成本价格测算及监测、银行信贷等方面提出。
关键词]经济适用房；成本价格公开；宏观调控；法律思考引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
党的十六届六中全会把建设社会主义和谐社会作为我国发展的目标，而引导房地产市场特别是经济适用房房地产市场的良性发展，对社会主义和谐社会的建设具有很大的促进和保障作用。
一、思考背景——经济适用房房价成本公开的实例及政策济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
经济适用房成本价格公开在部分地方已经得到实施，例如：黑龙江省哈尔滨市人民政府依照建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》颁布了《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》，该《通知》规定，经济适用住房销售价格实行政府指导价，按保本微利原则，由成本和利润构成，利润限定在3％以下，经济适用住房建设成本由市建设主管部门审核，销售价格由市场物价部门批准，按项目向社会公布。
据山东《生活日报》报道，在安康居住工程的实施中，山东省将政策、价格、购房人(租房人)、房源公开，以取得审计等有关部门及群众的监督。
商品房、房改房、经适房专业化费用计算(1)
答：契税：1.5%，营业税5.6% ，个税：1%，交易服务费：每平 方4元，工本费：83元，维修基金：每平方45元，评估费： 400000*0.5%=2000元 代Байду номын сангаас过户：2000元，代办贷款：3000元，中介费：2%，按揭服务 费：320000*1%=3200元
2013年1月1日之前的维修基金缴存比例是房款的3%，经济 适用房是2%。票上注明的有，再次过户时就要按此比例进 行补缴。
六：个人所得税
有增值税的 房子会产生 个人所得税
房产证发 证日期不
满五年
房东名 下有另 外房产
以上三种情况下，会产生个人所得税，计算公式：
成交价或评估价，高者的1％
Eg：
商品房，121平方，契税票满5年，房产证不满5年，房 东户口在洛阳，已婚，名下只有这一套房屋，客户未婚， 是首套房，成交价60万。
答：契税：1.5%，个税：1%，交易服务费：每平方2 元，工本费83元，土地出让金：105*21=2205元，评估 费：0.5% 中介费：2%，代办过户：2000元，代办贷款：3000， 贷款服务费：2200
经济适用房专业化费用计算
界定卡上售房日期是否满5年。
条件
必须三证齐全（房产证、 土地证、房
一次性过户，交税按照税局评估价。 商业贷款件过户，交税按照贷款合同成交价与税局评估价 两者取最高值。
造成契税4%的原因还有哪些？ 1：客户名下有另外房产（三套房或三套以上）。
2：非普通住宅（商铺、底商、车库、公寓、写字楼、 仓库、地下室等 ）。
二：交易服务费
商品房
467939附件2%20泰顺康居工程-文祥小区经济适用房套房成本价值分配价格评估
配套用房 302 75.8
64.846
配套用房 303 75.8
64.846
配套用房 304 92.9
79.496
配套用房 401 92.9
79.496
401 配套用房 402 75.8 60 15.75 60 15.75 60 32.86 60 32.86 60 15.75 60 15.75 60 32.86 60 32.86 60 15.75 60 15.75 60 32.86 2.69 10.9002 2.19 10.9002 2.19 13.3628 2.69 13.3628 2.69 10.9002 2.19 10.9002 2.19 13.3628 2.69 13.3628 2.69 10.9002 2.19 10.9002 2.19 13.3628 2.69 79.496 64.846 64.846 79.496 79.496 64.846 64.846 79.496 79.496 64.846 64.846 2250 2389 6601 2250 2389 6601 2250 2437 6733 2250 2408 6653 2250 2338 6459 2250 2338 6459 2250 2385 6600 2250 2197 6081 2250 2132 5904 2250 2132 5904 2250 2175 6022 2250 6053 143348 103962 4931 143348 103962 4931 146223 221240 6053 144488 218622 6053 140268 101735 4931 140268 101735 4931 143081 216874 6053 131798 199817 6053 127948 92984 4931 127948 92984 4931 130514 197878 6053
经济适用房成本测算
经济适用房成本测算经济适用房是指由政府提供给中低收入家庭购买的住房，以满足他们基本住房需求的一种保障性住房。
经济适用房的发展有助于改善社会住房供给不足的问题，但在建设和运营过程中，成本是一个重要的考量因素。
本文将详细介绍经济适用房成本测算的相关内容。
一、经济适用房建设成本经济适用房建设成本包括土地成本、建筑物建设成本、配套设施成本以及其他相关费用。
首先，土地成本是经济适用房建设成本的重要组成部分，政府需要在城市规划中合理划定经济适用房用地，并根据市场价值确定土地成本。
其次，建筑物建设成本是指经济适用房建设过程中的建筑材料、劳动力和管理费用等直接成本。
配套设施成本包括水、电、气等基础设施的建设费用，以及公共服务设施的投入成本。
其他相关费用主要包括规划设计费、审批手续费、监理费以及税费等。
二、经济适用房运营成本经济适用房运营成本是指经济适用房项目建成后的维护和管理费用。
它包括物业管理费、日常维护费用以及公共设施的更新与维修费用等。
物业管理费是楼盘管理企业根据业主的需求提供的服务所产生的费用，主要包括为住户提供的物业维修、保洁、安保等服务。
日常维护费用包括对建筑物本身的维护、保养以及绿化景观的维护等费用。
公共设施的更新与维修费用是指对公共交通、学校、医疗等公共服务设施进行更新与维修所需的费用。
三、经济适用房成本测算方法经济适用房成本测算方法主要有预算法和单位造价法两种。
预算法是在经济适用房建设过程中，根据建筑工程设计和施工方案，编制详细的成本预算表，通过对土建工程、设备安装工程、装饰装修工程等项目的成本进行综合测算，得出总成本。
单位造价法是以经济适用房建筑面积为基础，通过参考市场价值和合理利润等因素，计算出每平方米的建筑造价，并乘以建筑面积得出总成本。
四、经济适用房成本控制为了控制经济适用房的成本，政府及开发商可以采取一系列措施。
首先，加强土地供应和管理，通过合理规划和供地，降低土地成本。
其次，优化建筑设计和工程施工，采取先进的施工技术和材料，降低建设成本。
经济适用房成本问题分析
经济适用房成本问题分析作者：高秀兰来源：《商场现代化》2008年第34期一、经济适用房的成本习性分析经济适用房的成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、1%～3%的管理费、贷款利息、税金和不超过3%的利润等八项因素构成。
1.经济适用房总成本习性分析(1)征地和拆迁补偿费。
征地和拆迁补偿费根据具体地块的实际情况发生的各项支出组成，在所征地面积确定的情况下，建筑总面积越多，分摊到单方成本中的此项费用则越低。
(2)勘察設计和前期工程费。
在勘察设计和前期工程费中，部分费用与工程总造价有规定的比例关系。
此项费用中部分与建筑总面积的变动有比例关系，部分费用与建筑总面积的变动无固定比例关系。
(3)建安工程费。
建安工程费与建筑总面积成正比例变动关系，建筑面积越多，该项成本越大。
(4)住宅小区基础设施建设配套费。
住宅小区基础设施建设配套费的高低，取决于配套设施的建筑面积和建设标准，配套总建筑面积一般占总建筑面积的一定比例。
2.经济适用房单方成本习性分析经济适用房的单方成本可分为直接成本和间接成本两类，直接成本指可以以直接经济合理地方式追溯到每平方米的耗费;间接成本指不能以经济合理的方式直接归入每平方米的耗费，间接成本需要先将不能归入直接成本的耗费归集，然后以一定的数量标准分配到每平方米面积。
以上各成本中，直接成本项目有:征地和拆迁补偿费单方成本、每平方米建安工程定额费。
余下的成本项目均为间接成本项目，间接成本的分配标准有:建筑总面积、可经营面积、经济适用房总面积、经营性配套面积。
二、经济适用房成本的有关问题1.部分经济适用房价格仍然偏高目前经济适用住房价格存在的主要问题，用一个字来概括就是“高”。
由于经济适用住房单价高，再加上面积大，不仅提高了居民购买经济适用住房的门槛，而且使居民支出了不必要的费用，违背了建设经济适用住房建设的初衷。
2.居住面积偏大，总价高少数开发企业为了迎合少数购买者心理，将房间面积设计的过大。
上海建造经济适用房和动迁安置房成本概算
建造经济适用房和动迁安置房成本概算如下：1、楼面价经济房：2565元/㎡动迁房3567元/㎡2、土建造价￥2000元/㎡3、配套（全部）大配套（360元）￥1000元/㎡4、各类税￥600元/㎡5、财务成本（各类开销）￥300元/㎡6、室外工程￥200元/㎡7、其它费用￥120元/㎡8、不可预计费用￥250元/㎡合计：经济房成本价7035元/㎡动迁房成本价8037元/㎡一、经济房回购价7939.77元-7035元=904.77元/㎡（利润）11.4%二、动迁房回购价9512.63元-8037元=1475.63元/㎡（利润）15.5%上海小高层（11—15层）包桩基，基础，地下室，土建每平方1800到2000元，垫资到结构封顶（土建要完成）2012年3月8日亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特赠送另一篇《住建局清理吃空饷工作总结》范文，如果下文你不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！某乡镇先进集体申报材料××乡位于××县城西南3公里处，下辖12个行政村，总人口23682人，由于历史的原因和受水资源的制约，长期以来主要以种植为主，结构单一，导致农民增收步伐缓慢。
近年来，我乡在州、县两级党委、政府的正确领导下，认真贯彻党的路线方针政策，努力实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，牢牢把握改革、发展、稳定大局，紧紧围绕经济建设这个中心，深入开展创建先进集体活动，大力实施“项目立乡、特色农业兴乡”战略，自加压力、振奋精神、与时俱进、扎实工作，团结和带领广大干部群众顽强拼搏，战胜了各种困难和自然灾害，取得了创建先进集体与经济设同步发展的好成绩。
截止到2005年底，全乡完成国民生产总值4930.52万元，同比2004年增长了0.17%；农民人均纯收入达到1254.1元，同比2004年增长了6%。
2003年和2005年度，两次荣获自治州先进集体先进单位，2004年被评为自治州“六个好优秀乡镇”并通过克孜勒苏柯尔克孜自治州委员会验收。
经济适用房建设的成本分析
经济适用房建设的成本分析摘要：经济适用房建设是我国政府为解决住房问题而实施的一项重要政策，其建设成本问题一直备受关注。
对于如何降低经济适用房建设成本、提高住房质量，学术界和业界都在积极探索。
本文旨在通过分析经济适用房建设的主要成本构成和影响因素，探讨降低经济适用房建设成本的方法和策略。
以期为经济适用房建设的成本和质量提升提供参考和借鉴。
关键词：经济适用房、建设成本、住房质量经济适用房的建设，是我国解决住房问题的一项重要工作。
在保障住房需求的前提下，降低房屋建设成本具有非常重要的意义。
因此，对经济适用房建设成本进行分析，探讨其主要构成及影响因素，并提出相应的成本控制策略，具有重要的理论价值和实践意义。
一、经济适用房的背景和意义经济适用房是指政府为了解决城市中低收入群体住房问题而开发建设的一种特殊的保障性住房。
经济适用房通常价格较低，购房人需符合一定的收入和家庭人口等条件。
经济适用房的背景和意义主要有以下几点：1.解决低收入群体住房问题：在城市化进程中，住房问题一直是困扰城市低收入群体的难题。
经济适用房的出现为低收入群体提供了一个合理的住房解决方案，帮助他们改善居住条件。
2.促进社会公平：经济适用房是政府通过购房补贴等方式，向低收入群体提供保障性住房，从而促进了社会的公平，缩小了贫富差距。
3.推动城市可持续发展：经济适用房建设有助于缓解城市住房压力，促进城市规划和资源利用的合理化，有利于城市的可持续发展。
4.支持房地产市场平稳发展：经济适用房的出现，有助于调控房地产市场，缓解房地产市场的波动，促进市场平稳发展。
总的来说，经济适用房是城市住房问题中的一种重要解决方案，有利于促进社会公平、城市可持续发展和房地产市场平稳发展。
二、经济适用房建设成本的概念、构成和影响因素经济适用房是指价格低于市场价的房屋，面向中低收入家庭销售或租赁。
经济适用房建设成本是指在建设经济适用房的过程中所发生的各种费用，包括土地收购费、设计费、建筑材料费、人工费、税费等等。
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6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房
建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。 7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。 （二）税金 依照国家规定的税目和税率计算。 （三）利润 按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3 ％计算。Leabharlann 第七条
下列费用不得计入经济适用住房价格： （一）住宅小区内经营性设施的建设费用； （二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的 建筑安装费用及应分摊的各种费用； （三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐 赠和其他费用； （四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； （五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用 。
格主管部门申请定价，定价申请应附以下材料： （一）按市发改委的规定填报《北京市经济适 用住房报价表》及其编制说明。 （二）经济适用住房建设的立项、用地批文及 规划、拆迁、施工许可证复印件；项目设计方案， 项目融资方案，土地成本资料等， （三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、 监理、施工合同复印件； （四）政府价格主管部门规定的其他应当提供 的材料。
财政部、国土资源部、中国人民银行、国家 税务总局《经济适用住房管理办法》（建住 房[2007]258号）的主要内容： 第二章第八条 经济适用住房建设项目 免收城市基础设施配套费等各种行政事业性 收费和政府性基金。经济适用住房项目外基 础设施建设费用，由政府负担。
二、经济适用房成本测算申报要求
房地产开发经营企业开发经济适用房应向区、县价
北京市人民政府《北京市经济适用住房管理办法（
试行）》（ 京政发[2007]27号）的主要内容：
第十三条
经济适用住房开发建设享受以下优
惠政策: （一）建设用地以行政划拨方式供应。 （二）免收建设和经营中的行政事业性收费。 （三）小区外基础设施建设费用由政府负担。
建设部、国家发展和改革委员会、监察部、
3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安
装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工 程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。 4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建 设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的 小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共 配套设施建设费。 5．管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之 和的2％计算。
第九条
按本办法第八条第二款确定价格的，房地 产开发经营企业定价申请应附以下材料： （一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审 核表； （二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划 、拆迁、施工许可证复印件； （三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监 理、施工合同复印件； （四）政府价格主管部门规定的其他应当提供的材 料。
第八条
经济适用住房价格由有定价权的政府价 格主管部门会同建设（房地产）主管部门，按照本 办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公 布。 凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格 的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济 适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济 适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申 请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主 管部门确定。
2002年，国家计委、建设部《关于印发经济适用住
房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号） 的主要内容： 第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税 金和利润三部分构成。 （一）开发成本 1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿 等所支付的征地和拆迁安置补偿费。 2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及 建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场 地等勘察设计和前期工程费。
国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的
若干意见( 国发[2007]24号) 2007-9-25日 北京市人民政府《北京市经济 适用住房管理办法（试行）》（ 京政发 [2007]27号） 2007-11-19日 建设部、国家发展和改革委员 会、监察部、财政部、国土资源部、中国人 民银行、国家税务总局《经济适用住房管理 办法》（建住房[2007]258号） 建设标准导则
经济适用房 成本测算
2010年8月
一、经济适用住房成本测算依据文件
二、经济适用房成本测算申报要求 三、经济适用房价格测算
一、经济适用住房成本测算依据文件
2002年，国家计委、建设部《关于印发经济
适用住房价格管理办法的通知》（计价格 [2002]2503号） 2002-12-24日 北京市物价局/北京市建设委 员会（京价（房）字〔2002〕477号） 2004-5-13日 建设部、国家发展和改革委员 会、国土资源部、中国人民银行《经济适用 住房管理办法》（建住房[2004-]77号）
建设部、国家发展和改革委员会、国土资源
部、中国人民银行《经济适用住房管理办法 》（建住房[2004-]77号）的主要内容：
第十条
经济适用住房建设和经营中的行政 事业性收费，减半征收；经济适用住房项目 小区外基础设施建设费用，由政府负担。
国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的
若干意见( 国发[2007]24号)的主要内容： 1、廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改 造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配 套费等各种行政事业性收费和政府性基金。 2、廉租住房和经济适用住房建设用地实行行 政划拨方式供应 3、凡过去文件规定与本意见不一致的，以本 意见为准。
北京市物价局/北京市建设委员会（京价（房）字〔
2002〕477号）的主要内容： 一、经济适用住房建设标准按照市政府有关规 定为初装修，建筑安装工程费以施工企业实际中标 价格为准，原则上高层住宅不超过1825元/建筑平方 米；多层住宅不超过1205元/建筑平方米。 二、经济适用住房开发建设项目的贷款利息按 实际发生贷款额计算，但贷款额不得超过投资总额 的70％。 三、凡涉及经济适用住房建设项目的行政事业 性收费，必须按照有关规定执行，并实行收费监督 卡制度。