虹口龙之梦调研报告
中山公园龙之梦：商圈丶竞争者丶业态调整丶运营
中山公园龙之梦：商圈丶竞争者丶业态调整丶运营商业地产之盐：中山公园龙之梦案例点评//sh1>.sydc.sina4>#ff66ff'>.cn??2011年03月15日15:08??新浪商业地产【栏目介绍】新浪商业地产频道每期采盘一个大型商业地产项目，用图片和文字真实、客观地记录其在商业定位、业态布局、硬件设施与软性服务方面的信息，并力邀行业资深人士对项目进行专业解读，并依托新浪微博强大的互动平台，在线征集项目点评，力求促进上海商业地产行业不断改善运营条件，提升服务质量，也为处于规划设计和招商阶段的商业地产项目和更广大的业内人士，提供参考和借鉴。
如果将商业项目比作一道菜，业内人士的言论正如菜中之盐一样，或者只是一味佐料，但它却至关重要，不可或缺。
_GoBack本期商业地产之盐重点点评中山公园龙之梦项目商业部分图为龙之梦效果图龙之梦踩盘手记龙之梦购物中心是上海西区的重要交通枢纽。
拥有地下四层，地上十层裙楼和五十八层塔楼的大型商业，是上海最著名的城市综合体之一。
龙之梦作为长宁区三大经济组团的中山公园商业中心的龙头商业，与多媒体广场，贝多芬广场，巴黎春天以及玫瑰坊构成了这一商圈的核心。
中山公园地区功能被定位为商业型、休闲式、数字化，并将建成以现代商业和多媒体产业为主导的，集商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商圈。
占地面积：2.59公顷建筑面积：32万㎡商业面积：22万㎡开发商：上海长峰房地产开发有限公司设计：美国ARQ建筑设计事务所物业组合：B3-B4: 地下停车库 B2-9F: 购物中心塔楼13F-23F:甲级写字楼塔楼25F-58F:五星级酒店地下车库停车位：860个竣工时间：2005年办公部分：龙之梦写字楼一方面要求客户有比较高的品牌知名度，另一方面还要对方整层租赁，拒绝分割租赁的散户。
写字楼整体档次较高，包括百度、西门子、米其林等知名企业入驻；目前所有办公空间已全部租出，租金达到4.5~7元/㎡/天左右。
上海长宁龙之梦购物中心案例分析
项目概况
项目名称 位置 占地面积 建筑面积 商业面积 开发商 设计单位 产品类型
容积率 停车位 竣工时间 租金水平
龙之梦购物中心 上海市长宁路1018号 2.59公顷
32万㎡ 22万㎡ 上海长峰房地产开发有限公司
美国ARQ建筑设计事务所
购物中心22万㎡ 甲级写字楼2.4万㎡ 五星级酒店4.4万㎡ 6.7
红色中庭稍小。通高8层，丌可通往地下1层。
•蓝中庭：东北面为蓝色铺装地面的中庭，大小不黄色中庭相同。
通高10层，可直达地下2层。
优势：以地面颜色加以区别，使人进入后即可准确认知斱位。颜色的使用起到了良好的“导视”作用，准确、
简单、易辨识。中庭空间设计宽阔，能满足宠流周转，幵有效增加周边店铺展示的表面积。
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—6F
主力店： 玩具反斗城
主力店： 汤姆熊欢乐世界
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—7F
主力店： 港丽茶餐厅
主力店： 麻辣诱惑
增加电扶梯一部
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—8/9F
城市奥特莱斯
9F区域：城市奥 特莱斯
9F区域：影院
轻轨 地铁
业态布局—B2
地下1层及地下2层有一个通高2层
的大厅在中庭，周边以小吃、烘 焙、快餐、零售为主。
主力店：家乐福 B2层面 积5000㎡
1 2
2
3 4
B2层有出入口通往地铁二号线。
1
主力店：永乐电器 B2层面积4000㎡
卫生间位置 电扶梯位置 垂直梯位置
业态布局—B1
主力店：家乐福 B2层面 积4000㎡
如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲
如何让死盘复活？以龙之梦为例解析购物中心业态调整三部曲购物中心经过一段时间的运营管理后，所面临的市场环境将是今非昔比，所配置的业态业种租户也处在生命周期不同阶段的变化中，而消费者的偏好需求与时尚潮流也在变化，这些因素将驱动购物中心或被动或主动地进行调整。
一、购物中心品牌调整的前提购物中心调整提升前必须考量的内容:（1）购物中心定位的检讨（2）购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性（3）消费者的潜在的需求（4）市场同业的错位经营和对抗性（5）购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析（6）原有租户的经营状况、租约履行时间状况（7）市场营销推广策略的得失及未来方向（8）拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况（9）业务团队的思路、业务能力和人员配备（10）调整、提升前后租金收益比较（11）配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性（12）调整提升的时间节点安排（13）资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整实施过程中的基本策略:（1）专职团队的组建和业务要求（2）目标租户的资料收集、分析和锁定（3）中介机构的选择及专职团队的分工（4）调整项目装饰设计机构的选定和方案设计（5）主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略（6）调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案（7）调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示（8）灵活的合作方式和租金收益平衡预算（9）项目调整部门的配合及分工（10）项目调整的时间节点确定（11）明确的部门工作责任制和严密的工作安排（12）推广策略的实施（13）租户维护和管理服务二、购物中心经营周期重点调整策略按照一般规律，一个购物中心经营周期分为培育期、成长期和成熟期。
第一阶段：培育期的商业管理经验表明，一个新的购物中心从开业到冷场，大约只有一周时间。
购物中心开业一周以后，基本上都会面临着一个甚至长达1至2年的相对冷场的艰难时期。
龙之梦调研报告
龙之梦调研报告
根据对龙之梦的调研结果，以下是针对该公司的一些关键发现和建议：
1. 概况与目标市场
龙之梦是一家以儿童教育为主打的教育机构，致力于为3至12岁的儿童提供全面发展的教育服务。
目标市场主要集中在中等收入家庭，父母对孩子教育的重视程度较高。
2. 优势与竞争对手
龙之梦的优势在于提供丰富多样的课程和教育资源，注重培养孩子的综合素质和创新能力。
竞争对手包括其他教育机构、线上教育平台以及传统学校等，但在多元化教学和个性化服务方面，龙之梦具备竞争优势。
3. 学员满意度调查
通过对龙之梦的学员进行满意度调查，结果显示约80%的学员对教学内容和师资队伍表示满意。
然而，部分学员对课程和学费的整体构成提出了一些意见和建议。
4. 市场营销策略
龙之梦已经采取了一系列市场营销策略，如线上和线下宣传、合作推广等。
为了更好地抢占市场份额，建议增加市场推广的力度，并且进一步加强品牌传播和口碑营销。
5. 课程优化与创新
根据学员的反馈，建议龙之梦进一步优化课程设置，增加一些
趣味性和实践性的教学内容，以更好地吸引学员和提高学习效果。
同时，可以考虑开发一些在线学习资源，以满足家长和学员的多样化需求。
综上所述，龙之梦作为一家儿童教育机构，具备一定的市场优势和发展潜力。
通过进一步加强市场推广、优化课程设置以及提供更多创新的教学资源，可以进一步提升龙之梦在行业中的竞争力，并实现持续稳定的发展。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究报告
真如商圈
新客站不夜城商圈 南京西路商圈
22个地区级商业中心
近期建设和完善17个：老西门、打浦桥、长寿路、 大宁、大华、庙行、 淞宝、 控江路、南方商城、北 外滩、曹家渡、塘桥、张江、外高桥、三林上南、金 桥、川沙； 远期规划新增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山） 周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。
虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商业零售 为辅的重点商圈。
中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区
中山公园商圈将发挥该地区明珠高架与地铁2号线相交的交 通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区 等条件，发展成为上海市区西部集公共交通集散、商业服务 、文化娱乐、休闲观光等于一体的地区中心。
名称
龙之梦 万丽酒店
巴黎春天 大酒店
美仑 大酒店
区域
长宁路 1018号
定西路 1555号
武夷路 789号
开业 时间
建筑 面积
楼层 星级 客房数
2008年 4.4万㎡ 25-60F 五星
684
2000年 3万㎡ 1F-38F 五星
860
2003年 2万㎡ 1F-23F 四星
219
标间 价格
1350
1350
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
1 PART 商圈布局分析
市级商圈布局
中山公园商圈为上海原有十大市级商圈之一，是城市西部的商业中心。 14个市级商业中心
现有的10个：南京东路、南京西路、淮海中路、 四川北路、徐家汇、张杨路、五角场、豫园商城 、新客站不夜城、中山公园； 新增2个：新虹桥、中环商业中心； 远期规划2个：世博、真如商业区。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
虹口区虹口龙之梦_虹口区召开“推动虹口体育产业发展促进体育消费课题调研报告范文
虹口区虹口龙之梦_虹口区召开“推动虹口体育产业发展促进体育消费课题调研报告范文近日，推动虹口体育产业发展、促进体育消费课题调研报告汇报会在虹口区政府召开。
课题调研工作领导小组组长、虹口区委常委、区委副书记洪流；课题调研工作领导小组副组长：虹口区委常委、宣传部部长吴强、以及副区长张雷、区政协副主席徐爱娣；区体育局、发改委、商务委、科委、规土局、文创办、长远文化集团的主要领导、分管领导或科室负责人以及上海体育学院的专家出席了会议。
会议由虹口区体育局党工委书记、局长周静主持。
会议听取了虹口区体育局党工委书记、局长周静关于课题调研工作进展情况的汇报；听取了调研课题专家组成员、上海体育学院经济管理学院刘东锋教授关于课题调研报告的解读和相关情况汇报。
会议期间，虹口区发改委、商务委、科委、规土局、文创办、长远文化集团的分管领导或科室负责人还分别结合各自工作实际，就课题调研报告中所涉及的相关问题谈了真知灼见。
最后课题调研工作领导小组领导分别作了重要讲话。
徐爱娣副主席在谈到如何更好地推动虹口区体育产业市场化发展时指出，要进一步做好放管服工作，加大力度引入更多的、更强的体育类企业进驻虹口，积极培育和引进体育类独角兽企业。
同时，要开展对现有社区、企事业单位、商务楼宇、园区内体育类设施、场地、场馆多维度使用的探索，提升公共体育设施能级，大力推进公共体育设施公益性和市场化的和谐发展。
张雷副区长指出，此次课题调研工作还需进一步做实做细。
一是要充分了解虹口体育人口的总量与分布，特别是参与体育锻炼的人口、体育产业从业人员、体育消费人口等情况。
二是要结合虹口区位特点，积极举办国际品牌赛事和引入知名体育企业入驻，依托赛事的举办和体育总部经济，助力虹口全区的经济发展。
三是要突出虹口足球场的核心功能，合理布局虹口足球场周边业态，大力引进与足球相关的项目。
吴强部长指出，全区各相关部门要以此次课题调研为契机，进一步解放，坚持问题导向，找准虹口体育产业发展的难点、和瓶颈问题，有的放矢地解决工作中、体制上存在的相关问题。
上海龙之梦城市综合体
投资近30亿元、完全自主经营百货、超市、书城等八大业态。
起步期
由民营企业长峰地产集团投资建设并管理经营，因其优越的地理交通优势，家乐福、沃尔玛等 外资巨头均主动要求进入，但却均被拒之门外。
缺乏运作经验、经营遇冷、招商面临困境、开业率不足一半。 困境期
长峰地产集团缺乏商业运作经验和资源，自营的百货、超市运营管理较差，无法起到主力店的作 用，在优越的地理条件下未能解决招商问题，导致经营状况惨淡。龙之梦开始着手业态调整。
长宁来福士广场
凯德中国收购的东方海外资 产包中的第一个开发的综合 性商用项目。
7
PART 1 项目开发周期分析
龙之梦开发节点
商业租金：
0租金，扣点 2003年 餐饮租金4元/㎡/天 2006年3月 餐饮租金8元/㎡/天 一楼零售租金30元/㎡/天 2007年 龙之梦国际大厦开始 投入运营 “龙之梦大厦”凭借 2008年 2008年与时代华纳 签约，引进5星级电 影院，并增加购物中 心的休闲娱乐设施。 2008年12月 龙之梦万丽大酒店开 2009年 步入相对平稳期 嘉德商用掌握龙之梦 经营管理权，专业的 商业运营管理公司对 龙之梦进行进一步的 品牌档次调整、主力 店更替、以及更为鲜 明的功能区域划分。 餐饮租金12元/㎡/天 一楼零售租金40元/㎡/天 2010年 平稳发展期 品牌档次继续调整、 主力店更替。
高租金区域
低租金区域
区域交通体系，吸引
不少企业入驻。 2007年3月 租金实现翻番，日均 客流量量超过8万人 随着写字楼企业的不 断入驻，办公人群的 增加，以及通过品牌 调整，实现租金翻番 2007年12月 嘉德商用收购中山公 园龙之梦50%股权， 并取得该上海项目的
业投入运营
2008年12月 龙之梦购物中心实现 销售营业额19.3亿元 ,比上年16.4亿元销 售额增长11.76%。
上海凯德虹口龙之梦-考察报告
AB座之间的走廊里专为儿童设置的公共区域
2012.04 BY Livia @ SH
市场定位
针对每一个方面的定位，开展不同主题的活动
2012.04 BY Livia @ SH
购物中心的活动
微博营销之线上活动线下活动相结合； 金逸影院刚刚入驻，商场活动与商家活动结合； 单店服饰消费满499元可兑换一张电影票，租户联合 营销。 活动报道：/a/3207437.htm
2012.04 BY Livia @ SH
效果很好，值得我们开业后借鉴。 /hongkouplaza 虹口龙之梦官方微博
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-官网效果图 B座
来源：/cn/index.html
A座
分为AB座，各层 由走廊连接，一楼 的通道为公交站
2012.04 BY Livia @ SH
建筑-实景
主入口 风格： 简单，实用， 朴实，自然 侧面
主力租户：家乐福、国美、金逸影城
均占据了黄金外立面广告位
2012.04 BY Livia @ SH
业态分布 ——落位图见照片
地下2 超市、特色集市、餐饮 层： 地下1 超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务 层： 1层： 国际时尚服饰,咖啡厅 2层： 流行品牌服饰及女装 3层： 流行品牌服饰、女装、儿童服饰、儿童玩具 4层： 男装、潮流品牌、家居用品、美容美发、餐饮 5层： 运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、餐饮 6层： 电影院,大餐饮
光线明快、柔和，地板瓷砖反光效果好，以不 同颜色地板砖修饰，简单却不单调。 整体风格简约不简单的现代时尚都市风。
虹口龙之梦调研报告
பைடு நூலகம்
六、项目分析
项目规划特点： 项目规划特点： 多元化：拥有针对家庭生活方式的复 多元化： 合租户组合，包括购物、休闲 、促销活 动 、娱乐、餐饮等。 娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演 娱乐性： 艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。 体验性：体验商业零售的最新概念、 体验性： 良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的 感受。 便利性：交通四通八达，容易抵达的 便利性： 内部平面、人流动线舒适。 标志性：区域相同项目相比拥有在规 标志性： 模、业态、建筑、位置等明显优势。
三、布局业态分析
地下2 地下2层：超市、特色集市、餐饮 主力店铺：家乐福
地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、 地下1 生活服务 主力店铺：家乐福、国美电器
1层：国际时尚服饰，咖啡厅 主力店铺：ZARA、GAP
2层：流行品牌服饰及女装 主力店铺：ZARA、GAP
3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、 儿童玩具 主力店铺：
虹口龙之梦调研报告
2011年 2011年2月1日
一、地理位置
凯德龙之梦虹口广场位于上海市虹口区 西江湾路，地处上海市中心东北部。该项目 作为一个主要交通枢纽，坐落在以成熟社区 著称的虹口区。项目主打现代家庭购物模式， 规划特色鲜明的楼层主题，拟打造时尚购物、 朋友聚会、家庭休闲的商业项目。
项目名称： 项目名称：凯德龙之梦 虹口广场 商业类别： 商业类别：城市综合体 商圈： 商圈：四川北路 体量： 体量：甲级写字楼约 57,247平方米；综合性商 场约172,959平方米 轨道交通： 轨道交通：轨道交通8号 线与3号线换乘枢纽站
五、消费人群分析
项目五公里区域内拥有大量新建中高档住 宅社区，辐射近188万人口，人口呈现高收入 化、家庭化、时尚化，与包括著名的同济、复 旦、上海外国语等七所名校的15万名学生紧密 相连。
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西侧是大型超市。地下1 层同样是通道加大型超市加百货。地下1 层和2 层的层高均为5 2米。
在地面上，一幢58 层的主楼占据着商城的东南角。一，二层为门厅，大 堂；三层至八
层是同时连同购物中心和上部酒店的各个特色餐厅；九至十层用作酒店 宴会大厅的前厅；十
二层为健身中心，连同屋顶的游泳池和网球场；十三层至二十三层为办 公层；二十四层以上
龙之梦市场调研报告
上海启天地产
项目介绍
龙之梦购物中心是由上海长峰房地产开发有限公司开发建设而成，是中 山公园地区轨道交通枢纽商业组合体，占据上海市两条主要轨道交通交 汇点。其中，地铁二号线连通上海的两个机场，轻轨明珠线连通上海的 两个火车站。基地占地2.59 公顷，地上、地下总建筑面积约32 万平方 米，总投资逾30 亿人民币。
5、大厅内建筑立柱较多，在前期规划中没有针对性处理，导致许多门店 的形象被遮挡；
6、建筑外立面色调单一，颜色比较沉闷。
9F 龙之梦影城。 城市奥特莱斯折扣店 美丽田园 必瘦站
B1 家乐福、休闲食品、健康瘦身馆、全家 Family Mart、、瑞尔齿科、 中国银行、中国工商银行。
B2 家乐福、 永乐生活电器、中国移动通信、一代眼镜、茶叶、得一药 房、休闲食品、代官山、宜芝多、麦当劳、龙照咖喱、老娘舅、燕窝、 华氏大药房、味千拉面、快乐柠檬、丸来丸去、星巴克咖啡、DQ 冰淇 淋 (冰雪皇后)、蛋蛋屋、Kole、Leonidas、莉莲蛋挞、魔提工坊等。
7F 阿一天下、港丽餐厅、麻辣诱惑、广州蕉叶、干锅居、外婆澎湖湾、 云南美食城、森森彩艺廊、釜山料理、福农草、米爱粥、一茶一坐、梧 桐小镇、申菜坊、五徳鸡、瑞士丰饶咖喱、鼎心小笼、睿迪咖啡、吉思 餐厅、赤坂亭、家有好面、。
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4层：男装、潮流品牌、家居用品、美容 美发、餐饮 主力店铺：
5层：运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、 餐饮 主力店铺：银乐迪、神采飞扬
6层：电影院，大餐饮 主力店铺：金逸国际电影城
主力租户
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其中，首次进驻上海的租户有20家，包括日
本特色美食广场Creat Restaurants、杭州人气创 意餐厅绿茶等； 首次进驻北上海的租户有83家，包括美国服 装零售品牌GAP、德国自主设计品牌Page ONE等；
虹口龙之梦调研报告
2011年 2011年2月1日
一、地理位置
凯德龙之梦虹口广场位于上海市虹口区 西江湾路，地处上海市中心东北部。该项目 作为一个主要交通枢纽，坐落在以成熟社区 著称的虹口区。项目主打现代家庭购物模式， 规划特色鲜明的楼层主题，拟打造时尚购物、 朋友聚会、家庭休闲的商业项目。
项目名称： 项目名称：凯德龙之梦 虹口广场 商业类别： 商业类别：城市综合体 商圈： 商圈：四川北路 体量： 体量：甲级写字楼约 57,247平方米；综合性商 场约172,959平方米 轨道交通： 轨道交通：轨道交通8号 线与3号线换乘枢纽站
六、项目分析
项目规划特点： 项目规划特点： 多元化：拥有针对家庭生活方式的复 多元化： 合租户组合，包括购物、休闲 、促销活 动 、娱乐、餐饮等。 娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演 娱乐性： 艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。 体验性：体验商业零售的最新概念、 体验性： 良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的 感受。 便利性：交通四通八达，容易抵达的 便利性： 内部平面、人流动线舒适。 标志性：区域相同项目相比拥有在规 标志性： 模、业态、建筑、位置等明显优势。
二、项目概况Байду номын сангаас
凯德龙之梦虹口商城总面积为 27.7万平方米，其中17万平方米为商 业用面积，10.7万平方米为公办商务 面积。商业裙房地上6层，地下2层。
商场面积(地下2层-地上6层)：170, 000平方 米 写字楼面积(地上7层-30层)：57, 000平方米 停车场车位数(地下3层-地下5层)：1, 100个
三、布局业态分析
地下2 地下2层：超市、特色集市、餐饮 主力店铺：家乐福
地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、 地下1 生活服务 主力店铺：家乐福、国美电器
1层：国际时尚服饰，咖啡厅 主力店铺：ZARA、GAP
2层：流行品牌服饰及女装 主力店铺：ZARA、GAP
3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、 儿童玩具 主力店铺：
首次进入虹口区的租户约为146家左右，包括 知名水晶饰品施华洛世奇、杭州人气餐厅外婆家 等。 按品牌数量占比，内资品牌占62%，外资品牌 占38%。按租赁面积占比，内资品牌占51%，外资 品牌占49%。
四、交通动线分析
凯德龙之梦虹口广场坐落于上 海虹口核心区。轨道交通8号线与3 号线换乘枢纽站、公交枢纽站，内 环高架、四川北路等交通要道，每 天有近20万人次在这里交汇轨道交 通8号线直达商场地下二层，轻轨3 号线直通四层；商场第三层与著名 的虹口足球场相联通，一层更“植 入”大型公交枢纽站(包括6条始发 公交线路和多条过境线路) 。
五、消费人群分析
项目五公里区域内拥有大量新建中高档住 宅社区，辐射近188万人口，人口呈现高收入 化、家庭化、时尚化，与包括著名的同济、复 旦、上海外国语等七所名校的15万名学生紧密 相连。
目标消费群：
28-38岁年轻家庭消费者占50%； 18-28白领消费者或高校学生占30%； 其他消费者占20%。