华侨城资产证券化---欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书.pdf
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资产证券化要素解析—基础资产
可预测性的影响因素
➢ 现金流所依附合同的签订情况及履行程度 ➢ 基础资产历史现金流情况 ➢ 现金流对外部因素（政策、自然、公共卫生事件等）的敏感
度 ➢ 债务人的主体信用 ➢ 债项信用等级
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三、资产证券化要素解析—交易结构
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资产证券化要素解析—交易结构
资产证券化的有关当事人
q 原始权益人：即发起人、资产卖方、委托方，通常兼为资产服务机构、差额 支付承诺人和次级受益凭证持有人。
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资产证券化要素解析
《证券公司资产证券化业务管理规定》
资产证券化业务，是指以 特定基础资产或资产组合 所产生的现金流为偿付支 持，通过结构化方式进行 信用增级，在此基础上发 行资产支持证券的业务活 动。
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资产证券化要素解析—基础资产
《证券公司资产证券化业 务管理规定》第8条：本 规定所称基础资产，是指 符合法律法规，权属明确 ，可以产生独立、可预测 的现金流的可特定化的财 产权利或财产。
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资产证券化要素解析—交易结构
担保方（如有）
信用 增级
管理人
中登⁄交易所
设立、管理
登记、托管与交易
原始权益人
转让基础资产
募集资金
专项资产管理计划 或其他形式SPV）
资金托管
发行资产支持证券 募集资金
托管银行
资产证券化(ABS)PPT课件
中国证监会
银监会
交易所/基金业协会
贷款银行
10个工作日 交易所大宗交易 券商、基金、保险
1-2个月 无 无
较低
较高
各类企业
无净资产比例限制，根据未来现 金流贴现
各类企业 受企业存贷比限制
限制较少
受国家政策及银行监管
规模及评级不受主体信用及偿债 能力的限制； 符合一定条件下可出表，不增加 负债率； 审核速度快；
借：银行存款 贷：长期应付款
对财务比率的主要影响
资产负债率
1. 收到募集资金时资产负债率基本不变；1. 收到募集资金时资产负债总额同时增加，从而 资产负债率增加；
2. 将募集资金归还债务时，资产负债总额同时降 低，资产负债率有所下降；
流动比率/速动比率 总资产收益率/总资产周转率
1. 收到募集资金时有所增加； 2. 将募集资金归还流动负债时变化不大； 3. 将募集资金归还非流动负债时下降至初始水平（假定其他流动资产和流动负债不变的情况
分期乐1号资
方正保理一期资产支持专项计划
汇富武汉住房公积金贷款资产支持专项计划
.
7
基础资产主要类型
——不动产财产或不动产收益权
企业
商业物业（写字 楼、大型商超）
工业园区
地产公司
持有物业的企业
基础资产
租金收入
租金收入
保障房 基金份额/项目公司股权 (类REITS)
典型项目
长安一号资产支持专项计划
重庆西永微电子产业园区租赁债权资产支持专 项计划 扬州保障房信托受益权资产支持专项计划 招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划 海航浦发大厦资产支持专项计划
资产支持票据（ABN）
据了解，交易商协会对《银行间市场非金融企业资产支持票据指引（2015年 版）》正在征求意见。
华侨城欢乐谷专项资产管理计划
1
投资者回售选
择权
-
华侨城2 32,500 17.57%
AAA 【】
2
-
优先级 华侨城3 34,500 18.65%
AAA 【】
3
-
华侨城4 华侨城5
37,500
41,000
20.27%
22.16%
AAA 【】
AAA 【】
4
5
投资者有权 在专项计划 成立满3年 后按面值回 售给华侨城
A
投资者有权 在专项计划 成立满3年 和4年后按 面值回售给
华侨城集团在该日16:00前进行补足，以使得回售和赎回准备金账户中的资金足以支付当期回售 和赎回所需支付现金金额
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》；计划管理人于该日16:00前发布公 告，公布回售和赎回准备金账户余额情况
日期
事项
R-19日
该日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第三年末） 或华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%（第四年末）的现金划付至回售和赎回准备金账户
R-18日
监管银行于该日12:00前向计划管理人出具《收款确认函》。若回售和赎回准备金账户余额不足 约定金额，计划管理人将书面通知华侨城集团进行补足
华侨城4
华侨城A有权在专 项计划成立满3年 后，在华侨城4和 华侨城5的回售量 均达到其发行量 的50%时，选择 按面值赎回全部 华侨城4和华侨城
5
固定利率
华侨城5
华侨城A有权 在专项计划成 立满4年后， 在华侨城5的 回售量达到其 发行量的50% 时，选择按面 值赎回全部华
侨城5
固定利率
次级 -
中国文化金融和旅游产业金融：政策环境、发展现状与对策建议
中国文化金融和旅游产业金融政策环境、发展现状与对策建议一文化金融和旅游产业金融相关政策（一）文化金融与旅游产业金融随着我国文化产业和旅游产业的发展，金融如何支持文化和旅游产业一直都是一个重要的课题。
我们可以从两个角度来理解文化产业、旅游产业以及文化金融、旅游产业金融之间的关系。
第一，文化和旅游产业是以文化产业和旅游产业为总和的统称。
虽然文化和旅游在满足精神消费功能上具有一定的共性，某些时候可以作为一个整体考虑，但文化产业和旅游产业仍是两个不同的产业形态，在国家统计框架下也有完全不同的统计标准。
我们所说的文化产业，就是“文化及相关产业”，可参照国家统计局《文化及相关产业分类（2018）》的相关定义；而所谓旅游产业，就是“旅游及相关产业”，可参照国家统计局《国家旅游及相关产业统计分类（2018）》的相关定义。
[1]在金融视角下，以文化产业为基础的文化金融，以及以旅游产业为基础的旅游产业金融都是新兴的金融业态，而所谓文化产业和旅游产业，就是以上定义的范畴。
文化金融是通过金融工具、金融机构和金融市场实现文化生产领域资本金融要素和金融功能配置的运行体系。
简单说，文化金融是基于文化生产领域的金融服务及金融市场体系。
[2]最基本的文化生产是文化产业领域的文化生产，我们所说的文化金融，一般就是指文化产业金融。
我国政府一直重视以金融和资本市场助力文化产业发展，自2009年后出台了一系列文化金融政策。
在政策的推动下，我国的文化金融为文化产业发展提供了强大的动力，发展态势良好，产业实践逐渐深入。
文化金融与文化产业是相互促进的关系，文化产业发展是文化金融发展的基础，文化金融为文化产业提供了坚实的推动力。
旅游产业金融是产业金融视角下的概念，又称旅游金融。
旅游产业金融就是以旅游产业为基础提供金融服务的体系和资本市场运行体系。
根据国家统计局公布的数据，2017年全国旅游及相关产业增加值为37210亿元，占GDP的比重为4.53%。
资产证券化业务介绍 (资产管理总部)-简化版
基础资产应具备的条件
➢ 符合法律法规规定
➢ 权属明确
➢ 基础资产可特定化
购买资产
➢ 基础资产可以产生独立、可预测的现金流，且现金流应当持续、稳定
备案
企
业
资
挂牌、转让
产
证
券
化
如
何
实 施
-7-
2.1 企业资产证券化的主要操作环节
资
产
证
券
化
概 述
-5-
二 企业资产证券化如何实施
企业资产证券化的主要操作环节 企业资产证券化客户营销建议 企业资产证券化相关费用
目 录
-6-
2.1 企业资产证券化的主要操作环节
确定基础资产 设计SPV 信用增级 信用评级 证券发行
“基础资产”，是指企业用做资产证券化发行载体的那部分财产或财产权 利
2012年12月
18.5
2012年12月
16.3
3+2 2.25
-4-
1.4 资产证券化对企业的意义
1
通过资产证券化，企业变现预期收益（长期应收款），大大缩短企业获利及资金回笼时间 ，加快项目滚动开发，改善项目公司的资金链，提升新业务获取能力；
获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用债融资等传统的融资渠道受限
2006年6月
4.10
4
南京城建污水处理收费资产支持受益凭证
南京市城市建设投资控股（集团）有 限责任公司
2006年7月
7.21
4
南通天电销售资产支持收益专项资产管理计划 南通天生港发电有限公司
2006年8月
回购承诺函
回购承诺函中信证券股份有限公司：就“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”(以下简称“专项计划”)中涉及的深圳华侨城股份有限公司(以下简称“华侨城A”)根据《计划说明书》的约定在特定条件下回购或赎回专项计划受益凭证份额一事，华侨城A与华侨城集团公司（以下简称“华侨城集团”）共同向贵司作出如下承诺：一、回售和赎回准备金账户：专项计划成立前，华侨城A在监管银行开立回售和赎回准备金账户，账户名为，账号为。
二、回售和赎回准备金划付安排：专项计划成立后第三年末对应R-19日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城4和华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，第四年末对应R-19日16:00前，华侨城A必须将不低于华侨城5待偿受益凭证本金总额的20%的现金划付至回售和赎回准备金账户，上述资金专项用于当期可能发生的回售和赎回所需现金支付。
华侨城A 不履行义务的，华侨城集团承诺在当期R-17日16:00前予以补足。
三、资金划付：若回售和赎回准备金账户中的资金不足以支付当期回售和赎回所需支付现金金额，则华侨城A承诺在当期R-5日16:00前予以补足。
华侨城A不履行义务的，华侨城集团承诺在当期R-3日16:00前予以补足。
若回售和赎回准备金账户中的资金超过当期回售和赎回所需支付现金，则多余资金可由华侨城A在当期R+2日（含）之后自由支配。
四、账户监管：华侨城A在《监管协议》、《授权及承诺书》中明确授权监管银行和计划管理人对回售和赎回准备金账户进行监管，授权监管银行按照计划管理人的指令进行资金划付；且回售和赎回准备金系专项用于当期回售和赎回，除非当期回售和赎回已经完成，否则华侨城A不得将回售和赎回准备金账户中的资金用于其他任何用途。
五、在专项计划成立后第三年末和第四年末，若投资者选择行使回售权且在第三年末和第四年末对应R-15日（含）至R-13日（含）的回售登记期内进行回售申报的，华侨城A保证回购该等投资者回售的华侨城4和华侨城5的受益凭证。
回购承诺书(共7篇)
回购承诺书（共7篇）第1篇：回购承诺书股东会决议XXX于XXX年XXX月XXX日在本公司开发的项目售楼部在贷款还款期内，不论借款人因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息，即视为违约。
XXX支行有权解除与借款人及XXX所签订的借款合同，并由我公司收回该按揭房屋的回购责任，我行代借款人偿还所欠XXX的剩余全部贷款本息，房产归我公司。
第2篇：贷款回购承诺书贷款回购承诺书长安银行宝鸡分行支行：我公司股东会于年月日召开会议，会议一致同意并形成决议，同意为我公司开发销（预）售的项目的按揭贷款的借款人在你行办理的商用房按揭贷款作出以下承诺：1、我公司开发销（预）售的项目，房屋地址是，商用房面积平方米，销（预）售房款约为人民币万元。
我公司保证该项目合法、合规，“五证”齐全，已取得政策规定的各项手续。
2、我公司保证及时对该项目投入充足的建设资金，确保项目按期竣工，并取得验收合格证明。
3、因目前以上项目商用房尚未取得竣工验收合格报告，为此我公司原意为以上项目所有商用房按揭贷款提供全程连带责任保证。
4、如以上项目的商用房不能或无法按期竣工验收，致使购房借款人在贷款期间出现连续三个月或累计六个月未按期归还贷款本息，由我公司对逾期商用房按揭贷款进行回购。
5、在收到贵行向我公司出具的《贷款回购通知书》后，我公司保证在2个工作日内对按揭贷款进行回购，即代购房借款人偿还全部剩余按揭贷款本金、利息和罚息。
如我公司未能如期履行上述还款义务，授权你行从我公司开立的所有账户中直接予以扣收。
6、本承诺与我公司签订的与按揭贷款有关的其他担保条款、保证金：年月日条款不冲突，具有同等法律效力。
股东会成员签字：承诺人（公章）贷款回购通知书编号：（保证人）：根据年月日贵公司与我行签订的楼宇按揭协议（编号：）和个人购房借款合同（编号：）贵公司同意为借款人的保证人履行有关的连带保证责任。
截止年月日，借款人已连续期（或累计期）未按约定还款，共积欠我行贷款本息人民币元，请贵公司履行合同约定义务及贷款回购承诺，于收到本通知书2个工作日内对以上逾期商用房按揭贷款进行回购，代购房借款人偿还全部剩余按揭贷款本金、利息和罚息，否则，我行将从贵公司开立的所有账户中予以扣收。
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式
国内资产证券化业务模式详解之资产支持专项计划模式我国的资产证券化更多的是按照监管部门的不同进行业务模式划分，目前包括四大类模式：资产支持专项计划模式、信托计划模式、资产支持票据（ABN）模式以及项目资产支持计划模式。
他们的监管部门分别是证监会、银监会、银行间市场交易商协会和保监会。
另外还存在一些民间模式，不受上述部门的监管，没有标准的业务规则，或许称之为类资产证券化业务更为合适，典型的例子是陆金所。
本文将对资产支持专项计划模式进行详细的介绍，涉及的内容包括该业务的发展历程、交易结构、基础资产、增信措施、发起动机、合格投资者、业务机会、有待探讨的问题以及法律法规等。
设想的潜在读者是具有一定的金融实务知识——至少能够理解相关概念——但未对资产证券化业务进行过深入研究的非资产证券化专业人士。
发展历程一、发展历程2004年10月21日，证监会发布《关于证券公司开展资产证券化业务试点有关问题的通知》，标志着由证监会监管的资产证券化业务开始试点，当时该业务被习惯性地称为企业资产证券化业务（以区别在同一时期开始试点的由银监会及人民银行监管的信贷资产证券化业务[ii]）。
企业资产证券化业务，最初是以券商专项资产管理计划作为特殊目的载体（SPV），由证监会负责审批，在上海或者深圳交易所上市交易。
2005年8月，中金公司作为计划管理人和主承销商发行了第一单企业资产证券化产品——中国联通CDMA网络租赁费收益计划，标志着企业资产证券化业务正式开闸。
随后，莞深收益、网通01-10、远东01等资产支持证券相继发行。
截止2006年底，共发行九只企业资产证券化产品，累计发行额度约为265亿元，基础资产涉及网络租赁收益权、应收账款、高速公路收费权、融资租赁收费权、水电收益权、BT债权、污水处理收费权、上网电费收费权等。
之后美国爆发次贷危机，并引发了一场全球性金融危机，资产支持证券MBS被认为是罪魁祸首。
为了防范风险，我国监管部门叫停了资产证券化业务。
中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复
中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复文章属性•【制定机关】中国证券监督管理委员会•【公布日期】2012.10.30•【文号】证监许可[2012]1417号•【施行日期】2012.10.30•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】证券,公司正文中国证券监督管理委员会关于核准中信证券股份有限公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的批复（证监许可〔2012〕1417号）中信证券股份有限公司：你公司报送的关于设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划的申请及相关文件收悉。
根据《证券公司监督管理条例》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》（证监会令第17号，以下简称《试行办法》）等有关规定，经审核，现批复如下：一、核准你公司设立欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划（以下简称计划），并发售欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划优先级受益凭证和次级受益凭证（以下简称受益凭证）的申请。
计划存续期为5年。
计划优先级受益凭证的面值总计不得超过1，750，000，000元，且须全部面向机构投资者销售。
计划次级受益凭证面值总计不得超过100，000，000元，且须全部售予深圳华侨城股份有限公司（以下简称深圳华侨城）。
二、我会对《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划计划说明书》和《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划托管协议》无异议。
我会对你公司和深圳华侨城、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司的《欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划基础资产买卖协议》，以及深圳华侨城、北京世纪华侨城实业有限公司、上海华侨城投资发展有限公司为计划提供的差额支付安排和华侨城集团公司为计划提供独立的不可撤销的担保安排无异议。
三、同意你公司作为计划的管理人和推广机构，中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）作为计划的托管人，中国证券登记结算有限责任公司作为受益凭证的登记结算机构。
资产证券化案例分析(中信建投证券)
普通商业贷款, 518.47, 47%
学生贷款, 7%, 7%
信用卡贷款, 11%, 11%
汽车贷款, 14%, 14%
住房抵押贷款, 71.78, 7%
汽车贷款, 49.93, 5%
重整贷款, 82, 8%
真正意义上的信贷资产证券化，需要基础信贷资产具有较为广泛的数量，统计学意义上的违约率预期，投资者可对该项产品的 未来现金回流有较明确的预测，以便于进行投资回报率和风险的匹配；而国内的信贷资产证券化，大部分为某种贷款的出售行为， 为了实现贷款出表从而进一步扩大银行贷款规模，而且投资者主要为银行自身，因此大部分为普通商业贷款甚至是不良贷款处置， 其实并非真正意义上的资产证券化；因此，目前银监会对信贷资产证券化有总体额度控制。
2012/12
房地 产
欢乐谷主题公园入园凭证
4.25
4
7.21
1-4
8
3
16.58 0.34-5.34
12.79 0.27-1.12
13.3
1-5
17.5
1-5
国泰君安
东海证券 华泰证券 中信证券 中信证券 中信证券 中信证券
AAA
深交所
AAA AAA AAA AAA AAA AAA
深交所 深交所 深交所 上交所
交通银行
中海信托
2012上元一期个人汽车抵押贷款 证券化信托
上汽财务 上海国际信托
通元2012年第一期个人汽车抵押 贷款证券化信托
上汽通用金融
中粮信托
2012 年第一期开元信贷资产证券 化信托
国开行
中信信托
信元2008-1重整资产证券化信托
信达资产管理 公司
中诚信托
浙 元 2008-1 中 小 企 业 贷 款 证 券 化 信托