自考资产评估_计算题

资产评估计算题汇总1．运用重置成本法计算固定资产的评估值。

主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。

例 1：已知某厂的一台设备已经使用 5 年，设备的利用率假设为 100%，仍有 10 年使用寿命。

该设备目前的重置成本为 90 万元。

但由于技术进步的原因出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产 100 件产品可节约材料 2 公斤，预计该厂未来 10 年内年产该产品 20 万件， A 材料前五年的价格将保持 20 元/公斤，从第六年起将上涨 20%，试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。

假设不考虑经济性贬值因素。

(所得税率为 33%，其中折现率 15%，年限为 5 年的复利现值系数为 0.4972，年金现值系数为 3.3522，折现率为 15%，年限为 10 年的年金现值系数为 5.0188)成新率=10÷(10+5)×100%=66.67%功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：前五年：每年200000÷100×2×20=8 (万元)后五年：每年200000÷100×2×20×(1+20%) =9.6 (万元)再计算年净超额运营成本：前五年：每年8× (1－33%) =5.36 (万元)后五年每年9.6×(1－33%) =6.43 (万元)最后折现处理得功能性贬值额：5 ．36×3.3522+6.43×3.3522×0.4972=26.68 (万元)评估价值=90×66.67%－26.68=33.32 万元，例 2 某企业的一条生产线购于 1996 年10 月，帐面原值为 750 万元，评估基准日为 2001 年 10 月。

经调查得知，该类设备的定基价格指数在 1996 年和2001 年分别为 100%和 140%，假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用 5 年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗 4 万度，每度电按 0。

6 元计算。

(所得税率为 33%，折现率为 10%，年限为五年，折现率为 10%的年金现值系数为 3。

7908)要求： (1) 计算该设备的重置成本 (2)计算该设备的实体性贬值额、(3)功能性贬值额 ( 4 ) 确定设备的评估价值 (小数点后保留两位小数)(1) 重置成本＝750×140％／ 100％＝1050 万元(2) 体性贬值率＝5／10＝50％实体性贬值额＝1050×50％＝ 525 万元(3)功能性贬值额＝40000×0。

6×3。

7908×0。

67＝60956。

06 元 3(4)评估价值＝10500000－ 5250000 －60956。

06＝5189043。

94 元例 3．已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为 500 万元，年产量为 500 件，被评估设备的产量为 400 件。

该设备已经使用 6 年，设备的利用率为100％，仍有 9 年的使用寿命。

但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产 1 件产品，可节约甲材料 2公斤，预计在未来的 9 年内，甲材料在前五年的价格保持在 200 元／公斤，从第六年起上涨 20％， (该企业适用的所得税率为 33%，假定折现率为 10%。

年限为 5 年，折现率为 10%的年金现值系数为 3.791，复利现值系数为 0.621，年限为 4 年，折现率为 10%的年金现值系数为 3.170)要求：(1)计算资产重置成本 (2)计算实体性贬值额 (3)计算功能性贬值(4)计算评估值(不考虑经济性贬值因素)(1)资产的重置成本＝500×400÷500＝400 万元( 2 ) 确定实体性贬值率=6÷15 ＝40％实体性贬值额＝400×40％＝160万元( 3 ) 功能性贬=400×2×200×0.67×3.791400×2×240×0.67×3.170×0.621659632.0448 元( 4 ) 评估值 =4000000 － 1600000 －659632.0448＝1740367.9552 元例 4 某企业将与外商组建合资企业，值＋＝1要求对资产进行评估。

具体资料如下：该资产账面原值 270 万元，净值 108 万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30 年，已计折旧年限 20 年,在使用期间该资产的利用率为 87.5%。

经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500 万元。

经专业人员勘察估算，该资产还能使用 8 年。

又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4 万元。

(该企业适用的所得税率为 33%，假定折现率为 10%。

年限为 8 年，折现率为 10%的年金现值系数为 5.3349)要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额、功能性贬值和评估价值。

(1)重置成本＝500 万元( 2 ) 实体性贬值率＝20×87.5%÷(20×87.5%＋8)＝68.63%实体性贬值额=500×68.63%=343.15 万元成新率＝ 1－68.63%＝31.37%( 3 ) 功能性贬值=4× ( 1 － 33% )×5.3349=14.29523 万元(4) 评估价值 =500 － 343.15 －14.29523=136.28077 元2．运用现行市价法评估固定资产的价值。

假设有一套机器设备，已使用 5 年，现在市场上该种设备同类新型设备的交易价格为 250000 元，预计全套设备的的残值率为 4%，这种设备的折旧年限为 12 年。

使用现行市价法确定设备的评估价格。

评估值为 250000 － ( 250000 －250000×4%)÷12×5=150000 元3．实物资产长期投资的评估。

例。

甲企业在乙企业用设备资产进行长期投资，该设备价值 50 万元，折旧率为 5%，投资期限为 10 年，评估时剩余投资年限为五年。

投资初规定，设备在投资期满以后以净值返换投资方。

预期在未来五年内收益分别为 4 万元、 5 万元、 6 万元、 7 万元、 8 万元。

投资方所在行业的平均投资收益率为 12％，求甲企业该设备投资的评估值。

12%的复利现值系数为1 2 3 4 50．89290．79720．71180．63560．5675评估值=4╳0.8929+5╳0.7972+6╳0.7118+7╳0.6356+8╳0.5675+ ( 50 －50×5%×10 )×0.5675=35.005 万元4.可转换优先股的评估甲企业去年购入乙企业发行的可转换优先股票 300 股，每股面额 100 元，乙企业发行时承诺 5 年后优先股持有者可按 1：20 转换成乙企业的普通股股票。

优先股股息率为 15%，乙企业去年发行普通股时的价格为 5 元/股，预计股价上涨率为 10%。

企业适用的折现率为 12%。

评估优先股的价值。

(假设优先股的最后一年的股息和转换发生在同一年)转换时普通股的市场价格=5×(1+10%)5=5×1。

611=8。

055 元优先股的转换总收入=300×20×8.055=48330 元评估价值=300×100×15%×( P/A，10%，4)+48330×(P/F ，10%，4)=4500×3。

170+48330×0。

687=47467.71 元5．土地使用权评估的成本法例：某企业土地的取得一块宗地面积为150000 平方米，土地取得费用为 42。

2 元/平方米，土地开发费为： 50 元/平方米，税费为 49。

1 元/平方米，投资的资金月利率为 0。

915%，土地的开发周期为 2 年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为 10%，土地所有权收益率为 15%。

试评估该宗地的价格。

(1)土地的取得费用=42.2 元/平方米(2)土地开发费为： 50 元/平方米(3)税费为 49.1 元/平方米( 4 ) 投资利息 = ( 42.2+50+49.1 )×0.915%×24÷2=15.8 元/平方米( 5 ) 资金利润 = ( 42.2+50+49.1 )×10%=14.4 元/平方米( 6 ) 土地成本2=42.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5 元 /平方米(7)土地所有权收益=174.5×15%=26.7元/平方米( 8 ) 土地价格 = ( 174.5+26.7 ) ×150000=30105000 元6．土地使用权评估的假设开发法(参见教科书 P163-164)一住宅楼，建筑面积为 5000 平方米。

预计建设期为 1 年，建筑费为 3000 元／平米，专业费为建筑费的 10％，地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入。

预计售价： 9000 元／平米，销售管理费为楼价的 2.5％，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行贷款利率 6％，开发商要求的投资利润率为 10％。

求：地价。

楼价＝5000×9000＝4500 万元元建筑费＝3000×5000＝ 1500 万元专业费＝15000000×10％＝ 150 万元销售管理费＝4500 万×2.5％＝ 112。

5 万税费＝4500 万×6.5％＝292.5利润＝(地价＋建筑费＋专业费)×利润率＝(地价＋ 1650 万)×10％=0.1 地价+165 万利息＝(地价＋ 1650 万)×6％=0.06 地价+99 万地价＝ 4500 － 1650 － 112.5 － 292.5 －0.1×地价－ 165－0.06×地价－99 万地价＝2181 万÷1.16＝ 1880.1724 万7．运用收益还原法评估房地产价格例：待估对象的基本情况是：写字楼一幢，占地面积 500 平方米，建筑面积 2000 平方米，月租金 60000 元，设定建筑物还原利率为 10%，尚可使用年限为 50 年，土地还原利率为 8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为 18 万元，建筑物价格以成本法求得为 150 万元。